小規模マンションオーナーの日記


1月 07, 2024

管理組合のないマンションがある 管理不全になることも


マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費(3000円~10000円)を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。

分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。

筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。

ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。

もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。

しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。

入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。

賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。

実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。

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1月 06, 2024

マンションの住み込みの管理人!!好待遇の場合も


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マンションの住み込み管理人を第2の人生として送ることもできる。

賃貸住宅にはあまりないのですが、規模の大きな分譲マンションになると、玄関付近に管理室が設置されて、管理人が普段は常駐することがあります。

最近の新しいマンションは管理室があっても、管理人は管理会社の従業員として、決められた時間に出勤し、決められた業務をこなし、時間が来れば帰宅するというケースが多いように思いますが、昔ながらの分譲マンションとなると、住み込みの管理人がおられて、管理業務をこなすということが行われています。

住み込みの管理人となると、比較的年齢のがいった方が多く、夫婦で業務を行っている場合も少なくありません。

会社の寮や社宅にも住み込みの管理人がおられますが、それとよく似ているのかもしれません。

しかし会社の寮や社宅の管理人となると、料理をすることが求められますので、調理師としての資格や経験が求められることがあります。

しかも会社都合で寮や社宅が閉じられることもあるので、永く行える仕事ではないかもしれません。

一方でマンションの管理人となると、料理をすることが求められるわけではないので、その分、なりやすいですし、多くの場合、マンションが閉じられるということは通常はありえないので、比較的長く行える仕事と言えるかもしれません。 (さらに…)

12月 29, 2023

大東建託マンションは遮音性が良い?造りは頑丈とも


 

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RC造りといっても完璧な遮音性を期待できるわけではない。

以前のことですが、妻と2人で京都に行って来ました。

JR京都駅近くの旅館に1拍2食に日程で行ってきたのですが、この旅館、RC造りの5階建てです。

5階が大広間になっていて食事場になっている旅館で、4階の部屋で宿泊しました。

夕食そして朝食ともに満足でしたし、部屋の広さも和室でまずまずの広さでよかったのですが

上階と隣部屋がうるさかったです。

上階は食事場なので従業員が食事の準備や後片付け等で、忙しく働いておられたようですが、そのさいのドンドンという音が絶えず聞こえてきました。

晩の22時ごろまで聞こえていたのではないでしょうか。

隣部屋も5人ほどが宿泊されていたようですが、物音がよく聞こえ夜中の0時ごろまで物音がしていました。

RC造りの建物なので、遮音性は良いものと思い込んでいましたが、実際にはそうでない場合もあるようです。

過去にも島根県の皆生温泉のRC造りのホテルに宿泊した時も、うるさかった事を思い出しました。

しかし一方で東京の品川に高輪プリンスホテルに宿泊した時は、全くといっていいほどうるさくなかったこともあります。

どうもRC造りでも施行方法などの多少の違いで、遮音性にも影響がでているのではないかと思われます。

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12月 22, 2023

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

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12月 19, 2023

公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・ 


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管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は10年か15年あるいは20年で行なっている。

筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように12~13年に1度の割合で大規模修繕工事が行われています。

分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。

なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。

しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。

おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。

もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。

ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。

賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。

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12月 16, 2023

大東建託パートナーズによる建物清掃にはやや不満 担当者にもよる?


筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、

その出来栄えについては正直不十分ということに

ついて書きたいと思います。

 

昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。

大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。

すると2日後に、緊急清掃という形で、2人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。

こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きましたが・・

それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。

そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。

ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月1回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも

 

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12月 02, 2023

高層マンションを賃貸経営することのメリット デメリット


数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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11月 16, 2023

崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる


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RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。

マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。

筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。

また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。

ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。

それは沖縄のあるマンションのことですが、1974年完成のマンションだったそうですが、築35年の時に、2階廊下が崩れ落ちたんだそうです。

分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。

崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。

しかし35年超のマンションは数多くあります。

ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。

実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。

こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。

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11月 05, 2023

マンションのエントランスの扉が動かなくなった 簡単に対処する方法

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筆者の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。

この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。

しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。

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大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。

当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。

しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。

 

そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。

そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。

この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。

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11月 02, 2023

エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円


先日のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。

内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」

というものでした。

筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。

しかもそのコストが高額になることも・・

なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。

 

そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは

「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」

とのことでした。

そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。

 

筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。

この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。

 

ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。

筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。

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