小規模マンションオーナーの日記


11月 20, 2021

大和ハウス工業でまたもや不祥事 影響は軽微というが・・

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レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。

このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。

最近も、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。

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大和ハウス工業の賃貸マンション。

どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。

ウイキペディアにもこの件について

国家資格の組織的な不正取得[編集]

2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]

大和ハウス工業 – Wikipedia

と書かれています。

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11月 02, 2021

マンションの騒音トラブル 実際に生じた厄介なケース

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アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか探ってみました。

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10月 28, 2021

アパートやマンションのおとり広告 賃貸住宅業界の悪徳商法

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最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。

そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。

ところで私の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。

しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。

そしてそのことは良いことだと思いますが、時々、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると

現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。

そのような画面を見た時は「?」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。

しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。

この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。

もちろん私の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。

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10月 23, 2021

賃貸住宅経営の家賃収入によって介護離職にも備えることができる


今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。

サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。

あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。

あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。

しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。

それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。

人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。

ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。

というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。

この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。

親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。

しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。

サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。

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10月 21, 2021

アパートの入居審査が甘くなると生じてしまうかもしれない重大なリスク

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2017年10月下旬に発覚した神奈川県座間市における9人も殺害された事件は、あまりにも衝撃的なニュースでした。

いまだに謎も多い事件ではありますが、住宅地の中でそのような事柄が行われていたとは驚きです。

それにしても犯行が行われていた、加害者の住宅ですが、ワンルームアパートで、小田急相武台駅から10分ほどの場所にあるアパートのようです。

部屋内はワンルームとユニットバスがあるぐらいで、今ではほとんどの方が敬遠するような部屋です。(ユニットバスはもはや新築の賃貸住宅ではほとんどありません)

しかも壁も薄く、遮音性にも問題のあるような物件だったようです。

さらに小田急線沿いのアパートなので、電車が通るたびにかなり、うるさく感じていたことでしょう。

といったことで駅には比較的近いものの、デメリットの多い物件だったようなので、ある報道によると家賃は1万9000円、共益費は3000円という物件だったようです。

ワンルームの物件もそこまで家賃が下がったのかと、物件のオーナーとしては、ちょっと怖くなりましたが、冷静に考えてみると、妥当なのかもしれません。

それにしても、もし自分が

その物件のオーナーだったら

どうなるんだろうと考えてしまうことがあります。

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9月 28, 2021

マンションの修繕積立金と管理費が支払えなくなったらどうなる?

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最近は分譲マンションに住んでいる人が本当に多くなってきました。

だいたいが3LDKでファミリーで住んでいるという形態です。

なかには独身でそのようなマンションに住んでおられる方もおられます。

ところで築30年を超える分譲マンションも増えてきました。

築30年というと30歳か40歳台の時にマンションを買った方の場合は、今では60歳ないしは70歳台となっておられます。

マンションを買った当時は比較的、高収入のサラリーマンだったかもしれません。

それが今では、仕事も退職し年金生活者になっておられる方も少なくないでしょう。

そしてサラリーマンの時代は頑張ればそれなりに収入アップを図ることができたかもしれませんが、年金生活者となるとそういうわけにはいきません。

住宅ローンの返済はもうすでに終わっているかもしれませんが、

マンション購入当時よりは高くなっているかもしれない

管理費と修繕積立金を支払っていくのが大変になっているかもしれません。

そしてついにはそれらの支払いが数カ月間、未払いの状態になっているかもしれません。

もし管理費や修繕積立金の支払いができない状態が続くならばどうなるのでしょうか。

その場合でも法律によってマンションに住み続けることができるように守られるのでしょうか。

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9月 18, 2021

マンションの大規模修繕でオーナーがぼったくられる業界の構図

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アパートやマンションの多くは10年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。

そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。

そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。

ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。

そして2017年10月でしたがNHKの晩の10時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。

新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。

おそらく

このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者

さんたちは怒りを覚えたことでしょう。

ところで問題点となるのは主に2つてんにあるように思います。

その1つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。

すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。

もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。

そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。

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9月 09, 2021

マンションの施工不良の原因の1つは人手不足も影響している


私の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。

しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。

大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。

ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。

私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。

4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。

それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。

ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが

いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。

引用:https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html(アクセス日2019/5/10)

と書かれていました。

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8月 24, 2021

マンションが暴風に襲われる時代 暴風の後に起きたことは

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以前のことですが、朝からしっかりとした雨が降り続いていました。

それもそのはず、この日、台風がゆっくりと日本に近づいていたのです。

午後には私の住んでいる阪神地区も暴風雨警報が発令され、夕方頃から風も強まってきました。

実は1カ月前にも台風が通過したのですが、その時は一時は雨風が強くなったものの、あっという間に過ぎ去り、被害もほとんどありませんでした。

ですから今回もそのような感じで過ぎ去ってしまうのかと思いきや、今回は

想像以上のインパクトのある台風でした。

気象予報では超大型台風といっていましたが、まさに風の強さもしかり、さらに強風の持続時間も長く夕方から翌日の早朝4時ごろまで大嵐となりました。

RC造りのマンションの中で、じっとしていましたが、それでも強風の音(電線を揺らす音や建物に風があたる音)で、気持ちが落ち着かず、熟睡することができませんでした。

時々、ガタンガタンといった音がすることがあり、私の物件に何か物があたり建物が損傷しているのではないかと心配になることもありました。

そして早朝になり風も幾らか収まったので、1階のマンション玄関に行って様子を見てみると・・

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8月 15, 2021

賃貸住宅のオーナー 無知ならば悪質な営業の罠にかかってしまう

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2016年8月11日の朝日新聞の「一括借り上げのトラブル」についての記事は社会に大きなインパクトを与えました。

今回はこの記事のなかにあったモラルや常識のない営業について書いてみたいと思います。

この「「家賃保証」トラブル急増」という記事によると一括借上げメーカーの元営業マンはこのように述べています。

世間知らずで、プライドが高く、人に相談しない人を狙った。具体的には教員、医者、公務員。契約前には本社に招き、役員らと食事をするなど最大限の歓待を行った。(催眠商法のようだった)大家が不信感から家賃が下がるのではないかと尋ねても、下がるわけがない、信頼関係ですと強く言い張った。10年以降は2年更新(借上賃料改定といいますが減額されることが少なくない)になるが、そのことは説明しなかった。

と朝日新聞には書かれています。

契約のためには、なんでもありといったモラルのない営業が行われていたことがわかります。

一体どこの建設会社かと知りたくなりますが、記事からわかるのは、最初の10年は賃料固定、以後2年ごとに改定していくハウスメーカーということです。

大東建託は最初の10年は固定ですが、以後5年ごとの改定なので、大東建託ではなさそうです。

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