アパートやマンションのための管理会社の品質をどう見分けるか
アパートやマンションなどの集合住宅にしても、きちんときれいに管理されている物件にだれしもが住みたいと思うものです。
筆者も私用で幾つかのアパートやマンションに足を運ぶことがありますが、廊下がとても汚れていたり、階段部分が破損しているような物件もありますが、必要な清掃や修繕が行われないままに放置されているような物件もあります。
一応、管理会社による、管理が行われているようですが、この管理会社は、一体何をやっているんだと考えてしまうことがあります。
レオパレス２１のアパート群。
ところで管理会社による管理の仕方というか、質には多少なり差があります。
そして多くの場合は、アパートやマンションの共有部分を見れば、その管理会社の管理の質を知ることができるとも言われています。
もちろんこのてんは、賃貸住宅でなく管理組合などがある分譲マンションでも同じことが言えます。
それでは、共有部分のどんな箇所をチェックすることができるのでしょうか。
このてんでまず目に留まるのが
集合ポストです。
集合ポストに特にに目立った汚れはないでしょうか。
空室になっている部屋などに、きちんときれいに空室のために投函禁止等の張り紙などがしているでしょうか。
不用チラシ入れを置いているならば、きれいに不用チラシが捨てられているでしょうか。チラシ以外のゴミなども捨てられたままになっているでしょうか。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
以前のことですが、筆者の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになったことがありました。
筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。
提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。
いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば？？
なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。
オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。
近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。
筆者も内心はそうしたいところですが、そのままにしました。
ところで２月下旬から４月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。
例えば４月から転勤になる場合は３月上旬に辞令がくるみたいなので、３月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。
最低でも3000円はするアパートの管理費 どのように使われているか？
通常は、多くのアパートやマンションで家賃とは別に管理費が求められます。
例えば相場的には単身者向けの賃貸住宅では、3000円～5000円ぐらい。
エレベーターがついているならば5000円～10000円ぐらいでしょうか。
分譲マンションとなると、一般的なマンションで、1㎡あたり200円ぐらいと言われていますので、70㎡のマンションとなると、14000円ぐらいになります。
もちろんマンションでもタワーマンションとなると、管理費の相場はさらに高くなります。
ですから賃貸暮らしの場合は家賃と管理費が住居費としてかかることになります。
それにしてもエレベーターがあるだけで管理費が3000円もアップするということですから、もし20戸あるとしても、3000円×20＝60000円ということで、エレベーターの維持管理コストでけっこうな負担になっていることになります。
ところでこの管理費ですが、アパートやはマンションの共用部分（エントランスホール、駐車場、エレベーターなど）の管理に使用される費用のことを指しています。
そして管理人の人件費、共用部分の火災・地震保険料、エレベーターのメンテナンス費用、植栽の水やり代、そして清掃業務費なども管理費から支払われています。
アパートオーナーが管理会社に利用されることなく上手に付き合うには
レオパレスパートナーズが管理しているアパート。
アパートマンションオーナーが管理会社に任せる目的は、煩雑な法的求められている業務を代行してもらうこと、そして建物の資産価値を保つことに他なりません。
そのことによって賃貸住宅においては周辺エリアの家賃相場程度に家賃を設定することができますし、区分所有者ならばマンション価格を保ち、売却する場合でも、そこそこの価格で売却することができます。
そして管理会社もそのようなオーナーたちの思惑を考慮して建物管理業務にあたるわけですが、しかし
多少オーナーたちとは異なる思惑もあります。
その思惑とはなんでしょうか。
管理会社も営利会社です。
ですから収益を上がる必要があります。
ということで管理会社の思惑には、他人のアパートマンションの管理業務を通して、どうすれば自社に最大限の利益を得ることができるかという思惑が働きます。
一方でアパートマンションオーナーにしてみれば、管理会社を最大限、儲けさせるために管理業務を代行してもらっているわけではありません。
マンションに自家用車のための駐車場を設置しなくても大丈夫か？
筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからどうしても、外出している時に大東建託グループのアパートを見かけると、関心が向きます。
ところで大東建託パートナーズの物件の多くに自家用車のための駐車スペースも用意されています。
そして今の時代、駐車場スペースを設けることも重要な事柄だと思います。
とりわけ鉄道などの公共の交通機関の不便なエリアでは自家用車が必需品になっているので、可能であれば世帯数分の駐車場を設けておきたいことでしょう。
