小規模マンションオーナーの日記


10月 10, 2019

想定外を主張されると損害賠償を請求が難しくなる

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台風15号は関東地方、とりわけ千葉県に大きな被害をもたらした暴風台風でした。

テレビの映像では民家の屋根が飛ばされたりと、かなり強力な風が吹いていたことがわかります。

ところでゴルフ場の鉄柱が暴風によって倒されて、何棟かの民家が壊されるという被害も驚きでした。

風の力で、鉄柱が倒れることがあるのかと、考えさせられましたが、被害にあった民家の補償はゴルフ場が負ってくれるものと思っていましたが、実際のところは必ずしもそうだというわけではないようです。

というのも法律によると損害賠償を請求できるのは

建物などの設置や保存のミスで他人に損害を与えた場合

となっているのです。

つまりは建物の設置や保存のミスがなかった、つまりは予想範囲内の事態に対する対応を怠っていないことが明らかな場合は、損害賠償を請求するのは難しいということになります。

ということは予想の範囲を超えた事態、つまりは想定外のこととなると、損害賠償は請求できない、請求して裁判で争っても勝ち目がないということになります。

それで上記のゴルフ場の場合は、今回の事故が想定外のもの、予想を超えるものとなると、ゴルフ場側は補償する必要はないということになります。

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7月 02, 2019

家賃滞納者を一方的に追い出すのが違法になるかも?


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家賃滞納者は昔も今も存在する。

昔の賃貸住宅経営の大きなリスクとはと考えると昔は

家賃滞納が大きなリスク

だったかもしれません。

例えば数カ月間も家賃滞納し、その後、夜逃げをして姿をくらまされて大損害が被ってしまった大家さんは少なくなかったようです。

しかし今は昔ほど家賃滞納がリスクだと思わない大家さんは少なくありません。

例えば一括借り上げの場合は、入居者が家賃滞納しても、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

この場合は、管理会社が家賃滞納に対処します。

さらに最近はどうでしょうか。

最近は家賃保証会社の存在も大家の家賃滞納リスクを軽減させるものとなっています。

というのも家賃保証会社が、もしも入居者が家賃滞納しても、入居者に替わって賃料を支払ってくれるからです。

ただし家賃保証会社に支払う手数料は入居者が支払うことになります。

例えば賃貸契約を締結するにさいして、保証人がいないとか、保証人がいても頼りないと思われる場合は、家賃保証会社との契約をすることが求められます。

そして家賃保証会社に手数料を支払い契約した後に賃貸契約を締結するといったケースが、スタンダードになりつつあります。

 

ところで入居者が家賃を滞納すると、家賃保証会社が入居者に替わってオーナーに家賃を支払うとともに、家賃保証会社は入居者にアクションを起こします。

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5月 16, 2019

公正取引委員会が賃貸住宅オーナーの強い味方になる?


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独占禁止法には立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」の適用がある。

アパートマンションオーナーにとって、重要な取引先となるのは物件の管理会社です。

とくに一括借り上げでオーナーをしているならば、管理会社にかなり依存した経営となってしまいます。

しかしそこで問題となるのが、どうしても一括借り上げの管理会社のいわゆる「言いなり」のようになってしまうというてんです。

もしも一括借り上げ会社の「言いなり」にならなければ、契約を解除されてしまうということをオーナーは怖れて仕方なしに「言いなり」になってしまうのです。

もちろん一括借り上げ会社の行うことが、筋の通ったものであるならば、それでもいいのかもしれませんが、無茶苦茶なことを要求されたり、明らかに一括借り上げ会社の収益追求のあまりオーナーには不利な事柄を押し付けようとされると困ったものです。

ところで最近、独占禁止法で立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」で公正取引委員会から指導を受ける大手の会社があらわれるようになりました。

例えば、あのアマゾンが出品者に不利となる契約変更を行おうとしたことで、 独占禁止法の「優越的地位の乱用」にあたる可能性があるとのことで調査されているようです。

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5月 12, 2019

消費税増税 オーナーへの影響は メリットは!!


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消費税増税はオーナーに影響を及ぼす。

2019年に消費税が8%から10%に引き上げられます。

というかその予定で事が進んでいます。

しかし水面下では、今回も再延期されるとの観測が強まっています。

例えば激化する米中貿易戦争など外部要因で、景気の足を引っ張る事例が幾つかあり、ここで消費税を上げるのは常識的にはあり得ないという意見もあるほどです。

ある不動産情報では、今回も消費税増税は再延期されることを、ほぼ確信して事を進めているところもあるとか。

ところでアパートマンションオーナーにとっても消費税は影響の受ける事柄です。

最も影響を受けるのは、建築修繕費用には消費税がかかるというてんでしょうか。

仮に1億円のアパートを建てるとするならば、消費税は800万円、消費税が10%になると1000万円がかかります。

8%から10%に上がるだけで200万円も負担増になってしまうのです。

ところで修繕費等も消費税増税がかかるということですが、それにともなって家賃も上がるということなのでしょうか。

残念ながら住居用のお部屋の場合は、消費税が上がっても家賃が上がるというわけではありません。

確かに管理会社は、消費税が上がる前に、消費税増に伴うコストの増大ゆえに家賃が上がるかもしれない等を通知することはありますが、しかし必ず家賃が上がるというわけではありません。

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1月 24, 2019

アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか!!


