小規模マンションオーナーの日記


7月 14, 2019

大東建託がオーナーと入居者に防災情報を発信

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自然災害が多発しているなか、防災情報を確実に受け取ることの重要性が増している。

2018年の梅雨の時期、7月の上旬でしたが、あの西日本豪雨が西日本の各地を襲いました。

あの時、やはり案の定、大東建託パートナーズ管理の物件も多数、水害の被害を受け、損害保険で、水害補償のない損害保険に加入している大東オーナーさんは、大変なことになっていたようです。

ところで2019年の7月上旬も、九州南部が豪雨に襲われています。

このように近年は明らかに、豪雨被害の頻度や深刻さも増しているようで、特に梅雨時分~台風シーズンが終わる11月ごろまでは、要注意です。

このようなさなか自分の命は自分で守るということが、強調されていますが、そのためには防災情報を確実に受け取るこがキーポイントとなります。

そこで賃貸住宅最大手の大東建託がオーナーと入居者のために防災情報をオーナーと入居者用の専用アプリで配信することがわかりました。

大東建託のニュースリリース2019/6/28の「オーナー様・入居者様専用アプリで防災情報を発信 お客様の安心・安全な暮らしを実現する「避難場所」検索機能や「防災コラム」を追加」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月1日(月)より、当社のオーナー様向 けに提供している「マイページ」および、入居者様向けに提供している「DK SELECT進化する暮らし」のそれぞれのア プリ(WEBサイト含む)に新サービス「暮らしの防災」を追加します。 新サービスを追加した本アプリでは、「避難場所」の検索が可能となる他、「防災コラム」の掲載や、入居者様向け通 販サイトで購入可能な「防災グッズ※1」を紹介しています。年内には、災害発生時に被災状況や避難先を確認でき る「安否確認機能」を追加する予定です。 災害発生時は、いかに適切な行動を取れるか、そして日頃の備えがあるかが重要となります。当社は、本機能を通 じ、オーナー様、入居者様の安心・安全な暮らしの実現を目指します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bx5a-att/bosai_0628.pdf(アクセス日2019/7/4)

と報じました。

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7月 07, 2019

エントランスに唾を吐く 防犯カメラで抑止?

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アパートやマンションに故意に嫌がらせをする人がいる?

最近ことですが、私の所有マンションのエントランスの外側に、唾が吐かれているのを確認しました。

しかも1度のことではなく2日続けてそのようなことが行われていたのです。

入居者さんが必ず通るエントランスに唾を吐かれると、通るたびに不快な思いをすることになります。

もちろん唾が吐かれているのを確認した時に、すぐに清掃し洗浄しましたが・・。

しかしなぜわざわざ唾を吐いていくのか・・。

唾が吐かれているのは、エントランスの外側なので、エントランスの内側に入れない外部の人間の仕業ではないかと推測されます。

では何に対して唾を吐き嫌がらせしようとしているのでしょうか。

考えられるのは特定の入居者への嫌がらせが考えられます。

何らかのトラブルが生じているのかもしれません。

あるいは、特定の入居者をターゲットにしているわけではなく、ただ単に憂さ晴らしにしている可能性もあります。

あの極めて悪質な放火魔と同じような心理です。

しかし、いずれにしても人のマンションのエントランスに唾を吐いていくとは不快極まりない事柄です。

どのように対処することができるのでしょうか。

このてんで、今のところ私のマンションには防犯カメラが設置されていません。

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7月 06, 2019

大和ハウス工業の株主総会で物件オーナーが苦言

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荒れる株主総会が増えてきている?

