小規模マンションオーナーの日記


2月 21, 2021

積水ハウスの管理会社営業所長がアパートオーナーから1600万円を騙しとる


積水ハウスといえば、戸建て住宅からマンション、賃貸住宅と建設業界において総合力において、大和ハウス工業に次いで売上高の多い建設会社です。

どちらかといえば地味なイメージのある大和ハウス工業よりも、好感度では積水ハウスのほうが上ではないかと思われます。

その積水ハウスですが、賃貸住宅はシャーメゾンとして知られおり、高品質の住宅として人気があります。

市街地にある賃貸住宅群。

また賃貸住宅オーナーにも人気があるようで、賃貸住宅経営をするならば積水ハウスのシャーメゾンでやろうとする方も少なくありません。

 

その積水ハウスですが、その管理会社の不祥事が発覚しました。

NHK NEWS WEB2021/2/18の「「積水ハウス」子会社 “不正発覚”で営業所長を懲戒解雇」という記事によると

大手住宅メーカー「積水ハウス」の子会社の営業所長が、会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、リフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりして高齢者のオーナーに1600万円余りの損害を与えていた疑いがあることが関係者への取材で分かりました。会社は不正があったことを認め、この営業所長を懲戒解雇の処分にしました。・・関係者によりますと、所長は会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、去年1月ごろまでの数年間にリフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりする行為を繰り返していたということです。
そのうえでオーナーの80代の女性に必要のない支出をさせ、少なくとも1600万円余りに上る損害を与えていた疑いがあることが分かりました。

引用:https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210218/k10012873211000.htm(アクセス日2021/2/20)

と報じています。

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1月 05, 2021

積水ハウスの企業理念は高尚だが不動産建設業界の実態は?

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どこの会社でも企業理念というものがあって、社会貢献を謳った高尚な理念があるものです。

しかし現実は、高尚な理念とは裏腹に、利益の追求のあまりに顧客に損失をもたらすような取引を平然と行っているケースも少なくありません。

以前の記事

金融庁がアパートローン頼りの地銀を牽制

では地方銀行が利益追求のあまりアパートローンを地主さんたちに積極的に提案し、結果としてアパートローンを借りてアパート経営を始めてみたものの、アパートバブルの影響で空室に悩まされ、家賃収入が十分に入らずに、苦境に追い込まれるというケースがあり、その事態を重く見た金融庁が、地方銀行に警鐘を鳴らし

顧客本位の事業を行うように

促しているという内容の記事でしたが、残念なことに銀行のような紳士的と思える企業でも、時には利益追求のあまり顧客本位主義を見失ってしまうことがあるということを示すものでもありました。

もちろんこうした事がしばしば生じる会社の場合は社会的な信用が失墜していき、しまいには淘汰されてしまうこともあるのかもしれません。

 

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12月 08, 2020

改修工事での騒音 電動工具でコンクリートを削る音は響く

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以前のブログにも書いたことがありますが、私の所有マンションの1階テナント部分が来春に小規模認定保育園開園のために改修工事に入りました。

約2カ月間の工事期間ですが、一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。

しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。

そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家のもとに工事の説明と挨拶に来られました。

そして作業日程表については1部が現場の責任者から大家にも渡されました。

ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい2日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。

もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。(自治体からの補助金がでるようです。)

ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。

作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。

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11月 22, 2020

情報誌が勝手に送られてくる しかも大家向けの有料誌が

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先日のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。

物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。

不思議なことに、私がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ私がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。

しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。

なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。

どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか?

ないしはどこかで情報を漏らしている人がいるのでしょうか?

ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。

請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。

そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。

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10月 06, 2020

大家が怖いのは入居者の夜逃げよりも一括借り上げ会社の経営悪化

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ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。

夜逃げされもはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。

さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。

となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。

まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。

 

しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。

なぜでしょうか。

最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。

例えば

一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。

過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。

空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。

そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。

私も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。(入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません)

さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。

 

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8月 27, 2020

テナント賃貸の需要がウイズコロナで変化

地方銀行画像

ウイズコロナの時代になって半年になろうとしています。

賃貸住宅経営においても、ウイズコロナで様々な変化が生じているようです。

そしてその変化が生じている分野が、テナント賃貸です。

もうだれもが知っている事柄ですが、ウイズコロナで打撃を受けている業界が外食です。

地方銀行画像

 

