賃貸住宅経営で事業計画書の作成が求められることがある？
銀行から融資を受けるためには、事業計画書が求められる場合がある。
アパート経営を始めるきっかけは、相続税対策だったり、土地活用の場合もあるかと思います。
さらには資産継承でアパート経営を引き継いだ方も少なくないと思います。
筆者の場合も亡き父からの資産継承でアパート経営を行うことになりましたが、それまでは、ある意味で気楽な給与所得者だったのが、アパート経営を相続したとたんに個人事業者になり、アパート経営について個人的に勉強し始めたり、節税について勉強したりと、これまでは未知の分野について、いろいろと学ぶことになりました。
多くの事柄は不動産管理会社が行ってくれるとはいえ、やはり事業の責任は大家が負っているので、無知ではよくないですし、破産している大家もいるという事実からして、やはり責任感を持ってアパート事業を行っていく必要があります。
ところで事業となると、銀行からの融資を受けることが多いと思いますが、アパート経営でもアパートローンを受けている方が多数ではないかと思います。
この銀行からの融資を受けるためには事業計画書のようなものを提出する場合が多いかと思いますが、アパート経営の場合は特にそのようなことをしなくても、家賃収入の見込みなどを示すことや、預貯金などがある程度あるならば、事業計画書を作らなくても融資をしてもらえるものです。
しかし事業計画書がなくても、それに準ずるようなことを頭に描いてアパート経営を行っていくならば、より楽しくしかも効果的に事業を行っていくことができるのではないかと思います。
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ
りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。
多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。
昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。
しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。
金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。
ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。
となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。
筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。
そして確かに金利は低いです。
変動金利でアパートローンでも1％前半です。(その後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました）
しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。
借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。
まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。
銀行への毎月の返済額を減らすためには金利交渉を行うか銀行の借り換えが有効
アパート経営を始めるにさいして、苦労した事柄の一つが資金調達、つまりは銀行からお金を借りることだったかもしれません。
住宅ローンの場合は、提携ローンなどで、不動産販売会社の保証などがついて、すんなりとお金を貸してくれた銀行もアパートローンとなると、そういうわけにはいきません。
特にアパート経営のために、お金をこれまで借りたことがなければ、なかなか銀行は貸してくれない場合があります。
筆者の父も、賃貸住宅経営のためのお金を借りるために、近所の都市銀行にあたってみたのですが、審査すらも受けることなく断られてしまいました。
仕方なく金利の高い、外資系の金融機関から、お金を借りて賃貸住宅経営を始めたのですが、それから数年後に、断られた都市銀行の営業の方が訪問してきて、なんと借り換えを提案してきたのです。
金利が格段に安くなるので、その提案を受け入れて、申し込んだのですが、最初の申し込みの時は、本社の審査に引っかかって落ちてしまいましたが、1年後に再申し込みをした時には、融資をしてもらうことになりました。
さすがに都市銀行、金利が低くなって、外資系の金融機関で借りていた時代よりも、年間で￥100万円程度、金利支払い分が削減されました。
賃貸併用住宅にすることのメリットしかしリスクもある
銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。
ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。
よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。
そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。
例えば１億円のローンを組むとします。
３０年返済、元利均等方式の場合、金利が１．５％の場合、利息の支払い総額は￥２４２４万３０６８円です。
一方で同条件で、金利が０．８％の場合、利息の支払い総額は￥１２５１万２５２３円となります。
つまりは金利が０．７％違うだけで利息支払い額が約１２００万円ほど違ってくるのです。
となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。
１２００万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。
このてんで打つ手はあるのでしょうか。
実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。
アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。
団体信用生命保険 相続税を考えて加入しないほうがよい場合もある
りそな銀行。住宅ローン、アパートローンも扱っている。
例年、確定申告が終わると銀行の担当者が事業者の確定申告あるいは決算書を確認しにやってくることがあります。
しかし今年は今のところまだ来られません。
必ず確認しないといけないというわけでもないのでしょう。
銀行の担当者が来られると、いろいろとこちらから質問すると話が聞け、様々な情報が得られるので、幾らか楽しみにしていたのですが、今回はどうも来られないようです。（銀行員の方もいろいろと情報を得るために、いろいろと周辺エリアのことを聞いてくることがあります）
