小規模マンションオーナーの日記


4月 13, 2021

解体の費用どれくらいかかるのか マンションオーナーにとって気になること

マンション画像

どんなアパートでもマンションでも、いずれは建物の寿命を迎えることになります。

建物のメンテナンスをきちんと行っていても、建物の寿命を延ばすことはできても、未来永劫に建物を使用することはできません。

このてんでRC造りの建物の寿命がどれくらいになるのかというてんですが、よくて60年以上といった意見などがあります。

最近は築30年を超えているRCマンションも増えていますが、築30年ぐらいならば、通常はまだまだ使えそうな感じです。

しかし40年、50年と経過して寿命にどんどん近づいていきます。

そして寿命になった建物を解体するのは、建物オーナーの責任となり、そのための費用は建物オーナーが負担することになります。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで賃貸マンションオーナーにとって気がかりなは、実際のところ解体のための費用はどれくらいかかるのかというてんです。

このてんでRCマンションは木造のアパートよりも寿命が長いことはたしかですが、解体の費用となると木造アパートよりも、かなり高くなります。

 

それでこのてんで参考となる記事を見つけました。

それは夕刊フジのウエブサイトZAKZAKに掲載されていた記事ですが、それによると

現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり300万円から500万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この3倍くらいはかかってしまう可能性がある。

引用:【マンション業界の秘密】今世紀末にもタワマンは“寿命”を迎える!? 高額な撤去費用は所有者の負担に (2/2ページ) – zakzak:夕刊フジ公式サイト(アクセス日2021/4/12)

と書かれています。

このようにマンション1戸あたり300~500万円ぐらいと言及されており、おそらくは3LDKの広さの場合のことだと思われますので、1Kだと100~200万円ぐらいになるのではないかと思われます。

仮に4階建て20戸の1Kマンションだとすると2000~4000万円ぐらいになるのではないかと思われます。

それでそれを高いと見るか安いと見るかは見方次第でしょうか。

1年で1000万円の家賃収入をもたらしていたマンションならば、3.4年分ぐらいの家賃収入が解体費用にかかるということになります。



4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

分譲マンション画像

マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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3月 27, 2021

マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決

マンションの玄関の床画像

アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで私の小規模マンションで冬の寒い時期に、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/白華(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

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1月 26, 2021

マンションのエントランス床の汚れを酸性洗剤で落とす

マンションの玄関の床画像

以前のブログにも書きましたが、マンションオーナーにとって自物件の清掃状態は重要な関心事の1つです。

もし清掃状態が不十分であるならば入居者に不快感を与え、いずれは退去されるかもしれませんし、入居者を募集してもなかなか決まらないこともあるでしょう。

結果として家賃は下がり、不動産収入は減ります。

ところで私の物件は大東建託物件で、大東建託パートナーズが清掃を行っています。

全体としてよく建物の管理を行ってくださっていると思うのですが、清掃になると?

月に1,2回は清掃に来られているようですが、正直、不満の多い清掃内容です。

特に妻や母は不満があるようです。

大東建託パートナーズも下請業者や協力会社に清掃を行わせているみたいですが、どうも業者によって清掃のスキルが異なるみたいで、本当に、いい加減な業者もいます。

大東建託パートナーズもしっかりと監督し指導すべきだと思うのですが、担当者もやる事柄が多過ぎてか、そこまで十分な監督が行われていないのかもしれません。

とりわけマンションの玄関床タイルはだんだんと黒ずんできました。

 

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12月 20, 2020

設計がずさんで取り返しがつかなくなった物件

花画像

数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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11月 15, 2020

ZEH住宅とは?公的な支援を受けながら浸透している

積水ハウス画像

最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。

ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。

この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。

そしてその住宅の機能についてですが、

①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。

そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。

②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。

③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。

しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。

これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。

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7月 07, 2020

賃貸住宅での感染症対策 共有部分で多くの危険が


厚生労働省がダウンロードを呼び掛けているアプリ、接触確認アプリですが、さきほどダウンロードしました。

ダウンロードしようと思ったのは、鉄道系人気ユーチューバーのダウンロードの呼び掛けで、それならばアプリをスマホに入れてみようかと思いました。

アイフォーンの場合はAppStoreの検索で、厚労省などと入力して検索すると、すぐにダウンロードするアプリがヒットし、入手できます。

しかも入手後の設定もとても簡単です。

数分もあれば、すぐに活用できます。

 

今は自粛緩和ムードで、コロナへの警戒が緩みがちですが、しかし感染が再び感染拡大の可能性がありますので、コロナ感染拡大防止のために、できることは行っていきたいものです。

ところでコロナ流行で、感染症がいかに厄介なものかを体験しましたが、これを機に感染症がどのような仕方で拡大していくのか、その経路となる事柄についても、コロナによって学習しました。

経路となるものは

・飛沫感染(人が密集する場所をさけたり、マスク着用で抑えることができる)

・モノ感染

が主なものです。

このうち私の小規模マンションにおいて関係するのは、モノ感染です。

実のところアパートやマンションといった集合住宅にはモノ感染となるものがたくさんあります。

例えばエレベーターがあるならば、エレベーターのボタン、エントランスフロアがオートロックならば、テンキーなどは不特定多数の人によって接触されています。

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3月 03, 2020

排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、私の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、私が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計・施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞・沈殿あるいは付着し、排水不良・管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

引用:www.zenkankyo.jp/seisou (アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

花画像

私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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10月 08, 2019

賃貸住宅駐輪場の放置自転車の処分がややこしい

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私の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。

しかしなかなか処分されませんでした。

そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。

しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。

本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。

ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。

自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが速く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。

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