小規模マンションオーナーの日記


1月 12, 2021

大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・

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インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。

質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。

それに対する返答は、「30年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。

ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。

空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに1つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・

正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。

地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。

さすが常時95%以上の入居率を維持し続けている大東建託です。

しかし四国の市街地で1つの建物が気にとまりました。

築2年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。

なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・

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1月 07, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗にフランチャイズ店舗が

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大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

 

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

引用:フランチャイズ – Wikipedia(アクセス日2021/1/6)

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

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1月 05, 2021

積水ハウスの企業理念は高尚だが不動産建設業界の実態は?

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どこの会社でも企業理念というものがあって、社会貢献を謳った高尚な理念があるものです。

しかし現実は、高尚な理念とは裏腹に、利益の追求のあまりに顧客に損失をもたらすような取引を平然と行っているケースも少なくありません。

以前の記事

金融庁がアパートローン頼りの地銀を牽制

では地方銀行が利益追求のあまりアパートローンを地主さんたちに積極的に提案し、結果としてアパートローンを借りてアパート経営を始めてみたものの、アパートバブルの影響で空室に悩まされ、家賃収入が十分に入らずに、苦境に追い込まれるというケースがあり、その事態を重く見た金融庁が、地方銀行に警鐘を鳴らし

顧客本位の事業を行うように

促しているという内容の記事でしたが、残念なことに銀行のような紳士的と思える企業でも、時には利益追求のあまり顧客本位主義を見失ってしまうことがあるということを示すものでもありました。

もちろんこうした事がしばしば生じる会社の場合は社会的な信用が失墜していき、しまいには淘汰されてしまうこともあるのかもしれません。

 

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1月 03, 2021

大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない

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2016年2月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも1階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが1階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、1階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから1年を経た2017年3月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは1年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの1階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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12月 31, 2020

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

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先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、捨てられているのをあまり見かけることはありません。

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12月 29, 2020

大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた

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最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。

残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。

しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。

そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。

 

ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。

これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。

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12月 27, 2020

改修工事の完了が2024年末 レオパレス21


2020年10月、ソフトバンク系の米ファンドによる救済発表時に、240円台まで高騰したレオパレス21の株価が、それから下がり続け2020年12月の年末には120円台にまで下がり続けています。

株価がさえない理由としては、なかなか進まない施工不良物件の改修工事があるようです。

ところでこの改修工事の今後の予定ですが、そのてんについてレオパレス21が公表した事柄が日本経済新聞に掲載されています。

記事によると

経営再建中のレオパレス21は25日、2021年1月以降の施工不良物件の改修工事計画を発表した。15万戸強が残る改修必須の重大な施工不良物件について、まず21年6月までに6千戸程度を実施。対象物件の状況を確認しつつ、24年末までに重大な施工不良物件の改修工事を全て完了させる計画だ。

引用:レオパレス、24年末までに改修完了へ  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/26)

と書かれています。

このように明らかになったのは、すべての物件の改修工事の完了は2024年末になること。

ただし対象となるのは、重大な施工不良物件のみで、軽微な施工不良物件の改修工事はさらに先送りされるようです。

さらに現時点で重大な施工不良物件で改修工事が完了しているは、4万戸で、残り15万戸強の物件の改修工事を2024年末までに終わらせるという計画のようです。

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12月 24, 2020

積水ハウスの住宅の修繕費用が高くなることがあるのはなぜ?

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インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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12月 22, 2020

アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの

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2019年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス21のアパート。

来春であれから2年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス21のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス21の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス21は特別に、2年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス21がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

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レオパレス21管理のアパート。

レオパレス21は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この2年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス21がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用:レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/21)

と報じました。

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12月 17, 2020

大東建託がオーナーのための相談窓口を設置

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2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。

事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。

そういえば最近、大東建託パートナーズの営業所が丸一日、一斉休業を行いましたが、なぜだろうと思いましたが、ひょっとすると今回の出来事に社員を備えさせるための研修が行われたのかもしれません。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。

このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には

「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について
利用対象:
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法:
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
1) 問い合わせフォーム (特設サイト)
2) 専用電話 0120-1673-43 お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
   受付時間/午前10:00~午後5:00 ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
3) 専用メール (cs@kentaku.co.jp)
4) 郵送 (特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください)
   〒108-8211 東京都港区港南2-16-1
   大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係

 

引用:サブリース新法「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」への対応について|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2020/12/16)
 
と書かれています。
 

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