小規模マンションオーナーの日記


9月 24, 2020

入居者があっという間にいなくなった 今は空室率が上昇中?


先日9月8日の火曜日のことです。

大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページを閲覧していると、私の小規模マンションに新たな退去があることがわかりました。

おそらくは9月5日~9月7日の間に退去届けを大東建託パートナーズに届けたのではないかと思います。

今年はなぜか8月下旬ごろから、私の小規模マンションがあるエリアのDK SELECT物件の退去が異常に多いようで、これもコロナの影響なのかと考えていましたが、私の小規模マンションでも退去者がでてしまいいささかショックを受けました。

ところで、ほとんどの賃貸住宅の退去のさいのルールとして、退去届けをだしてから1カ月分の家賃を支払わなければならないというものがあります。

それで今回の退去も退去予定日は10月7日となっていました。

しかし実際に退去されたのはつい先日の9月20日土曜日です。

つまりは退去届をだして2週間もしないうちに慌ただしく引越していかれました。

この日に、あっという間に、いなくなってしまいました。

しかもそれだけではありません。

引越した当日に大東建託パートナーズのスタッフによる引越し後に行われる、退去立会まで行われたようです。

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8月 23, 2020

当面は感染症拡大対策体制で業務を行う大東建託パートナーズ


先日のことですが、大東建託パートナーズの作業着を着た、大東建託パートナーズの社員が私の小規模マンションにやってきていました。

私の小規模マンションの管理担当の大東建託パートナーズの社員の方ではありませんが、今回、やってきた社員さんは、建物定期報告書を作成するために建物点検をするためにやってくる大東建託パートナーズの社員さんです。

 

そして大東建託パートナーズの管理物件の場合は、だいた2カ月に1回程度、建物点検を行い建物定期報告書が作成されますが、必ずしも建物点検を行うのは、管理担当者が行うというわけではないようです。

そして建物点検のために、やってきた大東建託パートナーズの社員さんですがバイクに乗ってやってきました。

バイクのほうが、車よりも駐車に困ることがないというメリットがあるからでしょうか?

そしてその建物点検が実施された数日後に、建物定期報告書が大東オーナーのためのマイページで閲覧することができるようになっていました。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで通常であるならば、建物定期報告書ですが、2カ月に1度作成されます。

しかし新型コロナウイルスまん延後は、その間隔が長くなっています。

たしか先回は5月1日だったと思いますが、その前が1月下旬でしたので、3カ月に1度の間隔になっています。

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8月 13, 2020

人命にかかわる消防設備点検 無視する入居者がいるのは残念 

アパート画像

先日のことですが、大東建託パートナーズより

【重要】消防設備点検のご案内

の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。

すると今回も

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん

という記事に書かれているように

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。

もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。

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8月 04, 2020

エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円

アパート画像

梅雨が明け暑い夏になりました。

となると必需品となるのはエアコンです。

市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。

私もそうしています。

ところでエアコンですが、寿命があります。

だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。

アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。

ところで

大東オーナーには大東ワランティーサービスがある

という記事には

大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を2015年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は1回につき4万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。

と書かれていました。

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8月 02, 2020

重要性が増す賃貸不動産管理士 大東建託パートナーズでは

アパート画像

賃貸アパートでもマンションでも大東建託パートナーズに管理をしてもらっていると、大東建託パートナーズの最寄支店から管理担当者がつくことになります。

そして管理担当者は、だいたい1~3年で交代しますが、交代してからしばらくしてお会いすることがありますが、初対面のさいは名刺をいただきます。

そしてその名刺を見てみますと、その管理担当者のもつ資格が名刺に記載されています。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

例えば

・少額短期保険募集人

・マンション管理士

・賃貸不動産管理士

・宅地建物取引主任者

などが記載されていますが、このなかで最近注目されているのが

賃貸不動産管理士

なんだそうです。

このてんについて全国賃貸住宅新聞社2020/7/6の『「管理士」法制化で取得意欲増す』という記事には

賃貸管理会社の間で「賃貸不動産経営管理士(以下、管理士)」資格に対する役割拡大の期待が膨らんでいる。国の新法制定により、2021年6月から、一定規模の賃貸住宅管理業の事業者登録が義務化されるからだ。事業所ごとに管理の知識・経験がある人材の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明が求められるようになれば、一定の実務能力があることを対外的に示せる「管理士」の重要性は増すことになる。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-5211.php(アクセス日2020/7/18)

と書かれています。

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7月 19, 2020

大東建託パートナーズが消毒作業


病気で怖いといえば、がんや心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病といったことを意識していましたが、新型コロナウイルスの流行で、感染症も怖いということを実感しました。

