小規模マンションオーナーの日記


4月 10, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗 地方都市でよく見かけますが・・

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以前に鳥取県皆生温泉に行ったことがありますが、鉄道の旅だったので、途中の駅などの風景も楽しむことができました。

そこで気づいたてんがあるのですが、阪神間の主要駅付近、大阪や神戸の副都心のような駅前では、不動産屋さんはあるにはありますが、大東建託のいい部屋ネットの店舗は正直、あまり見かけません。

不動産屋さんで目立つのはエイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、ぴたっとハウス、賃貸住宅サービスといったところです。

そして阪神間においては、大東建託物件も昔よりは増えてきましたが、割合からするとさほど多くはありません。

積水ハウス系の物件やd-roomそしてレオパレスのほうが多いように感じます。

ところが、いわゆる地方都市になると、いい部屋ネットの大東建託物件の割合が非常に多くなります。

例えば店舗にしても、確認できただけでも岡山県倉敷駅前と鳥取県米子駅前には、いい部屋ネットの店舗が駅前の1等地に構えているのを見かけました。

米子市内だけでも、調べてみると数多くの大東建託物件が存在するようです。

おそらく米子市のみならず地方都市において、大東建託物件のシュアはかなり高いのではないかと推測されます。

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4月 06, 2021

大東建託のDK SELECT物件のメリット デメリット

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賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ?と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。

しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを20年以上維持しているのは大東建託です。

もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。

テレビのCM等でよく宣伝していますので。

このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。

 

ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。

その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。

なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。

これはとても重要です。

毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。

もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。

さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。

ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。

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4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

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マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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4月 03, 2021

サブリースでの賃貸住宅経営が怖いといってもメリットもたくさんある

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近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。

そのようななか2016年8月11日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事(記事名:「家賃保証」トラブル急増)は大きな衝撃を社会に与えたように思います。

その記事のなかで、トラブルとなった事柄について

  • 減額リスクの説明がなかった。(多くの場合、減額される)
  • 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  • 建設会社からの契約解除。
  • 詐欺まがいの建設会社の営業。
  • 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題点が挙げられています。

おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。

安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。

しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。

幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても

空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。

空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。

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3月 30, 2021

脱炭素時代 なんでも脱炭素で大東建託も脱炭素賃貸住宅を開発

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最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

引用:低炭素社会 – Wikipedia(アクセス日2021/3/29)

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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3月 28, 2021

大東建託がAPAMAN子会社とシェアサイクル事業 

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最近、観光地でも有名な香川県小豆島の福田港に上陸すると、港のすぐ近くにシェアサイクルが設置されていました。

昔はなかったのですが、観光客の利便性向上のためか、シェアサイクルがあります。

そして最近ではネットを活用して簡単にシュアサイクルのサービスを利用できるようになったようです。

ですから小豆島のみならず各地の観光地で、例えば京都でもシェアサイクルで京都を回っている外人さんをみかけることがあります。

ところでシュアサイクル事業ですが、賃貸住宅大手の大東建託も始めたようです。

というのも大東建託の2018年7月31日のNEWS RELEASE「大東建託、賃貸住宅にシェアサイクルを導入 8月6日より「千葉都心エリア」・「幕張新都心エリア」で試行開始」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)は、2018年8月6日(月)から2019年9月30日 (月)までの期間、「千葉都心エリア」および「幕張新都心エリア」の当社グループが管理する賃貸住宅において、シェアサ イクルの試行を開始します。 ・・本試行は、入居者 様の利便性向上やオーナー様の資産価値向上だけでなく、二酸化炭素(CO2)削減や違法駐輪の削減、市街地の混雑 緩和など、地域社会への貢献も目的としています。 シェアサイクルサービスは、APAMAN株式会社(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:大村浩次)の子会社で、 「ecobike powered by HELLOCYCLING※1」を提供するecobike株式会社(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:奥 野里美)が運営・提供します。試行対象となる賃貸住宅は、約20棟を予定しています。

引用:大東建託、賃貸住宅にシェアサイクルを導入

とあります。

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3月 21, 2021

大東建託の鉄骨アパートが築16年で大規模修繕工事


アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の1つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、30年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも500万円はかかるのではないかと思います。

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賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、10年、15年、20年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は10年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は15年や20年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

 

ところで、私の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

3階建てで、2階と3階が居住スペースで、1階が駐車場です。

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3月 20, 2021

大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される

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大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。

そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。

そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。

ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。

このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると

株式会社いい生活(東京都港区、代表取締役 CEO:中村 清高、東証二部:3796、以下:いい生活)と大東建託株式会社(東京都港区、代表取締役社長:熊切 直美、東証一部:1878、以下:大東建託)は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html(閲覧日2019年1月19日)

と報じました。

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3月 18, 2021

顧客を食い物にする風潮の建設不動産業界 企業理念は立派だが

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どこの会社でも企業理念というものがあって、社会貢献を謳った高尚な理念があるものです。

しかし現実は、高尚な理念とは裏腹に、利益の追求のあまりに顧客に損失をもたらすような取引を平然と行っているケースも少なくありません。

先回の記事

金融庁がアパートローン頼りの地銀を牽制

では地方銀行が利益追求のあまりアパートローンを地主さんたちに積極的に提案し、結果としてアパートローンを借りてアパート経営を始めてみたものの、アパートバブルの影響で空室に悩まされ、家賃収入が十分に入らずに、苦境に追い込まれるというケースがあり、その事態を重く見た金融庁が、地方銀行に警鐘を鳴らし

顧客本位の事業を行うように

促しているという内容の記事でしたが、残念なことに銀行のような紳士的と思える企業でも、時には利益追求のあまり顧客本位主義を見失ってしまうことがあるということを示すものでもありました。

もちろんこうした事がしばしば生じる会社の場合は社会的な信用が失墜していき、しまいには淘汰されてしまうこともあるのかもしれません。

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3月 13, 2021

保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託

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近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの1階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。

実は私の所有マンション1階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。

運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。

ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。

介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。

ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。

施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で13箇所以上で運営を行っているとのことです。

主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。

しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。

認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)