小規模マンションオーナーの日記


5月 19, 2019

定額クリーニング費を支払っていればまずは安心 大東建託物件の場合

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定額クリーニング費用を支払っているならば退去時は0円で退去できる場合もある。

私の所有マンションは大東建託パートナーズ管理のマンションですが、数年前ほどから入居者には、定額クリーニング費用が求められるようになりました。

費用としては家賃にもよるところがありますが、シングルタイプのお部屋で約40000円。

カップルタイプのお部屋で約50000円。

ファミリータイプのお部屋で約60000円です。

この定額クリーニング費用を支払っているならば、退去時は0円で退去することができます。

ところで先日のことですが、退去がありました。

退去された方は、単身赴任で来られていた方で、家族をお持ちの方です。

だいたい40歳代ぐらいでしょうか。

大手の会社に勤めているサラリーマンでした。

時々顔を合わせることがありましたが、あまりマナーが良いとはいえないような入居者でした。

1階の集合ポストには、いっぱい郵便物をためることもしばしばありますし、時々ですが、部屋の中から、うるさい音をたてることもありました。

また会社帰りに、しばしばお酒を飲んで帰るのか、真夜中に帰宅することもしばしばあったようです。

時には会社の同僚と思えるような人たちに介抱されながら帰宅することもありました。

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5月 14, 2019

不動産屋が入居者斡旋を優先させる物件とは?

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。

今後は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期になります。

私も所有マンションでも、一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になりますので、悪い時期に退去されたものです。

ところで私の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようですが・・。

ところで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれませんが。

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5月 11, 2019

大東建託の着工件数が20%のシェアへ!!

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

2019年5月8日、9日、10日の大東建託の株価が急落しました。

3日間で1000円以上、10%以上の急落です。

なんでだろうと考えてみると、最近フラット35悪用で不動産投資が揺らいでいるのでそのトバッチリかとも思いましたが、どうやらそうではなさそうです。

そしていろいろと調べてみますと、当日発表された大東建託の2019年4月の業績速報がよくなかったことが原因のようでした。

というのも4月の受注高が大きく落ち込んでいるのです。

前年同月比でも6割程度の受注高です。

こんなにもよくなかったのは、比較的施工品質が良いといわれていた大和ハウス工業の賃貸住宅でも不備物件があることが明らかになったことによるものでしょうか。

いずれにしても、大東建託の営業にとっては受難な時期を迎えているような気がします。

ところでこのようなさなか、建通新聞2019/5/8の「大東建託 賃住シェア20%へ」の記事には

大東建託(港区)は、2020年3月期~24年3月期を対象とする5カ年計画を発表し、主力の賃貸住宅事業では年間着工件数を増やし、19年3月期の5万7000戸から、24年3月期には全国の着工予測の20%となる7万8000戸とする計画を明らかにした。

引用:https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190508500028.html(アクセス日2019/5/9)

と報じました。

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5月 09, 2019

レオパレス21の入居率が危険水域へ😟

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サブリースにとって入居率は重要事項。

私がよく知っているエリアの駅前にレオパレス21パートナーズの店舗がありました。

駅から徒歩1~2分のところにありますので、人通りもよく、良い場所に店舗を構えたなあと思っていました。

しかし2019年の春、あのアパート施工不良問題の後に、店舗が駅から徒歩8分程度の場所に移転しました。

このような場所になると、駅前のように人通りはよくないので、来店者数も減少するのではないかとも思うのですが、何故移転したのかわかりません。

たしかに2018年ごろから、来店者があまり見かけなくなっていましたが、それならばいっそ閉店にすれば良いのにとも思ってしまうのですが。

ところで毎年3月となると通常は、最も入居率が高くなる時期です。

ところで2月にアパート施工不良を公表し、入居率の低下が懸念されるレオパレス21ですが、日本経済新聞2019/4/6の「レオパレス21の入居率、契約多い3月に低下 」という記事には

レオパレス21が5日に発表した同社が管理・運営するアパートの3月の入居率は84.33%と前月から1.24ポイント低下した。新たな施工不良の問題が2月に発覚し、その影響が出た。新年度が始まる直前の3月は例年、入居率が1年を通してのピークとなる。その3月に入居率が下がった意味は重く、家賃収入が大家に約束している保証賃料にとどかない「逆ざや」の恐れが否定しきれない。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO43418320V00C19A4TJC000&scode=8848&ba=1 (アクセス日2019/4/21)

と書かれています。

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5月 07, 2019

ゴールデンウィークは入居者が決まらない時期😿

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ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期?

