小規模マンションオーナーの日記


6月 25, 2020

入居者さんの契約更新が完了!! アレ家賃が下がっている?


コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。

大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。

ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。

大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。

ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新ですが。

 

ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。

そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。

そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・

あれ・・

家賃が・・

家賃が安くなっている

ではありませんか。

しかも2000円も安くなっています。

なぜだと深刻に考えてしましました。

これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。

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6月 11, 2020

大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが


最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。

ところでこのAIですが、ウィキペディアには

人工知能(じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉)とは、「『計算(computation)』という概念と『コンピュータ(computer)』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学(computer science)の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」

人工知能

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能(アクセス日2020/6/1)

と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う

知的な行動をコンピューターが行う技術

ということです。

 

ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。

この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。

 

そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。

 

ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。

またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。

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6月 09, 2020

建物設備の修繕費は高い ぼったくっているのか?


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

の記事でも書きましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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6月 04, 2020

ショック 電気錠交換修理で10万円の修繕費用が


5月20日の朝のことでした。

マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。

おや?

と思うと、電気錠は開放状態になったままです。

すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。

どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。

遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。

なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。

ところで

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。

ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。

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5月 31, 2020

騒音トラブル 大東建託パートナーズはどう対処している?

アパート画像

管理会社からのお願い先日の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。

多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時~22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。

実のところ、私の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。

それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。

なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。

ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。

どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。

そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると

なんと

最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています

という内容です。

さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」

と書かれています。

これを読んで、日曜日の晩のことだと、悟りました。

そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。

大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。

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5月 05, 2020

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

アパート画像

緊急時の大型連休中、どうしても必要な用事のために出かけていると、突然に妻から電話がかかってきました。

電話の内容は私の小規模マンションの1階のエントランスフロアの出入口のドアの鍵が壊れて電子錠が開かないというものでした。

これは一大事です。

出入口が壊れたとなると、入居者さんに迷惑をかけますので、妻にはとにかく大東建託パートナーズに電話するようにと告げました。

そして私も、用事をさっさと済ませて、急いで帰宅することに。

帰宅して、エントランスフロアのドアの開閉を調べてみると、どうやらきちんとドアが閉まらないために、電子錠もかからなくなったようです。

 

ところで今はコロナ流行で、緊急事態宣言発令中で、管理する大東建託パートナーズの支店は休業中です。

妻の話だと大東建託パートナーズに電話をかけると、コールセンターのような所につながり、現場に向かいますとのこと。

たしか大東建託パートナーズは休業中なので、どこから来るのかといろいろと考えてみました。

考えられるのは

・テレワーク中の物件の担当者が自宅からかけつけてくれるのか

・大東建託パートナーズの委託業者が来るのか

と考えていると、大東建託パートナーズの作業車がやってきました。

どうやら大東建託パートナーズのスタッフがやってきたようです。(物件のいつもの担当者ではありませんでしたが)

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5月 03, 2020

SPES導入で大東建託物件でネットが簡単に始められる

マンション画像

最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。

これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。

しかし今では新型コロナウイルス流行対策でテレワークが強く勧められています。

となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。

 

今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。

大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。

しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。

ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。

kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにISPサービス提供」という記事には

ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ISP(インターネットサービスプロバイダ)サービス「SPES」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。  「SPES」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けISPサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。

引用:https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n202004090461(アクセス日2020/4/13)

と報じました。

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4月 19, 2020

退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの?

賃貸アパート画像

春の時期、この時期は引越シーズンです。

入居する方もいれば、退去していく方もいます。

私の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。

引越のさいにでるゴミを大量に私の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。

もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。

まさに

不法投棄

そして

逃げ得

です。

これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。

ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。

このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい!粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には

現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。

引用:https://www.homes.co.jp/cont/living/living_00404/(アクセス日2020/3/31)

と書かれています。

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4月 16, 2020

まやもや内見なしで入居申込みが 退去予定者がまだ入居しているのに

アパート画像

昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。

この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。

公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて

入居申込に重要な「内見」
 入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが

引用:www.zennichi.or.jp/law_faq/内見の工夫で入居申込の確率を高める/ (アクセス日2020/3/22)

と書かれているとおりです。

具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。

それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。

しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。

小規模マンションオーナーの私が実感している事柄です。

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4月 14, 2020

大東建託リーシングも緊急時に休業 他社は営業していても

アパート画像

緊急事態宣言が発令された数日後、阪神間のある主要駅の近くを久しぶりに自転車で通ることがありました。

人の多い場所を避けつつ、自転車で行くならば、安全だと思ったからです。

ところで主要駅周辺ということで、大手の不動産会社が店舗を構えています。

センチュリー21、エイブル、アパマンショップ、ミニミニなどがありますが、緊急事態宣言発令後もこれらの店舗では営業していました。

そして大東建託リーシングの店舗もこの周辺にあるのですが、その横を通ってみると、なんと

店が閉まっています。

そして店を閉めている理由について店舗の前には、「コロナウイルス蔓延・・」と閉店理由が書かれていました。

なんと大東建託グループでは、大東建託リーシングも休業せているのです。

このてんについて大東建託のニュースリリース2020/4/8の「「緊急事態宣言」に伴う当社の対応について」には

当社はかねてより新型コロナウイルスの感染拡大に対応するため、対策本部を設置し、従業員の安全、取 引先の安全に配慮した対策を講じてまいりました。
政府より4月7日に発表された、新型コロナウイルスの感染拡大による「緊急事態宣言」に伴い、当社は、新 型コロナウイルスのさらなる感染拡大の抑制、オーナー様や入居者様などすべての関係者の皆さま、ならび に当社従業員の安全確保のため、対象となる7都府県(東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、大阪府、兵 庫県、福岡県)にある、大東建託株式会社ならびにグループ会社である大東建託リーシング株式会社、大東 建託パートナーズ株式会社の事業所を、2020年5月6日までの期間、閉鎖させていただきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000eo27-att/coronavirus_kinkyujitaisengen_0408.pdf(アクセス日2020/4/11)

と報じていました。

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