賃貸住宅経営のために融資をしてくれる金融機関も様々
アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。
そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。
どんなところがあるでしょうか。
まずは都市銀行：東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。
ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。
例えば、りそな銀行でしたら３０年変動金利で、だいたい１．５％前後ぐらいでしょうか。（融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください）
しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。
次に地方銀行があります。
筆者自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。
ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。
ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。
銀行サイドからして賃貸住宅経営を推奨したいエリアとは
以前のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。
いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。
今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。
まず地方でアパート経営をする話になると・・。
支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」
とのことです。
つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。
さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。
つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。
住宅ローンよりもアパートローンのほうが安全と言える理由は
アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。
例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。
さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。
もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。
ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。
そして
アパートマンションローンは事業性ローンになります。
実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。
例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。（金融機関によって対応が異なるかもしれません）
ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。
ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
社会の速い変化に合わせて資産運用もすばやく調整しないと損失が・・
りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。
なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
ところで、筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。
そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。
このみつぼしフライトについては
2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
と書かれていますが
・債券を中心にしたバランスファンド
・顧客の損失を5％を超えることがない
といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。
銀行員が賃貸住宅オーナー宅を訪問 何をチェックしている
アパートマンションオーナーの多くが銀行などの金融機関から融資を受けてオーナーをやっていることと思います。
ですから融資をしている銀行との付き合いは重要です。
例えばさらなる融資が必要になった時に、銀行が融資してくれるかどうかは、これまでの取引から見えてきた銀行サイドからのオーナー評によって、可否が判断される場合があります。
では銀行は債務者のどのようなてんに注目しているのでしょうか。
このてんで最も注意しなければならない事柄の1つは毎月の銀行への返済がしっかりと行われているかどうかというてんです。
言うまでもないことですが。
もしも返済が滞ることが、しばしば生じているならば銀行評はランクの低い債務先となっており、追加融資はかなり厳しいでしょう。
ところで他にも注意すべき事柄があります。
これは昔からよく言われている事柄ですが「トイレ、廊下、予定表」には気をつけよというてんです。
このてんは主に銀行員が会社を訪問してきた時に、チェックする事柄と言われてきた事柄です。
例えばトイレが汚ければやる気がない。
廊下に商品や書類が煩雑に置かれていたり、予定表が雑に書かれているだけといった場合も問題アリとみなされるんだそうです。
そもそも銀行というところは債務先を疑ってかかるのが基本姿勢で、少なくとも「トイレ、廊下、予定表」については銀行員が訪問する時は、きちんとしておきたいものです。
銀行にとっての優良顧客になり金利優遇幅を拡大してもらう
以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
金利交渉で金利下げといっても金利優遇幅を拡大してもらうということ
以前の記事にも書きましたが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。
といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるわけです。
まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。
この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。
そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。
まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。
その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。
まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。
その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。
信用保証協会とアパート経営！！どうしても資金が必要な時に
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)