大東建託批判の不都合な真実 オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
大東建託パートナーズより突然に外壁タイル点検のお知らせ😕
外壁がタイルのマンションの場合、外壁タイルの点検が行われる。
私の所有マンションは大東建託パートナーズ管理の物件ですが、１階の共有廊下に掲示板が置かれおり、大東建託パートナーズの連絡事項などが掲示されています。
ある時、掲示板を見てみますと、新たな連絡事項が掲示されていましたが、それを見るとなんと「外壁タイル点検のお知らせ」と書かれています。
しかしちょっと待てよ、ついこないだ１０年目の大東建託の建物継続審査が行われて、外壁は問題なく今回は修繕工事の必要はなしとなっていたのになぜ？
おそらくはあと５年は大規模修繕工事を行うことはないだろうと考えていたのに、急遽、大規模修繕工事を行うことになったのかと考え冷や汗がでました。
しかし冷静になって、いろいろと調べてみると、どうやら今回の外壁タイルの点検は法的に求められている点検のようだということに気づきました。
もし本当に大規模修繕工事を行うための点検ならば、前もって大東建託パートナーズの物件担当者から事前に説明があると思いますが、そのような説明はなかったですし、しかも点検を行う担当者が物件の担当者ではない名前になっていました。
ということで点検義務を果たすためのものだと確信しましたが、そのことは国土交通省の「定期報告制度が変わります」の記事の内容とも調和しています。
それにとると
外壁の落下により思わぬ事故が発生 し、社会的な責任も問われる場合が あります。・・
手の届く範囲を打診、その他を目視で調 査し、異常があれば全面打診等により調 査し、 加えて竣工、外壁改修等から 10 年を経 てから最初の調査の際に全面打診等に より調査 ・・
賃貸派のメリット 上昇傾向の修繕費用の心配があまりない
分譲マンションに住む知人宅の浴室乾燥機が壊れたために修理の見積をしてもらったら数十万円だったとの話を知人から聞きました。
「えーそんなにもするの」と思いましたが、グレードの高い浴室乾燥機の場合は、それぐらいするようです。
筆者の所有物件でも過去に浴室乾燥機が壊れたために交換修理を行った事例がありましたが、修理費用は５万円前後だったと思います。
もちろんその費用は入居者でなく物件オーナーが支払いました。
ということで原則的に賃貸住宅の場合は設備等の修繕工事費用を
入居者が負担することはありません。
これもまた賃貸派のメリットといえます。
つまりは賃貸住宅暮らしの場合は家賃さえきちんと支払っているならば、修繕費用等などのその他の住居費がかかることがないのです。
もちろん退居時には原状回復のために数万円～十数万円の費用負担が求められるケースがありますが、お部屋をよほど乱暴に扱ってるのでない限り５万円ぐらいで済ませることができるかもしれません。
また入居者向けの保険（家賃保証も含む）に加入しているならば、なんらかのトラブルを起こして多額の損害賠償金を課されても、保険で補填することができるでしょう。
この保険加入については持ち家やマンション区分所有者でも物件オーナー向けの保険に加入しなければならないので、同じといえるでしょう。
というか支払う保険料については、物件オーナーのほうが、はるかに高額の保険料を支払わなければならないでしょう。
入居した賃貸住宅の台所が臭い場合どのように対処する
臭い台所への不満が少なくない。
筆者の知人の住んでいた、アパートのオーナーさんが破産してしまい、突然アパートを退去するように言われたそうです。
その知人７０歳を超え、住み慣れた住居を追われることになり気の毒な事でしたが、そのアパートのすぐ近くのアパートになんとか引っ越すことができました。
しかし問題が生じます。
知人がいうには台所が臭いというのです。
実際のところこの知人のように新しい賃貸物件に引っ越したものの、台所が臭くて困惑するケースがあるようです。
そして台所が臭い理由は、様々あり、すぐに解消できる場合もあれば、なかなか解消されない場合もあります。
いずれにしても、可能であれば賃貸物件を見に来た時に、台所が臭いかどうかを確認してみることは賢明といえるでしょう。
部屋を借りる前に、管理会社に台所の臭さを解消を頼むなりした後に、契約することもできます。
しかし部屋を借りた後に、台所が臭いということに気づく場合もあると思います。
その場合は、ネット検索で台所の臭さを解消させるための様々な方法を扱った記事がありますので、その方法をとりあえず試してみることができるかもしれません。
それでも解消しない場合は、管理会社に連絡し対処をお願いしてみましょう。
南京錠は賃貸契約が締結されたら空部屋から外される
筆者も小規模マンションオーナーをやってしばらくになりますが、最近になって気がついた事柄があります。
通常、退去があると退去の引っ越しのあと、管理会社と退去者とで、いわゆる退去立ち会いが行われます。
