小規模マンションオーナーの日記


7月 07, 2020

賃貸住宅での感染症対策 共有部分で多くの危険が


厚生労働省がダウンロードを呼び掛けているアプリ、接触確認アプリですが、さきほどダウンロードしました。

ダウンロードしようと思ったのは、鉄道系人気ユーチューバーのダウンロードの呼び掛けで、それならばアプリをスマホに入れてみようかと思いました。

アイフォーンの場合はAppStoreの検索で、厚労省などと入力して検索すると、すぐにダウンロードするアプリがヒットし、入手できます。

しかも入手後の設定もとても簡単です。

数分もあれば、すぐに活用できます。

 

今は自粛緩和ムードで、コロナへの警戒が緩みがちですが、しかし感染が再び感染拡大の可能性がありますので、コロナ感染拡大防止のために、できることは行っていきたいものです。

ところでコロナ流行で、感染症がいかに厄介なものかを体験しましたが、これを機に感染症がどのような仕方で拡大していくのか、その経路となる事柄についても、コロナによって学習しました。

経路となるものは

・飛沫感染(人が密集する場所をさけたり、マスク着用で抑えることができる)

・モノ感染

が主なものです。

このうち私の小規模マンションにおいて関係するのは、モノ感染です。

実のところアパートやマンションといった集合住宅にはモノ感染となるものがたくさんあります。

例えばエレベーターがあるならば、エレベーターのボタン、エントランスフロアがオートロックならば、テンキーなどは不特定多数の人によって接触されています。

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3月 05, 2020

マンション床タイルに白い汚物がポツポツ発生 その正体は? 対処策は?

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アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/白華(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

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3月 03, 2020

排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、私の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、私が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計・施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞・沈殿あるいは付着し、排水不良・管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

引用:www.zenkankyo.jp/seisou (アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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1月 30, 2020

外壁補修は15年以内に行わなければならないは本当はうそ?

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建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

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私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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10月 08, 2019

賃貸住宅駐輪場の放置自転車の処分がややこしい

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私の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。

しかしなかなか処分されませんでした。

そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。

しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。

本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。

ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。

自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが速く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。

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9月 19, 2019

トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ

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放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。

駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。

そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。

最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。

そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。

なぜ放置自転車が生じるかというと

・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。

・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。

のケースがあります。

そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。

もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。

実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。

ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。

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7月 28, 2019

施工不良で困った時は国民生活センターや法テラスに相談できる!!


 

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施工不良問題が社会を揺るがしている。

最近は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻ですが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

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5月 28, 2019

人手不足も施工不良の要因?悩ましい建設現場


 

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人手不足によって、施工不良が助長されている。

戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。

しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。

大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思いますが。

ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。

私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。

4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。

それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。

ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが

いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。

引用:https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html(アクセス日2019/5/10)

と書かれていました。

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5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢


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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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