小規模マンションオーナーの日記


5月 19, 2019

定額クリーニング費を支払っていればまずは安心 大東建託物件の場合

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定額クリーニング費用を支払っているならば退去時は0円で退去できる場合もある。

私の所有マンションは大東建託パートナーズ管理のマンションですが、数年前ほどから入居者には、定額クリーニング費用が求められるようになりました。

費用としては家賃にもよるところがありますが、シングルタイプのお部屋で約40000円。

カップルタイプのお部屋で約50000円。

ファミリータイプのお部屋で約60000円です。

この定額クリーニング費用を支払っているならば、退去時は0円で退去することができます。

ところで先日のことですが、退去がありました。

退去された方は、単身赴任で来られていた方で、家族をお持ちの方です。

だいたい40歳代ぐらいでしょうか。

大手の会社に勤めているサラリーマンでした。

時々顔を合わせることがありましたが、あまりマナーが良いとはいえないような入居者でした。

1階の集合ポストには、いっぱい郵便物をためることもしばしばありますし、時々ですが、部屋の中から、うるさい音をたてることもありました。

また会社帰りに、しばしばお酒を飲んで帰るのか、真夜中に帰宅することもしばしばあったようです。

時には会社の同僚と思えるような人たちに介抱されながら帰宅することもありました。

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5月 02, 2019

大東マイページと更新完了状況ページ!!

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大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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4月 21, 2019

なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕

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基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。

いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。

そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。

いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。

ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。

これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの?と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。

この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは

礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。

引用:www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html (アクセス日2019/4/6)

と説明されています。

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募集家賃が、なんでこんなにも安いの?

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大東建託の募集家賃はやはり控えめ?

先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。

退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。

そして最も気になる募集家賃も明らかになります。

そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。

せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。

ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。

しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも

3000円も安くなっています??

どうしてと思いましたが。

しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。

しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。

今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。

というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。

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4月 04, 2019

テナント部屋の特定有害物質報告書??

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事業用のお部屋には特定施設や特定有害物質に関する報告書を提出する必要がある。

先日のことですが、大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届きました。

以前に届いた時は、私の所有マンションのテナント部屋の事業者が解約したとのことをお知らせする内容でしたが、今回もまさか現在テナント部屋を賃借している事業者が退去することになることのお知らせではないかと、多少不安になりましたが、手紙を開封してみますと、その内容は「事業用更新手続きの件」となっています。

なんのことかイマイチわからない内容の手紙です。

たしかにテナント部屋はまもなく3年の更新をむかえようとしているのですが、テナント賃料は少し前に大東建託パートナーズの担当者と行った賃料改定で決められましが、そのことかと思いきや賃料のことは全く書かれていません。

書かれているのは「特定施設や特定有害物質に関する報告書」というものです。

まずこの「特定施設」という言葉ですが、簡単に言えば厚生労働省が定める入居定員が30名以上の介護施設のことなんだそうです。

ですから私の所有マンションのテナントに入居している事業者は保育園なので、それには該当しないようです。

それでは「特定有害物質」という言葉ですが、土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の物質のことのようです。

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3月 24, 2019

大東オーナーの賃料改定 テナント編😞

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大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。

大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

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3月 23, 2019

大東建託パートナーズの問い合わせ窓口の変更!!

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大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。

3月になって、私の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。

内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。

そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。

最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。

なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。

さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。

以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。

ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。

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3月 12, 2019

三宅勝久さんの大東建託批評記事を読んでみて??

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組織が大きくなると、必ずその組織を批評する人が現れてくる。

ある時、ネットサーフィンをしていると、またまた三宅勝久さんの記事にでくわしてしまいました。

三宅勝久さんと言わば、大東建託のことを辛辣に批評する本を書くほどの、大東建託の批評家です。

ですからネット上でも、三宅勝久さんの大東建託を批評する記事やコメントを目にすることは、しばしばあります。

今回、目にした批評記事は大東建託パートナーズと大東オーナーさんとのトラブルについての記事です。

この記事を読んでいきますと、いかにも大東建託パートナーズはとんでもない会社だという印象を受けてしまいますが、冷静に分析してみますと、ちょっと違うんじゃないのといった感じです。

まずここに登場してくる大東オーナーさんは、都内の方で、築12年程度の大東建託パートナーズ管理のマンションを所有している方です。

そこで驚いたのは、このオーナーさんの大東建託との一括借り上げ契約の内容ですが、空室が生じたら、その都度、大東建託パートナーズとオーナーとで、賃料改定協議を行うというものです。

大東建託の一括借り上げ契約のこんな契約があるんだと気づかされました。

大東建託の一括借り上げ契約は通常は最初の10年は賃料は一定で、その後は5年ごとに賃料改定協議を行うのがスタンダードだからです。

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3月 09, 2019

大東ワランティサービス活用 エアコン編👍

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設備故障を保証するサービスで急な出費を避けることができる。

数日前のことでしたが、所有マンションの階段を下りている時に、2階のある部屋の前に、大きな箱などが置かれて、室内でなんらかの工事が行われていました。

なんだろうと思い近づいてよく見てみると、大きさはエアコンが入るほどのサイズです。

箱には富士通という言葉が書かれているので、どうやら富士通製の製品が入っているようです。

ひょっとして富士通製のエアコン?と思いました。

入居者さんが個人的にもう1台のエアコンを設置している?

それとも、エアコンでない他の製品を設置しているのではとも考えてしまいました。

ところで大東建託パートナーズからは何の連絡もありません。

一体、何の工事を行っていたんだろうと、多少の不安を感じながら、その場を去りました。

それからしばらくしての事、大東オーナーのマイページを見ていると、マイページの修繕の箇所で、2階のあの部屋で、修繕が行われていたことが書かれていました。

そこには「エアコンの補修」となっています。

どうやらあの部屋で行われていた、工事はエアコンの修繕工事だったようです。

そういえば以前、あの部屋のエアコン室外機の音が異常に大きかったことがありました。

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3月 02, 2019

大東オーナーマイページがリニューアル👍

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大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

2月27日の早朝のことですが、大東オーナーのためのマイページがシステムメンテナンスのために閲覧できない状態になっていました。

これまでシステムメンテナンスのために閲覧できないということは、ほとんど経験したことがありませんでしたので驚きましたが、たしかシステムメンテナンスが行われるとのアナウンスが前もってありましたので、予定通りのことだったようです。

そして今回のシステムメンテナンスの目的は、大東マイページのリニューアルのためだったようです。

当日のお昼前にはログインできる状態になっていましたので、早速ログインしてみますと、たしかに随分とレイアウトが変化していました。

もちろん大東マイページで閲覧できる内容が変わったわけではありませんが、しかし新たな特長としてはDK SELECT Club off for ownersが最初の画面でしっかりと目に留まるようになり活用しやすくなったというてんにあります。

しかもこれまではDK SELECT Club off for ownersのVIP会員になるためには毎月、数百円の会員費を支払わなければなりませんでしたが、これからは会員費が無料へと変更になったようです。

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