この退去立ち会い後に、お部屋には南京錠がかけられます。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
この南京錠ですが、多くの場合、４桁の暗証番号を合わせることによって開錠することができます。
なのでお部屋に入る関係者には管理会社から４桁の暗証番号が伝えられることによって、お部屋に入ることができます。
例えばお部屋に入ることができる関係者としては
・退去後の原状回復工事やクリーニング作業を行う作業員。
・建物の共有部分の清掃作業員（大東建託パートナーズ管理の物件では、１カ月に１回行われる建物キーパーによる清掃作業時に空室清掃も行われているようです）
・消防設備点検を行う管理会社指定業者の点検作業員。
・お部屋の内覧のさいの担当の不動産業者。
などがあります。
このように空室中でも、かなりの頻度で、お部屋に入る必要が生じるので、南京錠で施錠するのが、管理会社としても都合がよいようです。
いちいち鍵を渡さなくても、南京錠の暗証番号を伝えるだけで良いからです。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがありました。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
賃貸住宅退去時にかかる修繕費用をできるだけ抑えるためには
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
賃貸で部屋を借りても、いずれは退去する日が訪れます。
最近は賃貸部屋を借りて長く入居することが多くなったとはいえ退去することになると、退去した部屋は原状回復工事が行われます。
最近は、様々な新しい制度ができ退去時の費用を安く抑えるための制度もあるようですが、もしそのような制度に加入していなかった場合、原状回復工事として、どれくらい費用負担をする必要が生じるのでしょうか。
このてんで経年劣化による原状回復工事の部分は原則的に貸主側の費用負担になります。
一方で入居者によって生じた汚れや破損等の原状回復工事は入居者負担になるようです。
筆者の所有物件は、大東建託グループの管理にありますが、これまでの退去時の原状回復工事の費用ですが、単身者向きの部屋で20000万円～100000万円ぐらいとなっています。
上記の金額はすべて退去者が支払った金額です。
つまり入居時に退去時の原状回復工事費用を抑える制度に加入しなかった場合は、最低でも20000万円の費用負担は覚悟しなければならないということです。
管理戸数NO１の大東建託グループの費用負担がこれぐらいですが、だいたい標準的なレベルではないかと思われます。
株価がバブル崩壊すると建築費も下がる？過去の事例からも
株価と不動産、さらには建築費も連動する？
最近ですがこれまで高騰した株価も不安定な値動きをしています。
ところで今後も株価が上がり続けのかどうかになると意見の分かれるところです。
一部の意見ではドル円相場が今は１５０円～ですが、それがさらに円安が進むと、株価はさらに上昇するとの意見もあります。
その一方で今の株価は海外も含めてバブル状態でいずれは急落するとの見方もあります。
このてんでZAKZAK２０１７年１１月１７日の田村秀男さんの記事には
という見出し記事がのせられましたが、このなかで著名な投資家パフェット氏によると、今の内外の株価の状態が１９９０年代後半のITバブル、そして２００８年ごろの不動産バブルの時とよく似ているというのです。
つまりはこのことは近い将来、ITバブルや不動産バブル崩壊時の時と同じような、世界的な株価急落の可能性があるというのです。
もちろんこれは過去の経験則からの推測で、この時はそのとおりにはなりませんでした。 (さらに…)
一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
建物設計がずさんだと賃貸住宅経営は大変なことになる
数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。
このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。
ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。
ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。
実はこのような物件もあるようなのです。
楽待不動産投資新聞２０１８年２月１６日には
「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連（むらじ）健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁（防火、防音）がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。
と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。