小規模マンションオーナーの日記


10月 16, 2021

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで私の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

(さらに…)

10月 12, 2021

マンションは耐久性に優れていても維持管理に費用がかかる


私の所有物件のRC造りの小規模マンションです。

RC造りの場合、法的耐用年数も47年と長く、実際47年どころか建物そのものはもっと長くもつのではないかとさえ思います。

しかも近隣エリアで建つ建物のほとんどは、最近はRC造り(鉄筋コンクリート造り)です。

しかし、アパートマンション事業に詳しい専門家の一部の方はRC造りそして大規模なマンションはあまりお勧めできないと言います。

なぜでしょうか。

もちろんこんことはアパートマンションオーナーでなく、分譲マンションを購入している多くの方にもあてはまる部分があると思いますので参考にしていただければと思います。

RC造りはとにかくリフォーム費が高くつく

というのがその理由です。

私の物件も今のところ9年になろうとしているものなので、まださほどリフォームや修理費用はかかっていませんが、今後はいろいろと費用がかかることが予想されます。

その1つが配管工事です。

配管もいずれは寿命がくるので、恐らく30年ほどで交換工事が必要になりますが、RC造りの場合は木造や鉄骨造りと比べて幾らか大変になるといわれています。

それと同時に費用もかかることでしょう。

またRC造りの場合は少なくとも4階以上の建物が多いと思います。特に都会エリアでは土地が高いので、どうしてもRC造りそして高層マンションになる傾向がありますが、高層マンションの場合、修繕費用が高額になります。 (さらに…)

9月 23, 2021

マンションの管理費 修繕積立金どう使われているか 着服の懸念は


賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。

私の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。

管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。

ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。

ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。

大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。

このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。

例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が7億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。

この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。

だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。

(さらに…)

8月 10, 2021

マンションのエントランスの扉が動かなくなった 簡単に対処する方法

マンション画像

私の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。

この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。

しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。

当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。

しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。

 

そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。

そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。

この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。

(さらに…)

8月 07, 2021

マンションの建て替えに力を入れる建設会社 耐震化も追い風に


これは知人の話ですが、知人は古い木造賃貸住宅に住んでいました。

かなり古い木造住宅でしたが、管理会社は、有名タレントを宣伝で活用している大手の不動産会社E社です。

ある日そのE社から、住むと危険になってきたので、何月何日までに退去してくださいとの通知が来ます。

もちろんかなり古くなっているのは事実なのですが、しっかりと改修工事を行えば、まだまだ使えそうな木造物件です。

しかしE社は大家を説得したのか、この物件を解体することにし、その後、このE社管理の、賃貸住宅が建つことになります。

このように、今は不動産会社や建設会社にとって力を入れている分野の1つは古い物件の建て替えのようです。

大東建託も今、30年を超えた物件をターゲットに建て替えを積極的に提案しているとかいわれています。

こういった中、産経新聞2017年4月17日の「老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風」という記事には

不動産大手がマンションの建て替えに力を入れている。老朽物件が増加する中、耐震化への関心が高まっているためだ。都市部では、新築を建てる好立地が不足しており、法改正も追い風に事業強化を進める。

 

引用:老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風

と書かれていました。

つまりは大手不動産会社、耐震化に関心が高まっているなか建て替えに力を入れているとのことです。

そもそも、建てる土地はたくさんあっても、最近は不便な場所に建てても売れないという現実があるので、利便性のあるエリアの老朽物件の建て替えに注目しているというわけです。

(さらに…)

7月 17, 2021

マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている


アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。

この管理費ですが、ウィキペディアには

管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション(タワーマンションや高層マンション他)でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。

引用:管理費 – Wikipedia

と書かれています。

ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。

実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。

ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、?の事情があります。

その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。

このてんについて産経web2021/7/11 (産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載)の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。

(さらに…)

7月 06, 2021

京都にはタワーマンションがない?他の都市でも規制が

分譲マンション画像

タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。

先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。

なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。

幾つかの理由がありますが

 

その1つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。

具体的には東京の1/23です。

ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。

 

2つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。

たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。

 

3つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。

「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。

さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。

(さらに…)

6月 27, 2021

マンションが築30年超になっていることで直面する難題

分譲マンション画像

1970年代に建てられた分譲マンションの多くが、築30年を超えています。

そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。

私の近くにも築30年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。

ですから築年が30年、40年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。

しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。

築30年、40年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。

そこで建て替えということが1つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。

一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。

私の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。

公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。

古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが最近決定されました。

(さらに…)

6月 26, 2021

アパートが不良物件かどうかを簡単に見分ける方法

花画像

アパート経営を始めるためにアパートを買うにしても、賃貸住宅を借りるにしても不良賃貸物件は避けたいものです。

一般に不良物件といえば築古の木造住宅を思いつきますがRC造りでも不良物件があります

例えば、私の知人の所有物件はRC造りですが、雨漏りがするということで入居斡旋に支障があるために、修繕が求められ300万円をかけて修繕しています。

安く購入したアパートが不良物件で不良個所を修繕するために多額の修繕費を支払わなけれならないとすると、もともこうもありません。

また賃貸契約で借りた部屋が水漏れなどの不良があることに気づいて再び引っ越しするにしても費用や時間がかかり大変な事柄です。

結局のところ不良物件を手にしたり借りたりしたら、後ほどその代償を支払うことになるのです。

ではどのようにして不良賃貸物件を見分けることができるのでしょうか。

例えばその1つは

不等沈下は致命的な不良物件になります。

不等沈下とは建物全体が均等に地盤沈下するのではなく、場所によって沈下することです。

そのような物件は傾いていたり、大きなヒビが入っている場合があります。

このような場合は見た目にもわかる場合がありますが、致命的な欠陥で例え安くても購入は控えたほうが賢明でしょう。

(さらに…)

6月 22, 2021

マンション 4階建ての場合エレベーターを設置したほうが良いのだろうか?

花画像

昨日、大東建物管理のオーナーのためのマイページのサイトを見ていたら、自物件の一部屋が退去することがわかりました。

一括借上げ契約なので空室になったからといって賃料が減るわけではないのですが、しかし軽いショックを受けました。

本当に自物件では久し振りの退去者です。

そして一括借上げ契約でも空室がでると不安になります。

なぜならば空室が増え、なかなか埋まらないと、周期的に訪れる借上賃料の見直しのさいにオーナーに支払われる賃料が減額されることがあるからです。

基本的には査定家賃を基準に借上賃料が決められます。

しかし、査定家賃よりも高い家賃で入居されている場合は、大東建託物件の場合、高い入居家賃を基準に借上賃料が支払われることになります。

もちろん高い家賃を支払っていた入居者が退去されると、賃料は査定家賃に戻され減らされますが・・

そして今回、もう一つ不安にさせている原因の1つは、自物件とほぼ同じような大東建託物件が近隣エリアにあり、その物件の空室が一向に埋まらないのです。

もう空室になって半年以上経過しているのではないでしょうか・・

募集家賃も69000円から65000円まで下げられています。

(さらに…)