小規模マンションオーナーの日記


5月 14, 2022

賃貸住宅経営 アパートやマンションの設計や施工がずさんだと大変なことに

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数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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賃貸住宅オーナーに賃貸住宅関連の有料の情報誌が送られてきたら

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先日のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。

物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。

不思議なことに、私がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ私がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。

しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。

なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。

どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか?

ないしはどこかで情報を漏らしている人がいるのでしょうか?

ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。

請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。

そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。

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4月 26, 2022

賃貸住宅管理会社 資材や部品の供給不足で危機感

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2020年に始まったコロナショックから、何年かが経過しました。

コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになっている方も少ないようです。

 

しかしコロナ前になかったような問題も生じています。

例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には

最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。

投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃?住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)

とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。

ウッドショックとも言われていますが。

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3月 29, 2022

マンションのエントランスドアの電気錠が故障 修繕に約11万円


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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3月 19, 2022

賃貸住宅オーナー 施工不良が発覚した場合の対処

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近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻ですが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

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3月 01, 2022

マンションの弱点 塩害によってALCパネルや鉄筋が腐食するリスクが

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近年は暴風雨被害が多発しています。

阪神地区に住む私も数年前に台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。

この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。

私の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。

ですから塩害による被害は侮れないものです。

ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。

というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。

すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。

するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質(水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど)の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。

 

参照資料

塩害 – Wikipedia

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2月 20, 2022

マンションが暴風で停電になった時 ドコモ回線 固定電話は使えた

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最近は地球温暖化の影響か、豪雨や暴風被害が多くなっています。

私の住んでいるエリアでも2018年9月に暴風台風の直撃を受けました。

 

とりわけ今回の台風による暴風で多くの電線が損傷を受けたせいか、停電状態が長く続きました。

この停電ですが多くの世帯で発生し(阪神大震災時よりも多かったそうです) ほぼ復旧するのに4日程度かかりました。

私の自宅も、ほぼ丸一日停電になりました。

停電になるとテレビがつかないのでテレビから情報を得ることができません。

また自宅でのインターネットもモデム等が動きませんので使用できませんでした。

さらに今回の惨事で明らかになった事柄として、ケーブルテレビやネットのケーブルが断線したためか、多くの世帯でケーブルテレビ等が使用できなくなったということがわかりました。

幾人かの知人が電気は停電にはならなかった、ないしは停電から復旧したもののケーブルテレビやネットが繋がらないと言っておられました。

それで断線箇所の修復が完了するまでケーブルテレビは繋がらない、つまりは災害時には役に立たないことがあるということがわかりました。
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2月 08, 2022

マンションの高層階 地震に弱い 激しい揺れ エレベーター停止・・

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私の所有マンションでもそうですがエレベーターが設置されているマンションの場合は、家賃は2階よりも3階、3階よりも4階が多少高くなります。

間取りは同じでも上階ほど家賃が高くなります。

それだけ日本の場合は、上階のほうが魅力的だと思われているからだと思います。

このような傾向は分譲マンションやタワーマンションでも如実に表れていて、上階にいくほどマンション価格が高くなる傾向があります。

なぜ上階のほうに魅力があるのか?

おそらくは眺望が良いということが、その理由かもしれません。

ところで2018年6月18日に発生した大阪北部地震ですが、被害が徐々に明らかになっています。

とりわけ知人などの話を聞いていると、はっきりとわかってきたのはマンション高層階の部屋ほど家具が倒れた、あるいはテレビがひっくり返ったなどの被害の度合いが大きかったようです。

私が住んでいたのは4階でしたが、4階の場合は、置物などが落ちた程度で、家具やテレビが倒れるということはありませんでした。

一方ですぐ近くの高層マンションに住んでいる知人宅では、家具やテレビがひっくり返り、部屋の中が滅茶苦茶になっているというのです。

私のエリアでは震度5程度の揺れでしたが、それでもマンション高層階では、それ以上の揺れが生じているようなのです。

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1月 30, 2022

嘘をついてでも取引成立と報酬がすべての業界 騙されないように用心すべき理由


人が生きていくううえで最低限必要なものは「衣食住」といわれていますが、このなかの「住」の部分、つまりは住居の必要を満たしていくためには、不動産業界つまりは不動産屋とかかわりをもたなければなりません。

このどうしてもかかわりを持たざるをえない不動産屋ですが、昔から「詐欺まがい」ともいえる商法で儲けているとささやかれてきました。

私も物件オーナーなので気になることではありますが、例えば「土地活用」を謳い文句にして、多くの建設会社が地主にアパートやマンションを売り込んできましたが、賃貸住宅経営に伴うリスクの説明を告知されることもなく物件オーナーになって、のちほど「○○建設」に騙されたと訴えるオーナーさんは少なくありません。

さらに賃貸住宅の部屋探しの時にも、不動産屋はなんとか成約させるために、不都合な情報は隠しておいて成約させようとすることでも知られています。

また詳細な事は知りませんが、分譲マンションの売買においても不動産屋、しかも一部名前の知れた大手の不動産販売会社においても、平然と「ウソ」をついて、売買を成立させ儲けている会社もあるといわれています。

「ウソも方便」と言う人もいますが、こうも不正直な商法が横行すると、不動産業界全体への信用が失墜し、従業員の新規採用でも本当に優秀な人材が集まりにくくなっていくことでしょう。

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1月 20, 2022

アパートやマンションに高齢者が入居することのリスクとは?

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近年はますます高齢化社会が加速するなか、どうしても賃貸住宅においても高齢者入居者が増えてきました。

昔はワンルームマンションといえば入居者は、ほとんどが学生や若いサラリーマンだったのが、最近はワンルームマンションに、お年寄りが単身で暮らしていることも珍しくなく、まさに入居者としての高齢者の比率が高まっているのではないかと思われます。

ところで、高齢者といえば、多くの場合は、賃貸住宅に入居するのは容易ではありません。

というのも主に2つのリスクがあるからといわれています。

 

その1つか家賃滞納です。

どうしても高齢者は年金頼みの生活になりますが、それ以上の収入を得ることが難しく、支給される年金を使ってしまうと家賃を支払うのが困難になることがあるようです。

 

そしてもう1つのリスクが孤独死です。

もしも孤独死された場合の後始末が大変です。

孤独死された場合でも子供などの身内がいれば、子供に後始末に伴う費用などを支払ってもらうことができますが、身内がそうしようとしない場合や、身内がいない場合、物件のオーナーが後始末のための費用を負担しなければならないかもしれません。

もちろん最近はそのような事態が生じた時のための保険などが大東建託の保険会社などで提供されていますが、オーナーは保険料負担をしなければなりません。

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