小規模マンションオーナーの日記


5月 05, 2019

フラット35を悪用?朝日新聞が衝撃報道!!

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フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。

フラット35と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。

詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。

ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。

近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。

さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。

ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。

今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。

朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02(アクセス日2019/5/4)

と書かれています。

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4月 28, 2019

大和ハウスでも不備物件・・でもレオパレスよりはまし?

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大手の建設会社による不備物件が相次いで発覚。

2019年4月12日の午後だったと思いますが、突然に大和ハウス工業の重役が謝罪会見を行うとのニュースが流れました。

建設会社の社長の謝罪会見というと、2019年2月にレオパレス21の社長がアパート施工不良のトラブルでの謝罪会見を思い起こしますが、あれからレオパレス21は株価も暴落し大変なことに・・。

いまだにレオパレス21の騒動は終息していないようです。

ところで今度は、建設業界、売上高トップの大和ハウス工業で同じようなことを行うとは・・。

戸建住宅や賃貸住宅の大和ハウスの物件オーナーさんにとってはショッキングなニュースだったと思います。

具体的なてんは日本経済新聞2019/4/13の「大和ハウス、急成長で統治おざなり 不適切建築2000棟 」という記事に書かれているように

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超が、不適切な部材や構造で建築されていたことがわかった。12日の記者会見で同社は設計上のミスや社内の認識のずれが原因で、経費の削減などが目的ではなかったと強調した。だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。

https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO43720090T10C19A4TJC000&scode=1925&ba=1(アクセス日2019/4/13):引用

と書かれているとおりです。

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4月 16, 2019

家賃減額請求に対処するためにかかるコスト!!

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サブリーストラブルの解決のためにも高額な費用がかかる。

先回の記事

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!

ではサブリーストラブル相談センターといった団体があって、サブリースに関する様々なトラブルの相談にのり解決してくださる団体があることについて書きました。

そして相談内容で最も多い事柄は家賃減額請求だということにふれましたが、仮にですが家賃減額請求で強い不満を持ちサブリーストラブル相談センターに解決を図るとなると、どうなるのでしょうか。

一言で言えば、そのために費用がかかります。

下記にあるのがサブリーストラブル相談センターでかかる費用です。

初回60分のご相談 無料相談
2回目以降の有益な改善指導を伴うご相談 10,000円/回
三者間協議・調停プラン時調査書作成費用:200,000円(税別)/棟(交通費別途)
経営顧問契約 100,000円(税別)/年間 (詳細)

引用元:https://sltcc.info/cost/(アクセス日2019/3/31)

このように本格的に解決を図ろうとするならば、高額な費用がかかってしまうことがわかります。

もちろん初回の60分までの相談まででしたら無料なので、この段階まででしたら費用負担はありません。

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3月 09, 2019

レオパレス21の衝撃 今後の影響は?

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2019年の不動産業界の断トツの出来事はレオパレス騒動。

2018年4月~12月の大東建託の業績はイマイチでした。

その要因は地方銀行の不動産融資の厳格化が大きく影響しているようです。

そもそもその原因を作り出したのが、あのスルガ銀行です。

スルガ銀行の不正な不動産融資事件をきっかけに、金融庁による不動産融資への監視が強化され、審査が厳格化されてしまったようです。

まさに2018年の不動産業界に最大のインパクトを与えたのはスルガ銀行です。

ところで2019年になって、それ以上のインパクトを与えるニュースが飛び込んできました。

それがレオパレス21の施工不良アパートの問題です。

これまでも、レオパレス21のアパートオーナーからの集団訴訟やアパート界壁問題など、いろいろとトラブルが生じてきたレオパレス21ですが、今回の施工不良トラブルは、非常に深刻のようです。

レオパレス21の株価も、この問題が明らかになってから半分以下に暴落しましたし、各メディアも連日、この問題を取り上げてきました。

今後、懸念されるのはレオパレス21の経営がどれだけ危なくなるかというてんですが、多くの資金があるので、当面はその資金でなんとかなるとのことですが、しかしそれでもしばらくは入居率も下がり続ける、アパート建設の受注が大きく減少するといったことが、しばらく続くと思われます。

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2月 15, 2019

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕

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事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

私の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件になったと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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1月 16, 2019

一方的に有料の不動産情報誌が送られてきた😕

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物件オーナーにはなぜか様々な不動産のダイレクトメールや情報誌が送られてくる。

先日のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。

物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。

不思議なことに、私がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ私がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。

しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。

なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。

どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか?

