小規模マンションオーナーの日記


11月 03, 2020

マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ


私は小規模ながらマンションオーナーをやっています。

建物管理は大東建託パートナーズが行っています。

ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。

この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。

たしかにもう私のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。

ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。

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10月 27, 2020

AIが賃貸住宅管理を行う時代になりつつある


最近はあらゆる分野にAI(人口知能)が投入されてきています。

注目されているのは自動車の自動運転ですが、近い将来、本当に実現しそうな勢いで技術が進歩しています。

ところで人口知能、企業としても投入することにより、人件費の削減や、人手不足解消にも役立ちそうで、自動車以外の様々な分野でも実用化に向けての取り組みがなされています。

そして賃貸住宅の分野でも活用されつつありますが、日本経済新聞2017年12月17日には

大東建託は物件管理や賃貸仲介事業に人工知能(AI)を導入する。投資額は約3千万円。現在は従業員が対応している居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応する。管理物件の拡大で増加する業務負担の軽減のほか、やりとりをデータ化してサービス改善に生かす狙いがある。   

 

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24743680X11C17A2TJC000/(閲覧日2018年2月19日)

と報じました。

管理戸数100万戸以上をかかえる大東建託グループですが、居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応するというのです。

投資額が3000万円ということですから、十分に投資した分の収穫を短期間で得ることができるのではないかと思われます。

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10月 25, 2020

大東建託がモバイルwifiをDKモバイルとして提供を始める

マンション画像

今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。

とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。

そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。

もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。

そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。

それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。

それがモバイルwifiです。

モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。

回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。

そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。

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10月 11, 2020

大東建託が協力不動産会社をテコ入れ 入居斡旋を強化

花画像

相変わらず入居率を90%以上を維持している大東建託グループの物件ですが、大東建託物件の入居斡旋を行っているのは、大東建託独自だけで行っているわけではありません。

私の所有物件も大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、空室の入居斡旋でやってくる不動産会社は様々です。

ミニミニとかセンチュリー21、賃貸住宅サービスなどの車が入居希望者を連れてやってきます。

おそらくは大手ではエイブル以外の不動産屋のほとんどが大東建託グループの物件の入居斡旋を行っているのではないかと思います。

なぜかエイブルは、扱っていないようですが。

ところで2017年12月21日の大東建託のニュースリリースによると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の 100%出資子会社である、大東建託パートナーズ株式会社(本社:東京都 港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、本年8月より提供している、「不動 産会社様マイページ(当社グループの不動産会社様向けプラットフォー ム)」をリニューアルし、12月21日より運用を開始しました。 本システムは、約13,000店の協力不動産会社様の業務効率および利便 性向上を目的に提供しており、当社グループが管理する賃貸建物への、入 居者様紹介にご協力いただく不動産会社様に対し本システムを提供するこ とで、協業体制を一層強化し、引き続き高い入居率の維持を目指します。

 

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2017/aqehc40000008cts-att/mypage_1221.pdf(閲覧日2018年1月16日)

ということで高い入居率を維持するためにも協力不動産会社への入居斡旋力を向上させるためのツールを提供していくとのことです。

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10月 04, 2020

カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために


今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。

ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。

その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。

私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。(今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会)

私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。

しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。

どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。

しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。

なのでおそらくは中止だろうと思っていました。

 

そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。

大東建託からのものです。

そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。

 

どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。

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9月 24, 2020

入居者があっという間にいなくなった 今は空室率が上昇中?


