小規模マンションオーナーの日記


9月 09, 2021

マンションの施工不良の原因の1つは人手不足も影響している


私の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。

しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。

大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。

ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。

私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。

4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。

それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。

ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが

いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。

引用:https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html(アクセス日2019/5/10)

と書かれていました。

(さらに…)

8月 24, 2021

マンションが暴風に襲われる時代 暴風の後に起きたことは

マンション画像

以前のことですが、朝からしっかりとした雨が降り続いていました。

それもそのはず、この日、台風がゆっくりと日本に近づいていたのです。

午後には私の住んでいる阪神地区も暴風雨警報が発令され、夕方頃から風も強まってきました。

実は1カ月前にも台風が通過したのですが、その時は一時は雨風が強くなったものの、あっという間に過ぎ去り、被害もほとんどありませんでした。

ですから今回もそのような感じで過ぎ去ってしまうのかと思いきや、今回は

想像以上のインパクトのある台風でした。

気象予報では超大型台風といっていましたが、まさに風の強さもしかり、さらに強風の持続時間も長く夕方から翌日の早朝4時ごろまで大嵐となりました。

RC造りのマンションの中で、じっとしていましたが、それでも強風の音(電線を揺らす音や建物に風があたる音)で、気持ちが落ち着かず、熟睡することができませんでした。

時々、ガタンガタンといった音がすることがあり、私の物件に何か物があたり建物が損傷しているのではないかと心配になることもありました。

そして早朝になり風も幾らか収まったので、1階のマンション玄関に行って様子を見てみると・・

(さらに…)

8月 15, 2021

賃貸住宅のオーナー 無知ならば悪質な営業の罠にかかってしまう

花画像

2016年8月11日の朝日新聞の「一括借り上げのトラブル」についての記事は社会に大きなインパクトを与えました。

今回はこの記事のなかにあったモラルや常識のない営業について書いてみたいと思います。

この「「家賃保証」トラブル急増」という記事によると一括借上げメーカーの元営業マンはこのように述べています。

世間知らずで、プライドが高く、人に相談しない人を狙った。具体的には教員、医者、公務員。契約前には本社に招き、役員らと食事をするなど最大限の歓待を行った。(催眠商法のようだった)大家が不信感から家賃が下がるのではないかと尋ねても、下がるわけがない、信頼関係ですと強く言い張った。10年以降は2年更新(借上賃料改定といいますが減額されることが少なくない)になるが、そのことは説明しなかった。

と朝日新聞には書かれています。

契約のためには、なんでもありといったモラルのない営業が行われていたことがわかります。

一体どこの建設会社かと知りたくなりますが、記事からわかるのは、最初の10年は賃料固定、以後2年ごとに改定していくハウスメーカーということです。

大東建託は最初の10年は固定ですが、以後5年ごとの改定なので、大東建託ではなさそうです。

(さらに…)

7月 03, 2021

賃料増額を期待させながら減額し契約も一方的に解除した建設会社


2016年8月11日の朝日新聞の一括借上げトラブルの記事は社会にインパクトのあるものでした。

今回はその記事にでてくる元一括借上げオーナーの体験について読んで考えたことについて書いてみたいと思います。

その方は60歳代の千葉県の方です。

記事によると

1億円の借入をして、アパート2棟を建てたとのこと。30年一括借上げで建て、契約時に3年後の賃料更新のさい原則3%上げるとの説明も受けていた。しかし賃料は上がらず、上がるどころか減額された。そして2011年には入居率は悪い中、一方的に契約を解除され、一時期、家賃収入は0になってしまったとのこと。そして借入金の返済計画が大きく狂わされた。

記事名:「家賃保証」トラブル急増

一見するとひどい話です。

まず私が関心があるのは、どの建設会社と契約したのかというてんです。

記事では明らかにしていません。

わかるのは最初の3年は賃料が固定で以後、2年毎に更新する建設会社のようです。(1990年代後半時において)

また大手の建設会社とも書かれています。

(さらに…)

6月 13, 2021

マンションエントランスフロアのドアが動かなくなった?


私の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。

そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。

しかし住人による開閉はスムーズに行われています。

といっても両扉のうちの片方のドアのみです。

もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。

開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。

そして私も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。

 

ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。

かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。

 

そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。

ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。

めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。

 

ということはドアに問題が生じている可能性があります。

 

そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。

(さらに…)

6月 01, 2021

マンションの厄介な施工不良 どのように回避できるか

積水マンション画像

農村地帯や郊外では賃貸住宅といえば、2階建てアパートを多く見ることができます。

そのような地域では賃貸住宅需要も大きくはありませんし、鉄筋コンクリート造りで戸数の多いマンションを造ったとしても、建設費用をかけたわりには家賃も高く設定できないので、建設費用を安く抑えることのできる2階建てアパートのほうが合理的なのかもしれません。