ないしはどこかで情報を漏らしている人がいるのでしょうか?

ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。

請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。

そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。

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12月 30, 2018

あまりにもスキャンダルな事件が多かった不動産建設業界😟

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2018年は災難の多い年だった。

2018年も終わりを迎え、2019年になろうとしています。

2018年は災難の多い年でした。

北海道や大阪北部地震。

暴風台風や西日本豪雨など・・。

しかも2018年後半には米国発の世界中の株価急落と、後味の悪い年となってしまいました。

不動産や建設業界でも、スルガ銀行の不正な不動産融資の発覚や、シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社のスマートディスの破たんと、かぼちゃの馬車物件のオーナーへのスマートディスからの賃料未払などのニュースがありました。

この事件は、不動産投資やアパートマンションオーナーには衝撃の事件となったことでしょう。

とりわけスルガ銀の不正発覚以降、アパートローンへの銀行の姿勢がより厳しくなったともいわれています。

さらには積水ハウスを騙した地面師グループが逮捕されたとニュースもありましたが、あの地面師に騙されなかった業者がいたにもかかわらず、なぜあの積水ハウスがまんまんと騙されてしまったのかと話題になっています。

そしてレオパレス21のアパート界壁施行不良や夏の暑い時期でも自動的に電源が切れるエアコンのことも話題となりました。

そして最後にはKYBによる耐震ダンパーの事件があります。

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12月 17, 2018

大東建託パートナーズがオーナー専用電話番号を設置!!

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大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。

先日ですが、大東オーナーの私に大東建託パートナーズから手紙が届きました。

なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。

そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。

そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。

へー、そうなんだと思いました。

もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。

しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるのではないかと思います。

ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。

ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるのでしょうか。

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11月 15, 2018

塩害による建物の損傷 新たなリスク!!

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塩害によって建物の劣化が進むことがある。

2018年は台風21号、そして台風24号といった暴風台風に襲われた年でもありました。

阪神地区に住む私にとっては台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

私の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

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11月 01, 2018

影響は軽微でなかったアパート界壁施工不良😞

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建設会社の施行不良問題は業績に大きな影響を及ぼす。

2018年10月30日でしたが、大東建託の株価が大きく下げました。

最近は比較的、上昇傾向にあったような感じだったので、どうしてといった感じです。

結局は前日比1210円安の13840円で終えました。

8.04%の下落で年初来安値更新です。

この日には第二四半期決算発表日で、そのことが影響したのでしょうか。

ところで大東建託の株価が急落した要因として考えられる別の事柄は、同業種のレオパレス21の株価が暴落したこともあるのかもしれません。

レオパレス21の株価は、この日は前日比94円安の428円で終えまたが、実に18.01%の下落です。

この暴落の要因は明らかに10月29日に発表された2019年3月期の見通しが赤字に転落するとのことに大きく反応したようです。

日本経済新聞2018年10月29日の「レオパレスの19年3月期、最終損益50億~70億円の赤字 施工不良問題響く 」という記事には

レオパレス21は29日、2019年3月期の連結最終損益が50億~70億円の赤字(前期は148億円の黒字)になりそうだと発表した。従来予想の115億円の黒字から一転赤字に転落する。施工したアパートの一部で不備が見つかった問題を受け、全棟調査などにかかる損失引当金が当初予定より膨らむ。・・売上高は5100億~5160億円(前期は5308億円)、営業利益は75億~105億(前期は229億円)と、それぞれ従来予想の5530億円、245億円から下方修正した。施工不良問題で空室の募集を停止しており賃料収入が減少する。

引用:レオパレスの19年3月期、最終損益50億~70億円の赤字 施工不良問題響く

と報じました。

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