レオパレス21よりも質が悪い 積水ハウス経営の内紛
最近はレオパレス21現経営陣と旧村上ファンドの経営権を巡る確執のニュースが報じられています。
この件は、今後どうなるかわかりません。
ひょっとしたら旧村上ファンドがレオパレス21の経営権を獲得し、レオパレス21の大改革が行われるかもしれません。
ところで以前に書いた記事
では海外の投資家の間では、積水ハウスの経営陣のなかでの内紛が、コーポレートガバナンスの問題ととらえていることについて書きました。
そもそも2018年の巨額詐欺の被害にあってから、積水ハウスの経営陣では内紛が生じており、今もそれが問題だというのです。
正直のところ過剰反応じゃないかとも思っていましたが、ところが今になって積水ハウスの経営を巡る内紛が再び激しくなっているようです。
というのも産経新聞2020年2月17日の「積水ハウス前会長、現経営陣の刷新求め株主提案」という記事には
積水ハウスに事実上解任された和田勇前会長が１７日、東京都内で記者会見し、今年４月の定時株主総会で、自身を含む１１人の取締役候補者の選任を求める株主提案を行うと発表した。
引用：https://www.sankei.com/economy/news/200217/ecn2002170035-n1.html（アクセス日020/2/20）
と報じました。
レオパレス経営陣VS旧村上ファンド レオパレスが優位になると株価が・・
最近になってレオパレス21の株価が下がってきています。
昨年の12月ごろから上昇基調になり、￥300円前後だった株価が￥400円ぐらいにまで上昇していたのが、再び￥300円ごろにまで下がっています。
なぜなんだろうと考えてみました。
そもそも12月に株価が上昇した要因は、このころにレオパレス21の大株主の旧村上ファンドが、現レオパレス21の経営陣の総辞職を求めたことにあったようです。
そこでレオパレス21の経営が刷新されるとの期待から株価が上昇していたようです。
それが最近になって旧村上ファンドが経営陣の総辞職要求を撤回したのです。
そこで失望感から株価が下がっているようです。
ではなぜレオパレス21の経営陣の総辞職要求を撤回したのでしょうか。
このてんで日本経済新聞2020/1/28の「村上系、株主の賛同得られず レオパレスへの提案撤回」には
レオパレス21の経営権を巡り会社側と大株主との争いが一転して収束する見通しとなった。大株主の投資会社レノ（東京・渋谷）が28日、取締役10人全員の解任を求めた株主提案を突如撤回したからだ。他の大株主の賛同が得られなかったことが主因とみられる。「解体的買収」の危機から逃れたレオパレスだが、今後の業績回復が計画通り進まなければ再び株主の不満が爆発する可能性がある。
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO54939810Y0A120C2000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2020/2/4）
と報じました。
大東建託 東建コーポの株価が半減 レオパレスは1/4に
最近は大東建託の株価が、さえません。
2020年2月は、だいたい￥13000円前後を推移しています。
大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。
大東建託の株価も2017年末ごろには、￥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの￥13000円ぐらいで推移しています。
2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。
そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。
さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。
仮に100株を所有しているならば、￥2400000から資産が￥1300000まで減少し、￥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。
あの積水ハウスが低価格住宅を始める タマホーム直撃か？
積水ハウス、積水ハウスといえば建設業界ではブランド力がトップクラスの会社です。
最近でも、私の住むエリアには、ちらほらと新しい賃貸住宅が建っていますが、その多くがシャーメゾンです。
また義母がお世話になっている病院が建て替えましたが、それもまた積水ハウスによるものでした。
まさに積水ハウス信者が少なくない世の中ですが、積水ハウスの最大のネックがなにかというとそれは
価格が高い
ということです。
とにかく他社よりも価格が高いということは、よく知られた事実で、それだけ高品質な住宅ということなのかもしれません。
しかし高いとなると、市場ターゲットも限られてきます。
コストを意識するオーナーさんからは敬遠されることでしょう。
今後は人口減少により市場規模も縮小されることが予想されるなか、ついについに積水ハウスが低価格の住宅にも力を入れることがわかりました。
日本経済新聞2020/1/24の「積水ハウス、低価格住宅の新会社 約2千万円で販売」という記事には
積水ハウスは24日、低価格帯の戸建て住宅を販売する新会社を2月に設立すると発表した。全国各地の建設子会社の住宅事業を統合し、部材調達や物流を一本化してコストを削減する。販売価格（土地代含まず）を約2千万円と積水本体が販売する住宅価格の半額程度に抑える。これまで手薄だった20～30歳代の若い家族層を開拓する。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54815260U0A120C2TJ2000/（アクセス日2020/1/30）
と報じました。
大東建託がＣＤＰでＡランク 積水ハウスや大和ハウス工業も・・
今年の冬は暖冬です。
とくに関西地区は、冬といっても驚くほど寒くなく、いつもならば毎年、冬になると、何日かは厳冬ともいえるほど寒い日があるものですが、今回の冬はそのような日がありません。
明らかに地球温暖化の影響のようで、年々冬は暖かく、夏の時期は酷暑となり、大雨や暴風も強くなっているように思います。
そこで小規模マンションオーナーの心配は、夏の時期の大雨と暴風で、自分の物件がどうなるかということが気になるところですが、いずれにしても温暖化ストップのために、何らかの手を打たなければならないのは間違いのないことです。
ところで温暖化を食い止めるための様々な取り組みが行われていますが、そのなかでも世界的に影響力のあるものに、環境情報開示に取り組む国際的な非営利団体CDPというものがあります。
そこでは気候変動対策として、特に優れた活動を行い世界のリーダーであると評価された企業が選定され、「気候変動Aリスト」というものが公表されます。
この「気候変動Aリスト」に選定される企業は、世界的に注目され、世界中の機関投資家が投資のポートフォリオにその企業の株式を含める可能性があることでしょう。
ですから企業活動においても有利になる可能性があります。
年額6600円が無料のDK SELECT Club off for owner 同居家族だけでも利用可
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、私が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。
かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。
最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。
ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。
岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。
できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。
そこでまずはそれらのサイトで検索してみましたが・・。
そこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。
ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。
医療事業にも大和ハウスは注力 大東建託は追いつけない
近年は、新しいアパートを建てるのが難しくなったといわれています。
その要因は銀行などの金融機関が不動産向けの融資の審査を厳しくしたことにあるようです。
審査の長期化や、昔ならば承認された案件でも、最近では却下されることもあるようです。
そのようななか大東建託などの賃貸住宅会社はアパート建設による利益が縮小傾向にあり、その事態を打破するためにも他の分野にも注力するようになっています。
そしてその他事業の1つが介護事業です。
このてんで大東建託のウェブサイトには
ケアパートナー(株)では、全国77ヶ所で高齢者向けデイサービスセンターの運営を行っており、年間延べ利用者数は100万人を超えています。また、ご自宅で「身体介護」「生活援助」を行う訪問介護事業や、介護に関するさまざまな相談に応じる居宅介護支援など、多岐にわたる高齢者向けサービスを提供しています。・・2018年3月期のケアパートナー(株)における売上高は116億円(前期比2.0%増)、売上総利益は13億円(同3.4%増)、営業利益は3.7億円(同10.5%増)となりました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/csr/page3_2.html（アクセス日2020/1/12）
と書かれているとおりです。
火曜日に大東マイページをログインし閲覧するのが最も効果的？
大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。
そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。
というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。
小心者の私には怖いです。
また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。
このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がるからです。
ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。
なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。
原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。
また土曜日も休みのことが多いようです。
複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。