賃貸住宅経営と個人事業税 どのような場合に課税対象になってしまう
アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。
アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。
今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。
しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。
このてんで
通常は１０部屋以上を賃貸部屋にしているならば
事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。
しかし１０部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、１１部屋あっても２部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。
一方で部屋数が１０部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。
例えば１部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が１０００万円を超えるといった場合です。
このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。（自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もあるようで、社会通念上の判断ということのようです）
いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。
アパートオーナー勝ち組になるためにオーナーが行えることとは？
賃貸住宅経営の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。
このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに２００８年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。
このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。
さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。
このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。
例えば日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん（53）の経験が参考になる。当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。
と書かれています。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
賃貸住宅申込んだものの契約にいたらないことがしばしば生じている
時々ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースが生じていることがあります。
なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの筆者も
「入居申込が入った しかし数日後に取り消し？」
という記事で書きましたが、筆者の物件にも、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということがありました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、時々生じています。
なぜなのでしょうか。
考えられることがらとしては、生活が多少苦しくなり、住んでいた住居をあきらめて、他の賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
賃貸住宅の家主は家賃を決められない？管理会社の専権事項？
最近は一括借り上げによるアパート経営が主流をなしつつあります。
たしかにこの方法ですと、アパートオーナーは一括借り上げ会社からアパートの状況にについての報告を受けるだけで、一括借り上げ会社の担当者とアパートオーナーが協議したりすることも、しばしば生じるということはありません。
しかも入居者に求められる家賃も、ほとんどの場合、一括借り上げ会社が決めてしまっています。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
しかし時々思うのですが、アパートオーナーへの了解もなく一括借り上げ会社で家賃を決めてしまうことには、多少ですが疑問を感じています。
というのも不動産取引の基本は、売主などの取引相手からのヒアリングから始まるからです。
もちろん賃貸住宅経営と別次元だとも思うかもしれませが、しかし一括借り上げの場合は、多くの場合、一括借り上げ会社の独断で事が進められてしまうことが多く、アパートオーナーとの協議というのか、意思の疎通を図ることが弱いように思われます。
このヒアリングですが、不動産調査でも最優先事項の１つされています。
そして一括借り上げ会社は、募集家賃を決めるさいに、他の不動産会社からヒアリング等を行い募集家賃を決めることもあるようですが、もちろんそのことも重要ですが、しかしアパートオーナーからのヒアリング等は、ほとんど行うことがないのは残念なことです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
賃貸住宅の入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者とは
大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。
筆者の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。
するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。
つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。
ところで筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うというわけではありません。
現実的に筆者の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。
そこで筆者の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。
そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。
この場合、筆者の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズで、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。
そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。
大規模修繕工事は大手でなくても瑕疵保険に加入している会社ならば
以前に中規模程度のある分譲マンションに用事で行った時に、エレベーターに大規模修繕工事の施行業者の公募条件のようなものが管理組合によって貼ってありました。
その条件の１つが資本金が５０００万円以上の業者というふうに書かれていました。
５０００万円となると相当の資金力のある会社ということになります。
いくら施行能力の高い会社であっても小規模な会社では公募できないということになります。
いわゆる
大手の会社ならば安心
という考えがそこにはあるのかもしれません。
しかし大手の建設会社であっても施行不良は生じえますし、手抜き工事を行う会社もあります。
小中堅の業者で大手よりも能力があり、しかも費用も安くてすむということもあるでしょう。
しかし公募条件は、そのような小中堅業者を最初から排除してしまっているのです。
そのようになってしまう理由の１つは、大規模修繕工事の後に瑕疵が発覚したさいに、大手ならば倒産することもなく十分に対応してくれるだろうという考えがあるからのように思われます。
しかし最近は瑕疵保険というようなものもあります。