人命にかかわる消防設備点検 無視する入居者がいるのは残念
先日のことですが、大東建託パートナーズより
【重要】消防設備点検のご案内
の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。
すると今回も
という記事に書かれているように
私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。
もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。
国土交通省はサブリースを適正に評価？問題点も把握
かつてシェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社破たんと、オーナーへの賃料支払い停止トラブルや、レオパレス21のアパート施工不良などで、サブリースによる賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされたことがありました。
また今でもネット上では
「サブリースの○○会社との契約での賃貸住宅経営はやめたほうがよい」
「サブリースの暗闇」
といった感じの、サブリースをおとしめるかのような記事をしばしば目にします。
しかしそのような記事を冷静に読んでみていると、明らかに事実とは異なる記述があることも少なくなくサブリースへの偏った見方をもたせて公正な評価が下せないようなものが多いように思われます。
やはり正しい評価をするための一つの方法としては監督官庁がどのように見ているかというてんを調べてみることは有益です。
とくにサブリースの問題についてはレオパレス21のオーナーからなるLPオーナー会が、共産党の議員さんたちなどに働きかけ国会でも取り上げられたこともありますので、監督官庁の国土交通省も無視できない問題となっています。
ところで国土交通省は、サブリースの問題をどのようにとらえているのでしょうか。
このてんで国土交通省のサイトには参考となる資料が掲載されていました。
敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金
と書かれています。
民法で賃貸住宅管理会社の横暴から身を守る
2020年4月より民法が改正になりました。
この民法改正について法務省のウェブサイトには
2017年（平成29年）５月に成立した「民法の一部 を改正する法律」が2020年４月１日から施行されます。 民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られており，この部分は「債権法」などと呼ばれます。
引用：www.moj.go.jp/content/001254263.pdf （アクセス日2020/4/1）
と書かれており、民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られてるものであるということがわかります。
小規模マンションオーナーの私も、マンションオーナーならではの契約等が幾つかありますので、多少は関心のある事柄です。
というのも契約相手と契約に関するトラブルが生じたときに、民法がモノをいう場合もあるからです。
例えば、小規模マンションオーナーであるならば、アパートローンを借りている銀行と契約していますし、賃貸住宅経営をしているならば、賃貸住宅の管理会社と契約していることでしょう。
とりわけ一括借り上げで、賃貸住宅経営をしている場合、管理会社とトラブルになる可能性がありますが、どちらかといえば強者の一括借り上げ会社の横暴さから弱者の個人の賃貸住宅オーナーが民法によって守られることもあるでしょう。
建設工事が遅延すれば遅延損害金を請求できるが条件も
建設工事の請負契約では、その履行が中断などで遅れれば、契約に従って発注者は受注者に遅延損害金を請求できることになっています。
このてんについて日経クロステック2015/5/13の「工期が遅れた場合、どのような損害賠償を請求できますか？」という記事には
「民間連合約款」においては、その30条1項において「受注者の責めに帰すべき事由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、契約書に別段の定めのない限り、発注者は、受注者に対し、遅滞日数に応じて、請負代金に対し年10％の割合で計算した違約金を請求することが出来る」と定める。これに基づけば、工期遅延に対して、工事代金×遅延日数/365日×10％という方法により計算されることになる。
引用：https://xtech.nikkei.com/dm/article/FEATURE/20150507/417061/（アクセス日2020/4/25）
と書かれています。
つまりは遅延損害金として
工事代金×遅延日数/365日×10％
を請求することができるのです。
例えば工事代金が1億円
遅延日数が30日の場合は
遅延損害金は約900万円ほどになります。
こんなにもするのかと思われるかもしれませんが、計算上はこうなるのです。
家賃が払えない しかし住居確保給付金制度があった 大家も助かる
新型肺炎コロナウイルス蔓延によって経済的に打撃を受けている人は少なくありません。
私も近隣エリアの、いい部屋ネットの大東建託グループの物件の入居者募集状況を注視していますが、4月下旬のところ賃貸契約の解約が相次いでいるといったことはないようです。
しかしテレビのニュースなどを見ている、とくにテナント賃貸で、家賃の支払いが困難になっているという事業者が相次いで生じており、いずれは住居のほうでも、家賃の支払いが困難になるという事例が増えてくることと思います。
ところで、もしももしもコロナショックのために収入が激減し住居の家賃の支払いが困難になった場合は、住居確保給付金という制度があります。
この制度について神奈川県のウエブサイトには
生活困窮者自立支援法（平成25年法律第105号）第5条に基づき、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことにより、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方を対象に、家賃相当額（上限あり）を支給する制度です。
引用：https://www.pref.kanagawa.jp/docs/r6w/konkyu/jukyokakuhokyufukin.html（アクセス日2020/4/18）
と書かれています。
10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・
私の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。
この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。
先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。
いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。
ところで火災報知器ですが、寿命があります。
このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには
住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。
引用：www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html （アクセス日2020/2/8）
と書かれています。
ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。
では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。
おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。
実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。
東急リバブルが仲介手数料の件で敗訴 家賃1カ月の手数料がもらえない
不動産会社による賃貸仲介手数料というものがありますが、だいたい相場的には家賃の1カ月程度と思ってました。
そもそも不動産仲介会社というのは、その仲介手数料が主な収益である場合も少なくありません。
例えば家賃が7万円の物件を1日で、5件成約できたとしたならば、35万円の収益となります。
しかしその収益から、オフィスの家賃や維持費、従業員の給料、事業用の車の維持管理費を支払っていかなければなりません。
ところで通常は仲介手数料は家賃の1カ月分と思い込んでいましたが、厳密にはそうではないようです。
このてんで仲介手数料を争点にした裁判がありましたが、その判決について2020/1/14の佐賀新聞の「東急リバブルの敗訴確定 仲介手数料、上限は半月分」の記事によると
賃貸住宅を借りる際に家賃１カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル（東京）に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁（大段亨裁判長）は１４日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。
国土交通省は告示で、仲介業者が受け取る報酬は家賃の１カ月分以内とし、借り主の承諾がない限りは半月分が上限としている。高裁は地裁判決と同様、「男性から事前に承諾を得ていなかった」と判断した。
引用：https://www.saga-s.co.jp/articles/-/476258（アクセス日2020/1/15）
と報じました。
消費税増税 オーナーへの影響は メリットは！！
消費税増税はオーナーに影響を及ぼす。
2019年に消費税が8%から10％に引き上げられます。
というかその予定で事が進んでいます。
しかし水面下では、今回も再延期されるとの観測が強まっています。
例えば激化する米中貿易戦争など外部要因で、景気の足を引っ張る事例が幾つかあり、ここで消費税を上げるのは常識的にはあり得ないという意見もあるほどです。
ある不動産情報では、今回も消費税増税は再延期されることを、ほぼ確信して事を進めているところもあるとか。
ところでアパートマンションオーナーにとっても消費税は影響の受ける事柄です。
最も影響を受けるのは、建築修繕費用には消費税がかかるというてんでしょうか。
仮に1億円のアパートを建てるとするならば、消費税は800万円、消費税が10％になると1000万円がかかります。
8%から10％に上がるだけで200万円も負担増になってしまうのです。
ところで修繕費等も消費税増税がかかるということですが、それにともなって家賃も上がるということなのでしょうか。
残念ながら住居用のお部屋の場合は、消費税が上がっても家賃が上がるというわけではありません。
確かに管理会社は、消費税が上がる前に、消費税増に伴うコストの増大ゆえに家賃が上がるかもしれない等を通知することはありますが、しかし必ず家賃が上がるというわけではありません。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、やや危ない水準にまで落ち込みつつあります。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。