小規模マンションオーナーの日記


12月 29, 2019

またもや大和ハウス工業で不祥事 それでもなぜか業績には軽微な影響

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最新の賃貸住宅管理戸数ランキングでは管理戸数が最大なのは大東建託グループで2位が積水ハウス、3位がレオパレス21、4位が大和ハウスリビングとなっています。

このうちレオパレス21は管理戸数を減少させていますので、大和ハウスグループが3位になることが確実視されています。

この大和ハウスですが、賃貸住宅業界では3位でも建設業界全体ではトップ企業です。

いってみれば建設業界を代表する会社なのです。

その大和ハウス工業にまたもや不祥事が生じました。

このてんでヤフーニュース2019/12/18の「国家資格を349人が不正取得 大和ハウス、社長ら報酬返上」とうい記事には

大和ハウス工業は18日、社員349人が必要な実務経験年数を満たしていないにもかかわらず国家資格の技術検定試験を受け、施工管理技士の資格を不正に取得していたと発表した。実務経験の証明書をチェックする会社側の態勢が不十分だったのが原因。国土交通省へ報告した。芳井敬一社長ら役員11人の来年1~3月の月額報酬を10%減額する。・・349人のうち6人が現場技術者として16物件の工事に関わっていた。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191218-00000195-kyodonews-bus_all(アクセス日2019/12/19)

と報じました。

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12月 03, 2019

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる

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大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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12月 01, 2019

入居者が修理業者を手配して修理代金をオーナーに負わせることは許されている

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私のある知り合いは、戸建住宅で賃貸暮らしをしています。

建物は古い木造の建物で2階建ての住宅です。

この住宅、お庭もあり、しかも広いので、気に入ってこの住宅に家族で住んでいるというわけですが、住んでいると2階の部屋で雨漏りをすることがわかりました。

雨漏りを、ほっておくと建物も傷んできますし、家財も雨漏りで損失してしまうこともあります。

そこでこの建物を管理している管理会社に、修理をしてほしいとの連絡をいれたとのことです。

しかし待てども待てども修理ををしてくれません。

そこで再度、管理会社に連絡して修理の件を話したそうですが、それでも修理が行われません。

管理会社のそのような態度に、知り合いも、さすがに苛立っていましたが、私としては「最近は風水害被害で損傷した建物が多くて、修理業者を手配しようにもなかなか手配できないのではないかと」と言っておきましたが、この知り合いもついについに、しびれを切らし独自で修理業者を探して修理をしてもらうことにしたそうです。

そして実際に修理をしてもらいました。

どのようやら瓦屋根の一部が傷んでいて、そこから雨漏りをしているとのことで、その部分の補修工事を行ってもらったのことです。

そして雨漏りは解消されたとのことです。

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11月 21, 2019

レオパレス21の入居率が危険水域へ リーマンショック以来再び

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2019年の不動産業界の大きなニュースといえば、あのレオパレス21のアパート施工不良問題です。

レオパレス21のアパートの約7割が施工不良か不備があるというのですから、驚きです。

そしてそれと同時にレオパレス21の物件の入居率もジリジリと低下しています。

このてんについて日本経済新聞2019/11/8の「レオパレス、10月の入居率、約9年ぶり80%割れ」という記事には

施工不良問題を抱えるレオパレス21は8日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表した。オーナーへの支払いが家賃収入を上回る「逆ざや」のメドとなる80%の入居率を約9年ぶりに下回った。物件調査と改修工事のため入居者の募集を停止している物件が多いためだ。入居率の改善が遅れると財務悪化が拡大する可能性がある。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51953720Y9A101C1EA5000/(アクセス日2019/11/10)

と報じました。

このように危険水域と言われている80%未満についに突入したことが明らかになりました。

原因としては物件の全棟調査がいまだに完了しておらず、改修工事も順調に進んでいないことにあるようです。

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11月 14, 2019

宣伝効果も過去のこと レオパレス21に国交省も呆れている

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どんなビジネスにしても、事業にしても広告や宣伝は必要です。

テレビのCMでも、賃貸住宅の宣伝、大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業ともに宣伝しています。

それにしても最近になってレオパレス21の広告を全くといっていいほど見なくなりました。

どうやらあの大規模なアパート施工不良問題後にCMは自粛しているのではないかと思います。

かつてはNHKの紅白歌合戦の司会や朝ドラの主演を演じた大物女優をレオパレス21はテレビCMで用いていて、それなりの効果があったのではないかと思います。

しかしあのアパート施工不良問題後、テレビCMに登場していた、あの大物女優が自分の女優としてのイメージダウンへの懸念から、レオパレス21とCM契約のことでもめたとも言われています。

レオパレス21が再びテレビCMを行うことになっても、あの大物女優はもはや登場してこないことでしょうし、他の俳優を活用したくても、なかなかCM契約に応じてくれないかもしれません。

ところでレオパレス21に懸念しているのは監督官庁の国土交通省も同じです。

というのか呆れているようです。

このてんについて2019/11/1の@ニフティ―ニュースの「レオパ施工不備に国交相苦言」という記事には

 赤羽一嘉国土交通相は1日の閣議後記者会見で、賃貸アパート大手レオパレス21によるアパートの施工不良問題で、同社施工の全棟対象調査で7割超の物件に不備が確認されたとして、「極めて非常に多くの物件で不備が確認された。何を考えているのか。大変遺憾に思う」と述べた。
 赤羽氏は個人的な見解として、同社が「ずいぶん宣伝(CM)に経費を掛けていると記憶している」と指摘。「肝心要の安全を軽視することは言語道断だ」と同社の安全管理態勢を非難した。

