小規模マンションオーナーの日記


8月 13, 2020

人命にかかわる消防設備点検 無視する入居者がいるのは残念 

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先日のことですが、大東建託パートナーズより

【重要】消防設備点検のご案内

の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。

すると今回も

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん

という記事に書かれているように

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。

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賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。

もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。

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7月 05, 2020

退去時の原状回復費用 どれくらいかかる?

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私の小規模マンションは、大東建託パートナーズに管理をしてもらっていますが、この数年の退去者の退去後の原状回復費用は退去者側の費用負担は、ほぼすべて0円です。

おぞらくは「定額クリーニング費(前払い型)」 の契約で入居時に定額クリーニング費を支払っているので、退去時は原状回復費用0円で退去しているんだと思います。

なかにはあの入居者さんのお部屋は、かなり損傷しているのではないかと思われる場合でも、退去後の原状回復費用は0円になっているので、前もって定額クリーニング費用を支払っている場合はよほどお部屋をめちゃくちゃに使用していない限りは、0円で退去できるのではないかと思います。

 

ところで私の小規模マンションにおいて過去にまだ定額クリーニング費の制度がない時に入居者さんが退去したさいに原状回復費用として支払った金額は

45,360円

48,540円

46,440円

34,650円

37,065円

となっています。

これは直近の場合ですが、さらに過去に遡ってみても、だいたい30000円~50000円といったところころです。

ちなみにすべては、1Kの部屋です。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで最近に改正された民法においても、原状回復費用について明確なルールが定められたようです。

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6月 18, 2020

国土交通省はサブリースを適正に評価?問題点も把握

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かつてシェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社破たんと、オーナーへの賃料支払い停止トラブルや、レオパレス21のアパート施工不良などで、サブリースによる賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされたことがありました。

また今でもネット上では

「サブリースの○○会社との契約での賃貸住宅経営はやめたほうがよい」

「サブリースの暗闇」

といった感じの、サブリースをおとしめるかのような記事をしばしば目にします。

しかしそのような記事を冷静に読んでみていると、明らかに事実とは異なる記述があることも少なくなくサブリースへの偏った見方をもたせて公正な評価が下せないようなものが多いように思われます。

やはり正しい評価をするための一つの方法としては監督官庁がどのように見ているかというてんを調べてみることは有益です。

とくにサブリースの問題についてはレオパレス21のオーナーからなるLPオーナー会が、共産党の議員さんたちなどに働きかけ国会でも取り上げられたこともありますので、監督官庁の国土交通省も無視できない問題となっています。

 

ところで国土交通省は、サブリースの問題をどのようにとらえているのでしょうか。

このてんで国土交通省のサイトには参考となる資料が掲載されていました。

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5月 28, 2020

敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの?

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コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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5月 26, 2020

管理会社がなかなか動いてくれないので賃借人がエアコンを修繕 これって正当?

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夏の暑い時期にエアコンが必要な時に、エアコンが壊れてしまうと一大事です。

賃貸暮らしをしているならば、とにかく管理会社に連絡して、すぐにでも修繕してほしいと思うことでしょう。

しかし待てども待てども、修繕の連絡が来ません。

毎晩の熱帯夜で、汗だくになりながら過ごすのが苦痛になってきます。

このように管理会社や大家さんが、なかなか修繕してくれない場合、自分で修繕業者を探して修繕してもらうことができるのでしょうか。

 

このてんは法的には明確化されていなかったのですが、先回の民法改正で明確化されました。

法務省のウエブサイトによると

改正後の民法では,

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し たか,又は賃貸人がその旨を知ったのに,賃貸人 が相当の期間内に必要な修繕をしないとき 又は

② 急迫の事情があるとき には,賃借人が目的物を修繕することができることとされました。

これにより,上記①や②の場合には,賃借人が目的物を修繕したとしても, 賃貸人から 責任を追及されることはないことが明確になりました。

賃貸借契約に関するルールの見直し

引用:www.moj.go.jp/content/001289628.pdf (アクセス日2020/5/6)