もちろんインフルエンザも感染症の1つで、毎年のように流行はしますが、自分は大丈夫といった過信のようなものがあったので、さほど警戒してはいませんでしたが、新型コロナウイルスの流行で、今後は様々な感染症にも警戒しながら生きていかなければならないという意識を持つことができました。

ところで感染症の感染となる経路は

①飛沫

②モノ

を通して感染するということを学習しましたが、飛沫感染を防ぐためには、マスクの着用や、人が密集した場所を避けることによって防ぐことができるようです。

その一方でモノをとおして感染するほうは、とても厄介で、むやみやたらに人が触るものを触らないことと、手洗いをすることで防ぐことができるということですが、

アパートやマンションといった集合住宅では、人が触るものが、実は多くあります。

私も自分の小規模マンションにおいては、一日に一度は、以下の箇所

・エレベーターのボタン

・エントランスフロアのドアノブ

・エントランスフロアの電気錠のテンキー

を今年の4月ごろからですが、アルコール消毒を行うようにしてきました。

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7月 16, 2020

放置自転車処分のお知らせの用紙が投函されていました


市街地に住んでいると、自転車はとても便利な乗り物です。

市街地の場合は、路上駐車はほとんどが駐禁で、車ででかけるのにしても駐車料金がかかります。

その一方で、自転車の場合は、駅前でもなければ、ほとんど無料で駐車することができます。

とくに感染症流行時代の今、自転車での移動が比較的安全ということで、自転車の価値が向上しているように思います。

 

ということで私の小規模マンションにも駐輪スペースがあり、入居者さんのなかにも自転車を持ってきて駐輪スペースに停めている方もいます。

ところで便利な自転車ですが、アパートやマンションにとって問題となっている事柄があります。

その問題とは

放置自転車の問題

です。

放置自転車は、全くというほど利用されることがないままに自転車が置かれたままになり、自転車そのものが、ほこりまみれになっていたり、タイヤの空気がすべて抜けてしまったりという状態になってます。

現状では、その自転車は利用することができません。

そして駐輪スペースの美観を損なうことになりますし、限られた駐輪スペースを占有されてしまうという問題が生じてしまいます。

なので自転車の所有者が責任をもって、もう使用しない自転車ならば、所有者が処分してほしいものですが、残念ながら、そうでない入居者さんもいるのです。

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7月 12, 2020

家具家電のサブスクリプション 大東建託物件入居者なら割引

アパート画像

最近はサブスクリプションの利用者が増えているといわれています。

ウィキペディアにはサブスクリプションについて

サブスクリプション方式(サブスクリプションほうしき)はビジネスモデルの1つ。商品ごとに購入金額を支払うのではなく一定期間の利用権として料金を支払う方式。契約期間中は定められた商品を自由に利用できるが期間がすぎれば利用できなくなるのが一般的である。

サブスクリプション方式

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブスクリプション方式(アクセス日2020/6/30)

と書かれています。

このように一定期間の利用権として料金を支払へば契約期間中は定められた商品を自由に利用できるというサービスで、一時的に集中して使用したい場合などは、便利でしかもコスト的にも安く抑えることができるサービスです。

 

ところで大東建託物件入居者向けサービスとして定額制の家具・家電利用サービスが提供されるようです。

大東建託のニュースリリース2020/6/30の「定額制の家具・家電利用サービス「subsclife」を7月1日より提供開始  入居者様のライフスタイル変化に合わせ、住まいを自由にプランニング」という記事でそのことが報じられました。

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7月 09, 2020

入居申込が入った しかし数日後に取り消し?


昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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7月 05, 2020

退去時の原状回復費用 どれくらいかかる?

マンション画像

私の小規模マンションは、大東建託パートナーズに管理をしてもらっていますが、この数年の退去者の退去後の原状回復費用は退去者側の費用負担は、ほぼすべて0円です。

おぞらくは「定額クリーニング費(前払い型)」 の契約で入居時に定額クリーニング費を支払っているので、退去時は原状回復費用0円で退去しているんだと思います。

なかにはあの入居者さんのお部屋は、かなり損傷しているのではないかと思われる場合でも、退去後の原状回復費用は0円になっているので、前もって定額クリーニング費用を支払っている場合はよほどお部屋をめちゃくちゃに使用していない限りは、0円で退去できるのではないかと思います。

 

ところで私の小規模マンションにおいて過去にまだ定額クリーニング費の制度がない時に入居者さんが退去したさいに原状回復費用として支払った金額は

45,360円

48,540円

46,440円

34,650円

37,065円

となっています。

これは直近の場合ですが、さらに過去に遡ってみても、だいたい30000円~50000円といったところころです。

ちなみにすべては、1Kの部屋です。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで最近に改正された民法においても、原状回復費用について明確なルールが定められたようです。

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