小規模マンションオーナーの日記


6月 05, 2021

大東建託 新しい入居者から更新料がかかるようになる

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賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。

この更新のさいに更新料が求められることがあります。

この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の1カ月分などを請求する場合があります。

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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合も多くなってきました。

とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。

 

しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換するようです。

というのも2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円が請求されることになります。

対象となるのは2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。

なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。

入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。

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5月 27, 2021

大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可?


以前に書いた記事

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかも毎月¥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。(年額¥6600円)

ところで宿泊で妻と共に、活用させていただきました。

とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。

そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。

そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、私が同行するわけでもないので、活用できるか?というてんです。

そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。

※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族(配偶者、2親等まで)の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。

引用:https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2(アクセス日2020/1/23)

と書かれていました。

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5月 20, 2021

大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら


私の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。

もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。

私の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。

なぜなんだろうと思うことがありますが。

たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。

ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。

その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。

つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。

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5月 18, 2021

大東建託パートナーズの営業所体制に変更 オーナーにも影響が


すべての大東建託グループの物件オーナーにとって、大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、最もよく接する機会が多いスタッフかもしれません。

というのも大東建託パートナーズの建物の管理担当者が

・大東オーナーに毎月支払われる賃料報告書の作成

・建物内の修繕等のさいの協議担当

・周期的に行われるオーナーとの賃料改定のさいの担当

などを行っています。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで、大東オーナーに配信されている、ゆとりっち2021年5月号によると、大東建託パートナーズ営業所の担当において変更が加えられることについて書かれていました。

実施時期は2021年7月以降となっていて、すべての大東建託パートナーズの営業所ではなく一部の営業所においてで、いずれはすべての営業所において実施されるのではないかと思われます。

そしてその変更点とは大東建託パートナーズの営業所に

アセットスタッフ

が新設されるというてんです。

そしてこの新設によって、これまでは大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、オーナー対応、入居者対応すべてを行っていたのが、変更後は大東建託パートナーズの建物の管理担当者が入居者対応と建物管理業務に特化されることになります。

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5月 15, 2021

大東オーナー 入居者の退去とともに即賃料が下がるケース


大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がります。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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4月 03, 2021

サブリースでの賃貸住宅経営が怖いといってもメリットもたくさんある

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近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。

そのようななか2016年8月11日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事(記事名:「家賃保証」トラブル急増)は大きな衝撃を社会に与えたように思います。

その記事のなかで、トラブルとなった事柄について

  • 減額リスクの説明がなかった。(多くの場合、減額される)
  • 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  • 建設会社からの契約解除。
  • 詐欺まがいの建設会社の営業。
  • 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題点が挙げられています。

おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。

安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。

しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。

幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても

空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。

空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。

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3月 21, 2021

大東建託の鉄骨アパートが築16年で大規模修繕工事


アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の1つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、30年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも500万円はかかるのではないかと思います。

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賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、10年、15年、20年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は10年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は15年や20年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

 

ところで、私の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

3階建てで、2階と3階が居住スペースで、1階が駐車場です。

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3月 20, 2021

大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される

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大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。

そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。

そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。

ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。

このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると

株式会社いい生活(東京都港区、代表取締役 CEO:中村 清高、東証二部:3796、以下:いい生活)と大東建託株式会社(東京都港区、代表取締役社長:熊切 直美、東証一部:1878、以下:大東建託)は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html(閲覧日2019年1月19日)

と報じました。

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2月 28, 2021

大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に


荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。

それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。

そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい

置き配

という配達もだんだんと浸透するようになってきました。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。

また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。

また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。

 

しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。

というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。

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2月 23, 2021

契約更新で入居者の家賃がどうなったか直ぐにわからないことがある

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賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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