嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない
不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。
最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。
全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。
不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK２０１７年３月６日の記事の見出しは
というものです。
残念ながら、筆者も同感です。
相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。
というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。
本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。
まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。
一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。
サブリース会社の解約カード 多くはないが起こりえること
解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。
以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。
同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。
借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。
ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。（大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが）
一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。
そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。
なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。
ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが実際はどうなのでしょうか。
大東建託がストック型収入にシフト？圧倒的な管理戸数からすると
ストック型収入によって安定した経営を行うことができる。
２０１６年は全体的には好調だった大東建託ですが、その要因はアパート建設が伸びたことと、１００万戸を超える物件管理の手数料にあります。
このうち管理手数料のほうは、常時９５％以上の入居率を維持していおり、当分は好調さを維持できそうですが、アパート建設のほうは、懸念が生じ始めています。
というのも２０１６年秋以降、建設受注高が前年比減が続いているからです。
銀行サイドの見方は２０１６年夏以降、１０年物国債金利が上昇しはじめ、固定金利が幾らか上昇していることの影響ではないかと見ていますが、実際にはどうなのでしょうか。
大東建託だけでなく他の建設会社も２０１６年後半以降、建設受注高に変調が生じており、楽観視できない状況のように思えます。
まさに先行き不透明で、収益源をアパート建設から他の事業にシフトしていかなければならないのかもしれませんが、日経新聞２０１７年５月１８日の「大東建託、連続最高益 」の記事には大東建託の業績について
ストック型収入増やし業績安定狙う
引用：大東建託、連続最高益
と書かれていました。
ストック型収入とは電気料金や携帯電話など、仕組みを作って、契約者を増やしていけばいくほどお金が入ってくる形のビジネスのことです。
賃貸住宅最大手の大東建託営業社員は突然訪問してくる！！
大東建託の営業社員は時としてオーナー宅を訪問してくることがある。
以前のことですが２０時頃、突然自宅チャイムが鳴り誰かが訪問してきました。
インターホンのカメラを見てみると、中年の見知らぬ男の人が映っています。
ひょっとしたら新聞勧誘ではないだろうかと思い、すぐに断るつもりで応答すると、「初めまして、大東建託の〇〇です」と言われました。
名前を聞いた瞬間、アッ、営業担当の〇〇さんだと気づき、慌てて開錠しました。
というのも昨年の秋に大東建託営業支店の私の物件の担当者が交代したのは知っていたのですが、新任の担当者とは未だにコンタクトを取ることがなかったからです。
しかし着任されて数カ月以上たってからようやく顔を合わせることができました。
昨年１２月は毎年、カレンダーを持ってこられのが、営業担当が代わってからは、結局持って来られなかったので、もはや営業からは重要とみなされてない大家になってしまったのかとも思いました。
そして今回の訪問時には名刺と入浴剤等の景品を持ってこらました。
そして欠席した、この前の大東オーナー会の年１度の報告会のDVDも持ってこられました。（昨年も欠席しましたが、昨年はこのDVDが郵送で送られてきました。）
賃貸住宅経営 次から次へと賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
退居者が退居予定日よりも早く退居するのはなぜ？
大東建託設計施工管理のアパート。管理戸数は全国で１００万戸以上。
大東オーナーならば、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページ（無料）を利用することができます。
このマイページには入居者の退居予定日が表示されることがあります。
筆者の所有物件のマイページにも時々、入居者の退居予定日が表示されることがあります。
ところでこれまで何度も退居予定日を見てきましたが、退居予定日〇月〇日と表示されています。
これを見ると、表示されている〇月〇日に引越しして退居してしまうのかと思ってしまいますが、実際はそうではありません。
もちろんなかには退居予定日に引越していかれた方もおられましたが、それは少数派です。
多くの場合は、退居予定日よりも早く退居してしまうのです。
なぜなのでしょうか。
その大きな理由は、大東建託物件の場合は、大東建託パートナーズに退居の申出を行ってから、少なくても１カ月分の家賃は支払わなければならないということになっているからのようです。
例えば３月１５日に急遽、転勤が決まり４月１日から転勤先で仕事をしなければならないとします。
この場合、３月３１日に引越しを行うとします。
大東建託パートナーズに３月１６日に退居の申出を行ったとします。
しかし引越日が３月３１日であっても、３月１６日から１カ月分の家賃は支払わなければならないので、退居予定日は４月１６日あたりということになってしまうようです。
積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件！！
人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。
人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。
ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。
上海で賃貸マンションをやっていやようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。
なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。
このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。
ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。
その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースが入ってきました。
産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には
海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス（企業統治）の課題が浮き彫りになった。
大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 – 産経ニュース (sankei.com)
と報じました。
大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が強い賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設 事業主はNTTで
以前のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。