小規模マンションオーナーの日記


4月 30, 2022

セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾン? シャーメゾンの陰に隠れて

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賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。

セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。

しかし実際には積水ハウスとは別会社です。

もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。

 

ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気アパートのためにセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。

シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託)

そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることがあります。(セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています)

 

それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。

まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して

リーズナブルな家賃

だと言われています。

しかも礼金や更新料も高くはないようです。

ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。

さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。

しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。

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4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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4月 17, 2022

賃貸住宅経営 住みやすい街と人口増加エリアがの入居率が高い

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街の住みやすさランキングというものがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託が調査し公表しているランキングです。

住みたい街ランキングというものは、よく知られていますが、住みたい街と住みやすい街とは必ずしも同じだというわけではないようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

この住みやすさでランキングされた街は首都圏版TOP3の広尾駅(東京)・市ヶ谷駅(東京)・北山田駅(神奈川)、関西版TOP2の夙川駅(兵庫)・南森町駅(大阪)となっています。

このてんで私は阪神地区にいますので、関西のランキングを取り上げてみますと

1 夙川駅

2 南森町駅

3 西宮北口駅

4 六甲道駅

5 岡本駅

となっています。

これらの街に共通しているのは利便性が抜群に良いというてんがあります。

例えば夙川、西宮北口、岡本はいずれも阪急神戸線の駅で特急電車が必ず停車する駅となっています。

それでこれらの駅から大阪梅田や神戸三宮といった都心部には30分以内で行けるという利便性があります。

しかし魅力はそれだけではありません。

夙川、西宮北口、六甲道、岡本の近くには六甲山地の麓にあり、自然環境にも恵まれているのです。

つまりは利便性だけでなく街の環境が優れているという特色があるようです。

実際に関西でトップの夙川には夙川公園という大きな公園があり、桜の季節になると、お花見の絶好ポイントの1つになっています。

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4月 15, 2022

マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。

来られた目的は大東建託パートナーズ管理の私の小規模マンションの賃料改定のためです。

15年になり、大東建託パートナーズから私に支払われる賃料が見直しされます。

 

そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理のマンション。

予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。

しかし次に予期しない出来事が生じました。

 

その出来事とは

大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。

そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円~3000円縮小させるというのです。

つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。

 

しかししかし、導入のさいの費用が問題です。

1部屋あたりの導入金額が44000円(税込)です。

なので10部屋に導入するならば440000円になります。

 

さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、

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4月 05, 2022

賃貸住宅経営 入居申込の数日後に申込が取り消し 審査落ちか?

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昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。

しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。

しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。

なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。

そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。

なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。

ところで私の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。

しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。

ヤレヤレといったところです。

その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。

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3月 29, 2022

マンションのエントランスドアの電気錠が故障 修繕に約11万円


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

2020年5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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3月 26, 2022

銀行への返済ができなくなるとどうなるか?物件売却 破産宣告

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コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。

小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。

もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われているのは助かっています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても

・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している

・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった

などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。

ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。

というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは

債務の免除や軽減をしてくれることはまずない

からです。

貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。

それではもしもコロナショックによって、住宅ローンの返済が困難になればどうなるのでしょうか。

もしも返済ができない状態で、その状態を放置するとどうなるのでしょうか。

このてんについてZAKZAK2020/5/11の榊敦司さんのマンション業界の秘密のなかの「“新型コロナ不況”は確実な情勢…住宅ローンが払えなくなったらどうする?」では

一番よくないのは漫然と何もしないこと。預金残高がローン返済の引き落とし額に満たず、「滞納」になってしまうと、あとは淡々と法的な手続きが進む。つまりは、3カ月程度で競売が申し立てられ、その後数カ月で強制退去となる。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200511/ecn2005110001-n1.html(アクセス日2020/5/11)