と書かれています。

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4月 30, 2020

民法で賃貸住宅管理会社の横暴から身を守る

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2020年4月より民法が改正になりました。

この民法改正について法務省のウェブサイトには

2017年(平成29年)5月に成立した「民法の一部 を改正する法律」が2020年4月1日から施行されます。 民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られており,この部分は「債権法」などと呼ばれます。

民法(債権法)改正

引用:www.moj.go.jp/content/001254263.pdf (アクセス日2020/4/1)

と書かれており、民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られてるものであるということがわかります。

小規模マンションオーナーの私も、マンションオーナーならではの契約等が幾つかありますので、多少は関心のある事柄です。

というのも契約相手と契約に関するトラブルが生じたときに、民法がモノをいう場合もあるからです。

例えば、小規模マンションオーナーであるならば、アパートローンを借りている銀行と契約していますし、賃貸住宅経営をしているならば、賃貸住宅の管理会社と契約していることでしょう。

とりわけ一括借り上げで、賃貸住宅経営をしている場合、管理会社とトラブルになる可能性がありますが、どちらかといえば強者の一括借り上げ会社の横暴さから弱者の個人の賃貸住宅オーナーが民法によって守られることもあるでしょう。

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4月 28, 2020

建設工事が遅延すれば遅延損害金を請求できるが条件も

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建設工事の請負契約では、その履行が中断などで遅れれば、契約に従って発注者は受注者に遅延損害金を請求できることになっています。

このてんについて日経クロステック2015/5/13の「工期が遅れた場合、どのような損害賠償を請求できますか?」という記事には

「民間連合約款」においては、その30条1項において「受注者の責めに帰すべき事由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、契約書に別段の定めのない限り、発注者は、受注者に対し、遅滞日数に応じて、請負代金に対し年10%の割合で計算した違約金を請求することが出来る」と定める。これに基づけば、工期遅延に対して、工事代金×遅延日数/365日×10%という方法により計算されることになる。

引用:https://xtech.nikkei.com/dm/article/FEATURE/20150507/417061/(アクセス日2020/4/25)

と書かれています。

つまりは遅延損害金として

工事代金×遅延日数/365日×10%

を請求することができるのです。

例えば工事代金が1億円

遅延日数が30日の場合は

遅延損害金は約900万円ほどになります。

こんなにもするのかと思われるかもしれませんが、計算上はこうなるのです。

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4月 21, 2020

家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる

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新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。

私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。

しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。

ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。

この制度について神奈川県のウエブサイトには

生活困窮者自立支援法(平成25年法律第105号)第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額(上限あり)を支給する制度です。

住居確保給付金について

引用:https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html(アクセス日2020/4/18)

と書かれています。

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2月 18, 2020

10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・

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私の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。

この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。

先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。

いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。

ところで火災報知器ですが、寿命があります。

このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには

住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。

住宅用火災警報器交換のすすめ

引用:www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html (アクセス日2020/2/8)

と書かれています。

ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。

では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。

おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。

実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。

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1月 26, 2020

東急リバブルが仲介手数料の件で敗訴 家賃1カ月の手数料がもらえない

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不動産会社による賃貸仲介手数料というものがありますが、だいたい相場的には家賃の1カ月程度と思ってました。

そもそも不動産仲介会社というのは、その仲介手数料が主な収益である場合も少なくありません。

例えば家賃が7万円の物件を1日で、5件成約できたとしたならば、35万円の収益となります。

しかしその収益から、オフィスの家賃や維持費、従業員の給料、事業用の車の維持管理費を支払っていかなければなりません。

ところで通常は仲介手数料は家賃の1カ月分と思い込んでいましたが、厳密にはそうではないようです。

このてんで仲介手数料を争点にした裁判がありましたが、その判決について2020/1/14の佐賀新聞の「東急リバブルの敗訴確定 仲介手数料、上限は半月分」の記事によると

賃貸住宅を借りる際に家賃1カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル(東京)に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁(大段亨裁判長)は14日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。
 国土交通省は告示で、仲介業者が受け取る報酬は家賃の1カ月分以内とし、借り主の承諾がない限りは半月分が上限としている。高裁は地裁判決と同様、「男性から事前に承諾を得ていなかった」と判断した。

引用:https://www.saga-s.co.jp/articles/-/476258(アクセス日2020/1/15)

と報じました。

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