レオパレス２１迷走の影にやはり銀行の影響が？仕方ないことなのか
以前のことですが不動産業界の断トツでインパクトを与えたニュースはレオパレス２１のアパート施工不良と、それに伴う入居者への引越し要請のニュースです。
しかしなぜそこまでレオパレス２１は迷走することになってしまったのでしょうか。
どうやら、おかしくなってきたきっかけは、リーマンショック後に、レオパレス２１が経営危機に陥った時に始まったようです。
一企業の経営がおかしくなると、当然のこととしてレオパレス２１に融資しているメインバンクが動き始めます。
そのメインバンクがあの大阪資本の大手銀行です。
とにかく猛烈な銀行で、商売で儲けるためならば、なんでもする銀行です。
大阪では、そのがめつさゆえに、この銀行を嫌っている人が少なくないようです。
おそらくは水面下でレオパレス２１の経営立て直しのために圧力をかけたことでしょう。
そこでこの銀行との、つながりある、あるコンサルタント会社が経営立て直しのために指導するわけですが、その時に考案されたのが、あの悪名高き「解約プロジェクト」です。
転勤のさいに挨拶回りをする銀行業界そして挨拶回りをしない不動産建設業界？
４月上旬の事でしたが、近所を自転車で走っていると、突然に男の方から、呼び止められました。
だれかと思ってみると、アパートローンでお世話になっている、りそな銀行の支店長です。
この春に、転勤になったというのは聞いていましたが、新任の支店長とともに、挨拶でまわっていたのです。
筆者の家にも、訪問したそうですが、留守だったそうです。
それはともかく、その場で転勤の挨拶を受け、そして新任の支店長の紹介となりました。
ところでこの２日ほど前には、アパートローンの筆者の担当行員も転勤となり、転勤の挨拶に来れられていました。
前もって訪問の約束をしてくださっていたので、家にあがってもらい、幾らかのお話をして、お別れをしたところです。
このように銀行員というのは必ず転勤がありますが、その都度、挨拶回りを行います。
年末にも年末の挨拶に来られます。
礼儀を重んじる業界なのでしょう。
しかしこのような機会にお互いに意思を通わせることができるので、良いことだと思います。
ところで大家にとって大切な取引先は銀行だけではありません。
もう１つの大切な取引先は不動産管理会社です。
筆者にとってそれは大東建託パートナーズで、営業関係は大東建託です。
ノンバンクからも賃貸住宅経営のための借り入れができる
筆者の父が賃貸住宅経営を始めようとしていた時に、アパートローンを借りるために、都市銀行にあたってみましたが、都市銀行側から断られてしまいました。
都市銀行の場合は、賃貸住宅経営を始めるために初めて借りる場合は１０００万円程度の預貯金がないといけないとか、保証人の属性は○○でないといけないといった種々の条件があり断られてしまったのです。
そこで次にあたったのが、ノンバンクです。
外資系のノンバンクですが、こちらのほうは、すんなりと審査が通り、賃貸住宅物件を担保にして借りることができました。
このようにどうしても銀行から借り入れができない時などに、ノンバンクから借り入れることができます。
このノンバンクについてコトバンクには
預金業務を行わず、銀行からの融資などによって調達した資金で与信業務を行う機関。銀行は免許制であるのに対し、ノンバンクは貸金業規制法に基づく登録制で開業できる。消費者金融、クレジット会社、信販会社などがこれにあたる
と説明されています。
ですから銀行とは多少形態が異なるものですが、お金を借りるというてんでは、銀行とさほど違いがありません。
大きな違いがあるとすれば、ローン金利が銀行よりもかなり高いというてんでしょう。
信用保証協会の保証付き融資でアパート経営！！手数料は安くないですが
信用保証協会の保証によって銀行から融資を受けることもできる。
アパートオーナーになるためのアパートを建てる時には、資金が必要になります。
多くの場合は、銀行からアパートローンをひいて行うわけですが、返済実績がない初期のころは、銀行もなかなか貸してくれないといったことがあります。
その時に頼りになるのが、信用保証協会です。
この信用保証協会について一般社団法人全国信用保証連合会のサイトでは
「信用保証協会」は、中小企業・小規模事業者の皆さまが金融機関から「事業資金」を調達する際に、保証人となって融資を受けやすくなるようサポートする公的機関です。全国各地に信用保証協会があり、各地域に密着して業務を行っています。「信用保証制度」は、中小企業・小規模事業者、金融機関、信用保証協会の三者で成立しています。
引用：初めての融資と信用保証
このように、どうしても銀行からの融資が難しい時に、信用保証協会になかに入ってもらって、銀行からの融資を受けやすくするための機関です。
もちろん保証するかどうかの審査もあり、必ずしも保証してもらえるわけではありません。
一般的にはアパート経営を副業としているサラリーマン大家の場合は保証してもらえないとも言われています。
さらに審査をパスしても、保証を受けることができても保証料は決して安くはありません。
不正な方法で賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りるとどうなるか？
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。
ところでこの朝日新聞がフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。
以前の記事ですが
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
都市銀行からアパートローンを借りるためには自己資金１０００万円以上が必要
自己資金が２億円も３億円も持っている資産家ならばアパート１棟を建てて、アパート経営を始めるとしても、銀行からアパートローンを借りる必要はないでしょう。
自己資金で十分にアパート１棟以上を建てることができます。
しかし自己資金をキャッシュで数億円も所有している方は多くはいません。
ほとんどの場合は土地所有者で相続税対策のためにアパート経営を始めるか、不動産投資でアパート経営を始める方が多いことでしょう。
