小規模マンションオーナーの日記


7月 17, 2021

マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている


アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。

この管理費ですが、ウィキペディアには

管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション(タワーマンションや高層マンション他)でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。

引用:管理費 – Wikipedia

と書かれています。

ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。

実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。

ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、?の事情があります。

その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。

このてんについて産経web2021/7/11 (産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載)の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。

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7月 06, 2021

京都にはタワーマンションがない?他の都市でも規制が

分譲マンション画像

タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。

先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。

なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。

幾つかの理由がありますが

 

その1つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。

具体的には東京の1/23です。

ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。

 

2つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。

たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。

 

3つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。

「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。

さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。

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6月 27, 2021

マンションが築30年超になっていることで直面する難題

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1970年代に建てられた分譲マンションの多くが、築30年を超えています。

そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。

私の近くにも築30年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。

ですから築年が30年、40年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。

しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。

築30年、40年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。

そこで建て替えということが1つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。

一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。

私の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。

公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。

古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが最近決定されました。

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6月 26, 2021

アパートが不良物件かどうかを簡単に見分ける方法

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アパート経営を始めるためにアパートを買うにしても、賃貸住宅を借りるにしても不良賃貸物件は避けたいものです。

一般に不良物件といえば築古の木造住宅を思いつきますがRC造りでも不良物件があります

例えば、私の知人の所有物件はRC造りですが、雨漏りがするということで入居斡旋に支障があるために、修繕が求められ300万円をかけて修繕しています。

安く購入したアパートが不良物件で不良個所を修繕するために多額の修繕費を支払わなけれならないとすると、もともこうもありません。

また賃貸契約で借りた部屋が水漏れなどの不良があることに気づいて再び引っ越しするにしても費用や時間がかかり大変な事柄です。

結局のところ不良物件を手にしたり借りたりしたら、後ほどその代償を支払うことになるのです。

ではどのようにして不良賃貸物件を見分けることができるのでしょうか。

例えばその1つは

不等沈下は致命的な不良物件になります。

不等沈下とは建物全体が均等に地盤沈下するのではなく、場所によって沈下することです。

そのような物件は傾いていたり、大きなヒビが入っている場合があります。

このような場合は見た目にもわかる場合がありますが、致命的な欠陥で例え安くても購入は控えたほうが賢明でしょう。

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6月 22, 2021

マンション 4階建ての場合エレベーターを設置したほうが良いのだろうか?

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昨日、大東建物管理のオーナーのためのマイページのサイトを見ていたら、自物件の一部屋が退去することがわかりました。

一括借上げ契約なので空室になったからといって賃料が減るわけではないのですが、しかし軽いショックを受けました。

本当に自物件では久し振りの退去者です。

そして一括借上げ契約でも空室がでると不安になります。

なぜならば空室が増え、なかなか埋まらないと、周期的に訪れる借上賃料の見直しのさいにオーナーに支払われる賃料が減額されることがあるからです。

基本的には査定家賃を基準に借上賃料が決められます。

しかし、査定家賃よりも高い家賃で入居されている場合は、大東建託物件の場合、高い入居家賃を基準に借上賃料が支払われることになります。

もちろん高い家賃を支払っていた入居者が退去されると、賃料は査定家賃に戻され減らされますが・・

そして今回、もう一つ不安にさせている原因の1つは、自物件とほぼ同じような大東建託物件が近隣エリアにあり、その物件の空室が一向に埋まらないのです。

もう空室になって半年以上経過しているのではないでしょうか・・

募集家賃も69000円から65000円まで下げられています。

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6月 13, 2021

マンションエントランスフロアのドアが動かなくなった?


私の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。

そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。

しかし住人による開閉はスムーズに行われています。

といっても両扉のうちの片方のドアのみです。

もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。

開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。

そして私も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。

 

ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。

かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。

 

そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。

ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。

めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。

 

ということはドアに問題が生じている可能性があります。

 

そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。

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5月 23, 2021

マンションの間取り 3LDKのLやDそしてKの意味とは

アパート画像

単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。

私の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。

ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。

まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。

おそらくは家賃も1万円台~が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。

とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。

ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。

そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。

ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。

家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。

そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5~8帖までの部屋のことです。

ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。

家賃も1DKになると5万円~、立地が良ければ8万円~というところもあります。

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4月 13, 2021

解体の費用どれくらいかかるのか マンションオーナーにとって気になること

マンション画像

どんなアパートでもマンションでも、いずれは建物の寿命を迎えることになります。

建物のメンテナンスをきちんと行っていても、建物の寿命を延ばすことはできても、未来永劫に建物を使用することはできません。

このてんでRC造りの建物の寿命がどれくらいになるのかというてんですが、よくて60年以上といった意見などがあります。

最近は築30年を超えているRCマンションも増えていますが、築30年ぐらいならば、通常はまだまだ使えそうな感じです。

しかし40年、50年と経過して寿命にどんどん近づいていきます。

そして寿命になった建物を解体するのは、建物オーナーの責任となり、そのための費用は建物オーナーが負担することになります。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで賃貸マンションオーナーにとって気がかりなは、実際のところ解体のための費用はどれくらいかかるのかというてんです。

このてんでRCマンションは木造のアパートよりも寿命が長いことはたしかですが、解体の費用となると木造アパートよりも、かなり高くなります。

 

それでこのてんで参考となる記事を見つけました。

それは夕刊フジのウエブサイトZAKZAKに掲載されていた記事ですが、それによると

現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり300万円から500万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この3倍くらいはかかってしまう可能性がある。

引用:【マンション業界の秘密】今世紀末にもタワマンは“寿命”を迎える!? 高額な撤去費用は所有者の負担に (2/2ページ) – zakzak:夕刊フジ公式サイト(アクセス日2021/4/12)

と書かれています。

このようにマンション1戸あたり300~500万円ぐらいと言及されており、おそらくは3LDKの広さの場合のことだと思われますので、1Kだと100~200万円ぐらいになるのではないかと思われます。

仮に4階建て20戸の1Kマンションだとすると2000~4000万円ぐらいになるのではないかと思われます。

それでそれを高いと見るか安いと見るかは見方次第でしょうか。

1年で1000万円の家賃収入をもたらしていたマンションならば、3.4年分ぐらいの家賃収入が解体費用にかかるということになります。



4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

分譲マンション画像

マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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3月 27, 2021

マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決

マンションの玄関の床画像

アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/白華(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

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