賃貸住宅駐輪場の放置されたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
賃貸住宅退去者が退去予定日よりも早く退去するのはなぜ？
大東建託設計施工管理のアパート。管理戸数は全国で１００万戸以上。
大東オーナーならば、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページ（無料）を利用することができます。
このマイページには入居者の退去予定日が表示されることがあります。
筆者の所有物件のマイページにも時々、入居者の退去予定日が表示されることがあります。
ところでこれまで何度も退去予定日を見てきましたが、退去予定日〇月〇日と表示されています。
これを見ると、表示されている〇月〇日に引越しして退去してしまうのかと思ってしまいますが、実際はそうではありません。
もちろんなかには退去予定日に引越していかれた方もおられましたが、それは少数派です。
多くの場合は、退去予定日よりも早く退去してしまうのです。
なぜなのでしょうか。
その大きな理由は、大東建託物件の場合は、大東建託パートナーズに退去の申出を行ってから、少なくても１カ月分の家賃は支払わなければならないということになっているからのようです。
例えば３月１５日に急遽、転勤が決まり４月１日から転勤先で仕事をしなければならないとします。
この場合、３月３１日に引越しを行うとします。
大東建託パートナーズに３月１６日に退去の申出を行ったとします。
しかし引越日が３月３１日であっても、３月１６日から１カ月分の家賃は支払わなければならないので、退去予定日は４月１６日あたりということになってしまうようです。
大東オーナー会マイページへのログイン方法 大東建託大家には必須のツール
大東オーナーは大東建託パートナーズから取得したIDとパスワードでマイページを閲覧することができる。
賃貸住宅管理戸数、現在トップの大東建託グループですが、かかえているオーナーさんは８万人以上です。
それらのオーナーさんの物件を管理しているのが大東建託パートナーズですが、大東建託パートナーズがオーナーさん向けサービスとして提供しているものの１つに大東オーナーマイページというものがあります。
インターネットにIDとパスワードでログインすれば見ることができるサービスですが、所有物件の管理状況全般などを知ることができる、とても便利なサービスです。
筆者もしばしばログインし、見ていますが、ログイン方法が変更になることもあります。
といっても以前はIDとパスワードの入力にさらに合言葉を入力して見ることができたのが、合言葉の入力が不要になり、IDとパスワードの入力のみで見ることができつように変更になりました。
世の流れがインターネットセキュリティを強化しているなかで、「えっ」という変更でしたが、大東建託パートナーズの変更理由の説明は
多くのオーナー様から、マイページ上での取引操作は発生しないにもかかわらず、金融機関の取引と同等の操作を求めるのは利便性を感じないというご意見を多く頂いておりました。従来から高度な暗号化通信を採用しており、ログインＩＤとパスワードで高度なセキュ リティ環境を担保しており、また、不審なログインを感知した場合はご登録いただいたメールアドレス宛てに不審なログイン操作があったことを瞬時にメールでお知らせする機能を備えていることから、今回廃止の流れとなりました。
ということです。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に直接電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきます。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１8時００分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
賃貸住宅経営におけるパートナーとなる管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。
トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして筆者の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ筆者の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大東建託の新しいマンションの１階に大東建託の店舗が移転することがある
以前のことですが阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の筆者は羨ましく思ったものです。
というのも筆者の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが。
ところであれからしばらくして、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
住宅設備は故障リスクがあるが大東建託物件のオーナーには保証がある！！
大東建託物件のオーナーの多くは住宅設備故障のさいに修繕費用を支払わなくてもよい。
筆者の銀行口座には毎月２７日ごろに家賃収入が入金されます。
しかしそのさい毎回数万円が引かれています。
この数万円とは大東建託パートナーズが小規模マンションオーナーに提供する住宅設備機器延長保証ワランティーサービスの料金なのです。
このサービスは定額のサービス料金で、物件内の設備機器の修理代を保証するというものです。（老朽化による故障は対象外）
そして、このサービスのいいところは定額、修理回数制限なし、というてんです。
ところでこの数万円はどのようにして算出されているのでしょうか。
まず保証対象は住居部分でオーナー使用部屋も保証対象になります。
それで筆者の物件は対象となるのは１０部屋になります。
そして築年数によってもサービス料は異なってきますが、築８年となると５年超１０年以下の料金になります。
そして基本プランは、１部屋あたりおよそ月額900円です。
保証対象は浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホンとなっています。
さらにオプションも加えます。オプション料は１部屋あたり月額300円です。
オプションの保証対象は給湯器、コンロです。
そしてこのサービス料金は１０年を超えると値上がりします。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
一括借り上げのアパート経営では賃料改定協議で減額される大東建託でも
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から3年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。（最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです）
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。