大東建託の新しいマンションの１階に大東建託の店舗が移転することがある
以前のことですが阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の筆者は羨ましく思ったものです。
というのも筆者の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが。
ところであれからしばらくして、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
住宅設備は故障リスクがあるが大東建託物件のオーナーには保証がある！！
大東建託物件のオーナーの多くは住宅設備故障のさいに修繕費用を支払わなくてもよい。
筆者の銀行口座には毎月２７日ごろに家賃収入が入金されます。
しかしそのさい毎回数万円が引かれています。
この数万円とは大東建託パートナーズが小規模マンションオーナーに提供する住宅設備機器延長保証ワランティーサービスの料金なのです。
このサービスは定額のサービス料金で、物件内の設備機器の修理代を保証するというものです。（老朽化による故障は対象外）
そして、このサービスのいいところは定額、修理回数制限なし、というてんです。
ところでこの数万円はどのようにして算出されているのでしょうか。
まず保証対象は住居部分でオーナー使用部屋も保証対象になります。
それで筆者の物件は対象となるのは１０部屋になります。
そして築年数によってもサービス料は異なってきますが、築８年となると５年超１０年以下の料金になります。
そして基本プランは、１部屋あたりおよそ月額900円です。
保証対象は浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホンとなっています。
さらにオプションも加えます。オプション料は１部屋あたり月額300円です。
オプションの保証対象は給湯器、コンロです。
そしてこのサービス料金は１０年を超えると値上がりします。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
一括借り上げのアパート経営では賃料改定協議で減額される大東建託でも
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から3年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。（最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです）
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
賃貸住宅最大手の大東建託営業社員は突然訪問してくる！！
大東建託の営業社員は時としてオーナー宅を訪問してくることがある。
以前のことですが２０時頃、突然自宅チャイムが鳴り誰かが訪問してきました。
インターホンのカメラを見てみると、中年の見知らぬ男の人が映っています。
ひょっとしたら新聞勧誘ではないだろうかと思い、すぐに断るつもりで応答すると、「初めまして、大東建託の〇〇です」と言われました。
名前を聞いた瞬間、アッ、営業担当の〇〇さんだと気づき、慌てて開錠しました。
というのも昨年の秋に大東建託営業支店の私の物件の担当者が交代したのは知っていたのですが、新任の担当者とは未だにコンタクトを取ることがなかったからです。
しかし着任されて数カ月以上たってからようやく顔を合わせることができました。
昨年１２月は毎年、カレンダーを持ってこられのが、営業担当が代わってからは、結局持って来られなかったので、もはや営業からは重要とみなされてない大家になってしまったのかとも思いました。
そして今回の訪問時には名刺と入浴剤等の景品を持ってこらました。
マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
筆者の所有マンションも築１０年超となったときにエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になり、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのも筆者のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。
大東建託物件では２年毎に入居者には更新料がかかる
賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。
この更新のさいに更新料が求められることがあります。
この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の１カ月分などを請求する場合があります。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合もあります。
とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は以前は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。
しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換しました。
というのも2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円～が請求されることになります。
対象となるのは2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。
なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。
入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
阪急阪神やANAの高級なホテルの大家が大東建託グループ
京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。
このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。
とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。
その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。
関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。
ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。
阪神地区に住む私もそのことは知っています。（銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが）
ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。
このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。
当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。
それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。
ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。
ruumアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない？
DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。
大東建託物件の入居者はのruumアプリを使うことができます。
とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。
そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。
するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。
大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした.
それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。
そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。