ところで、銀行からお金を借りと、団体信用生命保険に加入される方も少なくないと思います。
契約者が亡くなったさい残された遺族の返済義務が、団体信用保険に加入している場合は発生しないという保険です。
だいたい金利が0.3%上乗せされることになりますが、契約者がすぐにでも亡くなれば、遺族にとってはとてもありがたい保険になります。
アパートマンションローンでも団信をかけることができる。
しかし銀行員は、なぜかアパートマンションローンの契約者には、積極的にはすすめません。
それにはどうも相続税が関係しているようです。
つまり住宅ローンの場合は、おおむねマンション価格が３０００万円前後になると、資産価値を考えるとほとんどのケースで、借入金が０円になっても相続税がかからないようです。
ですから住宅購入目的の場合は団信に加入するほうがメリットも大きいように思われます。
しかしアパートマンションローンを借りている契約者になると事情が異なります。
家主の査定のために銀行員訪問の時にすべきことすべきでないこと！！
アパートオーナーにとって銀行との付き合いは重要です。
というもの多くの場合、アパートオーナーになる時に銀行から資金を借りて賃貸住宅経営を行うようになるからです。
しかも融資のための審査を通過してお金を借りれるようになっても、そのしばらく後にも資金が必要になる時があるかもしれません。
例えば、大規模修繕工事、リノベーション、建て替えなどで様々なタイミングで資金が必要となる場合があります。
ですからお金を借りれるようになっても、その後の銀行との付き合いは重要になってきます。
ではどのように付き合えば良いのでしょうか。
まず銀行員は周期的に渉外担当者が、アパートオーナー宅を訪問してきます。
この時には、銀行が扱っている商品の提案があるかもしれませんが、ただ業務上の事柄だけでなく他愛のない会話も行うことでしょう。
ただそのさいに、何を話すかに注意しなければなりません。
おそらく銀行員はオーナーの話に耳を傾けてくれることでしょう。
しかしだからといって何でも喋ればよいというわけではありません。
というのも銀行員はオーナーの話されていることを、しっかりと覚えており、オーナーをいわば「査定」しているのです。
例えば、旅行の話などは楽しいですし、話しやすいものですが、しかしあまりにも豪華な旅行を楽しんでいるという印象を与えてしまうと、銀行サイドどしては、「この人は旅行で、お金を浪費している」という烙印を押されてしまうかもしれません。
店舗のないネット銀行のメリットはなんといってもローン金利が低い
昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。
つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。
しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。
というのも基本的に店舗も通帳もない
ネット銀行の金利が最も低い
というケースが多くなっているのです。
多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。
これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。
またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。
都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられ、ネット銀行に客をもっていかれることへの危機感を持っておられました。
このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。
アパートオーナーが金利の低い銀行から借り入れができる条件とは？
不動産融資を受けるために数多くの金融機関にあたらなければならないかもしれない。
筆者の父がアパート経営を始めるために、ある都市銀行からアパートローンをひこうとして申込んだのですが、申込みの段階で断られてしまいました。
しかしそれから数年以上たってから、同じ都市銀行に借り換えで申込んだ時は、承認が得られて融資を受けるこができました。
それにしても申込の時期やタイミングが悪ければ、融資の申込が断られることは、しばしば生じます。
では融資の申込が断られるリスクのためにそうそうに諦める？
もちろん現実は申込が断られれる、あるいは審査で落とされる可能性は十分にあります。
しかし融資を受けられなかった時に、なぜ受けられらなかったかを分析して、弱点ともいえる事柄を改善する機会と積極的にとらえることができます。
改善すべきてんを改善し、他の金融機関にあたってみることもできます。
筆者の父の場合、都市銀行がアパートローン申込を断った理由として、銀行サイドから預金残高が基準に達していないこと、この銀行の場合は最低でも1000万円が必要ということなどの理由を指摘されたようです。
ただ不思議なことに、数年後に借り換えで同じ都市銀行に申込んださいには、前述の条件がクリアできたわけではなかったのですが、なぜかアパートローンの融資の承認が得られたのです。
やはり返済実績が評価されたのかもしれません。
住宅ローンよりもアパートローンの金利が高いのはなぜ？
パートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。
どのように異なるのでしょうか。
アパートローンのほうが金利が高い
住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。
住宅ローンが０％台も珍しくないのに対してアパートローンは高めに設定されます。
なぜでしょうか？
アパートローンは事業性ローンになるからです
そして事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。
さらに
銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい
とういう事情があります。
というのも銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。
そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。
例えばアパートローンとして１億円融資すれば、１億円の資本を減少させることになります。
ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、１億円の融資をしても３５００万円の減少にしかならないそうです。
つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。