賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
大東建託に女性営業社員 女性オーナーにうってつけかも
大東建託にも女性営業社員がいる。
今日、仕事である家を訪問したところ郵便ポストのあたりに、住人の職場の名刺が貼ってありました。
時々住人が職場の名刺を貼って表札代わりにしていることがありますが、この名刺をよく見てみると大東建託 建築営業課〇〇と女性の名前が書かれていました。
ここの人は大東建託の社員だったんだと気づかされました。
しかも女性社員です。
それにしても大東建託の営業といえば、とても過酷な部署なので、女性で勤まるものかと思っていましたが、実際にはいらっしゃるのです。
大東建託パートナーズの管理業務には女性社員の方はおられます。
とにかく新規建設受注契約のために、朝から晩まで動くのが大東建託の営業です。
いわゆる可能性がありそうな家に飛び込み営業で訪問してくる事が多いですし、筆者の記憶では、自宅に大東建託以外の住宅メーカーの営業社員が以前住んでいたところに訪問してきたことはありません。
それぐらい懸命に営業をかけてくるわけですが、それを行っている社員も大変な事だと思います。
しかもなかなか契約が取れない場合は、会社に居づらくなり、転職する方がおられるのも大東建託営業の特徴でもあります。
大東建託の優秀な営業マン！！契約したオーナーからも慕われる
物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。
今でも思い出すのが２０１５年１月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。
会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。
その支店長、おそらく４０歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。
父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。
母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。
そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。
ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。
水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い？
水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。
数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
電話の内容は
「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」
の確認でした。
当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。
そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。
とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれていますから。
もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。
それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。
大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた
先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。
中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。
どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。
そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。
というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。
記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。
この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
最近では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
なにせ最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
大東建託営業社員の歩合給 建築の請負金銀の２％前後
建築営業の魅力は基本給に加算される歩合給。
以前のことですが大東建託の担当支店の営業担当の方が来られました。
営業担当者によってオーナーさんのもとに、よく来る方とそうでない方とにわかれるようですが、今回の担当者はオーナーさんとのコンタクトを大切にされている方のようです。
ところでこの担当者が言われるには、「この会社は階級が上がれば上がるほど研修などで、忙しくなりあまり外回りができなくなる」と言われていました。
ということで前の担当者は、ある程度の階級のある社員なので、あまり来ることができなかったということを言われていました。
もちろん支店長、課長、主任、係長といった階級に上がっていっても、
階級が上がれば降格することもあるので
階級が上がっても現ポジションで頑張るしかありません。
たしか以前、どこかの大東建託の支店で、支店長降格となり、そのことに不満を持った前支店長と大東建託とが揉めているというニュースを読んだことがありますが、確かに降格処分はあるようです。
しかしそれは、多くの大手企業でも降格やそれとよくに似た事柄は行われているので、大東建託がとりわけ社員に酷だということではないかと思います。
国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業
大東建託施行管理のマンション。
賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。
賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。
さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。
M&A Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化」という記事には
大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化｜Ｍ＆Ａ ニュース速報 | Ｍ＆Ａ タイムス (ma-times.jp)
と報じました。
この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。