トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf（アクセス日2019/9/3）
と書かれています。
管理会社がなかなか動いてくれない 大東建託でも・・
私の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。
とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。
そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。
「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。
この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。
さらに昨年の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。
どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。
外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。
どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。
レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「（迫真）不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る？
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
礼金が家賃の2カ月 大東建託は大丈夫なのか？
最近ですが、いい部屋ネットの大東建託の物件の入居者募集サイトを見ていて気になることがあります。
それは入居時に入居者に請求する
礼金
です。
以前は、いい部屋ネットの大東建託といえば、敷金、礼金、更新料０円が売りで、そのような物件が数多くありました。
しかし最近になって礼金は取るケースが多くなっているのです。
以前に書いた記事
でも書いたとおりです。
しかしこの時は礼金といっても家賃の1カ月程度のケースが多く、まだ許容範囲だったように感じていました。
しかし問題は、あれから数カ月以上が経ちましたが、最近の入居者募集物件で求められている礼金は
家賃の2カ月分程度に
なっているのです。
例えば家賃が6万円の場合は礼金は12万円になります。
この礼金に加えて仲介手数料が6万円、定額クリーニング費が4万円としても入居のさいの初期費用が28万円となり、それに加えて火災保険料も支払うと全部で約30万円程度になってしまいます。
こうなると本当に資金的に余裕のある人でなければ入居することができません。
しかしなぜ家賃の2カ月分程度の礼金を請求するようになってきたのでしょうか。
もちろん他社物件でも礼金が求められることはあります。
賃料は全体的には上げ調子 しかし大東建託の物件は・・
賃貸住宅は7割程度が賃料が上昇傾向にあるというが・・。
最近は私の所有マンションの入居率は良好なものの、賃料がどうもさえない状況が続いています。
おそらくは、この1,2年で、賃料が全体的に1部屋あたり3000円程度下がったように思います。
比較的、入居者需要のあるエリアなんですけど・・。
なぜなんだろうと？
ところで日本経済新聞の2019/7/31の「マンション、賃貸・中古シフトじわり 新築高止まりで 」という記事には
新築マンションの価格高止まりを背景に、賃貸や中古の物件へのシフトが進んでいる。共働き夫婦が増え、仕事や子育てなど環境の変化に応じて住み替えが容易にできる賃貸を選ぶ消費者が増える。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47945020Q9A730C1X13000/（アクセス日2019/8/4）
と書かれていました。
どうやら、新築マンションの価格の高止まりもあってか、最近は賃貸住宅派が増えているようです。
そしてこの傾向は賃貸住宅オーナーにとっては朗報とも言えるでしょう。
特に若い世代は、分譲マンションや戸建て住宅の購入に関心がない方も少なくないようで、分譲マンションブームも減退傾向にあるように思われます。
やはり大東建託物件の入居率はすごかった！！しかし・・
一括借り上げの会社にとって管理物件の入居率は重要な事柄。
私が所有する小規模マンションですが、今は満室です。
この満室状態が数カ月間続いています。
まあそれでも、近い将来、どこかの部屋が退居となるかもしれませんが・・。
ところで賃貸住宅最大手の大東建託の入居率が常時95%以上と言われていますが、そのことを疑問視する人もいます。
確かに入居者需要が乏しい地方などでは、大東建託グループの管理の物件でも入居率が80%前後と苦戦しているエリアがあるのかもしれません。
しかしトータルの入居率となると95%以上の入居率を維持しているというのは、うなずけます。
というのも私の小規模マンションがあるエリアで現在生じていることを考えるとそう言えるのです。
まず私の小規模マンションですが、大東建託グループの管理物件で、上記に書いたとおり現在は
満室です。
さらに私の小規模マンションから徒歩５分ほど離れた場所に大東建託グループの2階建てアパートがあります。
築年数は新しく、戸数は15～20戸です。
その物件の現状は
満室です。
そしてそのアパートから徒歩1分ほどのところにも大東建託グループの3階建てアパートがあります。
築年数は新しく、戸数は10戸前後です。
その物件の現状も
満室です。
大東建託から他社へ管理替えすると・・
物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。
アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。
さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。
ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。
大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。
ところで、私の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。
つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス（スターツグループ）に替わっていたのです。
なぜ管理替えになったのか・・。
そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。
それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。
それはわかりません。
はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。
家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社
家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。
というのも
物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・
入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・
一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結へ
ウエブサイトだけで契約が完了する分野が拡がっている。
昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。
そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も１時間程度で完了し、その後、１週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。
保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。
このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。
このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、7月中旬より、イタンジ株式会社（本社：東 京都港区、代表取締役：野口真平）が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を 開始します。 賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗 にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子 化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※１営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシ ングの全238店舗※１へ導入する予定です。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf
（アクセス日2019/6/19）
と報じました。