小規模マンションオーナーの日記


8月 22, 2019

マンションでも漏電火災が発生!!

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アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。

先日のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。

すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。

この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。

1階がテナントで2階と3階が居住用(居住用の部屋はシングルタイプ)で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。

出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。

ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。

ところでこのマンションに知人が住んでいました。

出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。

しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。

そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。

というのも放水によって、水浸しになるからです。

さらには焼けた臭いも収まっていないかもしれません。

ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。

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8月 20, 2019

ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・

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不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。

私の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。

つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。

つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。

さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。

最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。

残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。

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8月 04, 2019

住宅性能検査協会でも一括借り上げトラブルの相談を受け付ける!!

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一括借り上げに関するトラブルの相談窓口も増えてきた。

一括借り上げによる賃貸住宅経営がスタンダード化しつつあるなか、空室でも賃料で支払われるという一括借り上げならではの特典を享受しているアパートやマンションオーナーさんは少なくないと思います。

たしかに空室によって一喜一憂することがあまりないというのか、毎月の月額家賃収入が安定しているのはオーナーにとって大きなメリットです。

しかしその反面、一括借り上げ会社と、うまくいかないなどのトラブルが生じた場合に、どこに相談すれば良いのかといったことが課題になることがあります。

この一括借り上げの賃貸住宅経営は制度上、なかなか容易に管理会社を他社に管理替えするのは容易ではありません。

できれば管理替えしないで問題を乗り越えたいものですが、どこにアドバイスを求めたらようのかと考えることがあると思います。

ところでこのてんに関して最近では、相談に応じてくれる機関が幾つもあります。

もちろんなかには、今は機能しなくなってしまった機関もありますが・・。

しかし最近でも一括借り上げ会社との契約時に関する金銭上のトラブルで消費者機構日本などに相談がもちこまれ、そのことでメディアが大きく取り上げたケースもありました。

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7月 28, 2019

施工不良で困った時は国民生活センターや法テラスに相談できる!!

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施工不良問題が社会を揺るがしている。

最近は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻ですが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

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7月 14, 2019

大東建託がオーナーと入居者に防災情報を発信

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自然災害が多発しているなか、防災情報を確実に受け取ることの重要性が増している。

2018年の梅雨の時期、7月の上旬でしたが、あの西日本豪雨が西日本の各地を襲いました。

あの時、やはり案の定、大東建託パートナーズ管理の物件も多数、水害の被害を受け、損害保険で、水害補償のない損害保険に加入している大東オーナーさんは、大変なことになっていたようです。

ところで2019年の7月上旬も、九州南部が豪雨に襲われています。

このように近年は明らかに、豪雨被害の頻度や深刻さも増しているようで、特に梅雨時分~台風シーズンが終わる11月ごろまでは、要注意です。

このようなさなか自分の命は自分で守るということが、強調されていますが、そのためには防災情報を確実に受け取るこがキーポイントとなります。

そこで賃貸住宅最大手の大東建託がオーナーと入居者のために防災情報をオーナーと入居者用の専用アプリで配信することがわかりました。

大東建託のニュースリリース2019/6/28の「オーナー様・入居者様専用アプリで防災情報を発信 お客様の安心・安全な暮らしを実現する「避難場所」検索機能や「防災コラム」を追加」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月1日(月)より、当社のオーナー様向 けに提供している「マイページ」および、入居者様向けに提供している「DK SELECT進化する暮らし」のそれぞれのア プリ(WEBサイト含む)に新サービス「暮らしの防災」を追加します。 新サービスを追加した本アプリでは、「避難場所」の検索が可能となる他、「防災コラム」の掲載や、入居者様向け通 販サイトで購入可能な「防災グッズ※1」を紹介しています。年内には、災害発生時に被災状況や避難先を確認でき る「安否確認機能」を追加する予定です。 災害発生時は、いかに適切な行動を取れるか、そして日頃の備えがあるかが重要となります。当社は、本機能を通 じ、オーナー様、入居者様の安心・安全な暮らしの実現を目指します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bx5a-att/bosai_0628.pdf(アクセス日2019/7/4)

と報じました。

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7月 07, 2019

エントランスに唾を吐く 防犯カメラで抑止?

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アパートやマンションに故意に嫌がらせをする人がいる?

最近ことですが、私の所有マンションのエントランスの外側に、唾が吐かれているのを確認しました。

しかも1度のことではなく2日続けてそのようなことが行われていたのです。

入居者さんが必ず通るエントランスに唾を吐かれると、通るたびに不快な思いをすることになります。

もちろん唾が吐かれているのを確認した時に、すぐに清掃し洗浄しましたが・・。

しかしなぜわざわざ唾を吐いていくのか・・。

唾が吐かれているのは、エントランスの外側なので、エントランスの内側に入れない外部の人間の仕業ではないかと推測されます。

では何に対して唾を吐き嫌がらせしようとしているのでしょうか。

考えられるのは特定の入居者への嫌がらせが考えられます。

何らかのトラブルが生じているのかもしれません。

あるいは、特定の入居者をターゲットにしているわけではなく、ただ単に憂さ晴らしにしている可能性もあります。

あの極めて悪質な放火魔と同じような心理です。

しかし、いずれにしても人のマンションのエントランスに唾を吐いていくとは不快極まりない事柄です。

どのように対処することができるのでしょうか。

このてんで、今のところ私のマンションには防犯カメラが設置されていません。

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7月 06, 2019

大和ハウス工業の株主総会で物件オーナーが苦言

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荒れる株主総会が増えてきている?

