小規模マンションオーナーの日記


2月 06, 2023

賃貸住宅暮らし 厄介なトラブルは騒音問題 金銭を要求されることも


アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか尋ねてみました。

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1月 30, 2023

マンションから謎の金属音が 原因はあの設備の故障


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マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。

筆者の知人は4階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。

しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。

相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。

考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。

しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。

ではその原因とは何でしょうか。

それは地上階に設置されている

給水ポンプの故障

が原因だったようです。

故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。

そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で早急な修繕工事によって異常な金属音は収まったようです。

それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。

筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。

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12月 28, 2022

崩壊していくマンションがある 建物メンテナンスを行っていないのが原因?


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RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。

マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。

筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。

また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。

ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。

それは沖縄のあるマンションのことですが、1974年完成のマンションだったそうですが、築35年の時に、2階廊下が崩れ落ちたんだそうです。

分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。

崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。

しかし35年超のマンションは数多くあります。

ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。

実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。

こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。

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11月 28, 2022

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる


大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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11月 18, 2022

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが


 

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事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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11月 14, 2022

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


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火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

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11月 02, 2022

マンションでも漏電火災が発生!!焦げ臭さが残る


 

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アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。

先日のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。

すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。

この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。

1階がテナントで2階と3階が居住用(居住用の部屋はシングルタイプ)で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。

出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。

ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。

ところでこのマンションに知人が住んでいました。

出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。

しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。

そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。

というのも放水によって、水浸しになるからです。

さらには焼けた臭いも収まっていません。

ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。

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10月 10, 2022

ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・


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不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。

筆者の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。

つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。

つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。

さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。

最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。

残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。

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10月 02, 2022

マンションの弱点 塩害によってALCパネルや鉄筋が腐食するリスクが


近年は暴風雨被害が多発しています。

阪神地区に住む筆者も数年前に台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

筆者の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

 

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

 

参照資料

塩害 – Wikipedia

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9月 07, 2022

大和ハウス工業ではしばしば不祥事が発生 影響は軽微というが・・


レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。

このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。

以前にも、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。

賃貸マンション画像

大和ハウス工業の賃貸マンション。

どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。

ウイキペディアにもこの件について

国家資格の組織的な不正取得[編集]

2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]

大和ハウス工業 – Wikipedia

と書かれています。

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