小規模マンションオーナーの日記


5月 19, 2020

収入激減で銀行への返済が困難になるとどうなるか

分譲マンション画像

コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。

小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。

もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われていますので、かまわないのですが。

おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても

・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している

・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった

などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。

ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。

というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは

債務の免除や軽減をしてくれることはまずない

からです。

貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。

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5月 07, 2020

コロナで仕事ができなくても救済策はいくつもある

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コロナショックで、経済活動が大きな打撃を受けるなか、賃貸住宅においても家賃が支払えないという人や事業者が増えてきています。

このようなさなか、賃貸住宅大手の大東建託グループや積水ハウスグループそして大和ハウス工業は、家賃を最大3カ月猶予と最高で2年間の分割支払いが可能といった柔軟な対応を同じように行っています。

また家賃保証会社各社も会社によって対応は異なっていますが、金融庁からの要請もあって、2カ月〜3カ月の家賃猶予をしているようです。

大東建託などの賃貸住宅会社への柔軟な対応要請は国土交通省から行われたようですが、家賃保証会社の監督官庁は金融庁のようで、金融庁からの要請だったようです。

 

ところで、家賃が支払い困難者や事業者への政府からの支援は実は日本の場合は幾つもあり、今回も国土交通省が賃貸住宅会社に金融庁が家賃保証会社に柔軟対応を要請していましたが、救済策は他にもあります。

例えばその1つが

住居確保給付金

です。

この住居確保給付金については厚生労働省の制度で、原則3カ月そして最長9カ月間、家賃分の給付金を受けることができるという制度です。

この住宅確保給付金の申請は、各自治体の福祉担当部署が担当窓口となっています。

ですから給付を受けれるかどうかについては、各自治体の福祉担当部署で相談することができるでしょう。

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5月 05, 2020

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

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緊急時の大型連休中、どうしても必要な用事のために出かけていると、突然に妻から電話がかかってきました。

電話の内容は私の小規模マンションの1階のエントランスフロアの出入口のドアの鍵が壊れて電子錠が開かないというものでした。

これは一大事です。

出入口が壊れたとなると、入居者さんに迷惑をかけますので、妻にはとにかく大東建託パートナーズに電話するようにと告げました。

そして私も、用事をさっさと済ませて、急いで帰宅することに。

帰宅して、エントランスフロアのドアの開閉を調べてみると、どうやらきちんとドアが閉まらないために、電子錠もかからなくなったようです。

 

ところで今はコロナ流行で、緊急事態宣言発令中で、管理する大東建託パートナーズの支店は休業中です。

妻の話だと大東建託パートナーズに電話をかけると、コールセンターのような所につながり、現場に向かいますとのこと。

たしか大東建託パートナーズは休業中なので、どこから来るのかといろいろと考えてみました。

考えられるのは

・テレワーク中の物件の担当者が自宅からかけつけてくれるのか

・大東建託パートナーズの委託業者が来るのか

と考えていると、大東建託パートナーズの作業車がやってきました。

どうやら大東建託パートナーズのスタッフがやってきたようです。(物件のいつもの担当者ではありませんでしたが)

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4月 28, 2020

建設工事が遅延すれば遅延損害金を請求できるが条件も

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建設工事の請負契約では、その履行が中断などで遅れれば、契約に従って発注者は受注者に遅延損害金を請求できることになっています。

このてんについて日経クロステック2015/5/13の「工期が遅れた場合、どのような損害賠償を請求できますか?」という記事には

「民間連合約款」においては、その30条1項において「受注者の責めに帰すべき事由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、契約書に別段の定めのない限り、発注者は、受注者に対し、遅滞日数に応じて、請負代金に対し年10%の割合で計算した違約金を請求することが出来る」と定める。これに基づけば、工期遅延に対して、工事代金×遅延日数/365日×10%という方法により計算されることになる。

引用:https://xtech.nikkei.com/dm/article/FEATURE/20150507/417061/(アクセス日2020/4/25)

と書かれています。

つまりは遅延損害金として

工事代金×遅延日数/365日×10%

を請求することができるのです。

例えば工事代金が1億円

遅延日数が30日の場合は

遅延損害金は約900万円ほどになります。

こんなにもするのかと思われるかもしれませんが、計算上はこうなるのです。

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4月 26, 2020

コロナ流行でも閉所しない建設現場 しかし大東建託では

アパート画像

新型肺炎コロナウイルスの蔓延で、飲食業や遊興施設等が休業しています。

が、建設現場は継続して工事が行われています。

とくにマンション建設では大手の不動産会社によるものでも、中断することなく継続して行われています。

マンション建設の場合は、納期などがあって、なかなか中断するのが難しいのだとか・・。

もちろん建設現場でも屋外の場合は、作業員の感染リスクは小さいと考えてしまうかもしれません。

しかし実際に生じたことですが大手ゼネコンの建設現場では作業員3人が感染し、そのうち1人が死亡するという痛ましい事例も生じているようです。

ですから風通しが良い建設現場においても感染リスクがあります。

 

ところで一部の大手の建設会社やゼネコンでは建設工事の中止にしているところもあります。

そして賃貸住宅最大手の大東建託もこのてんでは原則、中止にしているようです。

このてんで大東建託のニュースリーリス2020/4/20の「新型コロナウイルス感染症の影響に伴う施工現場における対応について」についてでは

このたび、大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、東京都など7都府県 を対象としていた政府の「緊急事態宣言」が4月16日付で全国に拡大したことを受け、当面の期間、原則とし て施工現場を一時閉所する方針といたしました。一時閉所にあたっては、各現場の状況を踏まえ、発注者で あるオーナー様と、入居申し込みをいただいている入居者様、そして施工に従事いただく協力会社様とも十分 に協議・調整を行い、ご理解を得た上で順次進めてまいります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000erh3-att/coronavirus_sekogenba_0420.pdf(アクセス日2020/4/22)

