小規模マンションオーナーの日記


11月 24, 2022

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

工事画像

実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

(さらに…)

11月 21, 2022

大東建託パートナーズによる建物清掃にはやや不満 担当者にもよる?


筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、

その出来栄えについては正直不十分ということに

ついて書きたいと思います。

 

昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。

大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。

すると2日後に、緊急清掃という形で、2人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。

こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きましたが・・

それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。

そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。

ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月1回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも

 

(さらに…)

11月 18, 2022

高層階ほど人気があるマンション 窓からの眺めが重要なポイント


最近まで兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。

海側の部屋のほうが料金が高いのです。

というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。

そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。

ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。

賃貸物件や分譲マンションでも同じです。

例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。

その要因の1つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。

逆に1階部分が最も人気がないので、1階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。

さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。

これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。

ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。

眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。

(さらに…)

11月 14, 2022

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


花画像

火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

(さらに…)

11月 10, 2022

解体費用は土地売却によって得られた所得の控除対象になる


建物には寿命があり、いずれは解体されることになります。

とくに空き家や、集合住宅でも、かなり古くなり、ほとんどが空室になると解体を検討しなければなりません。

そのままにしていると、周辺の方々に迷惑をかけることにもなるからです。

 

実は筆者の妻の実家も、妻の母を引き取ってから、空き家状態が続き、なんとかしなければならないということになっていました。

近年では、自治体も空き家対策として、解体費用の幾らかを補助してくれることもあります。

妻の実家がある自治体も補助してくれるということで、その制度を活用して解体することになりました。

それにしても田舎のボロボロの家でも解体となると数百万円の費用がかかります。

妻の実家の場合も、自治体からの解体補助があっても、妻の母が数百万円の費用を負担することになりました。

工事画像

 

ところで解体してそのまま更地にしていると、今度は固定資産税が高くなります。

ウィキペデアにも

住宅用地の課税標準の特例

住宅の敷地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分(小規模住宅用地)については、課税標準を登録価格の6分の1とする。200平方メートルを超え、住宅の床面積の10倍までの部分(一般住宅用地)については、課税標準を登録価格の3分の1とする。

固定資産税 – Wikipedia

と書かれていて、更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地売却も解体とともに行っていました。

(さらに…)

11月 05, 2022

魅力のない物件を相続することのリスク 固定資産税 高額の解体費用・・


最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。

筆者の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。

結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、私の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。

このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。

もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。

というのも空家を相続によって取得したとしても3つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。

そのリスクとは

①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。

さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。

②固定資産税がかかるといてんもあります。

しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。

(さらに…)

10月 28, 2022

入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが


 

アパート画像

3階建ての大東建託設計施工管理のアパート。

筆者の所有物件と同じエリアに3階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の3階部分の2戸が空室になっています。

いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。

家賃は2階よりも多少高くなっているので、全体的には2階よりも3階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。

 

ところで近年は3階建てアパートの建設に人気があるようです。

大東建託設計施工のアパートでも3階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。

3階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増水ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。

エレベーターにしても増水ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。

ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造3階建てアパートに人気があるのもうなずけます。

ところで気になるのは、3階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで3階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。

というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの3階建て物件の3階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。

(さらに…)

10月 13, 2022

賃貸住宅経営 家賃収入を上回る出費もたびたび生じえる


今から30年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが??、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると1部屋あたり200~300万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、2階のテナント部屋が雨漏りするとのことで2階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに2階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

筆者もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、19000円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

(さらに…)

10月 12, 2022

アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか!!


白いコスモス画像

建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。

2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。

かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。

レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。

また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。

これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。

それは簡潔にいえば

建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反

になるからです。

そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。

それは防火と遮音の役割をになっているのです。

アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。

さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。

この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。

(さらに…)

10月 02, 2022

マンションの弱点 塩害によってALCパネルや鉄筋が腐食するリスクが


近年は暴風雨被害が多発しています。

阪神地区に住む筆者も数年前に台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

筆者の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

 

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

 

参照資料

塩害 – Wikipedia

(さらに…)