大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が多少残っている賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
アパートオーナーが金利の低い銀行から借り入れができる条件とは？
不動産融資を受けるために数多くの金融機関にあたらなければならないかもしれない。
筆者の父がアパート経営を始めるために、ある都市銀行からアパートローンをひこうとして申込んだのですが、申込みの段階で断られてしまいました。
しかしそれから数年以上たってから、同じ都市銀行に借り換えで申込んだ時は、承認が得られて融資を受けるこができました。
それにしても申込の時期やタイミングが悪ければ、融資の申込が断られることは、しばしば生じます。
では融資の申込が断られるリスクのためにそうそうに諦める？
もちろん現実は申込が断られれる、あるいは審査で落とされる可能性は十分にあります。
しかし融資を受けられなかった時に、なぜ受けられらなかったかを分析して、弱点ともいえる事柄を改善する機会と積極的にとらえることができます。
改善すべきてんを改善し、他の金融機関にあたってみることもできます。
筆者の父の場合、都市銀行がアパートローン申込を断った理由として、銀行サイドから預金残高が基準に達していないこと、この銀行の場合は最低でも1000万円が必要ということなどの理由を指摘されたようです。
ただ不思議なことに、数年後に借り換えで同じ都市銀行に申込んださいには、前述の条件がクリアできたわけではなかったのですが、なぜかアパートローンの融資の承認が得られたのです。
やはり返済実績が評価されたのかもしれません。
アパートやマンションの駐輪場設備 盗難リスクがある場合も
近年、市街地において。お手軽で便利な乗り物といえば自転車です。
とにかく燃料費がいらない、適度な運動になる、一方通行の規制にひっからないなどの様々なメリットがあります。
よって自転車を購入し利用している方はとても多いと思いますが、問題もあります。
例えば戸建て住宅であるならば、敷地内に駐輪スペースを確保し、自転車の盗難が発生しやすい深夜などは、門扉に施錠をしているならば、通常は鍵を壊したり、塀を乗り越えてまでも自転車を盗む人はほとんどいません。
屋外にある駐輪場。
しかしアパートやマンションそして団地などの集合住宅になると事情が異なってきます。
このような集合住宅の場合、駐輪スペースは多くの場合、屋外にあります。
そしてだれしもが出入りが自由に行えるのです。
よって屋外の駐輪スペースに置かれている自転車は盗難にあったり、いたずらされたりすることがあるのです。
筆者の近隣エリアのマンションにおいても、マンション内に駐輪していた自転車が盗難にあったこと、注意するようにとの注意喚起が掲示板でなされていることがあります。
特に近年は、電動自転車やスポーツタイプの自転車などの高額な自転車も多くみられます。
物件の目立つ傷や汚れを簡便に費用を抑えて修繕する方法
アパートも完成時はほとんど目立った傷もなく、きれいなのですが、しかし徐々に傷などがついていきます。
床や壁などが汚れたり傷がついたりするものです。
またアパートの顔とも言えるエントランスも汚れたり傷が目立つようになることもあるでしょう。
この場合、お部屋の場合は、入居者が退去したあとに原状回復工事で修繕することになります。
しかしエントランスの共有部分だけでなく、分譲マンションの所有しているお部屋、また賃貸部屋でも気になる汚れや傷がお部屋にあるという場合もあることと思います。
この場合にどのように見た目を改善することができるでしょうか。
この場合、張り替える等で修繕するとしたらかなりの高額な費用がかかることでしょう。
また賃貸部屋の場合は、このような大きな工事は管理会社や物件オーナーと協議したうえで行わなければなりません。
しかし実際には費用も手間もあまりかけずに簡便に行えることがあります。
それは
化粧シートを活用するという方法です。
化粧シート、別名ダイノックカッティングシートとも言いますが、ホームセンターにも売っていますし、ネット通販のアマゾンで購入することもでます。
大東建託の優秀な営業マン！！契約したオーナーからも慕われる
物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。
今でも思い出すのが２０１５年１月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。
会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。
その支店長、おそらく４０歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。
父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。
母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。
そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。
ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
大家から突然の退去要請があっても断ることもできる場合がある
最近は賃貸住宅派が増えていると言われています。
理由としては
①分譲マンションの価格が高過ぎて手が出ない。
②転勤のある仕事なので賃貸住宅のほうが都合が良い。
といった理由があります。
賃貸住宅派が増えていると言われている。
ところで賃貸住宅暮らしの良いてんは、家賃をさえきちんと支払っているならば、後は居住のためにかかる費用がほとんどかかりません。
例えば固定資産税は0円、建物共有部分の修繕費用は0円（共益費は負担）、もともと賃貸住宅の設置されていたエアコンや給湯器などの修繕や交換費用も基本的には0円です。
ですからこんなに気楽な暮らしはありません。
しかし、やはり怖いリスクがあります。
それは
突然に大家から退去要請が来る
場合です。
それは起こり得る事柄です。
筆者も若い時に、突然に大家夫妻が、訪ねてきて、建物がかなり傷んでいるので、建替えたいと思うので、退去してくれないかと言われたことがあります。
もちろん建物を壊すための退去の場合は、敷金も全額返却されますし、退去までの家賃が免除されることもあります。
しかし愛着のある住居をから突然に退去してくれと言われると、ショックを受けます。
特に何十年も暮らしてきて、高齢になった時の突然の退去要請はつらいことでしょう。
賃貸住宅が駅チカのエリアにある大家ならば大丈夫というわけではない？
香川県小豆島といえば、今はオリーブで有名になりましたが、しかし数十年前は電照菊で有名でした。
あちらこちらで電照菊栽培が行われ、ビニールハウスからの明かりは風物詩のようになっていました。
当時のこの栽培によって多くの農家が、まずまずの収益を得ていたようです。
しかし今の時代は、小豆島で電照菊栽培を行っている農家はごく少数です。
というのも小豆島以外でも電照菊栽培を行う地域が表れたり、海外からの輸入菊にも押されるようになり、過当競争から収益がかなり落ち込み撤退せざるを得なくなった農家が多くなったようです。
つまりは収益が上がる事業でも、過当競争となるならば、状況が厳しくなることがあるということを示しています。
このことはアパート経営でも同じです。
主要な駅があるエリアでは入居者需要が大きいことには違いがありませんが、しかしアパートやマンションが乱立すると賃貸住宅の過当競争状態になり、空室リスクが生じたり、家賃の下落圧力がかかってくるでしょう。
ですからエリア的には魅力的でも、賃貸住宅が乱立していないか、空室が顕在化していないかなどをチェックしてみることが必要です。
現地に行って調べてみるのが最善かもしれませんが、それが難しい場合でも最近はグーグルマップのストリートビューで、街の状況をある程度、調べることもできます。
賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること
礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。
筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。
礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。
というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。
これは礼金だけでなく敷金も同じことです。
礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。
このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。
もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。
そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。
確定申告と税理士さん👍税理士さんに行ってもらうことのメリット
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になるとそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
筆者宅にも賃貸住宅管理会社の大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気がひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。