高品質を売りにした積水ハウスが積極的にアメリカ進出 その狙いは？
現在のところ、世界の超大国はアメリカです。
とりわけ軍事的にも経済的にも他国よりも抜きんでており、経済的には中国が追いつきつつあると言われていても、アメリカの経済的な優位性は変わらないでしょう。
当然のこととして、有力な日本企業もアメリカ進出を行っているわけですが、最近では建設会社もアメリカ進出に力を入れてきているようです。
そのなかでも積極的な建設会社の1つが
積水ハウス
です。
日本国内では、人口減少が生じており、国内事業だけでは、成長が見込めない時代にあって、海外に活路を見いだそうというわけですが、海外のなかでも外すことができないのが、アメリカ市場ということのようです。
とりわけアメリカ市場のメリットとしては
・超高額所得層に属する人たちが多数存在する
ということがあります。
そのような人たちに、高品質をうりにしてきた積水ハウスの住宅がマッチングするのではないかとの考えがあるようです。
たしか世界で億万長者の人数で、最も多い国はアメリカで、２番目が意外や意外、日本なんだそうで、日本でも積水ハウスの高級住宅は、受け入れられてきましたが、さらにアメリカのように日本以上に億万長者が多い国では、積水ハウスの高品質な高級住宅が受け入れてもらえるなら、アメリカで大きな成長が見込めるのではないかとの思惑があるようです。
ハゲタカファンドがレオパレス２１を狙っていたが現実にそうなる
２０１９年、アパート施工不良問題発覚後、ずっと坂道を転がり続けているかのようなレオパレス２１。
いまだに新たな施工不良物件が表れたり、改修工事も思うように進んでいません。
アパートに入居率もよくなく、経営破綻もそう遠くではないのかといった憶測も飛び交っていた時期もありました。
レオパレス２１のアパート群。
しかしこれまでも経営破綻へと向かっていた企業が、再生されたケースは幾つもあります。
例えば
金融業界では日本長期信用銀行や日債銀という大手銀行が金融危機の時に、事実上破綻していたようですが、今では日本長期信用銀行が新生銀行として、日債銀は、あおぞら銀行として再生しています。
さらには製造業では日産の経営がかなり苦しくなった時に
フランスのルノーの資本注入により、破綻が回避され、今では世界的な自動車メーカーとして活躍しています。
そして最近では電機メーカのシャープですが
高性能のテレビなどを売りに、一時代を築いた電機メーカーですが、様々な誤算のためか、経営が厳しくなった時に、台湾のメーカーの支援によって再生することができました。
ところで、上記のいずれのケースも、日本の大手メーカーが危機に陥り、その状況から再生できたのは、外国資本の支援と傘下に入ることによって救われたというケースです。
レオパレス２１迷走の影にやはり銀行の影響が？仕方ないことなのか
以前のことですが不動産業界の断トツでインパクトを与えたニュースはレオパレス２１のアパート施工不良と、それに伴う入居者への引越し要請のニュースです。
しかしなぜそこまでレオパレス２１は迷走することになってしまったのでしょうか。
どうやら、おかしくなってきたきっかけは、リーマンショック後に、レオパレス２１が経営危機に陥った時に始まったようです。
一企業の経営がおかしくなると、当然のこととしてレオパレス２１に融資しているメインバンクが動き始めます。
そのメインバンクがあの大阪資本の大手銀行です。
とにかく猛烈な銀行で、商売で儲けるためならば、なんでもする銀行です。
大阪では、そのがめつさゆえに、この銀行を嫌っている人が少なくないようです。
おそらくは水面下でレオパレス２１の経営立て直しのために圧力をかけたことでしょう。
そこでこの銀行との、つながりある、あるコンサルタント会社が経営立て直しのために指導するわけですが、その時に考案されたのが、あの悪名高き「解約プロジェクト」です。
介護のソラストは大東建託の息のかかった会社だった！！
大東建託も事業の多角化を視野に入れている？
1つの分野に強みがあって、事業を拡大させていわゆる大企業になった会社は少なくありません。
しかし時代の変化とともに、その強みのある分野の社会のニーズが減退してしまうと、以前のように事業から収益を得ることができなくなっていくことでしょう。
そこでこうしたリスクをヘッジするために様々な事業を手掛ける、つまりは多角経営に乗り出す会社も少なくありません。
例えば新聞業界でも、多くの新聞社が厳しい経営を強いられているなか、朝日新聞は比較的良好な状態にあると言われていますが、その要因となっているのは朝日新聞が新聞業だけでなく、近年都心部においてテナントビルなどのオーナーとなってテナント賃貸を行いそのテナント賃貸業が好調なのがその要因であると言われています。
このようなさなか、大東建託もおそらくは事業の多角化へと進みつつあるようです。
筆者も知らなかったのですが、介護の会社でソラストという会社があります。
全国に数百ほどの事業拠点をもつ介護業界では名の知れた会社なのですが、その会社の筆頭株主が大東建託なんだそうです。
しかも大東建託はソラストの33％以上の株式を取得しているということなので、大東建託はソラストの株主総会での特別決議を要する議題（２/3以上の賛成が必要）に対する拒否権ができます。
ですから増減資や役員任免、合併など重要な議題はその大東建託が賛成しないと通りません。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に直接電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきます。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１8時００分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
賃貸住宅経営におけるパートナーとなる管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。
トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして筆者の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ筆者の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大東建託の新しいマンションの１階に大東建託の店舗が移転することがある
以前のことですが阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の筆者は羨ましく思ったものです。
というのも筆者の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが。
ところであれからしばらくして、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
住宅設備は故障リスクがあるが大東建託物件のオーナーには保証がある！！
大東建託物件のオーナーの多くは住宅設備故障のさいに修繕費用を支払わなくてもよい。
筆者の銀行口座には毎月２７日ごろに家賃収入が入金されます。
しかしそのさい毎回数万円が引かれています。
この数万円とは大東建託パートナーズが小規模マンションオーナーに提供する住宅設備機器延長保証ワランティーサービスの料金なのです。
このサービスは定額のサービス料金で、物件内の設備機器の修理代を保証するというものです。（老朽化による故障は対象外）
そして、このサービスのいいところは定額、修理回数制限なし、というてんです。
ところでこの数万円はどのようにして算出されているのでしょうか。
まず保証対象は住居部分でオーナー使用部屋も保証対象になります。
それで筆者の物件は対象となるのは１０部屋になります。
そして築年数によってもサービス料は異なってきますが、築８年となると５年超１０年以下の料金になります。
そして基本プランは、１部屋あたりおよそ月額900円です。
保証対象は浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホンとなっています。
さらにオプションも加えます。オプション料は１部屋あたり月額300円です。
オプションの保証対象は給湯器、コンロです。
そしてこのサービス料金は１０年を超えると値上がりします。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。