小規模マンションオーナーの日記


10月 25, 2020

大東建託がモバイルwifiをDKモバイルとして提供を始める

マンション画像

今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。

とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。

そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。

もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。

そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。

それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。

それがモバイルwifiです。

モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。

回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。

そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。

(さらに…)

10月 22, 2020

大東建託の都市部進行報道に市場が好感


ほんの2~3年前までは、右肩上がりで業績が拡大していた大東建託。

2018年ごろから頭打ちになり、株価も下がり続けてきました。

2018年の初旬に最高値で約24000円をつけた株価も、そこから下がり続け今年には8000円割れ寸前にまで下がりました。

しかし8000円を底に9000円台へとジワリ回復し、10/20~10/21にかけては急騰し、もう少しで10000円台回復の手前にまで上昇しています。

 

ところでこの10/20と10/21の急騰の要因は何でしょうか。

このてんで日本経済新聞2020/10/20には「<東証>大東建が大幅続伸 投資用マンション開発会社買収、収益拡大に期待』というタイトル記事が掲載されました。

どうやら投資用マンション開発・販売のインヴァランスを連結子会社化し、投資用マンション市場に進出するとの19日の発表に市場が大きく反応したようです。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/10/19にも「東京23区に特化した資産運用型マンション開発ディベロッパーインヴァランス社の株式取得に関するお知らせ 』のタイトルのもと

東京23区において資産運用型マンションの供給をしているインヴァランス社(本社:東京都渋谷区、代表取締役社長:小暮学、以下「INV社」)の持ち分を取得し、当社の連結子会社とすると共に、区分所有型の資産運用型マンション市場に進出することを決議いたしましたので、・・お知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc40000013is0-att/aqehc40000013iwv.pdf(アクセス日2020/10/21)

とのことです。

(さらに…)

10月 20, 2020

リビングルームを重視した間取りに人気がある

分譲マンション画像

日本の場合はファミリータイプのマンションというと3LDKという形が一般的でした。

ファミリータイプの分譲マンションの多くがそのような間取りになっていると思います。

このLDKという言葉ですが、Lはリビングルーム(livingroom)のことで居間のことです。

Dはダイニングキッチン(dining kitchen)のことでいわゆる食堂のことです。

そしてKは台所(kitchen)のことです。

ところで最近は、この基本的ともいえる間取りのあり方に変化が生じつつあるようです。

例えば大東建託の賃貸住宅においても、自由な賃貸ということをキャッチフレーズにして、必要に応じて間取りを自由に変化させることができるような賃貸住宅の提供を一部の物件で行っています。

そしてこうした取り組み、つまりは従来の枠組みにとらわれない住居の開発は他社でも行われているようです。

そしてあの住宅メーカー、積水ハウスもそのことに取り組んでいます。

このてんについてexciteニュース2018年10月7日の「積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表」という記事には

「LDK発想は、戦後まもなくの公団住宅が目指した寝食分離発想のDKプランから誕生したレイアウトで、家族の暮らし方が大きく変わっているのに、半世紀以上も前のコンセプトを引きずっている。これで良いのかという疑問から新たなリビングのあり方の研究を開始した」という。この発想から始まった調査で分かったことは、家族がそれぞれリビングで過ごす時間が1日の大半を占めるということ。河崎氏の説明では「リビングに居る時間は14.5時間」に及ぶという。

引用:積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表

と書かれていました。

(さらに…)

10月 13, 2020

レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場

アパート画像

米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。

しかし以前に書いた記事

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい

でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。

今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。

アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。

しかも管理するアパートの入居率が80%割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。

となるとどうなるのでしょうか。

上記の記事ではそのてんについて

ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80%未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90%以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。

と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。

(さらに…)

10月 11, 2020

大東建託が協力不動産会社をテコ入れ 入居斡旋を強化

花画像

相変わらず入居率を90%以上を維持している大東建託グループの物件ですが、大東建託物件の入居斡旋を行っているのは、大東建託独自だけで行っているわけではありません。

私の所有物件も大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、空室の入居斡旋でやってくる不動産会社は様々です。

ミニミニとかセンチュリー21、賃貸住宅サービスなどの車が入居希望者を連れてやってきます。

おそらくは大手ではエイブル以外の不動産屋のほとんどが大東建託グループの物件の入居斡旋を行っているのではないかと思います。

なぜかエイブルは、扱っていないようですが。

ところで2017年12月21日の大東建託のニュースリリースによると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の 100%出資子会社である、大東建託パートナーズ株式会社(本社:東京都 港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、本年8月より提供している、「不動 産会社様マイページ(当社グループの不動産会社様向けプラットフォー ム)」をリニューアルし、12月21日より運用を開始しました。 本システムは、約13,000店の協力不動産会社様の業務効率および利便 性向上を目的に提供しており、当社グループが管理する賃貸建物への、入 居者様紹介にご協力いただく不動産会社様に対し本システムを提供するこ とで、協業体制を一層強化し、引き続き高い入居率の維持を目指します。

 

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2017/aqehc40000008cts-att/mypage_1221.pdf(閲覧日2018年1月16日)

ということで高い入居率を維持するためにも協力不動産会社への入居斡旋力を向上させるためのツールを提供していくとのことです。

(さらに…)