と報じました。

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4月 23, 2020

家賃が支払えなくても国交省や厚労省も救済の手を差し伸べていた

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テレビの報道番組等を見ていると、今回のコロナショックのために賃料の支払いが困難になっているテナントに入居している事業者や、あるいは個人の入居者の事例などが取り上げられています。

予期せぬ事態に直面し、収入が激減してしまった事業者などは本当に気の毒なことだと思います。

そのようななかメディアの報道では、家賃の支払いが困難になっても外国の場合は救済のための制度があるが、日本にはない、政府は何もしてくれないといった感じの報道がなされていることがありますが、実際のところはそうではありません。

例えば大東建託のニュースリリース2020/4/15の「新型コロナウイルス感染症の影響に伴う賃料支払猶予措置について」とあって、それによると

国土交通省も3月31日、不動産関連団体を通じて賃料の支払いが困難な事情がある事 業者に対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討するよ う要請しています。
これを受け当社グループでは、4月20日より、当社グループが管理する賃貸建物にご入居中で、新型コロナウ イルス感染症の影響による収入の減少などにより、賃料の支払いが困難な状況にある方を対象に、3カ月間を 上限に賃料の支払いを猶予する措置を講じさせていただきますので、下記の通りご案内いたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000epth-att/coronavirus_chinryoyuyo_0415.pdf(アクセス日2020/4/20)

と報じていました。

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4月 21, 2020

家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる

賃貸アパート画像

新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。

私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。

しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。

ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。

この制度について神奈川県のウエブサイトには

生活困窮者自立支援法(平成25年法律第105号)第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額(上限あり)を支給する制度です。

住居確保給付金について

引用:https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html(アクセス日2020/4/18)

と書かれています。

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4月 19, 2020

退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの?

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春の時期、この時期は引越シーズンです。

入居する方もいれば、退去していく方もいます。

私の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。

引越のさいにでるゴミを大量に私の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。

もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。

まさに

不法投棄

そして

逃げ得

です。

これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。

ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。

このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい!粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には

現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。

引用:https://www.homes.co.jp/cont/living/living_00404/(アクセス日2020/3/31)

と書かれています。

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4月 14, 2020

大東建託リーシングも緊急時に休業 他社は営業していても

アパート画像

緊急事態宣言が発令された数日後、阪神間のある主要駅の近くを久しぶりに自転車で通ることがありました。

人の多い場所を避けつつ、自転車で行くならば、安全だと思ったからです。

ところで主要駅周辺ということで、大手の不動産会社が店舗を構えています。

センチュリー21、エイブル、アパマンショップ、ミニミニなどがありますが、緊急事態宣言発令後もこれらの店舗では営業していました。

そして大東建託リーシングの店舗もこの周辺にあるのですが、その横を通ってみると、なんと

店が閉まっています。

そして店を閉めている理由について店舗の前には、「コロナウイルス蔓延・・」と閉店理由が書かれていました。

なんと大東建託グループでは、大東建託リーシングも休業せているのです。

このてんについて大東建託のニュースリリース2020/4/8の「「緊急事態宣言」に伴う当社の対応について」には

当社はかねてより新型コロナウイルスの感染拡大に対応するため、対策本部を設置し、従業員の安全、取 引先の安全に配慮した対策を講じてまいりました。
政府より4月7日に発表された、新型コロナウイルスの感染拡大による「緊急事態宣言」に伴い、当社は、新 型コロナウイルスのさらなる感染拡大の抑制、オーナー様や入居者様などすべての関係者の皆さま、ならび に当社従業員の安全確保のため、対象となる7都府県(東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、大阪府、兵 庫県、福岡県)にある、大東建託株式会社ならびにグループ会社である大東建託リーシング株式会社、大東 建託パートナーズ株式会社の事業所を、2020年5月6日までの期間、閉鎖させていただきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000eo27-att/coronavirus_kinkyujitaisengen_0408.pdf(アクセス日2020/4/11)

と報じていました。

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4月 12, 2020

緊急時に大東建託パートナーズの営業所が休業?

アパート画像

緊急事態宣言に伴って、多くの制限が課されるようになった昨今、とくに影響が大きいのが夜の飲食店や娯楽施設等で、これらの店舗等の休業などが相次いでいます。

しかしそのようななかでも社会生活に必要不可欠な業種については、必要最小限の営業を継続することができます。

このてんについて東京都荒川区のウェブサイトには

都民に対し徹底した外出自粛の要請
医療機関への通院、食料の買い出し、職場への出勤等、生活の維持に必要な場合を除き、原則として外出しないこと等が要請されました。
食料品・医薬品等の生活必需品を購入するための外出は制限されません
公共交通機関の運休等は要請されません。性急な帰省等の移動は控えてください
テレワークを活用する等、できるだけ在宅勤務をお願いします

新型コロナウイルス感染症拡大防止のための緊急事態宣言が発令

引用:https://www.city.arakawa.tokyo.jp/kusei/topics/covid19_kinkyu.html(アクセス日2020/4/8)

と書かれています。

このように基本的には職場への出勤も自粛されているわけではありません。

しかしそのようななか驚いたのは緊急事態宣言が発令された7都道府県の大東建託と大東建託パートナーズの支店や営業所は

休業

になっているのです。

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