そして土地所有者といえどもキャッシュを数億円も持っている方もあまりおられないように思います。
この場合、土地担保にして銀行からアパートローンを借りて、アパートを建ててアパート経営を始めることになります。
ところでアパートローンを借りるとしても所有土地の価格が例えば５０００万円ほどあるとしても、キャッシュがほとんどないならば、おそらくは銀行はアパートローン融資に応じてくれないことでしょう。
つまりは銀行サイドとしても土地所有者がある程度の
自己資金つまりはキャッシュ
を持っていることを求めてきます。
どれぐらいの自己資本が必要かということになると、銀行によっても、土地所有者の置かれている状況によっても異なってきます。
基本的には信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行の審査が厳しくなっていきます。
一方でローン金利は信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行のローン金利が低くなっていきます。
大家さん宅へ銀行員がしばしば訪問してくるのはなぜ？
マンション経営を行っていると銀行との付き合いは必須事項となります。
特にRC造りのマンションを建てるとなると億以上の資金が必要になるために、どうしても銀行からの融資が必要になります。
というわけで筆者もというか父が大家をやっていた時に、マンション資金調達のために銀行からアパートローンを借りていて、今はそれを引き継いでいます。
今、借り入れている金融機関はりそな銀行ですが、当初は１億円以上あった借入金も今は６０００万円台にまで残高が減りました。
といっても住宅ローンの顧客よりは大口の融資先なので、銀行員はよく訪問してきます。
それにしても
アパートローン融資先には銀行員はよく訪問してきます。
先日も突然、銀行員が訪問してきました。
アパートマンションローンを借りた時に、いろいろと説明などをしてくださった支店の主任のような方です。
通常は、訪問してくる時は、前もって電話かけてきてから来られるのですが、今回は異例の訪問です。
そして長年、今の支店に勤務してきた主任さんが、今回転勤になったので挨拶に回っているとのこと・・
引き継ぐ行員さんと一緒に来られました。
父の代からお世話になってきた行員さんだけに、幾らかの驚きと、ある種の淋しさのようなものも感じました。
銀行からお金を借りれるかどうかは結局のところは返済できるかどうかによる
土地や不動産を所有していれば銀行からの融資を受けやすい。
ある知人が新聞販売店の経営者になろうとしましたが、新聞販売店の経営者になるためには、お店の規模にもよりますが、最低でも数百万円の資金が必要です。
しかしこの方、新聞販売店の仕事は長年行ってきており、販売店業務や経営についての「イロハ」はある程度熟知しています。
ですから余程の失態でも犯さない限りは、経営者になっても、そこそこの事はやっていくことができるはずです。
ところで問題は数百万円の資金をどのようにして集めるかです。
このような時に、頼りになる銀行も過去の実績だけでは、お金を貸してくれません。
というのか銀行は担保になるものがなければ、将来の成長性への期待だけでは貸してくれないのです。
結局、この方、銀行からの融資はあきらめて、他の方法での資金調達で新聞販売店の経営者になりました。
このように銀行がお金を貸すかごうかで重要な判断要素となるのは経営者の能力や将来性よりも
担保となる土地や不動産があるかどうか
によるようです。
ということはアパート経営について何も知らない、資産価値のある土地所有の無能な地主さんがおられるならば、担保価値のある土地を所有しているゆえに、銀行はそのような地主さんには無能であってもアパート経営のための融資をしてくれます。
大和ハウス工業設計施工の賃貸マンション。
ですから、とにかく担保価値のあるものをとにかく所有しているならばアパート経営は始めやすくなるでしょう。
例えば、すでに住宅ローンの返済が終了した自宅や土地があるならば、それを担保にして銀行から融資を受けてアパート経営を始めることができるかもしれませんし、新たに購入したアパートや土地を担保にして、さらに別の収益物件を購入することができるかもしれません。
いずれにしても銀行から融資を受けて、きちんと返済を続けていくならば、銀行サイドからの信用を獲得して、さらなる融資を受けやすくなり、不動産投資の拡大へとつなげることができるでしょう。
とにかく銀行にとって重要なのは
①担保となる不動産や土地を所有していること
②返済をきちんと行える真面目な事業者である
の2点のように思われます。
これらのてんをクリアしているならば借入金が1億円だろうが、10億円だろうが、30億円だろうが銀行にしてみれば借入金額の規模が大きい＝危険が大きいとはみなさないようです。
追記：銀行にしてみれば、低金利のために、あまり儲けがでなくなっても、それでもコア事業はお金を貸すこと、つまりは融資であることに変わりはないようです。
ですから、とにかくお金を貸すことに躍起になるわけですが、そのようなさなか目をつけたのが不動産担保融資といわれています。
実のところ銀行にしてみれば、不動産担保融資はとても、おいしい貸出先なんだそうです。
というのも債務者が、返済できなくなれば、担保にしいる不動産を押さえれば銀行の損失は最小限に抑えることができるからです。
しかも金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定できるというメリットも銀行にはあります。
そこでスルガ銀行のように、一部の銀行は、不動産担保融資の場合は、きちんとした審査も行わずに、ほぼ100％近い、融資の稟議が承認されていたようです。
しかし最近になってスルガ銀行の不祥事などが明るみになり、今では金融庁の不動産担保融資への監視が強化され、銀行側の不動産担保融資の審査が厳格化というのか、正常に行われるようになったようです。
それで今では事業の採算性や頭金の有無なども審査の考慮対象となり、不動産への投資だからといって銀行が安易に融資してくれることはなくなっているようです。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。