賃貸住宅経営は入居者需要の大きなエリアで行わなければ苦戦することも
地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。
三重県津市の郊外にレオパレス２１の物件が乱立しているエリアがあります。
このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。
このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。
その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。
この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。
しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。
入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。
このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。
ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。
競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。
大東建託物件の２年毎の契約更新を更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
賃貸住宅トップシェアの大東建託の物件の特徴とは？
賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ？と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。
しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを長年維持しているのは大東建託です。
もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。
テレビのCM等でよく宣伝しています。
このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。
ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。
その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。
なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。
これはとても重要です。
毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。
もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。
さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。
ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。
大東建託のオーナー特典クラブオフは同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
マンションのエントランスの扉が動かなくなったら簡単に対処する方法
筆者の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。
この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。
しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。
大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。
当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。
しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。
そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。
そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。
この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。
賃貸住宅管理会社を複数社と取引することにはメリットがある
有力な賃貸住宅会社にアパートを建ててもらい管理してもらうようになると、そしてそれに満足していると、再び同じ会社から2棟目のアパートの建設を提案されることがあります。
その事を繰り返して、2棟、3棟とアパートを建てて、しかも同じ管理会社に管理してもらっているということは珍しくありません。
もちろんアパートを管理している会社が有力な会社で、アパートオーナーの期待に応える会社ならば、それはそれで良いのかもしれません。
しかしもしも複数のアパートを所有しているならば、それぞれのアパートを別の管理会社に管理してもらえるようにするのも1つの方法となりメリットがあります。
といのも管理会社を競合させることによって、管理会社の手を抜かせないようにすることができるからです。
管理会社としても、管理物件を持たなければ仕事になりません。
ですからアパートオーナーから管理替えされることを嫌がるものです。
ですからあのアパートオーナーさんは他の管理会社との契約もあるということがわかっているならば、緊張感をもって業務にあたってくれるかもしれません。
例えば修繕費用の場合、「あの管理会社で修繕してもらった時は、修繕費用は○○円だった」と言うならば、管理会社としても他社のことを意識して、修繕費用を圧縮してくれるかもしれません。
(さらに…)
施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約！！なぜ重要か
集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。
以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。
ところで、この保険には漏水補償特約があります。
特約ということですから、保険料が余分にかかります。
では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。
例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。
もちろん入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。
筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、２階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、１階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。
この場合は
借家人賠償責任保険
によって補償をしてもらうことができます。
しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。
アパートやマンションの１階なぜ敬遠されるのか？対処策は？
筆者の物件の近くの周辺エリアに大東建託の新しいアパートが建ちました。
典型的な大東建託デザインのアパートですが、２階建てで１階が５戸、２階が５戸の１０戸アパートです。
すでに入居が開始されていますが、入居が決まっているのは２階が４戸、そして１階１戸です。
家賃も２階のほうが数千円ほど高いのですが、それでも２階のほうが埋まってきています。
なぜか１階のほうが人気がないのです。
しかしこれはたまたまそうなったわけではありません。
全体的な傾向としてアパートマンションは住居については１階が人気がないといわれています。
おそらく家賃も１階は２階以上の部屋よりも安くなっていることでしょう。
そしてこれには様々な理由が考られます。
まず１階の場合、防犯的に不安があるというのがあります。
外壁で守られていても乗り越えられる可能性がありますし、常にカーテンで中が見えないようにしておかなければならないといてんもあることでしょう。
また洗濯物も干しにくい、布団を干しにくいということもあるでしょう。
そして窓を開けて風通しをよくすることができないこともあります。
さらに２階の足音などの騒音が嫌だという方もおられることでしょう。
こうした理由で１階は敬遠されるように思います。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
賃貸住宅の物件のエリアの適否を判断するための調査をどのようにするか
昔からよく言われてきた事柄の1つに、その街に証券会社がの支店があるならば、そのエリアは入居者需要のある賃貸住宅経営の行えるエリアだと言われていました。
というのも証券会社は、その街に店舗を構えるかどうか検討するさいに、徹底的に市場調査を行ったうえで判断するからです。
その他にも銀行の店舗などについても同じ事が言えるかもしれません。
しかし銀行や証券会社でも、市場調査を行ったうえでも出店が失敗だったという場合は、閉店にすれば損失を抑えることができます。
ところで不動産については、つまりはアパートオーナーについてはどうでしょうか。
実際のところアパートオーナーとしてアパート経営を行うためには、最初の段階の市場調査が非常に重要です。
この市場調査をおろそかにして、アパートを急い建てたり買ったりしても、5年、10年と年月が経つにつれて、苦しいアパート経営を強いられるようになり、後悔するようになる人も少なくありません。
おそらく挽回するのは、余程の想定外の環境の変化でも生じない限りは難しいでしょう。
例え空室でも家賃保証のあるサブリースでも、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定協議で、驚くほどの減額を求められてショックを受けるオーナーさんも少なくないようです。