小規模マンションオーナーの日記


2月 18, 2020

10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・

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私の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。

この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。

先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。

いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。

ところで火災報知器ですが、寿命があります。

このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには

住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。

住宅用火災警報器交換のすすめ

引用:www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html (アクセス日2020/2/8)

と書かれています。

ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。

では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。

おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。

実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。

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1月 26, 2020

東急リバブルが仲介手数料の件で敗訴 家賃1カ月の手数料がもらえない

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不動産会社による賃貸仲介手数料というものがありますが、だいたい相場的には家賃の1カ月程度と思ってました。

そもそも不動産仲介会社というのは、その仲介手数料が主な収益である場合も少なくありません。

例えば家賃が7万円の物件を1日で、5件成約できたとしたならば、35万円の収益となります。

しかしその収益から、オフィスの家賃や維持費、従業員の給料、事業用の車の維持管理費を支払っていかなければなりません。

ところで通常は仲介手数料は家賃の1カ月分と思い込んでいましたが、厳密にはそうではないようです。

このてんで仲介手数料を争点にした裁判がありましたが、その判決について2020/1/14の佐賀新聞の「東急リバブルの敗訴確定 仲介手数料、上限は半月分」の記事によると

賃貸住宅を借りる際に家賃1カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル(東京)に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁(大段亨裁判長)は14日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。
 国土交通省は告示で、仲介業者が受け取る報酬は家賃の1カ月分以内とし、借り主の承諾がない限りは半月分が上限としている。高裁は地裁判決と同様、「男性から事前に承諾を得ていなかった」と判断した。

引用:https://www.saga-s.co.jp/articles/-/476258(アクセス日2020/1/15)

と報じました。

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12月 01, 2019

入居者が修理業者を手配して修理代金をオーナーに負わせることは許されている

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私のある知り合いは、戸建住宅で賃貸暮らしをしています。

建物は古い木造の建物で2階建ての住宅です。

この住宅、お庭もあり、しかも広いので、気に入ってこの住宅に家族で住んでいるというわけですが、住んでいると2階の部屋で雨漏りをすることがわかりました。

雨漏りを、ほっておくと建物も傷んできますし、家財も雨漏りで損失してしまうこともあります。

そこでこの建物を管理している管理会社に、修理をしてほしいとの連絡をいれたとのことです。

しかし待てども待てども修理ををしてくれません。

そこで再度、管理会社に連絡して修理の件を話したそうですが、それでも修理が行われません。

管理会社のそのような態度に、知り合いも、さすがに苛立っていましたが、私としては「最近は風水害被害で損傷した建物が多くて、修理業者を手配しようにもなかなか手配できないのではないかと」と言っておきましたが、この知り合いもついについに、しびれを切らし独自で修理業者を探して修理をしてもらうことにしたそうです。

そして実際に修理をしてもらいました。

どのようやら瓦屋根の一部が傷んでいて、そこから雨漏りをしているとのことで、その部分の補修工事を行ってもらったのことです。

そして雨漏りは解消されたとのことです。

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10月 10, 2019

想定外を主張されると損害賠償を請求が難しくなる

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台風15号は関東地方、とりわけ千葉県に大きな被害をもたらした暴風台風でした。

テレビの映像では民家の屋根が飛ばされたりと、かなり強力な風が吹いていたことがわかります。

ところでゴルフ場の鉄柱が暴風によって倒されて、何棟かの民家が壊されるという被害も驚きでした。

風の力で、鉄柱が倒れることがあるのかと、考えさせられましたが、被害にあった民家の補償はゴルフ場が負ってくれるものと思っていましたが、実際のところは必ずしもそうだというわけではないようです。

というのも法律によると損害賠償を請求できるのは

建物などの設置や保存のミスで他人に損害を与えた場合

となっているのです。

つまりは建物の設置や保存のミスがなかった、つまりは予想範囲内の事態に対する対応を怠っていないことが明らかな場合は、損害賠償を請求するのは難しいということになります。

ということは予想の範囲を超えた事態、つまりは想定外のこととなると、損害賠償は請求できない、請求して裁判で争っても勝ち目がないということになります。

それで上記のゴルフ場の場合は、今回の事故が想定外のもの、予想を超えるものとなると、ゴルフ場側は補償する必要はないということになります。

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7月 02, 2019

家賃滞納者を一方的に追い出すのが違法になるかも?


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家賃滞納者は昔も今も存在する。

昔の賃貸住宅経営の大きなリスクとはと考えると昔は

家賃滞納が大きなリスク

だったかもしれません。

例えば数カ月間も家賃滞納し、その後、夜逃げをして姿をくらまされて大損害が被ってしまった大家さんは少なくなかったようです。

しかし今は昔ほど家賃滞納がリスクだと思わない大家さんは少なくありません。

例えば一括借り上げの場合は、入居者が家賃滞納しても、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

この場合は、管理会社が家賃滞納に対処します。

さらに最近はどうでしょうか。

最近は家賃保証会社の存在も大家の家賃滞納リスクを軽減させるものとなっています。

というのも家賃保証会社が、もしも入居者が家賃滞納しても、入居者に替わって賃料を支払ってくれるからです。

ただし家賃保証会社に支払う手数料は入居者が支払うことになります。

例えば賃貸契約を締結するにさいして、保証人がいないとか、保証人がいても頼りないと思われる場合は、家賃保証会社との契約をすることが求められます。

そして家賃保証会社に手数料を支払い契約した後に賃貸契約を締結するといったケースが、スタンダードになりつつあります。

 

ところで入居者が家賃を滞納すると、家賃保証会社が入居者に替わってオーナーに家賃を支払うとともに、家賃保証会社は入居者にアクションを起こします。

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5月 16, 2019

公正取引委員会が賃貸住宅オーナーの強い味方になる?


