不動産メーカー | 小規模マンションオーナーの日記

近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めています。住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。

dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)

と報じました。

(さらに…)

いい部屋ガス？大東建託のガス会社ガスパル料金は？

大東建託施行管理のアパート。

２０１７年のことですが、大東オーナーとして？？と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。

筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。

この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。

ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext２０１７年１２月１８日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると

「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。大東建託の100％子会社でLP（液化石油）ガス販売を手がけるガスパル（東京都港区）が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。

引用：新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始

と報じています。

このように

いい部屋ガス

のサービスを始めるというのです。

賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持に取り組む大東建託

以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。

前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。

そしてその内容の1つが、家賃に関することです。

家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると当時のことですが

全体的に家賃相場が下がっている

とのことでした。

確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がるのは、いた仕方のない事柄です。

そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。

そのために行っている事柄の1つに

更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない

ということを言われていました。

このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。

それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。

大東建託パートナーズ物件の入居者のためのスマホで使うことのできる利便性の高いアプリ

大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、rummです。

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。

そしてrummは、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリともいえます。

というのもこのアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわるあらゆる情報を配信するウェブサービスだからです。

具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みをも扱うようになるようです。

このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリなのです。

そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。

このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。

もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。

都心部で有用なレンタルスペースを賃貸住宅最大手の大東建託も手掛ける

筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証１１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、今回のオープンに至りました。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）

と報じました。

大東建託グループと賃貸住宅オーナーの切り離せない関係

大東建託設計施行管理のアパート。全国で１００万戸以上を管理している。

大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。

高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。

しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。

まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の１０％以上が建設会社の利益になるといわています。

例えば、工事費が２億円ならば、２０００万円以上の利益が得られることになります。

ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。

さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。

例えば大東建託の場合ですと、家賃の１０～１５％程度が大東建物管理（現大東建託パートナーズ）に計上されます。

一括借り上げでない物件の管理会社でしたら５～１０％といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、１０～１５％というのは妥当であるように思われます。

大東建託物件で更新時に家賃が値上がりしないケース

大東建託設計施工管理のアパート。

管理戸数１００万戸以上。

大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。

そのうちの１つが、２年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。

おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が１０００円以上の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。

そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。

筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。

ところでそれでも大半は、大半は

値上げになることはありません。

ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。

このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。

このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。

国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業

大東建託施行管理のマンション。

賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。

賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。

さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。

戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。

M&A　Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収　海外事業強化」という記事には

節税対策で賃貸住宅建設をを地主に提案している大東建託【1878】および連結子会社であるDaito Asia　Development Pte. Ltd.は、マレーシアでホテル事業を展開しているDaisho Asia Development (M) Sdn. Bhd.の発行済み全株式を取得し、連結孫会社化すると発表した。取得価格は、約137億円。

大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収　海外事業強化｜Ｍ＆Ａニュース速報 | Ｍ＆Ａタイムス (ma-times.jp)

と報じました。

この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。