大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
大東建託グループの賃貸アパートやマンションのオーナーさんは、大東建託のフルパッケージプランの契約をして賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
フルパッケージプランは家賃の５%程度を支払うならば、大規模修繕工事を含む、様々な修繕工事の費用負担を基本的には物件オーナーがしなくてもよいというプランです。
竣工から約３０年間がそうなります。
大東建託の景品の手袋。
なので３０年間は修繕工事等の費用のことで心配しなくてもよいということになります。
しかし実際のところは全く費用負担をしなくてもよいというわけではありません。
例えば、建物内の照明ですが、今の時代、急速にLEDに替わっています。
従来の蛍光灯や水銀灯はだんだんと少なくなっています。
ということは賃貸アパートやマンションの照明も、今後はますますLEDへと切り替えていかなければならないということになります。
しかし照明をLEDに切り替えることには莫大なコストがかかります。
賃貸住宅の場合、照明器具が使われているのは、部屋内と共有スペースです。
まず部屋内ですが、照明器具をLEDに対応できる器具に替えなければなりませんが、１台あたり５０００円～ですが、この費用はフルパッケージプランでもオーナー負担になるようです。
さらに部屋内に非常灯があるならば、非常灯のLEDへの切り替えがとても高い価格なります。
大東建託の営業社員の歩合給は建築の請負金銀の２％前後
建築営業の魅力は基本給に加算される歩合給。
以前のことですが大東建託の担当支店の営業担当の方が来られました。
営業担当者によってオーナーさんのもとに、よく来る方とそうでない方とにわかれるようですが、今回の担当者はオーナーさんとのコンタクトを大切にされている方のようです。
ところでこの担当者が言われるには、「この会社は階級が上がれば上がるほど研修などで、忙しくなりあまり外回りができなくなる」と言われていました。
ということで前の担当者は、ある程度の階級のある社員なので、あまり来ることができなかったということを言われていました。
もちろん支店長、課長、主任、係長といった階級に上がっていっても、
階級が上がれば降格することもあるので
階級が上がっても現ポジションで頑張るしかありません。
たしか以前、どこかの大東建託の支店で、支店長降格となり、そのことに不満を持った前支店長と大東建託とが揉めているというニュースを読んだことがありますが、確かに降格処分はあるようです。
しかしそれは、多くの大手企業でも降格やそれとよくに似た事柄は行われているので、大東建託がとりわけ社員に酷だということではないと思います。
大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
大東建託のDK SELECT for ownersの応募でJCB券が当選
以前のことですが、クラブオフアライアンスから手紙が届きました。
クラブオフからの手紙なのでダイレクトメールだろうと思い、そのまま破棄しようと思いつつも、とりあえずは開封してみました。
すると
『「マイページ登録感謝キャンペーン」当選のご案内』
と書かれています。
なんのことか、理解するのに時間がかかりましたが、どうやらずっと以前に大東オーナーマイページにログインして、「マイページ登録感謝キャンペーン」に応募していたようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
応募したかどうかも、はっきりと覚えてはいませんが、応募の機会があるたびに応募していたこともあるので、応募していたんだと思います。
そしてその時に希望商品として応募したJCBギフト券5000円分が当選したとのことです。
そして手紙ののなかにはJCBギフト券5000円分も同封されていました。
破棄しなくて良かったと思いました。
それにしても当選商品がクラブオフから届いたので、最初はそれが大東建託と結びつきませんでしたが、考えてみると大東建託のDK SELECT for ownersにはクラブオフのサービスが含まれているので、そういう仕方で送られてくるのかということがわかりました。
大東建託を賃貸で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル
関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。
そのビルディングとは
梅田スカイビル
です。
このスカイビルについてウィキペディアには
梅田スカイビル（うめだスカイビル）は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。
このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。
そして大阪キタにおいては梅田スカイビルは観光スポットにもなっています。
建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。
筆者が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。
阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。
大東建託の入居率は９６％を維持している 人口減少時代にあっても
以前の記事で現在、アパートの深刻な空室急増が進んでいることについて書いたことがあります。
とにかく今の時代、アパートが急増しているなか、人口は減少しており、当然といえば当然のことですが、アパートの空室が増えているのです。
大東建託設計施行管理の賃貸アパート。高い入居率を維持している。
アパートマンションの３０％が空室になっているとの声もあります。
しかしこういった中、みずほ証券の２０１６年１０月１１日の報告では
大東建託の投資判断の「買い」を継続。目標株価を引き上げた。大東建託が管理する賃貸住宅の空室率は１６年９月末で３．７％、９５年４月から１６年９月末の過去２１年の平均でも４．１％の低水準になっている。
と報告しました。
空室率３．７％、つまり入居率が９６，３％です。
これは確かにスゴイ数字です。
空室率が全国的に右肩上がりで上昇しているなか、大東建託の管理賃貸住宅については空室率が横ばいか、やや下降しているのです。
しかも大東建託は空室率の高いアパートとの契約を打ち切っているとの嘘っぽい噂が流されていることもありますが、管理戸数も右肩上がりで上昇している現実を考えると、むやみやたらに、そのような事柄を行っているとは考えにくい事柄です。
筆者の近隣エリアでも大東建物管理のアパートマンションが幾つかありますが、管理替えで他社管理になった物件はあまりありません。
大東建託の鉄骨アパートが築１６年で大規模修繕工事
アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の１つです。
大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、３０年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。
というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。
おそらくは小規模の建物でも、最低でも５００万円はかかるのではないかと思います。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで大東建託グループの建物の場合は、１０年、１５年、２０年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。
そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。
以前は１０年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は１５年や２０年で行うことも珍しくありません。
おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。
ところで、筆者の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。
３階建てで、２階と３階が居住スペースで、１階が駐車場です。
大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
大東建託物件でＳＰＥＳ導入でネットが簡単に始められるようになる
最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。
これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。
しかし今では新型コロナウイルス流行を経てでテレワークも普及しています。
となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。
今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。
大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。
しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。
ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。
kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供」という記事には
ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ＩＳＰ（インターネットサービスプロバイダ）サービス「ＳＰＥＳ」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。 「ＳＰＥＳ」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けＩＳＰサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。
ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供 | 個別株 – 株探ニュース
と報じました。