賃貸住宅経営をすることが許されない職種がある その職種とは？
ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。
詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部？は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。
その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。
あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。
その職種とは
裁判官です。
少し意外に思いましたが、産経新聞２０１７年１１月２日夕刊には
裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」
という見出し記事がのせられていました。
つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。
裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。
最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。
消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん😞社会的な義務
消防設備点検は年2回程度行われる。
筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。
入居者の利便性のために置くことにしたのですが。
それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。
ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。
例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。
これではまるで個人情報、丸出しです。
ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。
その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。
それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。
しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
本当に困ったものです。
ところでこの消防設備点検ですが、消防法（第17条の3の3）で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。
10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・
私の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。
この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。
先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。
いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。
ところで火災報知器ですが、寿命があります。
このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには
住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。
引用：www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html （アクセス日2020/2/8）
と書かれています。
ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。
では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。
おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。
実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。
レオパレス21裁判 どうなるのか？
LPオーナー会を中心にしてレオパレス21への訴訟が相次ぐ。
以前のブログでレオパレス大家が訴訟についての記事を書きましたが、２０１７年３月についに名古屋地裁で裁判が始まりました。
今回の裁判は家賃減額の件の裁判ではなくレオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、実際には交換されていないというてんを争うものです。
レオパレスオーナーは１戸あたり毎月２０００円をレオパレスに支払っていたにもかかわらず、新品とは交換されておらず、レオパレスもこのてんは認めています。
１戸あたり２０００円ということは２０戸のアパートであるならば毎月４万円をレオパレスに支払っていたということになります。
しかしレオパレス側が約定を守っていなかったということで、返金を求める裁判です。
返金額の１人当たりの平均は６８０万円ですが、最高額は１６００万円のオーナーさんもいるとのことです。
それにしてもレオパレス大家さんて、レオパレスとの関係で大変だと思いますけど金持ちですね。
６８０万円というと１年間で６８万円として１０年間支払い続けた計算になります。
６８万円ということは１カ月で約５万６千円で、５万６千円ということは、１戸あたり２０００円とすると２８戸所有していることになります。
サブリース会社の解約カード
解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。
以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。
同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。
借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。
ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。（大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが）
一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。
そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。
なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。
ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが。
入居申し込み後の身勝手なキャンセル 今は罰則がない
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
大東建物物件のオーナーなので、大東建託のいい部屋ネットのサイトはよく見ています。
特に注目しているのは、近隣エリアの大東建託物件の募集状況はよく見ていますが、見てわかるのは、このエリアの空室状況、そして家賃水準といったところです。
ところで私の所有物件と、ほぼ同じような物件があります。
家賃もほぼ同じですが、私の物件と同じように１つの部屋の募集をかけています。
どちらが先に入居者を決めるのか注目していていましたが、ある日突然もう一方の物件の募集が終了しました。
先に決められたかと思いましたが、それから１週間ほどしてその同じ物件が再び募集しているのです。
どうやら入居申し込みは入ったようですが、入居審査で落とされたのか、申し込み者がキャンセルしたかのいずれかが原因でそうなったようです。
もちろんこのような事柄は起こり得ることですが、大東建託にとってもマンションオーナーにとってもガッカリさせられることだなあとも思います。
ところで大東建託は入居申し込みが入った時点で募集を停止するようです。
そのような面では真面目な会社です。
不動産会社によっては入居申し込みが入っても募集を続け、正式契約になるまで募集し続けるところもあるようですが・・