小規模マンションオーナーの日記


2月 19, 2024

賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル


これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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2月 18, 2024

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

賃貸アパート画像

先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、あまり捨てられていません。

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2月 17, 2024

シャーメゾン 積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット


筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。

そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見などのコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

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2月 16, 2024

DK SELECTの大東建託入居者が享受できる特典👍


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大東建託設計施行管理のアパート。入居者には様々な特典が得られる。

管理戸数が100万戸以上の大東建託グループの管理物件ですが、入居者には様々な入居者向けサービスが提供されます。

すべてを取りあげることはできませんが、ここで幾つかを取り上げてみたいと思います。

 

その1つが

クラブオフサービスを受けることができるというてんです。

クラブオフといえば株式会社リロクラブが運営するサービスで大東建託が株式会社リロクラブと提携してサービスを提供しています。

私も昔は別の経路からよくクラブオフサービスを利用したことがあります。

特に一泊500円の宿泊サービスなどは、以前に何度も利用したことがあります。

さらにクラブオフのサービスとしてレンタカーの割引サービスなど、魅力的なサービスがあり、大東建託入居者であるならば、ネット上での手続きのあとクラブオフサービスを利用することができます。

 

さらに別の特典として

家具家電レンタルサービスも提供されています。

この分野ではレオパレス21がよく知られていますが、実は大東建託パートナーズ物件でも提供されています。

家具家電はテレビ、洗濯機、冷蔵庫そして電子レンジの4点で、新品4点のレンタルの1年の料金が7円です。

そして2年間が7円、3年間が84911円ですが、故障した場合の修理代は無料です。

仮に3年間4点セットをレンタルすると82000÷1095日=77.5

つまりは1日77円ということになりますから、これらの家電家具を買いそろえるよりも、かなりお得感があります。

家具・家電レンタル| 土地活用・賃貸経営のことなら大東建託 (kentaku.co.jp)

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2月 13, 2024

大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ?


最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。

以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。

たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。

今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。

 

ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。

このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。

建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。

3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。

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2月 12, 2024

フルパッケージプランかスタンダードプラン 大東建託の2つのプラン


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大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。

フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。

2つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。

オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は

フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが

多いようです。

それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。

通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約10%は大東建託パートナーズによって引かれます。

管理費としてです。

それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として5%程度が引かれる、そのような仕組みになっています。

5%というとレオパレス21のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが7.9%といわれていますので数字上では、お得感があります。

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2月 11, 2024

大東建託社員にも労働組合が結成された?建交労の支部として?


賃貸アパート画像

大東建託施行管理のアパート。

大東建託というと賃貸住宅管理戸数NO1の会社です。

さらに株式の投資先としても上々の評価を得ている会社でもあります。

ところが不思議なことに、これまでは大東建託社員のうちには労働組合のようなものはありませんでした。

あれだけの会社で労働組合がないということには多少違和感のようなものを感じましたが、株主からは評価されているんだったらとも思います。。

もちろん経営側からするならば株主に評価されるような経営をするのは重要な事柄です。

しかし従業員にかなりの犠牲を求めているとなると、幾らか問題かもしれません。

そしてこれまでは大東建託社員のうちに労働組合がなかったせいか、従業員にはキツイ職場環境に置かれているとの話はよく聞きました。(他の大手の会社も同じようなものかもしれません)

しかし大東建託社員のうちにも労働組合結成の動きがあったようです。

赤旗2017年11月27日の「“契約取れないとクビ”成果主義の極限 大東建託 追及 アパート商法の闇」という記事によると

「大東建託は、成果主義の極限です」。同社に14年間勤め、東京都の練馬支店長を務めていた古橋治人さんは実態を語ります。・・上層部に意見することもあった古橋さんは、部下のミスを理由に、支店長からヒラ社員まで6段階降格させられました。処分取り消しなどを求め現在、訴訟中です。古橋さんを委員長に今年4月、創業以来初となる労働組合「全日本建設交運一般労働組合(建交労)東京都本部 大東建託支部」を結成しました。労組へは社員からの相談が絶えず、組合員も続々と増えています。建交労都本部の遠藤晃書記長は「労組への会社の圧力も激しい。人間らしい働き方ができる職場にするため、私たちも全面的に支援し、たたかいます」と語ります。

“契約取れないとクビ”/成果主義の極限 大東建託/追及 アパート商法の闇 (jcp.or.jp)

と報じました。

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2月 09, 2024

退去時にかかる費用 場合によっては100万円以上になることも


今の物事の変化の速い時代、筆者の意見としては物件所有者になるよりも、賃貸住宅暮らしを推奨してきましたが、多くの場合、さほど住居の事柄で煩わされる心配のない賃貸暮らしでも、その一方で賃貸暮らしをしていて不安やトラブルの多い事例として、退去時の原状回復費用のために請求される金額があります。

なかには退去時に100万円、200万円と請求された事例もあるようです。

もちろん100万円以上も請求される事例は稀なケースだと思います。

ところで筆者も大東オーナーとして、退去時に退居者に請求された費用を知ることができますが、これまでのところ定額クリーニング代を支払ってこなかったケースで、2万円~10万円といったところです。

すべてがシングルタイプの部屋の場合です。

ですから退去時に、深刻なほどに揉めたということは、今のところありません。

もちろん大東建託物件の場合でも、退去時に請求された費用のことで、揉めたケースは幾つかあるのではないかと思いますが、賃貸住宅の管理戸数において最大手のわりには少ないように思えます。

ところで、ネット検索をしていると積水ハウス物件の場合、この場合は管理会社は積水ハウス不動産になりますが、退去時の費用をめぐるトラブル記事をみかけます。

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2月 04, 2024

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


 

以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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2月 02, 2024

大東建託のオンラインによる税理士との相談会に参加してみました


以前のことですが、大東建託の近隣支店の建築営業課のスタッフが訪問してきました。

一時期は、営業スタッフがほとんど訪問してくることのなかった時期もありましたが、この数年は、しばしば訪問してくるようになりました。

 

しかし訪問で来られても、筆者はもうこれ以上、賃貸住宅経営を拡大させるつもりはないので、訪問されるメリットはあまりないのではと思うこともあり、多少心苦しく感じることはありますが、訪問のさいには近所の知っている大家さんなどの情報は伝えるようにはして幾らか訪問メリットを感じてもらえるようにはしています。

 

ところでごく最近ですが、大東建託の営業スタッフに、困っていることはないかと尋ねられた時に、国民健康保険料が高いということを率直に告げたことがありました。

そしてその件は、それで何も進まないと思っていたのですが、先日のこと、再びその営業スタッフが訪問してきて、支店で税理士さんによる無料の相談会を行っているとのこと。

それでその相談会に参加してほしいという誘いがありました。

そしてこの機会に国民健康保険料を軽減させるためのヒントを得ることができるかもしれないとのことです。

この時、筆者は気が進まなかったので断ったのですが、かなりの熱意で進めるので渋々応じることにしました。

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