大東建託のオーナーの賃料改定の時に基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは？
親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。
最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。
もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。
そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。
このような場合に保険で補填することができます。
そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの
オーナーズガードです。
大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。
筆者も数年前に説明を受けたことがあります。
大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。
加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。
というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。（入居者死亡の場合は除く）
賃貸住宅暮らしにおいて大東建託物件に入居することには多くのメリットがある
最近のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の５～１０％を手数料として取ります。
この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。
一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。
代表格は賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズ管理の物件です。
この場合サブ―リース会社は家賃の１０～２０％を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。
ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。
つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。
そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。
ということは入居者にとってはメリットがあることになります。
具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。
まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために入居の敷居を低くします。
例えば礼金０円、敷金０円（敷金０円でも退去時の原状回復費用は求められることがあります）といったことは、しばしば行っています。
大東建託パートナーズの入居者のためのスマホで使うことのできる利便性の高いアプリ
大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、rummです。
大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。
そしてrummは、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリともいえます。
というのもこのアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわるあらゆる情報を配信するウェブサービスだからです。
具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みをも扱うようになるようです。
このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリなのです。
そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。
このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。
もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。
マンションのエントランスドアの電気錠が故障で修繕に約11万円
寒い冬の時期のことでしたが、筆者の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。
ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。
そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし
2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。
このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。
この時は治ったように思ったのですが・・。
しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き
ついについに
5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。
そして以下のような貼り紙が
5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。
翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。
そして修繕することもなく帰っていきました。
賃貸住宅の管理会社の管理替えを家主は行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建物管理（現在の大東建託パートナーズ）の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結
昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。
そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も１時間程度で完了し、その後、１週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。
保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。
このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。
このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、7月中旬より、イタンジ株式会社（本社：東 京都港区、代表取締役：野口真平）が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を 開始します。 賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗 にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子 化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※１営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシ ングの全238店舗※１へ導入する予定です。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf
（アクセス日2019/6/19）
と報じました。
マンションにNURO光の導入を大東建託パートナーズより受けました
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。
来られた目的は大東建託パートナーズ管理の私の小規模マンションの賃料改定のためです。
15年になり、大東建託パートナーズから私に支払われる賃料が見直しされます。
そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。
しかし次に予期しない出来事が生じました。
その出来事とは
大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。
そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円～3000円縮小させるというのです。
つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。
しかししかし、導入のさいの費用が問題です。
１部屋あたりの導入金額が44000円（税込）です。
なので１０部屋に導入するならば440000円になります。
さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、
豪雨被害の増大で浸水被害も増大 賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年増大しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し？
電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。
そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。
競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。
筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。
いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは
「現在新規受付ができない」
となっていて
「何これ」
と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。
顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。
そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。
こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。