賃貸住宅のなかなか埋まらない空室解消のために適正な家賃で募集する
空室に悩まされるアパートも少なくない。
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO１の大東建託は、９５％以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の１つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうせざるをえません。
アパート経営で成功するためには入居者に喜ばれる物件でなければならない
アパート経営は収入源の１つとしてとても魅力的な方法です。
しかし大前提があります。
それは幾らアパートを所有し、賃貸住宅オーナーになったとしても
家賃収入が入らなければ
もともこうもないといてんです。
もしも家賃収入がほとんど入らないのであれば、アパートマンションを所有するだけで、種々の費用がかかってきますので、アパート経営自体がアパートオーナーの生活を困窮させるものとなってしまいます。
最悪の場合、家賃収入＜銀行への返済金などの種々の費用、の赤字状態が長く続くと、やがてはアパートも土地も手放さなければならなくなるかもしれません。
ですから物件に見合った、十分な家賃収入が継続的に入り続けるのが命綱になるのです。
そのために行わなければならないのは
１ 入居者に選んでもらえる努力を怠らない。
２ 家賃をきちんと集める。
の２つの事柄が重要になってきます。
今後ますます進んでいくインターネット無料化の費用対効果？
インターネットの無料化は客付けに有利に働く。
以前の話ですが、大東建託の営業担当が来られた時に、空いた部屋がなかなか埋まりませんと、不満を述べると、そのことを建物の管理会社の大東建託パートナーズの担当者に伝えていたようで、大東建託パートナーズの担当者が来られた時に、今の時代は客付けで有利になるためにはインターネットを無料で使えるようにするか、ペット飼育可の物件にすることができると言われたことがあります。
ところでインターネット無料化ということですが、そのための工事を行うこと自体は難しいことではありませんが、しかし費用はかかります。
そこで問題となるのが、インターネット無料化にするためにかける費用にはそれだけの効果があるのかというてんです。
具体例として最もシェアが高いと思われるNTTのフレッツ光ですが、無料で使用できるようにするためにはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
もしも初期費用を0円にする場合、アパートオーナーが毎月NTTに支払う料金は
部屋数が17部屋以下の場合は、1部屋あたり2400円（税別）
部屋数が18部屋以上の場合は 1部屋あたり1800円（税別）
となっています。
ですから10部屋あるならば、毎月のアパートオーナーの負担額は24000円（税別）となります。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
賃貸住宅供給過剰の時代 生き残るために何が行える？
小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。
ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。
おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。
これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。
というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数いずれは減少へと転じていきます。
ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。
築年数を経た古いアパート。
このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？
その答えの1つか
人が着目していない部分に目をつける
というてんです。
例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。
一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。
賃貸住宅の入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者とは
大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。
筆者の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。
するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。
つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。
ところで筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うというわけではありません。
現実的に筆者の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。
そこで筆者の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。
そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。
この場合、筆者の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズで、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。
そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。
賃貸住宅供給過剰エリアにおいて入居希望者に選んでもらえるためには・・
競合物件の多いエリアにアパートがある場合は、そのなかで自分のアパートを選んでもらえるのは容易ではありません。
とにかく競合物件よりも、何かのてんで目立たさなければ入居者は決まりません。
その1つが、コストパフォーマンスで目立たせるというてんですが、競合物件のフリーレントが1カ月ならば、3カ月にするかなどして選んでもらいやすくするのです。
とくに長期入居を考えている入居者ならば、家賃を他物件よりも数千円安くすると選んでもらいやすくなるでしょう。
ところで費用面だけでなく他の方法でも他物件にない仕方で目立たせることができます。
フリーレントの基礎知識。メリットや賃貸物件の探し方、注意点を解説｜へや学部｜URくらしのカレッジ｜UR賃貸住宅 (ur-net.go.jp)
それは設備面です。
とりわけこれから新生活を始めるような単身者には設備面での充実は魅力的に映ることでしょう。
筆者の所有物件のあるエリアから少し離れた場所に3階鉄骨建てのアパートがありますが、ターゲットにしているのは学生や専門学校生です。
駅からは徒歩で20分以上かかる立地的にはあまり良いとはいえない場所にありますが、現状は満室です。
お部屋は1K、部屋の広さは25㎡ぐらい、バスとトイレは分かれているというまずまずのお部屋です。
空室だらけの賃貸住宅になることを回避するために何を行えるか
空室が全国で２０%を超え、そのうちに３０％になるのではないかといわれています。
空室が目立つようになれば、当然のこととして家賃収入が減ります。
例え家賃保証のある一括借り上げであっても、空室が目立つようになると、周期的に行われるアパートオーナに支払われる賃料を決める協議において、思い切った賃料減額という憂き目に遭うことになるでしょう。
そこで空室が多くならないようにするための空室対策を行っていかなければなりません。
もちろんアパートオーナーが管理会社と協力して行っていかなければならなりません。
では何を行うことができるのでしょうか。
１つには
部屋の魅力アップ
を行うことができます。
例えばこれまではペット飼育ができないアパートだったとするならば、ペット飼育可のアパートに変更することができるかもしれません。
あるいはネット環境を整えて、ネットを無料で利用できるアパートにすることもできるでしょう。
とりわけファミリー向けアパートマンションにおいて無料でネットを利用できるようにすることは、大きな魅力アップになるかもしれません。
他にも人気の設備を設置したり、おしゃれな内装へとリフォームしたりと行えることは様々あります。
お部屋の魅力向上のために行えることとして温水洗浄便座の設置がある
今の時代でもホテルのお部屋は、ユニットバスになっているお部屋が多いです。
ユニットバス、つまりはトイレとバスそして洗面所が一体となったものです。
ところでホテルの場合は短期滞在なので、それはそれで良いのかもしれません。
しかしそれが賃貸住宅のお部屋となると、ユニットバスのお部屋は敬遠されます。
ですから最近ではワンルームでしかもユニットバスのお部屋の場合は、家賃が1万円台でも珍しくありません。
そしてこんなにも家賃が安ければ、アパート経営そのものは厳しい経営が強いられることでしょう。
ところでアパートオーナーさんによれば、こうした状況から脱するために、トイレと浴室を分離したお部屋へとリノベーションを行ったり、さらには建物自体を思い切って建て替えるというオーナーさんもおられることでしょう。
しかしそのためには、かなりの費用がかかります。
そこでユニットバスのままでも、お部屋の魅力アップを図る必要が生じてくるわけですが、比較的簡便に行えることができる方法の1つが
温水洗浄便座にするという方法です。
このてんでホテルでもユニットバスになっていても便座は温水洗浄便座になっていることは少なくありません。
大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。