小規模マンションオーナーの日記


7月 02, 2022

大東建託パートナーズでクレジットカードポイントが工事費支払いで付与された

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小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話しがあります。

今回は先回の記事

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。

とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯にしなければならず、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。

それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは100万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。

そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。

この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。

大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。

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7月 01, 2022

大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット 

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オーナー使用部屋は1階か最上階に設けられることが少なくない。

オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。

オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。

筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。

ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。

入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。

しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。

ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

まずはメリットからとりあげてみたいと思います。

 

メリットその1 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる

例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。

この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。

こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。

あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。

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6月 26, 2022

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

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大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。

その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。

政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。

とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、1台につき5万円前後かかるとのことです。

筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。

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誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。

そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。

 

ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。

これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺(オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺)のいずれかで行ってきました。

 

しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。

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6月 14, 2022

賃貸マンション NORO光導入後半年間はランニングコスト無料

コスモス画像

以前に書いた記事

マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより

で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。

それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理のマンション。

インターネットはNURO光を導入するとのことです。

そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。

 

たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。

しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。

そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。

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4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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4月 15, 2022

マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。

来られた目的は大東建託パートナーズ管理の私の小規模マンションの賃料改定のためです。

15年になり、大東建託パートナーズから私に支払われる賃料が見直しされます。

 

そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理のマンション。

予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。

しかし次に予期しない出来事が生じました。

 

その出来事とは

大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。

そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円~3000円縮小させるというのです。

つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。

 

しかししかし、導入のさいの費用が問題です。

1部屋あたりの導入金額が44000円(税込)です。

なので10部屋に導入するならば440000円になります。

 

さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、

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4月 05, 2022

賃貸住宅経営 入居申込の数日後に申込が取り消し 審査落ちか?

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昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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3月 29, 2022

マンションのエントランスドアの電気錠が故障 修繕に約11万円


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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3月 26, 2022

銀行への返済ができなくなるとどうなるか?物件売却 破産宣告

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コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。

小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。

もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われているのは助かっています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても

・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している

・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった

などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。

ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。

というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは

債務の免除や軽減をしてくれることはまずない

からです。

貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。

それではもしもコロナショックによって、住宅ローンの返済が困難になればどうなるのでしょうか。

もしも返済ができない状態で、その状態を放置するとどうなるのでしょうか。

このてんについてZAKZAK2020/5/11の榊敦司さんのマンション業界の秘密のなかの「“新型コロナ不況”は確実な情勢…住宅ローンが払えなくなったらどうする?」では

一番よくないのは漫然と何もしないこと。預金残高がローン返済の引き落とし額に満たず、「滞納」になってしまうと、あとは淡々と法的な手続きが進む。つまりは、3カ月程度で競売が申し立てられ、その後数カ月で強制退去となる。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200511/ecn2005110001-n1.html(アクセス日2020/5/11)

と書かれていて、住宅ローンの返済を滞納したまま、放置するならば、何カ月後には強制退去となってしまうのです。

なので住宅ローンの支払いが困難な場合は、とにかく銀行と話し合って、支払期間を延ばすなどして、その状況をしのぐことです。

しかしそれでも返済し続けるのが困難だということが、はっきりとしてくるならば物件を売却して、売却で得たお金で債務を清算するしかないでしょう。

そこできれいに清算ができ、さらにお金が残ればよいのですが、それでもすべてを清算することができなければ、債務は残ることになります。

そしてその債務の返済も困難ならば最終手段として

自己破産宣告

破産宣告 – Wikipedia

をすることになります。

そうなると、クレジットカードやカードローンは10年程度は新たに利用することができなくなります。

ネットでのショッピングでクレジットカードが使えなくなってしまうのは、つらいことです。

また20万円以上のものはすべて没収されることになります。

いずれにしても30年以上安定収入があり続ける確信があるのならば、住宅ローンは税制上の優遇処置や事業性ローンよりも有利な金利などの特典もありますし、住宅ローンを活用してステータスな人生を送っても問題はないでしょう。

しかし安定収入の持続性に問題のある事業や企業に就職している場合は、不況時に地獄に落とされたかのような結末を迎えるリスクがあることを覚悟しておく必要もあるでしょう。

3月 17, 2022

賃貸住宅経営 管理会社の家賃の設定の仕方には要注意

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家賃といえば、様々な思惑が交錯します。

というのも

物件オーナーにすれば

・家賃はなるべく高くしてほしい・・

入居者さんにすれば

・家賃はなるべく安くしてほしい・・

一括借り上げの会社にすれば

・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・

といった思惑です。

ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。

その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。

どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。

例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。

(さらに…)