先日9月8日の火曜日のことです。

大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページを閲覧していると、私の小規模マンションに新たな退去があることがわかりました。

おそらくは9月5日~9月7日の間に退去届けを大東建託パートナーズに届けたのではないかと思います。

今年はなぜか8月下旬ごろから、私の小規模マンションがあるエリアのDK SELECT物件の退去が異常に多いようで、これもコロナの影響なのかと考えていましたが、私の小規模マンションでも退去者がでてしまいいささかショックを受けました。

ところで、ほとんどの賃貸住宅の退去のさいのルールとして、退去届けをだしてから1カ月分の家賃を支払わなければならないというものがあります。

それで今回の退去も退去予定日は10月7日となっていました。

しかし実際に退去されたのはつい先日の9月20日土曜日です。

つまりは退去届をだして2週間もしないうちに慌ただしく引越していかれました。

この日に、あっという間に、いなくなってしまいました。

しかもそれだけではありません。

引越した当日に大東建託パートナーズのスタッフによる引越し後に行われる、退去立会まで行われたようです。

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8月 23, 2020

当面は感染症拡大対策体制で業務を行う大東建託パートナーズ


先日のことですが、大東建託パートナーズの作業着を着た、大東建託パートナーズの社員が私の小規模マンションにやってきていました。

私の小規模マンションの管理担当の大東建託パートナーズの社員の方ではありませんが、今回、やってきた社員さんは、建物定期報告書を作成するために建物点検をするためにやってくる大東建託パートナーズの社員さんです。

 

そして大東建託パートナーズの管理物件の場合は、だいた2カ月に1回程度、建物点検を行い建物定期報告書が作成されますが、必ずしも建物点検を行うのは、管理担当者が行うというわけではないようです。

そして建物点検のために、やってきた大東建託パートナーズの社員さんですがバイクに乗ってやってきました。

バイクのほうが、車よりも駐車に困ることがないというメリットがあるからでしょうか?

そしてその建物点検が実施された数日後に、建物定期報告書が大東オーナーのためのマイページで閲覧することができるようになっていました。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで通常であるならば、建物定期報告書ですが、2カ月に1度作成されます。

しかし新型コロナウイルスまん延後は、その間隔が長くなっています。

たしか先回は5月1日だったと思いますが、その前が1月下旬でしたので、3カ月に1度の間隔になっています。

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8月 13, 2020

人命にかかわる消防設備点検 無視する入居者がいるのは残念 

アパート画像

先日のことですが、大東建託パートナーズより

【重要】消防設備点検のご案内

の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。

すると今回も

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん

という記事に書かれているように

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。

もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。

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8月 04, 2020

エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円

アパート画像

梅雨が明け暑い夏になりました。

となると必需品となるのはエアコンです。

市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。

私もそうしています。

ところでエアコンですが、寿命があります。

だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。

アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。

ところで

大東オーナーには大東ワランティーサービスがある

という記事には

大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を2015年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は1回につき4万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。

と書かれていました。

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8月 02, 2020

重要性が増す賃貸不動産管理士 大東建託パートナーズでは

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賃貸アパートでもマンションでも大東建託パートナーズに管理をしてもらっていると、大東建託パートナーズの最寄支店から管理担当者がつくことになります。

そして管理担当者は、だいたい1~3年で交代しますが、交代してからしばらくしてお会いすることがありますが、初対面のさいは名刺をいただきます。

そしてその名刺を見てみますと、その管理担当者のもつ資格が名刺に記載されています。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

例えば

・少額短期保険募集人

・マンション管理士

・賃貸不動産管理士

・宅地建物取引主任者

などが記載されていますが、このなかで最近注目されているのが

賃貸不動産管理士

なんだそうです。

このてんについて全国賃貸住宅新聞社2020/7/6の『「管理士」法制化で取得意欲増す』という記事には

賃貸管理会社の間で「賃貸不動産経営管理士(以下、管理士)」資格に対する役割拡大の期待が膨らんでいる。国の新法制定により、2021年6月から、一定規模の賃貸住宅管理業の事業者登録が義務化されるからだ。事業所ごとに管理の知識・経験がある人材の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明が求められるようになれば、一定の実務能力があることを対外的に示せる「管理士」の重要性は増すことになる。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-5211.php(アクセス日2020/7/18)

と書かれています。

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