閑静な住宅街の賃貸住宅でも深夜になると周辺が物騒になる？
筆者の知人が住んでいるのは、４階建ての古い賃貸マンションの２階に住んでいますが、１階は居酒屋やイタリアンの店、洋食のお店などが入っています。
お昼に開けているお店もあるようですが、主な営業時間は晩から深夜にかけてです。
となると、とくに休日前の晩、例えば金曜日や土曜日の晩また深夜になると、騒ぐ客がいるようで、とても騒々しくなるようです。
また酔っ払いが、周辺でうろつくような感じになるので、そのような時間帯には鍵をしっかりと書けて外にでないようにしているんだそうです。
曜日によって物件周辺の環境が変化することがある。
この物件ですが、昼間はとても閑静な感じなのですが、曜日や時間帯によって周辺環境が変わるのです。
ところで不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではありません。
上記の物件などは昼間に１度内覧に行っても、この時は閑静に暮らせると思うかもしれませんが、金曜日や土曜日の晩になると、とてもうるさくて眠れないということに気づくことでしょう。
しかし賃貸契約をして入居してしまってからでは遅すぎます。
また引越すにしても手間とお金がかかります。
つまりは不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではなく曜日や時間帯を変えて確かめてみることも良いことです。
人気がある駅近物件でも驚くほどに安い物件もあるがなぜ？
あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
賃貸住宅が駅チカのエリアにある大家ならば大丈夫というわけではない？
香川県小豆島といえば、今はオリーブで有名になりましたが、しかし数十年前は電照菊で有名でした。
あちらこちらで電照菊栽培が行われ、ビニールハウスからの明かりは風物詩のようになっていました。
当時のこの栽培によって多くの農家が、まずまずの収益を得ていたようです。
しかし今の時代は、小豆島で電照菊栽培を行っている農家はごく少数です。
というのも小豆島以外でも電照菊栽培を行う地域が表れたり、海外からの輸入菊にも押されるようになり、過当競争から収益がかなり落ち込み撤退せざるを得なくなった農家が多くなったようです。
つまりは収益が上がる事業でも、過当競争となるならば、状況が厳しくなることがあるということを示しています。
このことはアパート経営でも同じです。
主要な駅があるエリアでは入居者需要が大きいことには違いがありませんが、しかしアパートやマンションが乱立すると賃貸住宅の過当競争状態になり、空室リスクが生じたり、家賃の下落圧力がかかってくるでしょう。
ですからエリア的には魅力的でも、賃貸住宅が乱立していないか、空室が顕在化していないかなどをチェックしてみることが必要です。
現地に行って調べてみるのが最善かもしれませんが、それが難しい場合でも最近はグーグルマップのストリートビューで、街の状況をある程度、調べることもできます。
賃貸住宅経営ではエリアの選択はとても重要？そして駐車場の設置は必要？
地方に住んでいるならば自家用車は必需品のようになっているエリアがあります。
そのようなエリアでは住居に駐車場があることが必須の事柄といえるでしょう。
つまりは駐車スペースがあるかどうかというてんも重要な事柄になってきます。
しかしこのてんでは土地価格もさほど高くない地方では、さほど問題はないことでしょう。
しかし土地価格の高い人口密集地では問題となります。
そもそも駐車場スペースを設けるほどの余裕がないのです。
もちろん単身者をターゲットにしたアパートやマンションならば、さらには公共の交通アクセスの良好の場所ならば駐車スペースがほとんどなくても大丈夫かもしれません。
しかしファミリー層をターゲットにしたアパートマンションであるならば、人口密集エリアでも駐車スペースを確保する必要があるでしょう。
物件オーナーとしても、どれくらいのスペースを駐車スペースにするか悩むところでしょう。
関西で住みやすい街トップは尼崎？？上位にランクイン
関西で住みやすい街での1位はJR尼崎駅周辺。
尼崎・・兵庫県尼崎市ですが、昔は公害の街というイメージが強く、あまり住みたい街とは、ほとんどの方が思っていなかった街です。
市内には中小零細企業が散在し、どちらかといえば下請け工場労働者の多い街でした。
そして昔からの地主さんも、いらっしゃいますが、多くは九州、沖縄、四国などの地方出身の労働者や親の出身が朝鮮半島で、そのまま在日韓国人として住んでおられる方も多くおられます。
ですから閑静な住宅街というイメージがほとんどなく、どちらかといえば住みたくない街にランキングされてもおかしくないような街でした。
しかし時代は変わり、尼崎といえば今では、続々と建っている分譲マンションに子育て世代が流入する街、利便性が抜群に良好で、駅前には大規模商業施設が次々とオープンしていくなど様変わりしています。
しかも尼崎市も「工場都市」というイメージを払拭するかのような施策を進めていますし、市内の所々で緑化つまりは公園などの整備に力を入れています。
このような施策が功を奏したのか朝日新聞2018年7月11日には
関西の住みやすい街１位は尼崎 武蔵小杉のようになる？
という見出し記事が掲載されました。
地方に物件を持つことのリスクがは維持管理が大変なのと後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
筆者の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。
賃貸住宅で大学キャンパスに依存した経営には落とし穴がある
兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。
最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。
西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。
しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。
そのことも影響してか西宮市の空室率は14％程度で、比較的良好な状態です。
ところで大きな大学のあるエリア＝賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。
それは大学キャンパスの移転です。
この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。
あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。
ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。
賃貸住宅経営で満室経営を左右するのは立地条件と自治体の施策も重要
賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとは、よく言われている事柄です。
投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。
以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。
明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。
神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。
じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。
実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。
しかも子育て世代の若い世代を中心にです。
JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画を立てました。
ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
家賃は需要と供給で決まる 人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因？
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。