私も3月下旬以降は外食には一切行っていません。

おそらくはウイズコロナの時代になって外食は一切行っていない、ないしは行く回数が減ったという方も少なくないのではないでしょうか。

となると経営状況が厳しくなった店舗などが閉店になったりしていることも急増しているのではないかと思われます。

そしてそうなると飲食店を相手にテナント賃貸を行っている物件オーナーが大変なことになっていることでしょう。

そしてこのてんについて日本経済新聞2020/8/16の「コロナで変わる街並み 飲食店向け賃貸物件、空室2倍」という記事には

新型コロナウイルスの感染拡大で、商業ビルなど不動産の借り手の顔ぶれが変わり始めた。営業休止や時短営業が続いた飲食店向けの賃貸物件は、東京都渋谷区で空室が前年同期の2倍になった。一方で、テレワークの普及で需要が伸びるシェアオフィスの入居が増える。多くの人が集まることを前提に作られてきた街の風景が、一変する可能性も出てきた。

引用:https://r.nikkei.com/article/DGXMZO62692560V10C20A8MM8000?disablepcview=&s=3(アクセス日2020/8/17)

と報じていました。

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8月 25, 2020

大東建託でもデーター流出 顧客情報が閲覧された

賃貸アパート画像

インターネット社会において、インターネットで情報に素早くアクセスできたり、情報だけでなくショッピングや銀行の振込などの金融機関での取引がインターネットで行えるのは非常に便利なことです。

しかし怖いのは時としてデーターが流出してしまうというリスクがあります。

時としてデーターの流出は自治体や大企業でも生じえる事柄です。

なぜデーターの流出が重大な問題と言えるのでしょうか。

それはデーター流出によって数億円の損失が生じたり、また企業の信用や競争力の低下にもつながりかねない事柄だからです。

賃貸アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところでこのデーター流出事件が賃貸住宅最大手の大東建託でも生じていたことが明らかになりました。

2020/7/31の大東建託のニュースリリースには「お客様情報流出に関するお詫びとお知らせ」とあり

このたび当社グループが保有するお客様情報の一部が、インターネット上で一定期間閲
覧可能な状況にあったことが判明いたしました。これにより、お客様をはじめとする関係者
のみなさまに大変なご迷惑とご心配をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。
なお、現時点で本件に係るお客様情報の不正利用などの事実、二次被害の発生は確認され
ておりません。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000r6ip-att/jouhou_osirase_0731.pdf(アクセス日2020/8/15)

と書かれていました。

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8月 23, 2020

当面は感染症拡大対策体制で業務を行う大東建託パートナーズ


先日のことですが、大東建託パートナーズの作業着を着た、大東建託パートナーズの社員が私の小規模マンションにやってきていました。

私の小規模マンションの管理担当の大東建託パートナーズの社員の方ではありませんが、今回、やってきた社員さんは、建物定期報告書を作成するために建物点検をするためにやってくる大東建託パートナーズの社員さんです。

 

そして大東建託パートナーズの管理物件の場合は、だいた2カ月に1回程度、建物点検を行い建物定期報告書が作成されますが、必ずしも建物点検を行うのは、管理担当者が行うというわけではないようです。

そして建物点検のために、やってきた大東建託パートナーズの社員さんですがバイクに乗ってやってきました。

バイクのほうが、車よりも駐車に困ることがないというメリットがあるからでしょうか?

そしてその建物点検が実施された数日後に、建物定期報告書が大東オーナーのためのマイページで閲覧することができるようになっていました。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで通常であるならば、建物定期報告書ですが、2カ月に1度作成されます。

しかし新型コロナウイルスまん延後は、その間隔が長くなっています。

たしか先回は5月1日だったと思いますが、その前が1月下旬でしたので、3カ月に1度の間隔になっています。

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8月 20, 2020

建設業界の巨艦 大和ハウス工業もコロナで揺れた

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新型コロナウイルスまん延で、日本の大企業の多くが減益となるなか、建設業界も大きな影響を受けています。

大東建託がコロナで業績悪化 株価急落 管理戸数にも・・

という記事でも書きましたが、賃貸住宅最大手の大東建託も

いずれにしても新型コロナウイルスが業績を直撃したことは間違いないようで、新型コロナウイルスまん延以前から、建設請負はジリ貧だったのが、新型コロナウイルスまん延のためにさらに悪化する見込みで、

とありますように、大東建託の主力の建設請負事業の新型コロナウイルスまん延による悪化は避けられない状況で株価も急落しています。

 

ところで建設業界で総合力でのトップ企業は大和ハウス工業ですが、日本経済新聞2020/8/7の「大和ハウス、49%減益 4~6月最終」という記事には

大和ハウス工業が7日発表した2020年4~6月期の連結決算は、純利益が前年同期比49%減の329億円だった。4~6月期としては4年ぶりの減益。ホテルやスポーツクラブを一時休業するなどして特別損失80億円を計上した。マンションや戸建て住宅の開発、リフォームなども営業自粛の影響で低迷した。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO62435630X00C20A8DTD000/(アクセス日2020/8/12)

と報じました。

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7月 28, 2020

レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった


レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

という記事にも

もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。   具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。

と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。

 

ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。

さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。

そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。

さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。

なので80~90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。

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