小規模マンションオーナーの日記

人口知能による家賃査定　大東建託も本格導入へ

賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。

物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。

しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。

つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。

それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。

しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。

どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。

また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの？」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。

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秋の入居者需要シーズンが過ぎると募集家賃が3000円下がった

秋も深まり11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。

だいたい1月～4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。

となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。

しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。

ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。

時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは

家賃7万円で募集を開始しました。

以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。

それで5月～夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。

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災害頻発時代に突入　賃貸は大東建託　積水ハウス　大和ハウスが無難

最近は、毎年のように梅雨時分～台風シーズンが終了する10月ごろまで、甚大な風水害が生じるようになりました。

2018年の西日本豪雨　台風21号

2019年　台風15,17,19号

によって甚大な被害が生じています。

暴風による家屋の損壊や倒壊、大雨による浸水被害などです。

こうなると案の定、やはり賃貸住宅においても被害が生じており、もはや住めない状況になっているケースもあるようです。

このようなさなか台風19号のあとに大和ハウス工業などは、いちはやく救援処置のような取り組みを行うことをアナウンスしましたが、賃貸住宅の最大手の大東建託も台風19号による災害支援についてアナウンスしました。

大東建託のニュースリリース2019/10/18の『「令和元年台風第１９号」 による災害への支援について』では

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）、大東建託リーシング（本社：東京都港区、代 表取締役社長：守義浩）、大東建託パートナーズ（本社：東京都港区、代表取締役社長：佐藤功次）は、このたびの台 風被害への支援として、10月16日より、当社グループが管理する賃貸住宅の無償提供と、お住み替え支援を開始しま した。あわせて、10月18日、被災地の復興にお役立ていただくための義援金として、社会福祉法人 中央共同募金会 に、1,000万円を寄付させていただきます。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ckzn-att/taifu19go_20191018.pdf（アクセス日2019/10/20）

とあります。

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大東オーナーが日本一の大家さんになれるように頑張ってくれる？

アパートにしてもマンションにしてもオーナーであるならば、自分の物件を、どこの建設会社に建ててもらうか、どこの管理会社に管理してもらうかの選択は重要です。

どこも同じようなものだと考える方も、おられるかもしれませんが、しかしレオパレス21で生じたトラブルのように、レオパレス21の不祥事のためにオーナーが振り回されるといったことが生じています。

ところでそのようなさなか、賃貸住宅最大手の大東建託が「大東建託アクセラレーター2019」ということを発表しました。

一体なんのこと？

といったところですが、このアクセラレータという言葉ですが、加速するという意味があるそうです。

じゃあ何を加速させるのかということですが、この「大東建託アクセラレーター2019」の大東建託のニュースリリースには「日本一の大家さんと日本の暮らしを変える！暮らしや人生を支える新しい価値創造」という記事もあってそれによると

⼤東建託グループは単なる建設会社ではありません。建物賃貸事業のご提案と安⼼・安全・安定の賃貸経営サポートを通して⼟地オーナー様の資産承継や⼤切 な⼟地の有効活⽤を⽀援しています。⼊居者の皆さまへは、ITの発展やライフスタイルの多様化など、時代のニーズに合わせ、賃貸住宅の「当たり前」にとらわれない新たなサービスを提供しています。賃貸住宅の「建てる」から、「暮らす」まで。⽣活のすべてを⽀援する⼤東建託グループにとって、ステークホルダーの皆さまや時代の変化に順応した新しいサービスは今後も⽋かせません。 我々の持たない先進的な技術やサービスをスピード感と情熱を持って展開されているスタートアップの皆さまと⼀緒に、暮らしを向上させる新しい領域に取り組むこと で成⻑を共にしたいという強い気持ちから本アクセラレーターの開催に⾄りました。

引用：https://creww.me/ja/collaboration/kentaku-2019-10（アクセス日2019/10/13）

と説明されています。

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DK SELECTネットでNURO光も利用できるようになる

最近はテレビの番組を見るよりも、ユーチューブで見たいコンテンツを見る時間のほうが長くなってきたように思います。

テレビで見るのは最新のニュースぐらいでしょうか。

ユーチューブのほうが、見たいコンテンツを選択して見ることができますし、最近はアマゾンで購入した機器をテレビに取り付けてテレビでもユーチューブを楽しむこともできるようになりました。

私も最近になってその機器をテレビに取り付けて、ほとんどが通常のテレビ番組でなくテレビでユーチューブを見ています。

ところでテレビの通常の番組とインターネット接続で見ることのできるユーチューブの違いがあるとしたら、やはり技術の改良の歴史が長い通常のテレビ番組のほうが画質は良好ですし、しかも抜群に安定していて画像が停止するといったことは、ほとんどありません。

それに対してユーチューブはインターネットの環境に画質が左右され、時々画質が悪化したり、画像が停止することもしばしば生じます。

画質の良さと安定というてんでは、やはり通常のテレビ番組のほうに軍配が上がります。

となるとユーチューブなどのネット動画の今後の課題はスピードと安定性ということになるのではないかと思います。

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大東建託グループのアプリ　どれくらい活用されている？

最近はスマートフォンやタブレットが普及し、これらの端末は日常生活においても欠かせないものとなってきました。

そこで銀行をはじめ、多くの業種でダウンロードできるアプリからサービスを提供しています。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託グループにおいても、入居者さんや大東オーナーのためにアプリを用意しています。

実際のところアプリの活用により、入居者さんやオーナーの利便性が向上するとともに、大東建託グループ側の人手による業務も簡略化できるというメリットがあるようです。

ところこのアプリですが、実際のところどれくらい活用されているんだろうと、考えていたのですが、大東建託のニュースリリース2019/10/1の『「大東建託アクセラレーター2019」日本一の大家さんと日本の暮らしを変える！』によると

当社運営アプリ会員（賃貸物件⼊居者様:550,116名、物件オー ナー様：51,048名）

引用：https://creww.me/ja/collaboration/kentaku-2019-10（アクセス日2019/10/8）

と書かれています。

まず入居者さんのためのアプリについてですが、約55万人ということです。

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賃貸住宅駐輪場の放置自転車の処分がややこしい

私の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。

しかしなかなか処分されませんでした。

そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。

しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。

本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。

ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。

自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが速く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。

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