アパートの立地エリアが重要なのはなぜか車社会でも立地が悪ければ苦戦する
車社会になり、多くの家庭で、自家用車が置かれています。
ですから、多少辺鄙な場所でも、自家用車があるから大丈夫と考えてしまいがちですが、不動産の視点からすると決して大丈夫ではありません。
知り合いが、この春就職しましたが、この知り合い、自宅の車を十分に活用していますが、仕事に行くときには公共の交通機関を利用するんだそうです。
というのも、仕事先のオフィスなどが都心部などにあると、自家用車で通勤しても駐車するスペースがないからです。
のどかな地方では自家用車で仕事に行くことができるのだが・・。
実際のところ、東京や横浜、大阪、名古屋、札幌、福岡などの主要都市に仕事に行くほとんどの方が、自家用車を所有していても、仕事へは公共の交通機関を利用して行くという方がほとんどではないでしょうか。
ということで、郊外などにアパートを建てる、ないしは購入するにしても、都心部へのアクセスがどうなっているかを確認するのは重要な事柄です。
望ましいのは、最寄り駅までに徒歩１０分圏内にあるかというてんですが、実際に徒歩で駅まで歩いて確かめてみるのは良いことでしょう。
安全に安心して駅まで通えるでしょうか。
また駅からアパートまでの間、女性が夜道でも安心して歩けるでしょうか。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
アパートオーナーがもはや殿様商売ができなくなっていく現実
昔は賃貸住宅数も現在のように多くなく、大家さんは強気の経営を行うことができた時代もありましたが、今の時代はそうではありません。
空室率が上昇するなか、入居者側もどのアパートに住むか、選別できる時代となり、魅力のないアパートは空室に悩まされるようになってきました。
例え入居需要があるとみなされているエリアであっても、競合物件があまりにも多くなるとパイの奪い合いの状態です。
こうしたなか、将来的にはさらに向かい合わなければならない、さらに直面しなければならない事柄があります。
その１つが人口減少です。
現実にすでに人口減少が始まっていますが、長期的に人口減少は継続していきます。
おそらくは２０５０年には１億人を割っていることでしょう。
２０１０年には１億３０００万人だったのが２０５０年には約３０００万人減少しているのです。
もちろん世帯数そのものは２０１８年現在は微増状態ですが、やがて世帯数も減少していくことが予測されています。
ということは、さらに空室率が上昇していく可能性が強くなっていくことでしょう。
ところでさらに直面するかもしれない衝撃の事実があります。
それは賃貸住宅の主要なターゲットは２５歳～４０歳といわれてきました。
アパート経営で成功するためには入居者に喜ばれる物件でなければならない
アパート経営は収入源の１つとしてとても魅力的な方法です。
しかし大前提があります。
それは幾らアパートを所有し、賃貸住宅オーナーになったとしても
家賃収入が入らなければ
もともこうもないといてんです。
もしも家賃収入がほとんど入らないのであれば、アパートマンションを所有するだけで、種々の費用がかかってきますので、アパート経営自体がアパートオーナーの生活を困窮させるものとなってしまいます。
最悪の場合、家賃収入＜銀行への返済金などの種々の費用、の赤字状態が長く続くと、やがてはアパートも土地も手放さなければならなくなるかもしれません。
ですから物件に見合った、十分な家賃収入が継続的に入り続けるのが命綱になるのです。
そのために行わなければならないのは
１ 入居者に選んでもらえる努力を怠らない。
２ 家賃をきちんと集める。
の２つの事柄が重要になってきます。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
賃貸住宅の入居者に好評な設備にはコインランドリー自販機などもある
人気の設備を設置するならば、入居率の改善につながる。
入居者さんに人気の設備を設置することは重要な事柄です。
今の時代、入居者ニーズに応えるアパート経営がますます求められています。
入居者ニーズに応えられなくと入居者離れが生じるかもしれません。
入居者に好評な数々の設備
まずは
コインランドリー
すべてのアパートマンションに設置できるわけではありませんが、時々１階にコインランドリーを設置しているマンションがあります。
特に単身者向けマンションでは好評のようで、わざわざ出かけなくてもよいということで好評のようです。
またマンションオーナーも収益があがりますので、一石二鳥といったところです。
自動販売機
残念ながら、筆者の物件には自動販売機は設置していませんが、隣のマンションには設置されており、時々利用しています。
また筆者の物件の東隣は酒屋さんで、清涼飲料水、お酒、たばこ等の自動販売機が設置されており、入居者さんも利用しているようです。
こうしたものはコンビニ、スーパー等でも販売されていますが、時間的に行く余裕がない時や急いでいる時もあり、やはりすぐ近くで購入できるとなるとなると少々割高でも、利用してしまうものであり助かります。
住んでみたい住居に重大な欠陥がないかどうかを調べてみる
筆者の知り合いが、賃貸の戸建住宅に住むことになりましたが、木造の２階建てです。
やや築年数が経った建物ですが、部屋数や部屋の広さは十分のようです。
ただ住んでみてわかったのは2階の一部で雨漏りしていることがわかったようです。
さっそく物件を管理している管理会社に連絡したそうですが、なかなか修繕してくれないとか・・。
管理会社と物件のオーナーさんとの修繕の協議がうまくいかないのでしょうか。
ところで不動産の物件というのは販売にしても賃貸で募集しているにしても、物件が完璧な状態でそうしているわけではありません。
なんらかの欠陥や問題を抱えた状態で、販売されていることもあります。
そこで居住してみて、そのような問題点に気づくということも少なくありません。
そこで不動産の物件を購入したり賃借したりする前に、入念に建物の状態をチェックするのは大切な事柄です。
ではどのようなてんをチェックすることができるのでしょうか。
まず外壁についてですが
クラックや塗装剥がれなどがないかを確認することができます。
例えばコンクリートのクラックですが、０.３ミリ未満のものであるならば問題はないようですが、０．５ミリ以上あるならば点検してもらう必要があると言われています。
賃貸住宅経営で事業計画書の作成が求められることがある？
銀行から融資を受けるためには、事業計画書が求められる場合がある。
アパート経営を始めるきっかけは、相続税対策だったり、土地活用の場合もあるかと思います。
さらには資産継承でアパート経営を引き継いだ方も少なくないと思います。
筆者の場合も亡き父からの資産継承でアパート経営を行うことになりましたが、それまでは、ある意味で気楽な給与所得者だったのが、アパート経営を相続したとたんに個人事業者になり、アパート経営について個人的に勉強し始めたり、節税について勉強したりと、これまでは未知の分野について、いろいろと学ぶことになりました。
多くの事柄は不動産管理会社が行ってくれるとはいえ、やはり事業の責任は大家が負っているので、無知ではよくないですし、破産している大家もいるという事実からして、やはり責任感を持ってアパート事業を行っていく必要があります。
ところで事業となると、銀行からの融資を受けることが多いと思いますが、アパート経営でもアパートローンを受けている方が多数ではないかと思います。
この銀行からの融資を受けるためには事業計画書のようなものを提出する場合が多いかと思いますが、アパート経営の場合は特にそのようなことをしなくても、家賃収入の見込みなどを示すことや、預貯金などがある程度あるならば、事業計画書を作らなくても融資をしてもらえるものです。
しかし事業計画書がなくても、それに準ずるようなことを頭に描いてアパート経営を行っていくならば、より楽しくしかも効果的に事業を行っていくことができるのではないかと思います。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。