企業にとって株主総会というのは行わなくてはならないものですが、しかし何事もなかったように終わってほしいと考えるものです。

そこで昔は総会屋などに、株主総会が何事もなかったかのように終わるように依頼することもありましたが、今はそのようなことは禁じられています。

ところで企業でなんらかの不祥事が生じると、その次の株主総会が荒れることは少なくありません。

今回はレオパレス21や大和ハウス工業で不祥事が生じ、株主総会も荒れることが予想されていました。

そして案の定、大和ハウス工業の株主総会では経営陣への批判が相次いだようです。

このてんで2019/6/26の産経新聞朝刊の「大和ハウス批判続々 相次ぐ不祥事、取締役の賞与減」という記事には

大和ハウス工業は25日、大阪市北区のホテルで株主総会を開いた。・・総会では不祥事の原因や対応をめぐる質問が相次いだ。同社が建設した賃貸住宅を運営する株主の一人は「(保有物件の)ブランド価値が毀損されている」と指摘。「賃貸料金の引き下げや退去の申し出が出た場合、どう対応するのか」などと訴えた。

と書かれています。

ところでこの記事には賃貸住宅オーナーには考えさせるものがあります。

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6月 16, 2019

消費者機構日本からの提訴を回避 大東建託!!

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消費者機構日本の追求をかわす大東建託?

2019年、レオパレス21のアパート施工不良問題や大和ハウス工業の不備物件と賃貸住宅をめぐるスキャンダルなニュースでにぎわっていますが、賃貸住宅最大手の大東建託はというと、消費者機構日本から申込金等の返還がされていないとのことで調査されていることが報じられました。

そもそも大東建託とアパート事業者との関係は、消費者との関係ではないので、この件で消費者機構日本がなぜ動くのか多少違和感を感じてはいましたが、場合によったら消費者機構日本がこの件で、本格的に動く可能性が示唆されていました。

しかしそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/5/24の「「申込金の返還」の追加対応について には

当社 は、平成 31年 4月 19日 付「申込金 の返還につ いて」にて 公表いたし ましたとお り、平成28年10月1日以降に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただき、そ の後成約に至らなかったお客様を対象として、お申し込み時にいただいた申込金の返 還を実施してまいりました。その後、認定NPO法人 消費者機構日本より平成28年9月 30日以前のお客様についても返還の対象とするよう要請がありました。対応を検討し た結果、平成28年9月30日以前に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただ き、その後成約に至らなかったお客様に対しても申込金の返還を実施することとしま したのでお知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bi8watt/mousikomikin_henkan_tsuika_0524.pdf(アクセス日2019/5/26)

と発表しました。

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6月 02, 2019

大和ハウスも繰り返し施工不良が発覚していた!!

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

賃貸住宅の大手といえば、大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業です。

そのうち、建設業全体で売上トップの企業は大和ハウス工業です。

この3社のなかで最も儲けているのです。

しかしこの大和ハウス工業、施工不良のてんでは、レオパレス21の陰に隠れてか、あまり目立つことはなかったものの、しかし繰り返し施工不良が発覚した企業でもあります。

例えば2014年12月には、防火シャッター雨戸の取り付け方法方の一部が、国が認定した仕様に適合しない疑いがあることを公表。

さらに2015年10月には、防火ドア・防火サッシでも、不適合施工があったと公表しました。

そして2016年10月には、賃貸アパートの小屋根に設置した界壁パネルの一部が、防火や遮音性能が適合していなかったと公表しています。

このように1年毎に施工物件のごく一部ですが、新たな施工不良があったことを公表してきたのです。

そして2019年、記憶に新しい別の施工不良についても公表されました。

今回は 約2000棟の賃貸アパートや戸建て住宅に、建築基準に関する不適合があったというものです。

具体的には2001年1月から2010年6月に、東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬の関東の6都県で引き渡した賃貸アパート200棟は、仕様に問題があり、200棟のうち73棟は、2階外部の廊下を支える柱が防火基準を満たしていない可能性があるというやや深刻なもの。

すぐに改修工事を行うとのこと。

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5月 05, 2019

フラット35を悪用?朝日新聞が衝撃報道!!

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フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。

フラット35と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。

詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。

ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。

近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。

さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。

ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。

今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。

朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02(アクセス日2019/5/4)

と書かれています。

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4月 28, 2019

大和ハウスでも不備物件・・でもレオパレスよりはまし?

