小規模マンションオーナーの日記


12月 20, 2020

設計がずさんで取り返しがつかなくなった物件

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数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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11月 15, 2020

ZEH住宅とは?公的な支援を受けながら浸透している

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最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。

ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。

この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。

そしてその住宅の機能についてですが、

①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。

そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。

②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。

③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。

しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。

これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。

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9月 08, 2020

エレベーターは三密そのもの タワーマンションの人気がまた下がる


かつては多くの人の憧れになっていたタワーマンション。

最近は風向きが変わってきたようです。

というのもタワーマンションのデメリットもクローズアップされるようになってきたからです。

どのようなデメリットでしょうか。

その1つが

・災害に弱い

というてんがあります。

例えばゲリラ豪雨や台風などで、洪水になると停電が発生し、そのために当分の間、住めなくなったというケースが武蔵小杉のタワーマンションで発生したことは記憶に新しいと思います。

実際のところ超高層の建物ほどエレベーターへの依存が高くなり、そのエレベーターが停電などで機能しなくなると非常に困難な状況になってしまうのです。

さらに地震が発生すると、高層階ほど地震による揺れが大きくなります。

これもまた高層ビルのデメリットといえるでしょう。

さらに2つめのデメリットを取り上げてみますと

・遮音性がよくない

というてんがあります。

なぜタワーマンションの遮音性はよくないのでしょうか。

それは住戸間の壁が薄いからです。

階層が何十と重なるタワーマンションは、荷重負担を軽減する必要があります。

そのために、住戸間の壁は「乾式」というコンクリートが入っていないパーテーションのような建材を使っているといわれています。

なので普通の低層マンションならまず聞こえない隣戸の生活音が漏れてくる、つまりは遮音性がよくないのです。

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7月 07, 2020

賃貸住宅での感染症対策 共有部分で多くの危険が


厚生労働省がダウンロードを呼び掛けているアプリ、接触確認アプリですが、さきほどダウンロードしました。

ダウンロードしようと思ったのは、鉄道系人気ユーチューバーのダウンロードの呼び掛けで、それならばアプリをスマホに入れてみようかと思いました。

アイフォーンの場合はAppStoreの検索で、厚労省などと入力して検索すると、すぐにダウンロードするアプリがヒットし、入手できます。

しかも入手後の設定もとても簡単です。

数分もあれば、すぐに活用できます。

 

今は自粛緩和ムードで、コロナへの警戒が緩みがちですが、しかし感染が再び感染拡大の可能性がありますので、コロナ感染拡大防止のために、できることは行っていきたいものです。

ところでコロナ流行で、感染症がいかに厄介なものかを体験しましたが、これを機に感染症がどのような仕方で拡大していくのか、その経路となる事柄についても、コロナによって学習しました。

経路となるものは

・飛沫感染(人が密集する場所をさけたり、マスク着用で抑えることができる)

・モノ感染

が主なものです。

このうち私の小規模マンションにおいて関係するのは、モノ感染です。

実のところアパートやマンションといった集合住宅にはモノ感染となるものがたくさんあります。

例えばエレベーターがあるならば、エレベーターのボタン、エントランスフロアがオートロックならば、テンキーなどは不特定多数の人によって接触されています。

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3月 03, 2020

排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、私の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、私が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計・施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞・沈殿あるいは付着し、排水不良・管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

引用:www.zenkankyo.jp/seisou (アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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1月 30, 2020

外壁補修は15年以内に行わなければならないは本当はうそ?

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建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

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私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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10月 08, 2019

賃貸住宅駐輪場の放置自転車の処分がややこしい

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私の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。

しかしなかなか処分されませんでした。

そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。

しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。

本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。

ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。

自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが速く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。

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9月 19, 2019

トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ

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放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。

駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。

そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。

最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。

そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。

なぜ放置自転車が生じるかというと

・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。

・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。

のケースがあります。

そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。

もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。

実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。

ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。

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7月 28, 2019

施工不良で困った時は国民生活センターや法テラスに相談できる!!


 

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施工不良問題が社会を揺るがしている。

最近は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻ですが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

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