と書かれていて、住宅ローンの返済を滞納したまま、放置するならば、何カ月後には強制退去となってしまうのです。

なので住宅ローンの支払いが困難な場合は、とにかく銀行と話し合って、支払期間を延ばすなどして、その状況をしのぐことです。

しかしそれでも返済し続けるのが困難だということが、はっきりとしてくるならば物件を売却して、売却で得たお金で債務を清算するしかないでしょう。

そこできれいに清算ができ、さらにお金が残ればよいのですが、それでもすべてを清算することができなければ、債務は残ることになります。

そしてその債務の返済も困難ならば最終手段として

自己破産宣告

破産宣告 – Wikipedia

をすることになります。

そうなると、クレジットカードやカードローンは10年程度は新たに利用することができなくなります。

ネットでのショッピングでクレジットカードが使えなくなってしまうのは、つらいことです。

また20万円以上のものはすべて没収されることになります。

いずれにしても30年以上安定収入があり続ける確信があるのならば、住宅ローンは税制上の優遇処置や事業性ローンよりも有利な金利などの特典もありますし、住宅ローンを活用してステータスな人生を送っても問題はないでしょう。

しかし安定収入の持続性に問題のある事業や企業に就職している場合は、不況時に地獄に落とされたかのような結末を迎えるリスクがあることを覚悟しておく必要もあるでしょう。

3月 17, 2022

賃貸住宅経営 管理会社の家賃の設定の仕方には要注意

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家賃といえば、様々な思惑が交錯します。

というのも

物件オーナーにすれば

・家賃はなるべく高くしてほしい・・

入居者さんにすれば

・家賃はなるべく安くしてほしい・・

一括借り上げの会社にすれば

・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・

といった思惑です。

ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。

その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。

どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。

例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。

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2月 26, 2022

アパートやマンションの賃貸住宅経営 規模を拡大させることのメリット

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賃貸住宅経営を始めるきっかけとなる事柄には、様々な事柄がありますが、主な事柄の1つに相続税対策があります。

たしかに相続税対策のために賃貸住宅経営を始めるならば、相続税対策という面では効果があります。

ところで先日、大東建託の営業の担当者が来られた時に、1つの賃貸住宅経営の考え方として話された事柄ですが、大東建託のビジネスモデルの1つの手法として、大東建託としても常に入居者需要のある土地をリークしており適当な土地が見つかればその土地を大東オーナーさんに紹介してその土地で大東建託によるサブリースでアパート経営を行ってもらうということを提案しているようです。

もちろん土地を取得してアパートを建てるわけですから、初期費用は相当かかります。

ですからその土地というのも、多くの場合、比較的廉価な価格の郊外ということになりますが。

おそらくはコジンマリしたアパートでも初期費用は数千万円から1億円ぐらいかかるかもしれません。

ですからその資金は金融機関から借りなければならないでしょう。

ところでそのような仕方で新たなアパート経営を始めることにはどのようなメリットがあるのでしょうかでしょうか。

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2月 24, 2022

賃貸住宅 レオパレスオーナー賃料減額を巡りやはりトラブル

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2019年にレオパレスの施工不良が明るみになって、数年が経過しました。

この不祥事を機に、レオパレス側もレオパレスのオーナーに支払う賃料を2年間、据え置く特例処置を取りました。

そして2021年春以降は、再び支払う賃料をオーナーと協議したうえで改定していくことになったわけですが、やはりこの賃料改定協議は難航しているようです。

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レオパレス21のアパート。

ある賃貸住宅業界系の新聞によると

①借上賃料をレオパオレス側の提示にオーナー側が合意していないにもかかわらずレオパレス側が提示した減額された賃料で支払われているケースがあるというもの。

たしかに支払われる賃料については、双方の合意が必要で、どうしても合意できない場合は、調停などで調整が図られることになります。

しかし、このたびは一方的に減額された賃料で支払われてきたというのは、レオパレス側に不利な材料となります。

実際のところ、この件で裁判沙汰になり、レオパレス側が全面的に譲歩したようです。

 

②借上賃料が更新後は平均で約24%程度減額になっているというてん。

賃料が減額になるのは、いた仕方ないことですが、しかし24%も減額になるというのは異常です。

例えば、これまでは毎月100万円が支払われていたのが、減額で約24万円程度減らされるというのです。

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