企業にとって株主総会というのは行わなくてはならないものですが、しかし何事もなかったように終わってほしいと考えるものです。

そこで昔は総会屋などに、株主総会が何事もなかったかのように終わるように依頼することもありましたが、今はそのようなことは禁じられています。

ところで企業でなんらかの不祥事が生じると、その次の株主総会が荒れることは少なくありません。

今回はレオパレス21や大和ハウス工業で不祥事が生じ、株主総会も荒れることが予想されていました。

そして案の定、大和ハウス工業の株主総会では経営陣への批判が相次いだようです。

このてんで2019/6/26の産経新聞朝刊の「大和ハウス批判続々 相次ぐ不祥事、取締役の賞与減」という記事には

大和ハウス工業は25日、大阪市北区のホテルで株主総会を開いた。・・総会では不祥事の原因や対応をめぐる質問が相次いだ。同社が建設した賃貸住宅を運営する株主の一人は「(保有物件の)ブランド価値が毀損されている」と指摘。「賃貸料金の引き下げや退去の申し出が出た場合、どう対応するのか」などと訴えた。

と書かれています。

ところでこの記事には賃貸住宅オーナーには考えさせるものがあります。

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6月 16, 2019

消費者機構日本からの提訴を回避 大東建託!!

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消費者機構日本の追求をかわす大東建託?

2019年、レオパレス21のアパート施工不良問題や大和ハウス工業の不備物件と賃貸住宅をめぐるスキャンダルなニュースでにぎわっていますが、賃貸住宅最大手の大東建託はというと、消費者機構日本から申込金等の返還がされていないとのことで調査されていることが報じられました。

そもそも大東建託とアパート事業者との関係は、消費者との関係ではないので、この件で消費者機構日本がなぜ動くのか多少違和感を感じてはいましたが、場合によったら消費者機構日本がこの件で、本格的に動く可能性が示唆されていました。

しかしそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/5/24の「「申込金の返還」の追加対応について には

当社 は、平成 31年 4月 19日 付「申込金 の返還につ いて」にて 公表いたし ましたとお り、平成28年10月1日以降に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただき、そ の後成約に至らなかったお客様を対象として、お申し込み時にいただいた申込金の返 還を実施してまいりました。その後、認定NPO法人 消費者機構日本より平成28年9月 30日以前のお客様についても返還の対象とするよう要請がありました。対応を検討し た結果、平成28年9月30日以前に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただ き、その後成約に至らなかったお客様に対しても申込金の返還を実施することとしま したのでお知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bi8watt/mousikomikin_henkan_tsuika_0524.pdf(アクセス日2019/5/26)

と発表しました。

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6月 02, 2019

大和ハウスも繰り返し施工不良が発覚していた!!

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

賃貸住宅の大手といえば、大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業です。

そのうち、建設業全体で売上トップの企業は大和ハウス工業です。

この3社のなかで最も儲けているのです。

しかしこの大和ハウス工業、施工不良のてんでは、レオパレス21の陰に隠れてか、あまり目立つことはなかったものの、しかし繰り返し施工不良が発覚した企業でもあります。

例えば2014年12月には、防火シャッター雨戸の取り付け方法方の一部が、国が認定した仕様に適合しない疑いがあることを公表。

さらに2015年10月には、防火ドア・防火サッシでも、不適合施工があったと公表しました。

そして2016年10月には、賃貸アパートの小屋根に設置した界壁パネルの一部が、防火や遮音性能が適合していなかったと公表しています。

このように1年毎に施工物件のごく一部ですが、新たな施工不良があったことを公表してきたのです。

そして2019年、記憶に新しい別の施工不良についても公表されました。

今回は 約2000棟の賃貸アパートや戸建て住宅に、建築基準に関する不適合があったというものです。

具体的には2001年1月から2010年6月に、東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬の関東の6都県で引き渡した賃貸アパート200棟は、仕様に問題があり、200棟のうち73棟は、2階外部の廊下を支える柱が防火基準を満たしていない可能性があるというやや深刻なもの。

すぐに改修工事を行うとのこと。

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5月 05, 2019

フラット35を悪用?朝日新聞が衝撃報道!!

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フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。

フラット35と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。

詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。

ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。

近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。

さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。

ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。

今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。

朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02(アクセス日2019/5/4)

と書かれています。

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