減価償却よりも修繕費として計上したほうがお得になる？
賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。
賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。
経年劣化とともに、外壁塗装工事や屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。
この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。
かかる費用も半端ではありません。
大東建託パートナーズ物件の場合も、１０年か２０年でこのような修繕工事を行います。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ大東建託パートナーズから大規模修繕の話はありませんので、どうやら１５年以降でで行うことになりそうです。
ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。
もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。
税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。
おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと
１回の支出が２０万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。
ですから２０万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。
賃貸物件はオーナーになるよりセールスするほうが儲かる？
今の時代、アパートマンションオーナーをやっていても、決して簡単に儲かるものではないということを実感している方が多いのではないかと思います。
なかには「こんなはずではなかった」と後悔している方もおられることでしょう。
このようななか、今もサラリーマンが副業としてワンルームマンションなどへの不動産投資を行うことが流行っているともいわれています。
銀行預金をしても、ほとんど利息がつかない時代、不動産投資を行って将来安定収入を得ることが、その目的のようです。
確かにワンルームマンション投資をすると、当初はアパートローンの返済などで、ほとんど家賃収入があっても残らないかもしれませんが、ローンの返済の終了後は家賃収入を副収入として生活を支えることを期待してそうするのかもしれません。
最近は空室になっても家賃収入が入る
サブリースという形態のワンルームマンション投資
もあるようです。
実際のところ勤務医など比較的高収入の方でそうする方が多いといわれています。
勤務医の場合、アパートローンの返済が終了したあとに開業医になることを考えておられるのでしょうか。
必ずうまくいくという保証はありませんが、株やFXをするよりは安定した投資といえることでしょう。
大東建託パートナーズの賃貸住宅共有部分の清掃品質の向上を期待
筆者の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。
入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。
おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。
ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。
この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか？
結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。
ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。
だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。
大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
賃貸住宅経営をする物件は駅から10分以内が鉄則というのは本当か？
知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われていました。
さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。
筆者の以前の記事でもその件について書いた事がありますが、全く同感です。
それにしてもアパートマンションは駅から１０分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。
先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から１０分以内でないといけない」と言われ、渉外担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。
それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。
大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から２０分ないしは３０分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。
さすがに全国的に９５％以上の大東建託だと思いましたが。
まさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項
築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。
アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。
知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。
RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。
最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。
雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。
あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。
ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。
以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。
1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。
1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。
大東建託パートナーズ 消火器交換の処分費用は無料だった
以前に書いた記事
には
私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。
とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。
そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。
もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。
住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。
なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。
ところで筆者の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。
賃貸住宅のサブリース経営相談センターという団体があった👍
空室リスクの軽減のためかサブリース物件が増えている。
近年はサブリース契約でアパートマンション経営を行うケースが増えてきたように思います。
とにかくサブリース契約のメリットは空室が生じても、賃料が支払われるというてんにあります。
しかしサブリース契約によるアパートマンション経営が広まるにつれて、サブリース会社と家主との間で生じるトラブルも増えてきました。
といってもサブリース会社と家主が争っても、多くの場合、法律にも通じたサブリース会社のほうが有利に事が進んでいるように思われます。
このような状況のなかで、家主側に強力なバックアップとなるものが欲しいものですが最近
サブリース経営相談センター
という団体が存在していることを知りました。
このサブリース問題解決センターについて、ホームページの「サブリース問題解決センターとは」には
弁護士・司法書士・不動産鑑定士・一級建築士等で結成したサブリース問題専門家集団です。2010年から今までに５００件近い相談を受け付けました。（運営母体ＮＰＯ日本住宅性能検査協会及び(一社）日本不動産取引適性評価機構サブリース相談件数）
引用：https://sublease-solution.com/サービスプラン/
最終閲覧日2018/3/5
と説明されています。
そして運営団体はＮＰＯ法人 日本住宅性能検査協会と一般社団法人 日本不動産取引適正評価機構で、東京に事務所を置き、電話番号も明記されていますので、どうやらしっかりとした組織であるようです。
賃貸住宅オーナー自ら入居者のためのサービスを行っているケース
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。