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建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。

2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。

かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。

レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。

また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、やや危ない水準にまで落ち込みつつあります。

これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。

それは簡潔にいえば

建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反

になるからです。

そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。

それは防火と遮音の役割をになっているのです。

アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。

さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。

この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。

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9月 09, 2018

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん😞


 

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消防設備点検は年2回程度行われる。

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。

入居者の利便性のために置くことにしたのですが。

それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。

ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。

例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。

これではまるで個人情報、丸出しですが。

ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。

その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。

それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。

しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

本当に困ったものです。

ところでこの消防設備点検ですが、消防法(第17条の3の3)で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。

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2月 10, 2018

大東マイページの内容の変更 入居者名が非開示に😿


賃貸アパート画像

大東建託施工管理のアパート。

大東建託パートナーズに物件の管理をしてもらっていると、とても便利なサービスに大東マイページがあります。

このサービスはアパートマンションオーナーに所有物件の大東建託パートナーズの管理状況をインターネットで確認することのできるページです。

例えば、入居者の入居や退去の情報、物件の修繕状況や修繕金額、オーナーに支払われる賃料などを確認することができます。

ところで、この大東マイページの内容ですが今後変更が加えられることがわかりました。

変更する理由は個人情報保護法に基づいたものです。

朝日新聞2016年6月11日の個人情報法の用語解説には

「個人情報の有用性に配慮しつつ個人の権利利益を保護すること」を目的に2005年に全面施行されたが、10年たった昨年9月に本格的な改正法が成立し、来年には全面施行される。

 

引用:http://www.asahi.com/topics/word/個人情報保護法.html(閲覧日2018年2月10日)

と述べていて、個人情報保護法が改正されて2017年に実施されることになり、そのための変更のようです。

そして幾つかの変更点があるようですが、私のマイページに変更が加えられるのは、これまでは入居者の氏名が記載されていたのが、今後は

氏名が記載されなくなるようです。

具体的には、平成30年2月より入居者氏名が非開示(アスタリ スク*表示)となるのです。

正直言って、えっと思いましたが、法律に従ってのことなので仕方がありません。

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12月 31, 2017

借地借家法のある日本は賃貸暮らしが有利なんだけど・・


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大東建託施行管理の賃貸マンション。

単身者の場合は、多くは賃貸住宅で暮らすというのが、今でもスタンダードのように思いますが、やがて結婚し、子供も持つようになると、なぜか多くの方が、分譲マンションか戸建て住宅を購入して住むようになります。

おそらくはファミリータイプの賃貸住宅の場合、1カ月にかかる家賃等が10万円ぐらいする場合もありますので、それならば住宅ローンを組んでマンションか戸建て住宅を購入して暮らしていけば良いと考えるのかもしれません。

そして節税という視点からは、住宅ローンを組んで、住宅を購入したほうが有利になる場合があるのも事実です。

住宅ローン減税という制度がありますからね。

しかし家族を持ってからは、賃貸暮らしの後に、購入した住宅で暮らすほうが本当に有利なのでしょうか。

冷静に分析してみると、ケースバイケースということになりますが、

自由な人生を満喫するという視点からは

断然、賃貸暮らしのほうが有利です。

というのも賃貸暮らしの場合は、なんといっても住宅ローンという束縛がありません。

多くの場合、30年~35年ローンですが、30歳で住宅ローンを借りたとするならば返済が完了するのは正社員としては退職するころになります。

その間ずっと毎月、定額のお金を銀行に支払い続けなければならないのです。

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11月 28, 2017

裁判官はアパート経営ができないて本当?


賃貸アパート画像

大東建託施行管理のアパート。

ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。

詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部?は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。

その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。

あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。

その職種とは

裁判官です。

少し意外に思いましたが、産経新聞2017年11月2日夕刊には

裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」

という見出し記事がのせられていました。

つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。

裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。

最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。

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7月 15, 2017

借地借家法で保護されないケースがある!!


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借地借家法によって賃借人は保護されている。

賃貸住宅のアパートやマンションの入居者(賃借人)は借地借家法によって手厚く保護されています。

私のマンションにも2年更新が賃借人に求めれていますが、更新手続きをしないで、自動更新という形で入居し続けている賃借人がおられます。

どういう事情で更新手続きをしなかったのかはわかりませんが、しかしだからといって明け渡しが求められることはありません。

しかし借地借家法によって守られないケースもあるようです。

それは

賃借人による信頼破壊の場合です。

具体的なケースとしては家賃滞納があります。

これは明らかに賃借人による信頼破壊行為にあたる可能性があります。

賃借人が家賃を支払うという義務を怠っているからです。

もちろんこの場合、何カ月分、家賃滞納をしたら、借地借家法の適用外となり、明け渡しを求めることができるかについては明確な基準はありません。

3カ月ないしは6カ月になるかもしれません。

要は家賃を滞納して信頼が破壊されているかどうかにあるようです。

さらに借地借家法適用外になる賃借人による信頼破壊行為の事例としては賃借人による用法違反があります。

用法違反、つまりアパートやマンションに入居するさいに求められたルールに従わない場合です。

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