賃貸住宅経営にかかる修繕費用どれくらいが必要か？
アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。
しかしお金が入ってくるばかりではありません。
出るお金もあります。
しかも半端ではありません。
その出るお金でも大きな比率を占めるのが
修繕費用です。
どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。
では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。
まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると
それは１０年～２０年といわれています。
もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。
高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。
塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の１つはそこにあります。
つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。
ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。
周期は一般には約１０年～といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは１２～１３年で行っているケースが多いように思われます。
さらには１５年以上してから行うケースもあることでしょう。
ちなみに筆者の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは１４年～ぐらいで行っているようです。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
大規模修繕工事においての建設コンサルタントのメリットとは？
大規模改修工事となるとコンサルタントの存在を思い浮かべる方もおられることでしょう。
このコンサルタントについて
Wikipediaの「建設コンサルタント」の項目では
建設コンサルタント（けんせつコンサルタント）とは、日本では国土交通省の建設コンサルタント登録規定に基づき国土交通省に登録された企業で、建設技術を中心とした開発・防災・環境保護等に関して、計画・調査・設計業務を中心に、官公庁および民間企業を顧客としてコンサルティングを行う業者（場合によっては個人）をいう。
引用：建設コンサルタント
と書かれています。
ですからマンション等の大規模改修工事の場合のコンサルタントとは、工事全般を取り仕切る会社といってもよいでしょう。
とくに区分所有者の多い大規模マンションの改修工事のさいに、コンサルタントに任せることが多いようです。
というのも区分所有者が多いために意見集約が困難、さらには規模が大きいためにコストダウンの余地もあり、高額のコンサルタント料を支払っても、元が取れるというわけです。
そしてコンサルタントが入る施行方式を設計監理方式というそうですが、それに対してコンサルタントを入れない施行方式を責任施行方式というそうです。
住まないほうがよい住宅の特徴には雨漏りや外壁のヒビや膨らみなど
ずっと以前のことですが欠陥マンションが社会問題になったことがあります。
分譲マンションで購入したあとに、欠陥マンションであったことが明らかになってしまった場合は、事は大変です。
ところで賃貸住宅においても住んでいる住居が欠陥住宅であることがわかれば、これもまた大変です。
この場合、引越すこともできますが、しかし引越すにしても大変な手間がかかります。
できるなら入居前に、欠陥がないかどうかを確認したいものです。
どのようなてんをチェックすればよいのでしょうか。
幾つかの点をチェックすることができます。
その１つに外壁や基礎の部分に大きなヒビが入っているかどうかというてんです。
もちろんどんな建物でも小さなヒビが入っていることはあるものですが、小さなヒビはさほど問題ではありません。
このてんで問題となるのは指がすっぽりと入ってしまうような大きなヒビです。
この場合は地盤に問題があるかもしれず、均等な地盤沈下ではなく、イレギュラーな地盤沈下によって建物が損傷してしまうリスクを負っている可能性があります。
こういった物件は敬遠するのが賢明といえるでしょう。
ところで木造アパートなどでチェックすべきてんもあります。
もちろんアパートだけでなく、戸建住居などでもいえることですが、天井を見たときに雨漏りの形跡がないかどうかをチェックしてみることができます。
崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる
RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。
マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。
筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。
また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。
ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。
それは沖縄のあるマンションのことですが、１９７４年完成のマンションだったそうですが、築３５年の時に、２階廊下が崩れ落ちたんだそうです。
分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。
崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。
しかし３５年超のマンションは数多くあります。
ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。
実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。
こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
第一種低層住居専用地域でのアパート！！４階以上のアパートは無理
都市計画法とアパートマンションですが市街地においては都市計画法にしたがって１２の地域に分けられます。
この１２の地域とは
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
そして
低層住居専用地域では、高層マンションは建てられません
つまりはこの地域区分で低層住居専用地域がありますが
字のごとく、この地域では高層の建物を建てることができません。
具体的には、この地域における絶対高は１０～１２メートルまでと定められています。
この高さですと３階建てで、ギリギリ基準を満たすといったところでしょうか。
４階建て以上のアパートやマンションを建てることはできないでしょう。
その他にも、低層住居専用地域においては、北側隣地の日照を妨げないようにするための配慮から斜線制限というものがあります。
この場合、一種低層住居専用地域と二種低層住居専用地域では制限のかかりかたが異なりますので注意が必要です。
いずれにしても所有地が低層住居専用地域にあたるのか、よく確認したうえで、アパート経営を行うべきかどうか判断する必要があります。
低層住居専用地域は住居としては優良な地区かもしれませんが、アパート経営となると４階以上のアパートマンションが無理、そして斜線制限がかかるなど、十分に収益が得られるほどの規模のアパート経営を行うためのアパートを建てることそのものが難しいかもしれません。
マンションの住み込みの管理人！！好待遇の場合も
マンションの住み込み管理人を第２の人生として送ることもできる。
賃貸住宅にはあまりないのですが、規模の大きな分譲マンションになると、玄関付近に管理室が設置されて、管理人が普段は常駐することがあります。
最近の新しいマンションは管理室があっても、管理人は管理会社の従業員として、決められた時間に出勤し、決められた業務をこなし、時間が来れば帰宅するというケースが多いように思いますが、昔ながらの分譲マンションとなると、住み込みの管理人がおられて、管理業務をこなすということが行われています。
住み込みの管理人となると、比較的年齢のがいった方が多く、夫婦で業務を行っている場合も少なくありません。
会社の寮や社宅にも住み込みの管理人がおられますが、それとよく似ているのかもしれません。
しかし会社の寮や社宅の管理人となると、料理をすることが求められますので、調理師としての資格や経験が求められることがあります。
しかも会社都合で寮や社宅が閉じられることもあるので、長く行える仕事ではないかもしれません。
一方でマンションの管理人となると、料理をすることが求められるわけではないので、その分、なりやすいですし、多くの場合、マンションが閉じられるということは通常はありえないので、比較的長く行える仕事と言えるかもしれません。 (さらに…)
高層マンションを賃貸経営することのメリットそしてデメリット
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。
12階建てです。
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
豪雨被害の多発で浸水被害も多発している賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年多発しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。