小規模マンションオーナーの日記


3月 08, 2024

マンションを選ぶさいにマンションのブランドを頼りにしても大丈夫なのだろうか?


積水マンション画像

マンションの施行不良が社会問題化している。

マンションの施工不良が、相次いで発覚したことがありました。

例えば以前のことですが名古屋の三菱地所の販売した高級マンションによる施工不良が発覚しました。

このてんで

産経新聞の2016年3月25日の夕刊にもその記事が掲載されていました。以前に話題になったのは三井不動産系が販売したマンションですが、今回は三菱地所です。記事によると

2001~03年に建設され、三菱地所(東京)が販売した名古屋市千種区の高級分譲マンション「フォレスト東山パークハウス」(128戸)で、建築図面では約550カ所となっている「耐震スリット」のうち106カ所が未施工だったことが25日、同社と管理組合への取材で分かった。深さ不足などの施工不良を含めるとスリット全体の6割近くに問題があるという

と書かれています。

三井不動産、三菱地所といえばブランド財閥企業でマンションを買った多くの方が、このメーカーが販売しているならば、大丈夫と思って買ったと思われますが、期待を裏切られたとような感じです。

それではマンションを買う場合、どこの不動産会社を選べばよいのでしょうか。

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3月 07, 2024

DK SELEKTネットは本当のところお得なのか?評判は悪くはありませんが

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いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。

大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。

さらに築年数の経過した物件でも、後ほどDK SELECTネットを装備した物件もあります。

しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。

2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。

 

 

ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。

しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。

そこでその理由を以下で取り上げていきます。

 

それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも

家賃が数千円高く設定されている

可能性があります。

例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が¥63000円、そうでないお部屋は家賃が¥60000円といった感じです。

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3月 04, 2024

賃貸物件管理会社 大東建託や他社もIOT活用にのりだす!!


賃貸アパート画像

大東建託施行管理のアパート。

最近よく目にする言葉に「IOT」と「AI」があります。

どちらかといえば「AI」のほうが、馴染みがあるかもしれませんが、簡単にいうならば「AI」とは人口知能のことで、自動車のAI化とか将棋の対戦で人口知能との対戦といったことで知られているように思います。

ところで「IOT」となると、なんとなくイメージできても説明するのが難しいかもしれません。

「IOT」について東洋経済online2016年4月19日の「「IoT」とは何か、今さら聞けない基本中の基本
モノのインターネットで何がどう変わるのか」という記事には

「Internet of Things」の略で、よくある解説の言葉を借りれば「モノのインターネット」と訳します。パソコンやスマホなどの情報通信機器に限らず、すべての「モノ」がインターネットにつながることで、皆さんの生活やビジネスが根底から変わるというのです。

引用:「IoT」とは何か、今さら聞けない基本中の基本 モノのインターネットで何がどう変わるのか

と説明されています。

このように簡単にいいえばモノがインターネットに繋がることということですが、ただそれだけではなくビジネス上あまり意義がありません。

そこで上記の東洋経済onlineは「IOT」の役割について

「モノから情報を取得できる」だけでなく、それを利用してどうフィードバックするか、つまり「どういう社会問題を解決するのか? 誰の課題を解決するのか?」までを考えるべきです。

と説明しています。

つまりはありとあらゆるモノをネットに繋いで、情報を取得し、有用に活用するということになるのでしょうか。

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3月 02, 2024

大東建託から離れられないオーナーたち 嫌なことがあっても他社よりまし


マンション画像

大東建託施行管理のマンション。オーナー数は8万人を超える。

以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。

空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。

しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。

ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。

実は相続の時に、大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。

担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。

どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。

言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。

そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。

それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・

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3月 01, 2024

修繕費 施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある?


