大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとする 要注意
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
大東建託批判の不都合な真実 オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
サブリース業界が将来を楽観できない理由😟郊外での空室が上昇
サブリース会社の将来を不安視する見方も広まっている。
以前に書いた記事で
予測がつかない今後のアパートマンション経営
という記事がありますあ、２０１７年７月２１日の東洋経済誌の「｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘
金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？」記事の内容からそのてんについて指摘するものでした。
実際には２０１７年現在、サブリース会社トップの大東建託は９６%以上の入居率を維持しており、今後も入居者向けサービスの充実を図ることにより、高水準の入居率を維持できるとの見方をもっているというてんについてもふれました。
そして大東建託の高入居率の維持ができるとの自信は、それなりの根拠があって述べている事柄なので、大東建託のアナウンスとおり数年は大東建託は高入居率を維持できるのではないかと思われます。
しかし東洋経済誌は気になるてんを指摘しています。
例えば、この記事にはトヨタ自動車などが出資する不動産評価・情報提供会社「タス」の見解を取り上げていますがそれによると
首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。
と述べて、都心部でない
郊外における空室率の急上昇に警鐘を鳴らしているのです。
つまりは東京、大阪、札幌などの主要都市の都心部ならば、まだ高入居率を維持できるものの、郊外となると空室リスクに警戒しなければならないというのです。
郊外に多くの管理物件をかかえる大東建託にとっては油断のならない傾向といえるでしょう。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
大東建託物件の２年毎の契約更新 更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
都心部で有用 レンタルスペース（貸会議室）大東建託も手掛ける
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン？なぜ？
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。
今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。
筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。
ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。
そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれません。