賃貸住宅トップシェアの大東建託いい部屋ネット物件の特徴とは？
賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ？と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。
しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを長年維持しているのは大東建託です。
もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。
テレビのCM等でよく宣伝しています。
このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。
ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。
その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。
なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。
これはとても重要です。
毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。
もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。
さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。
ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。
大東建託物件の２年毎の契約更新を更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
高い入居率の大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
入居者用アプリの活用を強く勧める大東建託パートナーズ！！
スマートフォンアプリから幾つかの手続きを行うことができる。
以前のことですが、ポストに大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届いていました。
どうやら郵便物という形で、郵便局が配達したものではなく、大東建託パートナーズ営業所のスタッフが直接配達したもののようです。
そこには、ご入居者様へ重要なお知らせと書いています。
重要なお知らせとは何だろうと、多少不安に感じながら開封することに。
ひょっとしたら消費増税が上がる予定なので、消費増税が上がると、家賃等も値上がりするかもしれないといった内容のものかとも思いましたが、開封してみると、そこには
入居者様専用「スマートフォンアプリ」ご登録のお願い
と書かれていました。
たしか以前から、入居者用アプリという便利なツールがあることは知っていましたが、入居者さんには、なるべく登録し活用してくださいということなのでしょうか。
ところでこの入居者用アプリでどのような事ができるのでしょうか。
それは
①家賃の支払い履歴や明細の確認。
②領収書の発行。
③契約内容の確認や、変更手続き。
確か契約の更新も、このアプリで行うことができたと思います。
④管理会社へのお問い合わせ。
設備の故障の修繕の依頼や、騒音トラブル等も連絡することができます。
大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズの筆者のマイサービスのサイトを見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
豪雨被害の多発で浸水被害も多発している賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年多発しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティのおかげで0円に
梅雨が明けると暑い夏になります。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
筆者もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
入居者が退去その後の入居者募集の募集家賃が急落しているショック
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
アパート管理会社の良し悪し 業界最大手の大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのことです。
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。