小規模マンションオーナーの日記

施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約！！なぜ重要か

集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。

以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。

ところで、この保険には漏水補償特約があります。

特約ということですから、保険料が余分にかかります。

では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。

例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。

例えば入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。

筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、２階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、１階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。

この場合は

借家人賠償責任保険

によって補償をしてもらうことができます。

しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。

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建設会社が自己負担の補修修繕工事を行おうとしない時どこに相談すればいい？

近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻でしたが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

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マンションやアパートの賃貸住宅経営には思わぬリスクがつきまとうもの

今から３０年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが？？、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると１部屋あたり２００～３００万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、２階のテナント部屋が雨漏りするとのことで２階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに２階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

筆者もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、１９０００円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

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住んでいる建物で異常なほどの遮音性が悪い　施工不良の疑いが

筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。

しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。

このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。

さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。

ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。

この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。

遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。

さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。

このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備　屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には

同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。

 

引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）

と書かれています。

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改修工事での騒音　電動工具でコンクリートを削る音はかなり響く

以前のことですが筆者の所有マンションの１階テナント部分が小規模認定保育園開園のために以前に改修工事に入りました。

約２カ月間の工事期間です。

一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。

しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。

そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家の筆者のもとに工事の説明と挨拶に来られました。

そして作業日程表については１部が現場の責任者から大家にも渡されました。

ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい２日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。

もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。（自治体からの補助金もあるようです。）

ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。

作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。

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大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる

大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。

以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。

なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。

そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。

そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。

へー、そうなんだと思いました。

もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。

しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。

ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。

ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。

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アパートやマンションの実際に起きた騒音トラブルのケース

アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時～4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

ところでそれとは別に知人夫婦が引越しました。

この夫婦、2月ごろに引越してきて、12月ごろに引越したので、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか尋ねてみました。

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