大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
空室率が３割以上で赤字経営に転落？大東建託オーナーなら大丈夫？
空室率が高くなるとアパート経営は赤字へと転落する。
近年、賃貸住宅の空室率は２０％を超えたといわれています。
この後、その数字は３０％へと向かって上昇していくことが予想されています。
そしてこのことは、将来的にアパート経営そのものが、苦戦を強いられる事業であることを示しています。
とにかくアパート事業そのものは、入居してくださる入居者さん、アパートオーナーにしてみれば顧客がいなければ成り立たない事業だからです。
例えば、世間一般では儲かっていると考えられている、開業医のお医者さん、弁護士、司法書士でも、顧客がいなければ赤字経営になり、副業をして補っていかなければならない時代です。
一例として筆者の近所にある整骨院ですが、お客さんが少ないためか十分に儲からないために、先生の知り合いがいる病院にアルバイトで通って自分の家族の生計を維持しています。
ですから当然、アパート経営においても入居率は重要な指標で、空室が多くなると経営そのものが厳しくなっていきます。
では具体的に、どれぐらいの入居率を維持する必要があるのでしょうか。
この数字はあくまでも目安ですが入居率は最低
７割以上を維持しなければ
赤字になるといわれています。
ですから１０部屋があるならば空室は最悪でも３部屋までに抑えておかなければならないということになります。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設そして事業主はNTTグループ会社
以前のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。
大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられていました
以前のことですがヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。
ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。
最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。
この記事の最初には
大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店（神奈川県藤沢市）の大木伸義さん（30）。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23（アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます）
と書かれています。
大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された
小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。
今回は先回の記事
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。
とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯で、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。
それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは１００万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。
そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。
この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。
大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。
大東建託物件オーナーの賃料改定後に支払われた賃料！！
以前のことですが大東建託パートナーズの担当者が訪問してきました。
その訪問の目的は賃料改定の話し合いです。
その時の話し合い、つまりは協議については以前の記事
で書いたとおりです。
各部屋、一律２０００円減額という結果でした。
住居部分の入居家賃は、新築当時とあまり変わっていなかったので、賃料改定も現状維持を期待してはいたのですが、甘くはなかったです。
査定賃料は現在の私の物件のある周辺エリアの他の物件の家賃とも比較しながら、現時点での適正家賃を大東建託の家賃の審査の部署が割り出すので１０年もすれば、家賃が２０００円程度下がっても仕方がないこととあきらめました。
そして賃料改定が決まってから数カ月がたち、いよいよ改定された賃料が支払われました。
そこで支払われた金額を確認してみると
数千円の減額でとどまっていました。
なぜ減額幅が数千円で済んだのでしょうか。
もしも賃料改定の協議で決められた各部屋２０００円減額がそのとおり、部屋数×２０００円で減額されていたのならば、もっと減額されていたはずです。
数千円でなく〇万〇千円減額されていたことでしょう。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。