大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある
大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。
そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行っています。
そして知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。
ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。
フランチャイズについてウィキペディアには
一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約である。
と書かれています。
このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。
大東オーナーのための年一度の全国支部報告会・懇親会
１年に１度、大東オーナーはホテルなどで行われる報告会や懇親会に出席できる。
年に1度ですが大東建託物件オーナーには１通の手紙が届きます。
筆者のもとにも届きます。
その手紙とは大東オーナー会「全国支部報告会・懇親会」の案内です。
この集まりは、大東建託物件オーナーたちが集まり、１年間の大東建託の取り組み等の報告を聞いたり、オーナー同士の交流を深めることを目的としています。
担当の支店単位で全国で行われますが、筆者の担当支店は阪神間のあるホテルで開催されています。
出席するか欠席するかの確認をとるための手紙でもあり、出欠について返信することになっています。
参加費は無料、しかし交通費は自己負担となっています。
筆者も過去に何度か出席したことがありますが、午前中のプログラムは担当支店長のスピーチや、その他にもビデオ上映方式で１年間、大東建託が取り組んだ事柄等などが扱われます。
午後には、ちょっとした宴会が行われ食事とビールなどのお酒も提供されます。
ざっとこういった流れですが、行って良かったと思ったことをまとめてみますと。
大東建託がどこに向かっているかを知ることができる。
大東建託が力を入れている事柄、今後何を行おうとしているかを知ることができ、オーナーとしてはある種の安心感を得ることができます。
賃貸住宅家主は管理会社の管理替えを行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建託パートナーズの担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
賃貸物件管理会社の大東建託や他社もIOTやAI活用は
大東建託施行管理のアパート。
最近よく目にする言葉に「IOT」と「AI」があります。
どちらかといえば「AI」のほうが、馴染みがあるかもしれませんが、簡単にいうならば「AI」とは人口知能のことで、自動車のAI化とか将棋の対戦で人口知能との対戦といったことで知られているように思います。
ところで「IOT」となると、なんとなくイメージできても説明するのが難しいかもしれません。
「IOT」について東洋経済online２０１６年４月１９日の「｢IoT｣とは何か､今さら聞けない基本中の基本
モノのインターネットで何がどう変わるのか」という記事には
「Internet of Things」の略で、よくある解説の言葉を借りれば「モノのインターネット」と訳します。パソコンやスマホなどの情報通信機器に限らず、すべての「モノ」がインターネットにつながることで、皆さんの生活やビジネスが根底から変わるというのです。
と説明されています。
このように簡単にいいえばモノがインターネットに繋がることということですが、ただそれだけではなくビジネス上あまり意義がありません。
そこで上記の東洋経済onlineは「IOT」の役割について
「モノから情報を取得できる」だけでなく、それを利用してどうフィードバックするか、つまり「どういう社会問題を解決するのか？ 誰の課題を解決するのか？」までを考えるべきです。
と説明しています。
つまりはありとあらゆるモノをネットに繋いで、情報を取得し、有用に活用するということになるのでしょう。
大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは？
親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。
最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。
もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。
そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。
このような場合に保険で補填することができます。
そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの
オーナーズガードです。
大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。
筆者も数年前に説明を受けたことがあります。
大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。
加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。
というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。（入居者死亡の場合は除く）
アパート経営の一括借り上げトラブル賃料が減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部の建設会社はとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
しかしただ亡くなった父の話では、かなりの昔ですが大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
修繕費が施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある？
以前に投稿した記事
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。
そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。
すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。
自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。
さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。
実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の６～７倍の価格になる場合があります。
それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。
大東建託社員にも労働組合が結成された？建交労の支部として？
大東建託施行管理のアパート。
大東建託というと賃貸住宅管理戸数NO１の会社です。
さらに株式の投資先としても上々の評価を得ている会社でもあります。
ところが不思議なことに、以前は大東建託社員のうちには労働組合のようなものはありませんでした。
あれだけの会社で労働組合がないということには多少違和感のようなものを感じましたが、株主からは評価されているんだったらとも思います。。
もちろん経営側からするならば株主に評価されるような経営をするのは重要な事柄です。
しかし従業員にかなりの犠牲を求めているとなると、幾らか問題かもしれません。
そしてこれまでは大東建託社員のうちに労働組合がなかったせいか、従業員にはキツイ職場環境に置かれているとの話はよく聞きました。(他の大手の会社も同じようなものかもしれません）
しかし大東建託社員のうちにも労働組合結成の動きがあったようです。
赤旗２０１７年１１月２７日の「“契約取れないとクビ”成果主義の極限 大東建託 追及 アパート商法の闇」という記事によると
「大東建託は、成果主義の極限です」。同社に１４年間勤め、東京都の練馬支店長を務めていた古橋治人さんは実態を語ります。・・上層部に意見することもあった古橋さんは、部下のミスを理由に、支店長からヒラ社員まで６段階降格させられました。処分取り消しなどを求め現在、訴訟中です。古橋さんを委員長に今年４月、創業以来初となる労働組合「全日本建設交運一般労働組合(建交労)東京都本部 大東建託支部」を結成しました。労組へは社員からの相談が絶えず、組合員も続々と増えています。建交労都本部の遠藤晃書記長は「労組への会社の圧力も激しい。人間らしい働き方ができる職場にするため、私たちも全面的に支援し、たたかいます」と語ります。
と報じました。
シャーメゾン積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット
筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。
市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。
そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。
特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。
もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。
とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。
さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見などのコメントも少なくないようです。
ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。
そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。
賃貸住宅のオーナーの宿命ともいえる賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じたことがありました。
しかし特例の2年間も終わり、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりだとのことです。
残念なことですが、調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。