小規模マンションオーナーの日記


7月 11, 2024

大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる

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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて消費税8%痔の税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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7月 10, 2024

賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった

最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。

すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。

以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。

もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。

ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。

家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)

 

ハウスリーブの場合は初期費用1万2000円と、その後は家賃の2~2.5%が手数料として徴収されます。

例えば家賃が6万円とするならば、2%が手数料として徴収されるならば1200円が家賃に上乗せされることになります。

家賃が10万円ならば、2000円となり年額にすると2万4000円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。

家賃滞納リスクが限りなく0%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。

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7月 09, 2024

修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍

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アパートには修繕費用がかかっていく。

アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。

このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。

筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。

そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。

この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、

「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」

とのことです。

そしてその方法とは

「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」

というのです。

例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が50万円とすると、工事代金が10万円かかったならば、賃料は50万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた40万円ということになります。

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7月 01, 2024

大東建託物件の2年毎の契約更新 更新しなくても大丈夫?

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通常は2年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。

賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。

多くの場合は2年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。

この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び2年間の契約を行うことになります。

ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。

その1つは

更新手数料を取ることができる。

というてんです。

通常は家賃の1カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。

しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。

ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。

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6月 23, 2024

大東建託パートナーズから電話 共用灯のLED化ですが費用が・・

以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。

たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。

妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。

それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。

携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。

そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。

 

筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。

そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。

しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。

それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。

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6月 21, 2024

大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された

小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。

今回は先回の記事

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。

とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯にしなければならず、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。

それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは100万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。

そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。

この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。

大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。

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6月 19, 2024

マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか 騒音 ゴミ出し

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大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。

アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。

よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。

どのように対応すればよいのでしょうか。

まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。

しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。

筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。

オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。

管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。

そこで

騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい

ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。

もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。

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6月 14, 2024

建物修繕費用も高騰 入居者にも費用負担が重くなる

数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が10000円以上請求されるようになりました。

契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)

 

以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は0円だったのが、方針転換をしたようです。

さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も0円ということも珍しくありませんでした。

しかし最近は入居時に礼金が家賃の1~2カ月分、請求されることが多くなってきました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。

つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。

2022年6月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。

この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件

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大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

 

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年2回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が96%超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数25戸につき空室は1戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら96%超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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6月 01, 2024

大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可?

以前に書いた記事

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかも毎月¥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。(年額¥6600円)

ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。

とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。

そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。

そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか?というてんです。

そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。

※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族(配偶者、2親等まで)の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。

引用:https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2(アクセス日2020/1/23)

と書かれていました。

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