小規模マンションオーナーの日記


5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢

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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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3月 30, 2019

施工不良問題 大東建託はなぜ大丈夫なのか!!

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大東建託には施工不良問題が生じにくい。

レオパレス21の施工不良問題。

ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れているような感じです。

ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。

一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。(しばらくして戻りましたが)

ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。

実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。

レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。

となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。

いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。

もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれませんが。

その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。

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3月 19, 2019

収益物件価格が急落している今が買い時?

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不動産ブームもいよいよ終わりを向かえるのだろうか?

2019年2月に明らかになったレオパレス21のアパート施工不良問題。

以前からレオパレス21のアパートは、どうも遮音性が良くないという評判でしたが、今になって思うと、こういうことだったのかということです。

ところで空前の不動産ブームも2018年ごろから失速していると言われています。

その要因の1つがスルガ銀行の不動産不正融資事件です。

これをきっかけに銀行が個人向けの不動産担保融資の審査が厳しくなったというのです。

スルガ銀行以外の他行もスルガ銀行の二の舞とならないよう、審査を厳格にしたようです。

結果的に個人の不動産投資にブレーキがかかり、収益物件に投資したくても、資金調達ができない→不動産投資を断念という流れになっているようです。

この業界に詳しい人の話によると、個人の不動産投資が厳しくなったためか、いわゆる個人向けの収益物件の価格がピーク時よりも20~30%は下がったとの情報もあります。

さらにそれに加えて、レオパレス21の物件オーナーが自物件の売却を進めているとの話もあり、さらに収益物件の下落に拍車がかかる可能性があります。

それにしても今の時代、レオパレス21の物件を買う人がいるんでしょうかね。

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2月 24, 2019

戸建て住宅で普及しているZEHが賃貸住宅でも普及し始める!!

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最近はZEHな住宅という言葉を耳にするようになった。

最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。

ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。

この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。

そしてその住宅の機能についてですが、

①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。

そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。

②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。

③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。

しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。

これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。

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2月 05, 2019

木造アパートが選ばれやすいこれだけの理由👍

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木造アパートには多くのメリットがある。

私も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。

RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。

その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風をひきやすくなりました。

なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。

断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。

ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。

大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。

なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。

その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのかもしれません。

「木のぬくもりを感じる」という人もおられますが。

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1月 24, 2019

アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか!!

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建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。

2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。

かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。

レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。

また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、やや危ない水準にまで落ち込みつつあります。

これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。

それは簡潔にいえば

建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反

になるからです。

そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。

それは防火と遮音の役割をになっているのです。

アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。

さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。

この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。

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1月 03, 2019

アパートマンションの収益物件の価格が下がっている!!

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アパートやマンションなどの収益物件が値下がり傾向にある。

最近は私の所有マンションがあるエリアでも、分譲マンションが次から次へと完成し、入居が開始されていますが、しかし売れ残りもちらほらと見かけます。

マンション販売会社の理想は完成までに完売することなんだそうですが、なかなかそのようにはいかないようです。

そしてどうしても売れない場合は、マンション価格を下げて売るようですが、既に入居している方には知られないように値下げした価格で成約するのでしょうか?

ところでどのようなモノでも需要と供給の関係で価格や値段が決まるものですが、このてんで最近は賃貸住宅の収益物件の価格が下がりだしているようです。

このてんについてZAKZAK2018年12月10日の「2019年、不動産大暴落はあるか!? 予断許さない米中貿易戦争 マンション業界の秘密」という記事で榊敦司さんは

最近、目に見えて軟化しているのは「収益モノ」と呼ばれる個人投資家向けの一棟売りアパートやマンション。かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の不正融資発覚を受けて、個人投資家が融資を受けること自体が難しくなった。その影響か、値下がり傾向がハッキリとしてきた感じがする。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/181210/eco1812100002-n1.html 閲覧日2018年12月10日

と述べておられます。

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12月 23, 2018

大東ワランティサービス 1月分から料金変更?

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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額(2019年1月分)を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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12月 19, 2018

悪質大規模修繕工事の餌食にならないためには!!

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大規模修繕工事にまつわる悪習は物件オーナーに損失をもたらしている。

どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。

とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。

この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。

例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。

つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。

具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。

ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。

しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。

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12月 06, 2018

不動産の資産価値減少を抑えるためのポイント!!

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不動産物件を購入しても資産価値は経年とともに減少していくのだが・・。

最近は分譲マンションや戸建て住宅を購入して物件オーナーになる方も少なくありません。

税理的には物件を購入するほうが節税になるのはたしかなようです。

しかし悩ましいのは、購入した物件の資産価値が多くの場合、経年とともに下がっていくことです。

例えば5000万円で購入した分譲マンションの資産価値が20年後には2500万円程度になっているといった感じです。

ですから不動産物件購入をしても、結局は投じた資金は返ってこないならば、賃貸暮らしをしていたほうが良いのではないかと思うかもしれません。

しかしあるポイントを押さえれば、資産価値の減少を抑えることができるようです。

どのようなポイントでしょうか。

その1つは国交省によって検討されている福祉や交通などを含めた都市構造を見直す「立地適正化計画」です。

この計画とは、公共交通と連携したコンパクトな街づくりのことです。

おそらくは主要な駅の周辺が対象になることでしょう。

つまりは主要な駅周辺の不動産価格は下がりにくくなっていくというのです。

もちろんこの現象は国交省の計画が施行される前の今でも生じています。

もちろんどの駅が主要駅になるかは、はっきりしない部分もありますが、国交省の動きを注視することによって見極めていくことができるでしょう。

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