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大手の建設会社による不備物件が相次いで発覚。

2019年4月12日の午後だったと思いますが、突然に大和ハウス工業の重役が謝罪会見を行うとのニュースが流れました。

建設会社の社長の謝罪会見というと、2019年2月にレオパレス21の社長がアパート施工不良のトラブルでの謝罪会見を思い起こしますが、あれからレオパレス21は株価も暴落し大変なことに・・。

いまだにレオパレス21の騒動は終息していないようです。

ところで今度は、建設業界、売上高トップの大和ハウス工業で同じようなことを行うとは・・。

戸建住宅や賃貸住宅の大和ハウスの物件オーナーさんにとってはショッキングなニュースだったと思います。

具体的なてんは日本経済新聞2019/4/13の「大和ハウス、急成長で統治おざなり 不適切建築2000棟 」という記事に書かれているように

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超が、不適切な部材や構造で建築されていたことがわかった。12日の記者会見で同社は設計上のミスや社内の認識のずれが原因で、経費の削減などが目的ではなかったと強調した。だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。

https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO43720090T10C19A4TJC000&scode=1925&ba=1(アクセス日2019/4/13):引用

と書かれているとおりです。

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4月 16, 2019

家賃減額請求に対処するためにかかるコスト!!

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サブリーストラブルの解決のためにも高額な費用がかかる。

先回の記事

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!

ではサブリーストラブル相談センターといった団体があって、サブリースに関する様々なトラブルの相談にのり解決してくださる団体があることについて書きました。

そして相談内容で最も多い事柄は家賃減額請求だということにふれましたが、仮にですが家賃減額請求で強い不満を持ちサブリーストラブル相談センターに解決を図るとなると、どうなるのでしょうか。

一言で言えば、そのために費用がかかります。

下記にあるのがサブリーストラブル相談センターでかかる費用です。

初回60分のご相談 無料相談
2回目以降の有益な改善指導を伴うご相談 10,000円/回
三者間協議・調停プラン時調査書作成費用:200,000円(税別)/棟(交通費別途)
経営顧問契約 100,000円(税別)/年間 (詳細)

引用元:https://sltcc.info/cost/(アクセス日2019/3/31)

このように本格的に解決を図ろうとするならば、高額な費用がかかってしまうことがわかります。

もちろん初回の60分までの相談まででしたら無料なので、この段階まででしたら費用負担はありません。

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3月 09, 2019

レオパレス21の衝撃 今後の影響は?

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2019年の不動産業界の断トツの出来事はレオパレス騒動。

2018年4月~12月の大東建託の業績はイマイチでした。

その要因は地方銀行の不動産融資の厳格化が大きく影響しているようです。

そもそもその原因を作り出したのが、あのスルガ銀行です。

スルガ銀行の不正な不動産融資事件をきっかけに、金融庁による不動産融資への監視が強化され、審査が厳格化されてしまったようです。

まさに2018年の不動産業界に最大のインパクトを与えたのはスルガ銀行です。

ところで2019年になって、それ以上のインパクトを与えるニュースが飛び込んできました。

それがレオパレス21の施工不良アパートの問題です。

これまでも、レオパレス21のアパートオーナーからの集団訴訟やアパート界壁問題など、いろいろとトラブルが生じてきたレオパレス21ですが、今回の施工不良トラブルは、非常に深刻のようです。

レオパレス21の株価も、この問題が明らかになってから半分以下に暴落しましたし、各メディアも連日、この問題を取り上げてきました。

今後、懸念されるのはレオパレス21の経営がどれだけ危なくなるかというてんですが、多くの資金があるので、当面はその資金でなんとかなるとのことですが、しかしそれでもしばらくは入居率も下がり続ける、アパート建設の受注が大きく減少するといったことが、しばらく続くと思われます。

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2月 15, 2019

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕

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事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

私の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件になったと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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