小規模マンションオーナーの日記


7月 18, 2019

大東建託から他社へ管理替えすると・・

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物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。

アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。

さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。

ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。

大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。

 

ところで、私の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。

つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス(スターツグループ)に替わっていたのです。

なぜ管理替えになったのか・・。

そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。

それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。

それはわかりません。

はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。

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7月 09, 2019

家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社

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家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。

家賃といえば、様々な思惑が交錯します。

というのも

物件オーナーにすれば

・家賃はなるべく高くしてほしい・・

入居者さんにすれば

・家賃はなるべく安くしてほしい・・

一括借り上げの会社にすれば

・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・

といった思惑です。

ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。

その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。

どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。

例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。

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6月 30, 2019

大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結へ

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ウエブサイトだけで契約が完了する分野が拡がっている。

昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。

そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も1時間程度で完了し、その後、1週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。

保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。

このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。

このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月中旬より、イタンジ株式会社(本社:東 京都港区、代表取締役:野口真平)が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を 開始します。 賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗 にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子 化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※1営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシ ングの全238店舗※1へ導入する予定です。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf

(アクセス日2019/6/19)

と報じました。

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6月 22, 2019

申込→契約済→入居済までの期間 大東建託の場合

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入居申込から実際に入居されるまでには期間がある。

入居者募集をしている自分のアパートやマンションで入居者が決まると、ほっとするというか嬉しいものです。

サブリースの場合でも、オーナーに支払われる賃料が定額であっても、空室だらけの物件になることは望ましいことではありません。

ところで大東建託の物件の場合は、オーナーは大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで、自分の物件の募集状況などを知ることができます。

例えば退去届けがあった場合は、マイページで確認することができます。

そして数日後には、入居者募集が開始されることでしょう。

ところで私の所有マンションでも入居者募集が行われていたお部屋がありました。

しかし2週間ほど前に、入居申込が入ったことが、マイページで知ることができました。

入居申込が入ると、入居者募集も停止されます。

しかしこれで、入居者が決まったというわけではありません。

というのも入居のための審査が行われるからです。

入居審査の結果は数日以内でわかるようです。

審査で落ちてしまった場合は、再びすぐに入居者募集が再開されます。

さらに入居申込者の都合で、キャンセルされてしまうこともあるようです。

この場合もすぐに入居者募集が再開されます。

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6月 15, 2019

悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿

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消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。

すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。

そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。

そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」

と話を切り出しました。

えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる?

どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。

例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

といった具合に変更になります。

その一方で事業用(テナント)の場合は30年.35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 85→85

スタンダードプラン 88→88

というふうに変更はありません。

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6月 11, 2019

入居者用アプリの活用を強く勧める大東建託パートナーズ!!

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スマートフォンアプリから幾つかの手続きを行うことができる。

先日のことですが、ポストに大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届いていました。

どうやら郵便物という形で、郵便局が配達したものではなく、大東建託パートナーズ営業所のスタッフが直接配達したもののようです。

そこには、ご入居者様へ重要なお知らせと書いています。

重要なお知らせとは何だろうと、多少不安に感じながら開封することに。

ひょっとしたら消費増税が上がる予定なので、消費増税が上がると、家賃等も値上がりするかもしれないといった内容のものかとも思いましたが、開封してみると、そこには

入居者様専用「スマートフォンアプリ」ご登録のお願い

と書かれていました。

たしか以前から、入居者用アプリという便利なツールがあることは知っていましたが、入居者さんには、なるべく登録し活用してくださいということなのでしょうか。

ところでこの入居者用アプリでどのような事ができるのでしょうか。

それは

①家賃の支払い履歴や明細の確認。

②領収書の発行。

③契約内容の確認や、変更手続き。

 確か契約の更新も、このアプリで行うことができたと思います。

④管理会社へのお問い合わせ。

 設備の故障の修繕の依頼や、騒音トラブル等も連絡することができます。

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6月 06, 2019

大東建託には高い入居率を維持する底力が しかし・・

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賃貸住宅乱立時代、空室問題は頭の痛いところ。

私も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば私の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。

そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。

以前ですが私の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。

夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。

このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月~4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。

こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。

過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。

ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。

ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。

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5月 25, 2019

情報操作の時代 批評記事にはくれぐれも注意を!!

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情報操作によって企業イメージが損なわれることがある。

ヨーロッパでは、ビッグデーターを扱うIT企業への規制が非常に厳しくなっています。

そしてこのビッグデーター、定義するのは難しいのですが、膨大な量の情報を管理分析し、それをビジネス等に生かすものなんだそうです。

しかもこのビッグデーターを扱うビジネスが巨額の利益を生み出すんだとか。

しかしヨーロッパではなぜ、情報を扱う企業が狙われるのか?

それは幾つかの要因があるようですが、1つには第二次世界大戦のナチスの時代に、ナチスが様々な情報を管理統制して、あのような悲惨な道を歩んでしまったことへの反省があり、ヨーロッパには情報の扱いに神経を尖らせる傾向があるようです。

そしてもう1つはアメリカの巨大IT企業に、巨額の利益がもっていかれることへの警戒感のようなものがあるんだそうです。

ところで情報がビッグビジネスになる時代、怖いのがいわゆる情報操作です。

おうおうにしてナチスなどの全体主義体制が用いて国家を誤導する手法ですが、企業がライバル企業を蹴落とすために情報操作を用いたり、情報操作によって、大きな影響を及ぼす企業についてセンセーションな事実を暴露したかのような情報によって注目を集めて利益を得る方法などがあります。

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5月 19, 2019

定額クリーニング費を支払っていればまずは安心 大東建託物件の場合

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定額クリーニング費用を支払っているならば退去時は0円で退去できる場合もある。

私の所有マンションは大東建託パートナーズ管理のマンションですが、数年前ほどから入居者には、定額クリーニング費用が求められるようになりました。

費用としては家賃にもよるところがありますが、シングルタイプのお部屋で約40000円。

カップルタイプのお部屋で約50000円。

ファミリータイプのお部屋で約60000円です。

この定額クリーニング費用を支払っているならば、退去時は0円で退去することができます。

ところで先日のことですが、退去がありました。

退去された方は、単身赴任で来られていた方で、家族をお持ちの方です。

だいたい40歳代ぐらいでしょうか。

大手の会社に勤めているサラリーマンでした。

時々顔を合わせることがありましたが、あまりマナーが良いとはいえないような入居者でした。

1階の集合ポストには、いっぱい郵便物をためることもしばしばありますし、時々ですが、部屋の中から、うるさい音をたてることもありました。

また会社帰りに、しばしばお酒を飲んで帰るのか、真夜中に帰宅することもしばしばあったようです。

時には会社の同僚と思えるような人たちに介抱されながら帰宅することもありました。

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5月 02, 2019

大東マイページと更新完了状況ページ!!

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大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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