以前に投稿した記事

大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。

そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。

すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。

自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。

さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。

実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の6~7倍の価格になる場合があります。

それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。

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2月 29, 2024

賃貸大手の大東建託パートナーズによる空き家管理サービス


賃貸アパート画像

大東建託施行管理の賃貸アパート。

最近は筆者の住んでいる周辺エリアでも空き家が増えてきたように思います。

空き家といっても所有者がいるわけですが、何らかの事情で長期間留守にしているといった住宅です。

例えば高齢者宅の場合は長期入院等で留守にしていることがあるかもしれません。

ないしは高齢者が1人で暮らしていくのが大変になったために、子供宅に滞在するようになったり施設に入居したりして家を留守にせざるをえなくなるということもあると思います。

あるいは亡くなった親から家を相続したものの、住むわけでもなく、しばらく間そのままのしているというケースもあります。

さらには働く世代の住宅においても転勤等で、しばらくの間、家を留守にしていなければならないといった事もあるでしょう。

この場合、留守宅の状態が気になるものです。

この住宅の近くに住む親戚などがいて、時々家の様子を見にいってもらえる方がいれば助かりますが、そうでなければ自ら様子を見に行かねければならないかもしれません。

もし見にいくだけで多大の時間と費用がかかるならば、相当のストレスにもなるかもしれません。

このような社会の風潮のなか

空き家管理サービス

というものが、注目を集めています。

このサービスを行っているのは大東建託グループの大東建託パートナーズです。

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2月 28, 2024

大東建託物件の担当者が交代 しばしば生じる事!!


アパート画像

管理戸数NO1の大東建託のアパート。

大東建託パートナーズのサービスに、大東オーナー向けのマイページサービスがあります。

インターネットでIDとパスワードを入力して大東建託パートナーズが管理するオーナーさんの物件状況を、つまりは管理報告書のようなものですが見ることができます。

筆者も大東オーナーの1人として十分に活用させてもらっていますが、このマイページのなかのお問い合わせをクリックすると、窓口となる大東建託の支店の支店長と担当者の名前が記されている箇所があります。

さらには大東建託パートナーズの担当者の名前も記されています。

どちらかといえば建物に関することは大東建託パートナーズの管轄なので、そちらの担当者と連絡を取ることのほうが多いのですが、以前のことですがマイページを見ていると、支店の担当者と大東建託パートナーズの担当者も

名前が代わっています。

どうやら担当者が交代したようです。

大手の会社ならば、どこでも担当者の交代が行われますが、大東建託も担当の交代はしばしば生じます。

ただアパートローンを借りている、りそな銀行は担当者や支店長が交代となると挨拶に来られますが、大東建託の場合は交代の挨拶に来ることはありません。

礼儀を重んじる銀行との違いなのかもしれません。

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大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース?


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インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。

インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。

もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。(大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります)

しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。

ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。

大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。

もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。

しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。

まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。

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2月 25, 2024

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

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実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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2月 24, 2024

大東建託の保険リバップガード 入居者ならば簡単に加入できる

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賃貸住宅暮らしをしているならば、入居者向け保険サービスに入ることがあると思います。

だいたい保険期間は2年で保険料は15000円~40000円ぐらいでしょうか。

万が一の事が生じた時に、補償してくれるので、2年間で2万円前後の保険料はそれほど高いものではないのかもしれません。

筆者も昔にアパート暮らしをしていましたが2階の部屋に居た時に、不注意から1階に水漏れを起こしてしまったことがあります。

大家さんが知り合いだったこともあって弁償費用は1万円ぐらいで済んだ記憶がありますが、もしも数十万円の費用がかかっていたならば大変な事になっていたことでしょう。

しかしこの場合でも個人賠償責任保険に加入していたならば保険で補償してもらうことができると思われます。

ところで賃貸住宅管理戸数が100万戸を超える大東建託も保険商品を提供しています。

それが大東建託パートナーズ子会社の少額短期保険ハウスガードによる「賃貸住宅入居者あんしん総合保険リバップガード」という保険商品です。

 

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