ところで都心部になると、家賃は高く設定できますし、固定資産税も高くなるので鉄筋コンクリート造りの戸数の多いマンションでアパート経営を行う人も少なくありません。

最初の建設費用はかなりの高額になるとしても、家賃収入も多く入りますし、長い目でみればそのほうが良いのかもしれません。

ところで鉄筋コンクリートマンションには大きなメリットがある反面デメリットもあります。

メリットとしては、耐久性があるといったてんでしょうか。

実際のところ鉄筋コンクリートマンションが何年持ちこたえることができるかについては、明白なことはわかりません。

100年は持つのではないかという方もおられます。

東京では築60年以上の分譲マンションが現役で活躍しているケースもあるようですが、日本の場合、鉄筋コンクリート造りのマンションの歴史が浅く、実際にどれぐらいの耐久性があるかはこれからわかってくるようです。

(さらに…)

5月 25, 2021

東京の一等地の大手不動産会社販売のタワマンで施工不良騒動

分譲マンション画像

以前にアパートローンを借りている銀行の行員さんが来られた時のことですが、その行員さん、将来はタワーマンションを買えるように頑張ります、と言われていました。

それを聞いて、内心「頑張るのはいいけど、タワーマンションを目標にするのはやめといたほうがいいんじゃない」と思いました。

というのもタワーマンションは憧れの住居なのかもしれませんが、トラブルが多いのも事実だからです。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

そのようななか夕刊フジ(ZAKZAK)2021/5/24の曲がり角のタワマン、そろそろブーム終わる!? 完成途上の住形態、ソフト面での疑問点も…超高層住宅に抱く“幻想”」 という記事を読んでみてますますタワーマンションは買わない方が良いという信念が深まりました。

その記事によると、東京の一等地で、名の知れた大手不動産会社S社が販売したタワーマンションで、価格は9000万円~2億円程度の高額物件です。

しかし住人が住んでみて、どうもおかしいということに気づき始め、調査してもらったところ、重大な施工ミスが生じていたことがわかったとのことです。

このS社ですが、もちろん東京だけでなく全国でマンション販売をてがける会社で、業界のなかでは売上高では5位内に入っているという会社です。

(さらに…)

4月 18, 2021

火災報知器が誤作動で何度も鳴る 消防車が来て解決へ

droom画像

以前のことでしたが、晩の10時半に就寝しました。

やがて熟睡状態になっていきましたが、夜中の0時過ぎに火災報知器が鳴る音で、突然起こされました。

最初は寝ぼけていたせいか、あまり気にならなかったのが、目が覚めてくると、ひょっとしたら、うちのマンションの火災報知器が鳴っているかもしれないと思い、飛び起きて玄関ドアを開けて廊下に出ました。

するとエレベーターは止まっていませんし(火災報知器が鳴るとエレベーターは動かなくなります)1階の火災報知器の受信機もいつもどおりなので、うちのマンションではないと確信しました。

そこで外に出てみますと道路を挟んだ北側のマンションから火災報知器が鳴っているのがわかりました。

夜中の0時過ぎでしたが、ほとんどの部屋の住民が電気をつけて起きているか起こされていますし、なかにはマンションの外に出て様子をうかがっている住民さんもおられます。

音はうるさいですが、どうしようもないので、部屋に戻り再び休むことにしました。

するとしばらくして火災報知器の音が止まり静かになってヤレヤレと思いつつ就寝しました。

すると

1時間半後に再び火災報知器が鳴りだしました。

夜中の2時前ぐらいでしたが、再び目が覚めてしまいました。

(さらに…)

3月 16, 2021

管理会社の対応が遅い 管理替えしたほうがよい?

アパート画像

私の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。

とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。

そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。

「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。

この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。

さらに数年前の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。

どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。

外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。

どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。

(さらに…)

2月 21, 2021

積水ハウスの管理会社営業所長がアパートオーナーから1600万円を騙しとる


積水ハウスといえば、戸建て住宅からマンション、賃貸住宅と建設業界において総合力において、大和ハウス工業に次いで売上高の多い建設会社です。

どちらかといえば地味なイメージのある大和ハウス工業よりも、好感度では積水ハウスのほうが上ではないかと思われます。

その積水ハウスですが、賃貸住宅はシャーメゾンとして知られおり、高品質の住宅として人気があります。

市街地にある賃貸住宅群。

また賃貸住宅オーナーにも人気があるようで、賃貸住宅経営をするならば積水ハウスのシャーメゾンでやろうとする方も少なくありません。

 

その積水ハウスですが、その管理会社の不祥事が発覚しました。

NHK NEWS WEB2021/2/18の「「積水ハウス」子会社 “不正発覚”で営業所長を懲戒解雇」という記事によると

大手住宅メーカー「積水ハウス」の子会社の営業所長が、会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、リフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりして高齢者のオーナーに1600万円余りの損害を与えていた疑いがあることが関係者への取材で分かりました。会社は不正があったことを認め、この営業所長を懲戒解雇の処分にしました。・・関係者によりますと、所長は会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、去年1月ごろまでの数年間にリフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりする行為を繰り返していたということです。
そのうえでオーナーの80代の女性に必要のない支出をさせ、少なくとも1600万円余りに上る損害を与えていた疑いがあることが分かりました。

引用:https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210218/k10012873211000.htm(アクセス日2021/2/20)

と報じています。

(さらに…)