小規模マンションオーナーの日記


1月 21, 2020

火曜日に大東マイページをログインし閲覧するのが最も効果的?

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大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がるからです。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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12月 19, 2019

いい部屋ネットの入居者募集ページが改善される

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大東建託パートナーズに賃貸住宅の管理をしてもらうと物件のオーナーは大東マイページから、自分が所有する賃貸住宅の状況を知ることができます。

例えば入居者から退居の申出があると、そのことが大東マイページに反映され、○○号室の入居者さん、退居されるんだなあということがわかります。

小心の私の場合、大東マイページにログインする時は、多少ドキドキします。

というのも退居の申出ないことを願っているからです。

ログインして退居の申出ないならば、ホッとします。

やはり退居が生じるたびに、家賃も下がる傾向にあり、家賃も下がっていくと、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定で、オーナーへの賃料が減額されてしまうからです。

ところで退居の申出があっても、入居者は少なくとも1カ月間分の家賃は支払わなければなりません。

そして退居の申出があってから、1カ月以内に引越されていきますが、その後、しばらくしてから原状回復工事などが行われて、そして次の入居者の入居が可能になります。

もちろん入居者募集は退居の申出があってから数日後に始まりますが、しばらくの間は、まだ入居者がいますし、原状回復工事も行われていませんので、現場の内覧などはできません。

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12月 12, 2019

大東建託のファンもいれば痛烈なアンチもいる


何事も有名になると、それに対するファンのようになる人もいれば、それに対して批評したり嫌がらせをする人もいるものです。

私も鉄道や旅行といったことは、昔から好きなので、ユーチューブでこの分野で大成功しているユーチューバーの動画をよくみていますが、その方にもファンともいえるような大勢な視聴者がいる一方で、批評したりなかには足を引っ張ろうとする人もいるようで、有名になると大変だなあと思うことがあります。(私は好意的にみています)

ところでどこの世界でも有名なものにファンもいれば、足を引っ張ろうとする人もいるということですが、賃貸住宅業界の雄、大東建託も同じです。

私自身、とくに大東建託の経営などには、もちろん一切関係していませんが、しかし大東建託グループの物件オーナー、大東オーナーの1人として、オーナーをやっていながら考えたことや、感じたことなどを率直にブログしているわけですが、それに対する反応を時々いただくことがあります。

そのなかには大東オーナーさんからのもので、とても大東建託に感謝しているといったコメントを目にすることもあれば、大東オーナーやそうでない方からの批評的なコメントを目にすることもあります。(大東建託への好意的な反応も意外と少なくありません)

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12月 10, 2019

宅配ボックスがないデメリットが解消されるかも・・

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最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。

なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。

実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。

ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。

そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。

もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。

そこで解決策となるのが宅配ボックスです。

宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。

しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。

さらに私がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。

しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

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私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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12月 03, 2019

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる

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大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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11月 28, 2019

いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し?

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電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。

そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。

競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。

私の数年前に、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。

いちおう私も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは

「現在新規受付ができない」

となっていて

「何これ」

と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。

顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には競合他社との競争で、あせってしまったのか、つまずいてしまったということのようです。

そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。

こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれませんが。

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11月 26, 2019

情報誌ゆとリッチから貴重な情報が

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大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。

この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。

ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。

最近でも、2019年11月号が届いていますが、このなかにも賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。

さらに今回は、大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されており、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。

この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。

例えば今回の記事のなかでオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。

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11月 24, 2019

鉄道旅行を楽しみながら大東オーナー会/支部報告会/懇親会へ

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最近は日々、寒くなり冬の季節へと移り変わってきました。

この時期になると、あの行事が行われます。

それは大東オーナー会/支部報告会/懇親会ですが、今回は諸事情により欠席することにしました。

ただどんな話があるかは知りたいので、大東オーナー会/支部報告会/懇親会のDVDだけは、大東建託の窓口となる担当者に届けてもらおうかと思っています。

ところで大東オーナー会/支部報告会/懇親会ですが、前半は大東建託グループの取り組んできたことや、今後の方針などが扱われるわけですが、後半は懇親会で、食事やお酒が振舞われます。

これらはすべて無料で頂くことができるのは、大東オーナーにとってはありがたいことですが、ただし会場までの行き帰りの交通費は自己負担となります。

そこで多くのオーナーさんはお酒が振舞われるので、公共の交通機関を利用して来ることになるのだと思いますが、近い会場で行われるならば、交通費負担はそれほどでなくても、遠いとなると、交通費もそれ相応にかかります。

 

しかし交通機関も賢く利用すると、かなり安く利用することができるのです。

例えばJR西日本管内ですと、JR西日本のおとなび会員になると、非常に安く値段で、新幹線のこだま号や各駅停車のひかり号を利用することができます。

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人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ

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賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。

物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。

しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。

つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。

それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。

しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。

どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。

また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの?」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。

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