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独占禁止法には立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」の適用がある。

アパートマンションオーナーにとって、重要な取引先となるのは物件の管理会社です。

とくに一括借り上げでオーナーをしているならば、管理会社にかなり依存した経営となってしまいます。

しかしそこで問題となるのが、どうしても一括借り上げの管理会社のいわゆる「言いなり」のようになってしまうというてんです。

もしも一括借り上げ会社の「言いなり」にならなければ、契約を解除されてしまうということをオーナーは怖れて仕方なしに「言いなり」になってしまうのです。

もちろん一括借り上げ会社の行うことが、筋の通ったものであるならば、それでもいいのかもしれませんが、無茶苦茶なことを要求されたり、明らかに一括借り上げ会社の収益追求のあまりオーナーには不利な事柄を押し付けようとされると困ったものです。

ところで最近、独占禁止法で立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」で公正取引委員会から指導を受ける大手の会社があらわれるようになりました。

例えば、あのアマゾンが出品者に不利となる契約変更を行おうとしたことで、 独占禁止法の「優越的地位の乱用」にあたる可能性があるとのことで調査されているようです。

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5月 12, 2019

消費税増税 オーナーへの影響は メリットは!!


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消費税増税はオーナーに影響を及ぼす。

2019年に消費税が8%から10%に引き上げられます。

というかその予定で事が進んでいます。

しかし水面下では、今回も再延期されるとの観測が強まっています。

例えば激化する米中貿易戦争など外部要因で、景気の足を引っ張る事例が幾つかあり、ここで消費税を上げるのは常識的にはあり得ないという意見もあるほどです。

ある不動産情報では、今回も消費税増税は再延期されることを、ほぼ確信して事を進めているところもあるとか。

ところでアパートマンションオーナーにとっても消費税は影響の受ける事柄です。

最も影響を受けるのは、建築修繕費用には消費税がかかるというてんでしょうか。

仮に1億円のアパートを建てるとするならば、消費税は800万円、消費税が10%になると1000万円がかかります。

8%から10%に上がるだけで200万円も負担増になってしまうのです。

ところで修繕費等も消費税増税がかかるということですが、それにともなって家賃も上がるということなのでしょうか。

残念ながら住居用のお部屋の場合は、消費税が上がっても家賃が上がるというわけではありません。

確かに管理会社は、消費税が上がる前に、消費税増に伴うコストの増大ゆえに家賃が上がるかもしれない等を通知することはありますが、しかし必ず家賃が上がるというわけではありません。

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1月 24, 2019

アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか!!


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建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。

2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。

かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。

レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。

また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、やや危ない水準にまで落ち込みつつあります。

これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。

それは簡潔にいえば

建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反

になるからです。

そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。

それは防火と遮音の役割をになっているのです。

アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。

さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。

この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。

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9月 09, 2018

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん😞


 

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消防設備点検は年2回程度行われる。

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。

入居者の利便性のために置くことにしたのですが。

それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。

ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。

例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。

これではまるで個人情報、丸出しですが。

ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。

その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。

それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。

しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

本当に困ったものです。

ところでこの消防設備点検ですが、消防法(第17条の3の3)で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。

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2月 10, 2018

大東マイページの内容の変更 入居者名が非開示に😿


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大東建託施工管理のアパート。

大東建託パートナーズに物件の管理をしてもらっていると、とても便利なサービスに大東マイページがあります。

このサービスはアパートマンションオーナーに所有物件の大東建託パートナーズの管理状況をインターネットで確認することのできるページです。

例えば、入居者の入居や退去の情報、物件の修繕状況や修繕金額、オーナーに支払われる賃料などを確認することができます。

ところで、この大東マイページの内容ですが今後変更が加えられることがわかりました。

変更する理由は個人情報保護法に基づいたものです。

朝日新聞2016年6月11日の個人情報法の用語解説には

「個人情報の有用性に配慮しつつ個人の権利利益を保護すること」を目的に2005年に全面施行されたが、10年たった昨年9月に本格的な改正法が成立し、来年には全面施行される。

 

引用:http://www.asahi.com/topics/word/個人情報保護法.html(閲覧日2018年2月10日)

と述べていて、個人情報保護法が改正されて2017年に実施されることになり、そのための変更のようです。

そして幾つかの変更点があるようですが、私のマイページに変更が加えられるのは、これまでは入居者の氏名が記載されていたのが、今後は

氏名が記載されなくなるようです。

具体的には、平成30年2月より入居者氏名が非開示(アスタリ スク*表示)となるのです。

正直言って、えっと思いましたが、法律に従ってのことなので仕方がありません。

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