自治会費（町内会費）の支払いは賃貸住宅入居者はどうなる？
賃貸住宅に入居すると、毎月、家賃と共益費を支払わなければなりません。
これは入居している限り、行っていかなければならない事柄です。
ところでアパートやマンションといった賃貸住宅のあるエリアによっては、町内会や自治会が機能しているエリアがあります。
ウィキペディアには
町内会（ちょうないかい）は、日本の集落又は都市の一部分（町）において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体とその集会・会合である。住民らの利益団体の面もある。
と書かれています。
なので、地域に住む人々が連帯感を深めて地域に共通する様々な課題を協力して解決し、快適なまちづくりを目指して自主的に活動している住民自治組織のことです。
そして基本的には、加入するかどうかは任意で決めることができるもので、加入することを拒否することもできるようですが、日本では、なかなか加入を拒否するのが難しいという実情があります。
筆者のマンションのあるエリアでも自治会があって機能しており、筆者の家族も加入しています。
ところで問題となるのは賃貸住宅の入居者はどうなるのか？というてんがあります。
アパート経営で成功するためには入居者に喜ばれる物件でなければならない
アパート経営は収入源の１つとしてとても魅力的な方法です。
しかし大前提があります。
それは幾らアパートを所有し、賃貸住宅オーナーになったとしても
家賃収入が入らなければ
もともこうもないといてんです。
もしも家賃収入がほとんど入らないのであれば、アパートマンションを所有するだけで、種々の費用がかかってきますので、アパート経営自体がアパートオーナーの生活を困窮させるものとなってしまいます。
最悪の場合、家賃収入＜銀行への返済金などの種々の費用、の赤字状態が長く続くと、やがてはアパートも土地も手放さなければならなくなるかもしれません。
ですから物件に見合った、十分な家賃収入が継続的に入り続けるのが命綱になるのです。
そのために行わなければならないのは
１ 入居者に選んでもらえる努力を怠らない。
２ 家賃をきちんと集める。
の２つの事柄が重要になってきます。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
大東建託パートナーズがなかなか修理に動かない？対処法は
賃貸住宅管理会社の最大手は大東建託パートナーズです。
そして最大手のこともあってか、サポートもまずまずです。
例えば大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間行うことができます。
緊急時にはとても助かりますね。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
また大東建託パートナーズの物件オーナーの場合は、オーナー専用の電話番号が用意されており、担当している大東建託パートナーズの営業所に直接電話することができます。
そして営業時間外に電話したとしても、転送されてサポートセンターに繋がり、必要な対応をしてもらえます。
筆者も所有マンションのエントランスフロアのドアが故障したさい、ちょうどゴールデンウィーク中で、営業所には繋がらなかったのですが、サポートセンターから、営業所に連絡が行き、休日中でも待機している大東建託パートナーズのスタッフに連絡が行き、すぐにそのスタッフが対処のために来てくださいました。
ところで、サポート体制は十分のように思える大東建託パートナーズですが、しかし完璧だというわけではありません。
筆者も幾度が経験したことがありますが、大東建託パートナーズに修繕のための連絡をしたものの、動いてくれないように思えることがありました。
先日もマンションの共有廊下にある照明が切れていました。
賃貸住宅の入居者に好評な設備にはコインランドリー自販機などもある
人気の設備を設置するならば、入居率の改善につながる。
入居者さんに人気の設備を設置することは重要な事柄です。
今の時代、入居者ニーズに応えるアパート経営がますます求められています。
入居者ニーズに応えられなくと入居者離れが生じるかもしれません。
入居者に好評な数々の設備
まずは
コインランドリー
すべてのアパートマンションに設置できるわけではありませんが、時々１階にコインランドリーを設置しているマンションがあります。
特に単身者向けマンションでは好評のようで、わざわざ出かけなくてもよいということで好評のようです。
またマンションオーナーも収益があがりますので、一石二鳥といったところです。
自動販売機
残念ながら、筆者の物件には自動販売機は設置していませんが、隣のマンションには設置されており、時々利用しています。
また筆者の物件の東隣は酒屋さんで、清涼飲料水、お酒、たばこ等の自動販売機が設置されており、入居者さんも利用しているようです。
こうしたものはコンビニ、スーパー等でも販売されていますが、時間的に行く余裕がない時や急いでいる時もあり、やはりすぐ近くで購入できるとなるとなると少々割高でも、利用してしまうものであり助かります。
住んでみたい住居に重大な欠陥がないかどうかを調べてみる
筆者の知り合いが、賃貸の戸建住宅に住むことになりましたが、木造の２階建てです。
やや築年数が経った建物ですが、部屋数や部屋の広さは十分のようです。
ただ住んでみてわかったのは2階の一部で雨漏りしていることがわかったようです。
さっそく物件を管理している管理会社に連絡したそうですが、なかなか修繕してくれないとか・・。
管理会社と物件のオーナーさんとの修繕の協議がうまくいかないのでしょうか。
ところで不動産の物件というのは販売にしても賃貸で募集しているにしても、物件が完璧な状態でそうしているわけではありません。
なんらかの欠陥や問題を抱えた状態で、販売されていることもあります。
そこで居住してみて、そのような問題点に気づくということも少なくありません。
そこで不動産の物件を購入したり賃借したりする前に、入念に建物の状態をチェックするのは大切な事柄です。
ではどのようなてんをチェックすることができるのでしょうか。
まず外壁についてですが
クラックや塗装剥がれなどがないかを確認することができます。
例えばコンクリートのクラックですが、０.３ミリ未満のものであるならば問題はないようですが、０．５ミリ以上あるならば点検してもらう必要があると言われています。
賃貸住宅経営で事業計画書の作成が求められることがある？
銀行から融資を受けるためには、事業計画書が求められる場合がある。
アパート経営を始めるきっかけは、相続税対策だったり、土地活用の場合もあるかと思います。
さらには資産継承でアパート経営を引き継いだ方も少なくないと思います。
筆者の場合も亡き父からの資産継承でアパート経営を行うことになりましたが、それまでは、ある意味で気楽な給与所得者だったのが、アパート経営を相続したとたんに個人事業者になり、アパート経営について個人的に勉強し始めたり、節税について勉強したりと、これまでは未知の分野について、いろいろと学ぶことになりました。
多くの事柄は不動産管理会社が行ってくれるとはいえ、やはり事業の責任は大家が負っているので、無知ではよくないですし、破産している大家もいるという事実からして、やはり責任感を持ってアパート事業を行っていく必要があります。
ところで事業となると、銀行からの融資を受けることが多いと思いますが、アパート経営でもアパートローンを受けている方が多数ではないかと思います。
この銀行からの融資を受けるためには事業計画書のようなものを提出する場合が多いかと思いますが、アパート経営の場合は特にそのようなことをしなくても、家賃収入の見込みなどを示すことや、預貯金などがある程度あるならば、事業計画書を作らなくても融資をしてもらえるものです。
しかし事業計画書がなくても、それに準ずるようなことを頭に描いてアパート経営を行っていくならば、より楽しくしかも効果的に事業を行っていくことができるのではないかと思います。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。