小規模マンションオーナーの日記

マンションやアパートの賃貸住宅経営には思わぬリスクがつきまとうもの

今から３０年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが？？、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると１部屋あたり２００～３００万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、２階のテナント部屋が雨漏りするとのことで２階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに２階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

筆者もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、１９０００円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

(さらに…)

閑静な住宅街の賃貸住宅でも深夜になると周辺が物騒になる？

筆者の知人が住んでいるのは、４階建ての古い賃貸マンションの２階に住んでいますが、１階は居酒屋やイタリアンの店、洋食のお店などが入っています。

お昼に開けているお店もあるようですが、主な営業時間は晩から深夜にかけてです。

となると、とくに休日前の晩、例えば金曜日や土曜日の晩また深夜になると、騒ぐ客がいるようで、とても騒々しくなるようです。

また酔っ払いが、周辺でうろつくような感じになるので、そのような時間帯には鍵をしっかりと書けて外にでないようにしているんだそうです。

曜日によって物件周辺の環境が変化することがある。

この物件ですが、昼間はとても閑静な感じなのですが、曜日や時間帯によって周辺環境が変わるのです。

ところで不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではありません。

上記の物件などは昼間に１度内覧に行っても、この時は閑静に暮らせると思うかもしれませんが、金曜日や土曜日の晩になると、とてもうるさくて眠れないということに気づくことでしょう。

しかし賃貸契約をして入居してしまってからでは遅すぎます。

また引越すにしても手間とお金がかかります。

つまりは不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではなく曜日や時間帯を変えて確かめてみることも良いことです。

(さらに…)

改修工事での電動工具を使ってコンクリートを削る音はかなり響く

以前のことですが筆者の所有マンションの１階テナント部分が小規模認定保育園開園のために以前に改修工事に入りました。

約２カ月間の工事期間です。

一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。

しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。

そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家の筆者のもとに工事の説明と挨拶に来られました。

そして作業日程表については１部が現場の責任者から大家にも渡されました。

ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい２日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。

もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。（自治体からの補助金もあるようです。）

ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。

作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。

(さらに…)

マンションから謎の金属音がする原因はあの設備の故障

マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。

筆者の知人は４階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。

しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。

相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。

考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。

しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。

ではその原因とは何でしょうか。

それは地上階に設置されている

給水（増圧）ポンプの故障

が原因だったようです。

故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。

そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で異常な金属音は収まったようです。

それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。

筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。

(さらに…)

火災報知器が誤作動で何度も鳴る場合は消防車に来てもらって解決へ

以前のことでしたが、晩の１０時半に就寝しました。

やがて熟睡状態になっていきましたが、夜中の０時過ぎに火災報知器が鳴る音で、突然起こされました。

最初は寝ぼけていたせいか、あまり気にならなかったのが、目が覚めてくると、ひょっとしたら、うちのマンションの火災報知器が鳴っているかもしれないと思い、飛び起きて玄関ドアを開けて廊下に出ました。

するとエレベーターは止まっていませんし（火災報知器が鳴るとエレベーターは動かなくなります）１階の火災報知器の受信機もいつもどおりなので、うちのマンションではないと確信しました。

そこで外に出てみますと道路を挟んだ北側のマンションから火災報知器が鳴っているのがわかりました。

夜中の０時過ぎでしたが、ほとんどの部屋の住民が電気をつけて起きているか起こされていますし、なかにはマンションの外に出て様子をうかがっている住民さんもおられます。

音はうるさいですが、どうしようもないので、部屋に戻り再び休むことにしました。

するとしばらくして火災報知器の音が止まり静かになってヤレヤレと思いつつ就寝しました。

すると

１時間半後に再び火災報知器が鳴りだしました。

夜中の２時前ぐらいでしたが、再び目が覚めてしまいました。

(さらに…)

火災報知器が鳴った時の対処についてはまずはどの機器が感知したかを確認

火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。（感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します）

(さらに…)

マンションのエントランスドアの電気錠が故障で修繕に約11万円

寒い冬の時期のことでしたが、筆者の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

(さらに…)

水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い？

水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。

数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。

電話の内容は

「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」

の確認でした。

当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。

そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。

とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれています。

もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。

それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。

(さらに…)

住んでいる建物で異常なほど遮音性が悪い　施工不良の疑いがある

筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。

しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。

このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。

さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。

ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。

この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。

遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。

さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。

このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備　屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には

同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。

 

引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）

と書かれています。

(さらに…)