小規模マンションオーナーの日記

オーナーのための大東建託のオンラインによる税理士との相談会に参加してみました

以前のことですが、大東建託の近隣支店の建築営業課のスタッフが訪問してきました。

一時期は、営業スタッフがほとんど訪問してくることのなかった時期もありましたが、この数年は、しばしば訪問してくるようになりました。

しかし訪問で来られても、筆者はもうこれ以上、賃貸住宅経営を拡大させるつもりはないので、訪問されるメリットはあまりないのではと思うこともあり、多少心苦しく感じることはありますが、訪問のさいには近所の知っている大家さんなどの情報は伝えるようにはして幾らか訪問メリットを感じてもらえるようにしたいと思います。

ところでごく最近ですが、大東建託の営業スタッフに、困っていることはないかと尋ねられた時に、国民健康保険料が高いということを率直に告げたことがありました。

そしてその件は、それで何も進まないと思っていたのですが、先日のこと、再びその営業スタッフが訪問してきて、支店で税理士さんによる無料の相談会を行っているとのこと。

それでその相談会に参加してほしいという誘いがありました。

そしてこの機会に国民健康保険料を軽減させるためのヒントを得ることができるかもしれないとのことです。

この時、筆者は気が進まなかったので断ったのですが、かなりの熱意で進めるので渋々応じることにしました。

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全国住宅供給戸数では賃貸住宅最大手の大東建託がいつも上位にランクイン

大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。

近年は大東建託の主力事業でもあった建設事業が、やや低迷しているようです。

その理由は

①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。

②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。

③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。

④金利や工事費の上昇でオーナーも新規建設に慎重になっている。

などがあるようです。

そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。

ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績１１年連続１位を獲得」には

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。

引用：kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf

と報じました。

これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてくるか電子的な方法で見ることができます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・

ツイッターのコメントに

大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ

といういささか乱暴なコメントを目にしました。

このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか？

入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。

オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。

ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。

おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。

物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかったといことかもしれません。

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大東建託パートナーズの入居者募集時の「チャレンジ家賃」とは

物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。

物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。

当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。

ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。

大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。

もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。

もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていました。

しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。

あの現象は、大東建託のいわゆる

チャレンジ家賃

だったのです。

このチャレンジ家賃、　家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに筆者の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。

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消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さんがいる社会的な義務なのに

消防設備点検は年2回程度行われる。

筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。

入居者の利便性のために置くことにしたのです。

それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。

ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。

例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。

これではまるで個人情報、丸出しです。

ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。

その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。

それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。

しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

本当に困ったものです。

ところでこの消防設備点検ですが、消防法（第17条の3の3）で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。

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