引用:https://news.nifty.com/article/economy/business/12274-453412/(アクセス日2019/11/5)

と書かれています。

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11月 12, 2019

熱心な仏教徒の呪文が騒音トラブルになることも

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アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか探ってみました。

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10月 29, 2019

災害頻発時代に突入 賃貸は大東建託 積水ハウス 大和ハウスが無難

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最近は、毎年のように梅雨時分~台風シーズンが終了する10月ごろまで、甚大な風水害が生じるようになりました。

2018年の西日本豪雨 台風21号

2019年 台風15,17,19号

によって甚大な被害が生じています。

暴風による家屋の損壊や倒壊、大雨による浸水被害などです。

こうなると案の定、やはり賃貸住宅においても被害が生じており、もはや住めない状況になっているケースもあるようです。

このようなさなか台風19号のあとに大和ハウス工業などは、いちはやく救援処置のような取り組みを行うことをアナウンスしましたが、賃貸住宅の最大手の大東建託も台風19号による災害支援についてアナウンスしました。

大東建託のニュースリリース2019/10/18の『「令和元年台風第19号」 による災害への支援について』では

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)、大東建託リーシング(本社:東京都港区、代 表取締役社長:守義浩)、大東建託パートナーズ(本社:東京都港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、このたびの台 風被害への支援として、10月16日より、当社グループが管理する賃貸住宅の無償提供と、お住み替え支援を開始しま した。あわせて、10月18日、被災地の復興にお役立ていただくための義援金として、社会福祉法人 中央共同募金会 に、1,000万円を寄付させていただきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ckzn-att/taifu19go_20191018.pdf(アクセス日2019/10/20)

とあります。

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10月 10, 2019

想定外を主張されると損害賠償を請求が難しくなる

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台風15号は関東地方、とりわけ千葉県に大きな被害をもたらした暴風台風でした。

テレビの映像では民家の屋根が飛ばされたりと、かなり強力な風が吹いていたことがわかります。

ところでゴルフ場の鉄柱が暴風によって倒されて、何棟かの民家が壊されるという被害も驚きでした。

風の力で、鉄柱が倒れることがあるのかと、考えさせられましたが、被害にあった民家の補償はゴルフ場が負ってくれるものと思っていましたが、実際のところは必ずしもそうだというわけではないようです。

というのも法律によると損害賠償を請求できるのは

建物などの設置や保存のミスで他人に損害を与えた場合

となっているのです。

つまりは建物の設置や保存のミスがなかった、つまりは予想範囲内の事態に対する対応を怠っていないことが明らかな場合は、損害賠償を請求するのは難しいということになります。

ということは予想の範囲を超えた事態、つまりは想定外のこととなると、損害賠償は請求できない、請求して裁判で争っても勝ち目がないということになります。

それで上記のゴルフ場の場合は、今回の事故が想定外のもの、予想を超えるものとなると、ゴルフ場側は補償する必要はないということになります。

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9月 29, 2019

大東建託パートナーズが凡ミス 消費税転嫁の件で


今年は大東建託にとっては、あまり良い年ではなかったようです。

2月ごろには、契約時の申込金等が返却されないということで、消費者機構日本が大東建託を調査する等でメディアが騒いだことがあります。

この件は、大東建託側が譲歩することで、落ち着いてきたようですが、次なるネガティブなニュースは、一部のオーナーに消費増税分が賃料に転嫁されていないかった等で、公正取引委員会から勧告を受けたことで、メディアが騒いでいます。

この件は大東建託も認めておりニュースリリース2019/9/24の「消費税転嫁対策特別措置法に関する公正取引委員会による勧告について」によると

本日、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会から、「消費税の円 滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法」(以下、消 費税転嫁対策特別措置法)の第6条第1項に基づく勧告を受けましたので、下記のとおりお知らせいたします。
今回の勧告は、消費税転嫁対策特別措置法第3条第1号後段の規定に違反する行為が認められたことに 対する勧告となります。当社の消費税転嫁対策特別措置法および、ガイドラインに対する理解が十分でなかっ たことにより、対象のオーナー様および、ご関係の皆さまに、ご迷惑とご心配をおかけしましたことを深くお詫び 申し上げます。
なお、大東建託株式会社および大東建託パートナーズ株式会社は、公正取引委員会の勧告に基づき、対 象となるお客様へ、10月以降、順次対応させていただく予定です。
今回の勧告を真摯に受け止め、社内での関連法令の周知徹底や社内研修の実施、グループ会社間の情 報共有体制の構築など、コンプライアンスの一層の強化と再発防止に努めてまいります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ccfv-att/kouseitorihikiiinkai_0924.pdf(アクセス日2019/9/26)

と報じました。

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8月 22, 2019

マンションでも漏電火災が発生!!


 

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アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。

先日のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。

すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。

この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。

1階がテナントで2階と3階が居住用(居住用の部屋はシングルタイプ)で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。

出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。

ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。

ところでこのマンションに知人が住んでいました。

出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。

しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。

そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。

というのも放水によって、水浸しになるからです。

さらには焼けた臭いも収まっていないかもしれません。

ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。

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