長い、長い10連休がようやく終わりました。

今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。

それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。

アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。

ところでこのゴールデンウィークの期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。

駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。

また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。

おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれませんが。

しかし気候的にもアウトドアに良い時期なので、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。

ところで私の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。

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5月 02, 2019

大東マイページと更新完了状況ページ!!

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大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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4月 27, 2019

アパートの不備物件が7割超とは・・

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針を示したものの・・。

2019年2月にレオパレス21がアパートの施工不良を公表してから、もはや数カ月が経過しましたが、その騒動は収まることがありません。

というか、さらに次から次へと新たな問題が発覚し、その問題が拡大しているように思われます。

例えばZAKZAK2019/11/11の「レオパレス、不備物件拡大 調査済みの7割超 」という記事には

賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、不備のある物件が3月末時点で計1万4599棟に上ったことが11日、分かった。従来の公表数から大幅に拡大。最新物件でも見つかり、問題がある物件は7割を超えた。

引用:https://www.zakzak.co.jp/soc/news/190411/soc1904110017-n1.html(アクセス日2019/4/12)

と報じ、レオパレス21の物件の調査済みの7割超が不備物件だったことが明らかになったと述べています。

7割、つまりは10棟中、7棟にはなんらかの不備があったということです。

問題のなかった物件は10棟中、3棟程度ということです。

となるとレオパレス21のオーナーさんも、自物件もなんらかの不備があるのかもしれないと心配になることでしょう。

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4月 21, 2019

なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕

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基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。

いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。

そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。

いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。

ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。

これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの?と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。

この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは

礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。

引用:www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html (アクセス日2019/4/6)

と説明されています。

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4月 18, 2019

不動産投資の潮目が変わってしまった😿

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アパートやマンションが売れなくなった?

大東建託をパートナーにしてアパートやマンション経営しているオーナーさんは、最初は自分の土地でアパート経営を始めるためにまずは1棟建てて、その後、2棟目、3棟目・・といった具合に不動産投資を拡大させていかれる方が少なくないようです。

そして大東オーナーさんの場合は、5年以上経過したアパートを高く売れそうだからといって売却するということはあまり聞きません。

その一方で、ある程度収入のある方が行ういわゆる「不動産投資」は上記のようなアパートマンション経営とは多少異なります。

そのような方のアパートマンション経営スタイルは、とにかく安くアパートマンションを購入して、しばらくは賃貸経営を行い、購入したアパートマンションが高く売れそうになると売却して売却益を得るという手法です。

どちらかといえば大東オーナーさんの場合は、とにかく長期間株式を所有して配当収入でやっていくのに対して、「不動産投資」を行う方は株式の売買を繰り返しながら収益を追求するというスタイルで双方には違いがあるように思います。

どちらにもメリットデメリットがあるように思いますが、いわゆる「不動産投資」のほうがハイリスクハイリターンのような感じがします。

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4月 13, 2019

チェック体制が機能不全だった?アパート施工不良問題

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レオパレス21のアパート施工不良問題の終息が見えない。

先日のことですが、私用であるレオパレス21のアパートを訪れることがありました。

このアパートは2階建てで、上の階と下の階と合わせて4戸の物件ですが2棟があって合計で8戸あります。

アパート施工不良の騒ぎがあった後のことですが、しかし満室を維持していました。

そしてアパートの掲示板に注意を向けていますと、「このアパートは施工不良の対象物件ではない」とのことが書かれていました。

どうやら他のレオパレス21のアパートでも施工不良の対象になっていない場合は、アパートの掲示板に、この物件は施工不良の対象物件でないことを掲示板で明示しているようです。

そして私の住居があるエリアにはレオパレス21のアパートが多々ありますが、現時点では、さほど空室が目立ってあるようなことはありません。

しかしだからといって、今さらレオパレス21のアパートに引っ越すこともないでしょう。

おそらくはそれでもレオパレス21のアパートに引っ越す理由があるとすれば

①入居者募集をしているお部屋の募集家賃が、かなりディスカウントになっていた。

②レオパレス21のアパートがとても気に入っていた。

③レオパレス21の社員。

といったことが考えられます。

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