10月 08, 2020

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい


経営悪化で、一時期は経営破たんの可能性も取り沙汰されたレオパレス21。

その後、米ファンドが約570億円をレオパレス21に投じることになり、当分は経営破たんの可能性は薄れました。

また懸念されていた債務超過も解消され、レオパレス21に融資している銀行も、今は安堵していることでしょう。

一時期はレオパレス21の株価は145円程度まで下がりましたが、米ファンドによるスポンサー報道後、240円程度にまで急伸し、昨日は177円で終了しています。

ところで、米ファンドによって約570億円が投じられることによって、レオパレス21のかかえる問題がすべて解決したわけではありません。

というかこれからが正念場といっても過言ではありません。

そこでクリアしなければならない課題となるのは

 

①施工不良の改修工事が、まだまだ残されています。今後も継続して、そしてレオパレス21の資金で改修工事を行い続けなければなりません。

②管理するアパートの入居率の改善も緊急の課題となっています。実際のところコロナ前には入居率が80%以上になるまでに回復しましたが、現在は再び80%を下回っています。入居率が80%を下回るとレオパレス21のような一括借り上げで、アパートを管理している場合は管理事業で赤字になります。とくにウイズコロナで単身赴任者等の法人契約の減少やオンライン授業のために需要減になっている学生賃貸の不振をどう埋め合わせるかが課題になっているようです。

(さらに…)

10月 04, 2020

カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために


今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。

ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。

その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。

私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。(今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会)

私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。

しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。

どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。

しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。

なのでおそらくは中止だろうと思っていました。

 

そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。

大東建託からのものです。

そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。

 

どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。

(さらに…)

10月 01, 2020

レオパレス21に米ファンドによる救いの手 状況が好転?

アパート画像

2019年にアパート施工不良が公になってから、窮地のレオパレス21.

債務超過の2020年6月に100億円超になり、かなり厳しい状況に置かれ、このままでは本当に経営破たんしてしまうのではないかと思われていましたが、一転、救いの手が差し伸べられました。

このてんについて日本経済新聞2020/9/30の「レオパレス、米ファンドが支援 債務超過解消へ」という記事には

経営再建中のレオパレス21に対し、米投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グループが支援する方針を固めた。出資や融資で合わせて約600億円を出すもよう。レオパレスは施工不良問題が響き、2020年6月末時点で118億円の債務超過に陥っていた。不動産分野に強みを持つファンドの資金やノウハウを活用し、経営の立て直しを目指す。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64370180Z20C20A9MM8000/(アクセス日2020/9/30)

と報じました。

よくぞ支援へと決断してくれたと、レオパレス21のステークホルダーは安堵したことでしょう。

これでまずは株価も、暴落は免れそうで、株主にとてっはヤレヤレといったところでしょう。

(さらに…)

9月 29, 2020

レオパレス21が巨額債務超過 今後どうなる?

賃貸住宅画像

最近、にわかに注目を浴びているレオパレス21。

20年4~6月期の決算業務を担当する従業員が希望退職に応募したことなどで遅れていた決算発表が9月30日に発表されるとのことです。

それにしても決算業務の担当従業員が希望退職に応募したために決算発表が遅れるとは、あきれるような事態です。

どうも希望退職の応募も、予定数を超えているようで、レオパレス21の経営状況をある程度、掴んでいる社員も沈む船からは早く逃げろといったところなのでしょうか。

賃貸住宅画像

ところで決算発表を前に、レオパレス21の驚くべき経営状況がメディアで取り上げれています。

その状況とは2020年6月末に

100億円超の債務超過

になっているんだそうです。

この債務超過ですがウィキペディアには

債務超過(さいむちょうか)とは、債務者の負債の総額が資産の総額を超える状態。つまり、資産をすべて売却しても、負債を返済しきれない状態である。 法人及び相続財産の破産手続開始の原因並びに株式上場企業における上場廃止の原因である。  

債務超過

(アクセス日2020/9/27)

と書かれています。

このように債務者の負債の総額が資産の総額を超える状態で、この状態が改善されないと、株式会社の場合は上場廃止になるんだそうです。

さらに債務超過の状態では、銀行は融資をしてくれません。

というか融資をしないどころか、これまでの融資を引き揚げようとすることもあります。

(さらに…)

9月 24, 2020

入居者があっという間にいなくなった 今は空室率が上昇中?


先日9月8日の火曜日のことです。

大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページを閲覧していると、私の小規模マンションに新たな退去があることがわかりました。

おそらくは9月5日~9月7日の間に退去届けを大東建託パートナーズに届けたのではないかと思います。

今年はなぜか8月下旬ごろから、私の小規模マンションがあるエリアのDK SELECT物件の退去が異常に多いようで、これもコロナの影響なのかと考えていましたが、私の小規模マンションでも退去者がでてしまいいささかショックを受けました。

ところで、ほとんどの賃貸住宅の退去のさいのルールとして、退去届けをだしてから1カ月分の家賃を支払わなければならないというものがあります。

それで今回の退去も退去予定日は10月7日となっていました。

しかし実際に退去されたのはつい先日の9月20日土曜日です。

つまりは退去届をだして2週間もしないうちに慌ただしく引越していかれました。

この日に、あっという間に、いなくなってしまいました。

しかもそれだけではありません。

引越した当日に大東建託パートナーズのスタッフによる引越し後に行われる、退去立会まで行われたようです。

(さらに…)