マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも
鉄道の駅と直結している分譲マンション。
マンションを購入すると、マンション所有者にとってマンションの資産価値が気になるそうです。
それで資産価値を保つために１０年～１５年の間に大規模改修工事も行いますし、空室がでたりすると募集価格がどれぐらいなのか気になるものです。
筆者は分譲マンションに住んでいるわけではありませんが、しかし賃貸住宅事業者として資産価値や家賃には関心がありますので、そのことについてのニュース記事には目を凝らして読んでいます。
ところで２０１６年９月１８日の電子版新聞ZAKZAKの榊敦司氏の「マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「３５年後の資産価値」 記事には資産価値について」という記事には興味深い事柄がのせられていました。
記事によると
３５年前、２人のサラリーマンが東京でマンションを買った。１人は郊外の駅から離れた場所に広めの４ＬＤＫ。もう１人は近郊の駅近で狭い２ＬＤＫ。価格はそれぞれ４０００万円前後と、あまり変わらなかった。
といものです。
ここまでは、よくあるケースだと思います。
不便なエリアのマンションだと価格のわりには広いスペースを得ることができるが、便利なエリアになると価格のわりにはスペースが狭くなるというケースです。
マンション内での住み心地は郊外のマンションを買った人のほうがよかったかもしれません。
10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・
筆者の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。
この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。
先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。
いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。
ところで火災報知器ですが、寿命があります。
このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには
住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。
住宅用火災警報器交換のすすめ
引用：www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html （アクセス日2020/2/8）
と書かれています。
ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。
では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。
おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。
実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。
賃貸住宅経営 家賃収入はあっても出費も多いのが悩みの種？
今から３０年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。
しかしそのアパートが火災になり全焼。
そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。
結局は要求を呑んだそうですが？？、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。
このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。
最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。
もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると１部屋あたり２００～３００万円の修理費がかかるとのことです。
あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。
これも知り合いの大家さんからの話ですが、２階のテナント部屋が雨漏りするとのことで２階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに２階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・
筆者もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、１９０００円を支払ったことがあります。
消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。
他にもかかる費用としては固定資産税があります。
更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。
修繕積立金のガイドラインも値上がりしていた 値上がりの要因は？
分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。
毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。
駅と直結した分譲マンション。
ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。
例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。
他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。
それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。
そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。
ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。
そして2021年にも改定されたものを公表しました。
それが以下のサイトにありますが
それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。
たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。
つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。
ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。
マンションを維持していくために必要なオーナー負担の修繕費用
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/?n_cid=NMAIL007/perfectpullquote（アクセス日2018/4/25）
と述べています。 (さらに…)
京都にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
アパートの建設費って安い高い？過去のレオパレスの建設費からすると
サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。
これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。
というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは
（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算
でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。
アパートなので２階建てとして１階と２階が９戸の建物かあるいは３階建てでも各階６戸づつといった建物といったところでしょうか。
おそらくはエレベーターはなし。
造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。
そして建設費が約１億円。
やはり多少なり高いのでしょうか。
筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。
もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。
たしか大東建託施行の場合でも建設費の３０％程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。
正確なことはわかりません。
マンションから謎の金属音が 原因はあの設備の故障
マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。
筆者の知人は４階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。
しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。
相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。
考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。
しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。
ではその原因とは何でしょうか。
それは地上階に設置されている
給水ポンプの故障
が原因だったようです。
故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。
そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で早急な修繕工事によって異常な金属音は収まったようです。
それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。
筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
２０１７年１０月頃でしたが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。