小規模マンションオーナーの日記


4月 11, 2024

豪雨被害増大で浸水被害も増大 アパートの立地場所は大丈夫?


アパート画像

大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。

アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。

ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。

近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。

筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。

とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は1部屋あたり250万円前後するということですから、要警戒です。

とりわけ

大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい

ともいわれています。

というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。

そして現実にそのような事例が近年増大しています。

また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。

もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。

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4月 10, 2024

大東建託なら原状回復費用は0円 定額クリーニング費を支払うならば


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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は95%以上を維持している。

アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい20000万円~120000万円となっています。

つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。

当時、入居した方は多くの場合、2カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。

ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。

その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。

定額クリーニング費用は

1DK以下(シングル) 45000円

1DK~2DK(カップル) 55000円

2DK以上(ファミリー) 65000円

となっています。

敷金ゼロ!定額クリーニング費(前払い型)のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)

ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。

例えば家賃が50000円の場合、敷金は家賃の2カ月分なので100000円となりますが、定額クリーニング費用だと45000円ですむので55000円抑えることができます。

しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。

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4月 09, 2024

RCよりも安い木造のアパート デメリットがあるとすれば?


2010年当時ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、筆者の周辺エリアではRC造りで4階建てマンションが2,3棟竣工されましたが、しかし近年ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。

というか筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。

高さは3階までの木造アパートですが、この種のアパートだとエレベーターを設置する必要もありません、給水のためのポンプを設置する必要もありません。

ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。

ところでなぜ木造アパートに人気があるのでしょうか?

それは木造だと

建築費が安くて済むからです。

ニュースイッチ2018年6月26日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には

少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者(初めて住宅を購入する世帯)の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。

引用:ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ

と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。

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3月 16, 2024

建物の周期点検 長期的にはメリットのほうが多いかもしれないが・・


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周期的な点検によって建物を良い状態に保つことができる。

大手建設会社の中でも知名度や人気も高い積水ハウス。

積水ハウスで家を建てると建物を周期的に点検するようです。

具体的には3ヶ月・1年・2年・5年・10年・15年と点検があるようです。

そして点検をしてから修繕箇所が見つかれば、修繕して建物が良い状態であり続けるようにしてくれるというものですが、点検が良いか悪いかは賛否が分かれているようです。

このてんで、周期的な点検を受けたくないという人たちの理由は、無償修理をしてくれる箇所もあるそうですが、有償修理の部分で費用がかかるというのが最大の理由かもしれません。

どのケースが無償になり、どのケースが有償になるかの詳細はわかりませんが、有償の部分が多くなっていくと、当然かかる費用も大きくなっていきます。

さらには周期的な点検、そして修理という積水ハウスのスタイルを、必要でもない修理をさせて収益を得ているとの不信感を持っておられる方もいることでしょう。

もちろん筆者個人としては

積水ハウスがそのような汚い仕事を

をおそらくはするとは思いません。

しかしいずれにしても周期的な点検そして修繕と積水ハウスのやり方を、よく思っていない方もおられるようです。

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3月 10, 2024

大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる


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大東建託施行管理のマンション。

以前のことですが、土曜日だったと思いますが、2回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。

近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。

どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。

さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。

筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。

それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。

そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。

どうやら大東建託物件の場合は築10年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。

そして担当者から見せられた書類は

継続審査結果報告書

というものです。

今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。

次の継続審査は5年後ぐらいに行われるようです。

ということは大東建託の場合は10年そしてその後は5年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。

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3月 05, 2024

タワーマンション 上階ほど維持管理費が高くなっていく?


庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。

買うのは、いわゆるお金持ちで、節税(相続税対策)か投資目的で買うことが多いようです。

おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択(他の選択肢もあるかもしれませんが)に迫られるのかもしれません。

そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。

ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。

というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。

それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。

しかしそれだけではありません。

マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。

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2月 26, 2024

マンションから謎の金属音が 原因はあの設備の故障


賃貸マンション画像

マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。

筆者の知人は4階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。

しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。

相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。

考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。

しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。

ではその原因とは何でしょうか。

それは地上階に設置されている

給水ポンプの故障

が原因だったようです。

故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。

そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で早急な修繕工事によって異常な金属音は収まったようです。

それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。

筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。

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2月 25, 2024

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

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実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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2月 06, 2024

負動産はもはや大型ゴミ扱い?有料で引き取ってくれる業者も


大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に筆者の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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1月 19, 2024

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


花画像

火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

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