ところで筆者の所有物件にも駐車場スペースがあるにはありますが、１階のテナント事業者が使用しているといったこともあって、他の入居者さんが利用されたことは１度もありません。
しかも筆者の所有物件のあるエリアは駅から近くて自家用車がなくても、通勤にはなんら不便のない場所にあることで駐車場がなくても入居者さんから敬遠されるということがこれまでは、ほとんどありませんでした。
実際のところ、自家用車の所有率も筆者の所有物件においては２０～３０％ぐらいのようで、自家用車を保有している入居者さんは近隣の月極駐車場に駐車しています。
ですから都心部や都心部に近い駅に近いベッドタウンと呼ばれるエリアでは、自家用車がなくても不便さを感じることがないので、自家用車がない世帯も珍しくありません。
実は筆者の世帯も自家用車は所有しておらず、必要な場合はすぐ近くにレンタカー屋さんやカーシェアがありますので、そこで借りています。
建物は法廷耐用年数を超えても使用することができる
建物には法定耐用年数が定められています。
木造の場合は２２年
鉄筋鉄骨造りの場合は４７年
となっています。
nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
もちろん様々な状況により耐用年数は多少、変わりますが・・
法定耐用年数を超えてもアパート経営はできる
ところで法定耐用年数を超えたならば、建物が使用できなくなるということはありません。
実際、法定耐用年数を超えても建物は使用できます。
アパートでなくても木造の戸建て住宅で２２年以上住居として使用している方は少なくないのでしょうか。
同じようにアパートにおいても２２年を超えても使用されている建物は多々あります。
しかしいずれの場合も建物は永久に持ちこたえることはなく、いつかは建て替えの必要が生じてきます。
アパート経営のいわゆる専門家という人たちも、このいつ建て替えるかというてんで意見が分かれているように思います。
ある専門家の意見では、
木造アパートは築年数とともに家賃は下がるが、一定の家賃レベルまで下がるとあまり下がらなくなる。よって築古な木造アパートこそ、アパート経営の面白さがある。さらに木造住宅はリフォームにあまり費用がかからず、比較的手軽に改修、リフォームが行えるので、鉄筋コンクリートのマンションよりもおすすめ。
つまり木造住宅でも、何度も改修リフォームを繰り返しながらも、長くアパート経営として使用することができると言われているのです。
たしかにこの意見にも一理あるように思います。
いざ建て替えとなると高額の解体費用もかかります。
大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が多少残っている賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
アパートオーナーが金利の低い銀行から借り入れができる条件とは？
不動産融資を受けるために数多くの金融機関にあたらなければならないかもしれない。
筆者の父がアパート経営を始めるために、ある都市銀行からアパートローンをひこうとして申込んだのですが、申込みの段階で断られてしまいました。
しかしそれから数年以上たってから、同じ都市銀行に借り換えで申込んだ時は、承認が得られて融資を受けるこができました。
それにしても申込の時期やタイミングが悪ければ、融資の申込が断られることは、しばしば生じます。
では融資の申込が断られるリスクのためにそうそうに諦める？
もちろん現実は申込が断られれる、あるいは審査で落とされる可能性は十分にあります。
しかし融資を受けられなかった時に、なぜ受けられらなかったかを分析して、弱点ともいえる事柄を改善する機会と積極的にとらえることができます。
改善すべきてんを改善し、他の金融機関にあたってみることもできます。
筆者の父の場合、都市銀行がアパートローン申込を断った理由として、銀行サイドから預金残高が基準に達していないこと、この銀行の場合は最低でも1000万円が必要ということなどの理由を指摘されたようです。
ただ不思議なことに、数年後に借り換えで同じ都市銀行に申込んださいには、前述の条件がクリアできたわけではなかったのですが、なぜかアパートローンの融資の承認が得られたのです。
やはり返済実績が評価されたのかもしれません。
アパートやマンションの駐輪場設備 盗難リスクがある場合も
近年、市街地において。お手軽で便利な乗り物といえば自転車です。
とにかく燃料費がいらない、適度な運動になる、一方通行の規制にひっからないなどの様々なメリットがあります。
よって自転車を購入し利用している方はとても多いと思いますが、問題もあります。
例えば戸建て住宅であるならば、敷地内に駐輪スペースを確保し、自転車の盗難が発生しやすい深夜などは、門扉に施錠をしているならば、通常は鍵を壊したり、塀を乗り越えてまでも自転車を盗む人はほとんどいません。
屋外にある駐輪場。
しかしアパートやマンションそして団地などの集合住宅になると事情が異なってきます。
このような集合住宅の場合、駐輪スペースは多くの場合、屋外にあります。
そしてだれしもが出入りが自由に行えるのです。
よって屋外の駐輪スペースに置かれている自転車は盗難にあったり、いたずらされたりすることがあるのです。
筆者の近隣エリアのマンションにおいても、マンション内に駐輪していた自転車が盗難にあったこと、注意するようにとの注意喚起が掲示板でなされていることがあります。
特に近年は、電動自転車やスポーツタイプの自転車などの高額な自転車も多くみられます。
大東建託のテナント賃貸 空室を避けるためか家賃は控えめにしている？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。
ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で数回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという残念なことになってしましました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。