大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょうか。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
大阪の不動産の雄 宅都が大東建託グループに入っていた
大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。
そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。
その部分を見てみると7月上旬に、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとあります。
宅都？
宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると
宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗（2021年3月1日現在）を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。
ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。
それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。
大東建託グループが提供する遺言信託は銀行よりもかなり安い
終活という言葉がはやるなか、スムーズな相続はアパートやマンションオーナーにとっては重要な事柄です。
それでスムーズな相続を行ううえで助けとなるのは遺言信託です。
遺言信託についてウィキペディアには
遺言信託（いごんしんたく）は、
遺言により信託を設定すること。または、
信託銀行の提供する、遺言の作成・執行に関するサービスのこと（法的には信託とは無関係）。
と書かれています。
このように遺言信託というと、これまでは主に銀行などが提供してきました。
実を言うと、私の父も、取引銀行だった、りそな銀行の遺言信託サービスを利用していました。
父が遺言信託を設定していたおかげで、父が亡くなったあと、マンション相続のさいに、司法書士さんに不動産の名義変更を依頼したさいに、すぐに手続きを行ってくれました。
ところでスムーズな相続に、ある程度の効力のある遺言信託ですが、銀行に設定してもらうと高額になります。
まず最初に設定したさいにかかった費用は、りそな銀行の場合で50万円＋消費税です。
そして保管料として毎年、数万円を支払っていかなければなりません。
そして遺言信託の内容を執行してもらう場合は、さらに費用がかります。
もちろん執行は、遺族のほうで行うならば、執行のさいの手数料はかかりません。
津市にあるレオパレス銀座 空室解消のために賃料が大幅に下落
私の所有物件がある周辺エリアにおいても、レオパレス２１の賃貸住宅が多々あります。
確認できているだけでも、６棟～７棟はあるのではないかと思います。
すべてが、築１０年以上になるアパートですが、駅から徒歩１０分圏内にあるおかげか、空室は目立って多いということはありません。
これだけを見ているならば、各地でレオパレス２１のオーナーさんが訴訟をおこしているのが、ピンとこないのですが、しかし地方ではかなり大変な状況にあるレオパレス物件のオーナーさんがおられるようです。
例えば三重県の津市には駅から徒歩ではなく車で１０分ほどの所に、「レオパレス銀座」といわれるところがあるなだそうです。
田んぼも多いこのエリアにレオパレスのアパートが４０棟ほどあるというのですから、まさに「レオパレス銀座」エリアです。
もしもこのエリアが駅から徒歩１０分圏内ならば、空室リスクもさほど大きくなかったのかもしれませんが、車で１０分ということですから、とても不便な場所です。
電車通勤をするサラリーマンならば、バス路線があるならばバスで駅まで行くか、あるいはバイクか自転車で駅に行くしかないことでしょう。
大東建託を賃貸で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル
関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。
そのビルディングとは
梅田スカイビル
です。
このスカイビルについてウィキペディアには
梅田スカイビル（うめだスカイビル）は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。
このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。
建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。
私が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。
阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。
マンションの室内設備故障 単身向けよりもファミリータイプのほうが多い
住宅設備の代表的な物としては、エアコンや給湯器などがあります。
それら住宅設備は賃貸住宅の場合、多くの場合は大家に所有権があり、故障修理のさいも大家の費用負担となります。
よって大家にとっては住宅設備故障のための費用も計算に入れて置く必要があります。
一般的には新築時から１０年を超えたころから住宅設備の故障が頻繁に生じてくるといわれています。
私の所有マンションも現在築１０年でそろそろ住宅設備の故障に備えなければならないと思い大東建託パートナーズが大家向けに提供しているワランティ―サービスに加入しています。
もちろん頻繁に設備故障が生じるものでもありませんが。
一方、オーナー使用部屋の故障も保証してもらえるので、オーナー使用部屋においては、エアコン、給湯器の故障修理、換気扇の交換においてワランティ―サービスを利用することができました。
それにしても現時点においては、支払ったサービス料のほうが、故障修理費用よりも上回っているのではないかと思います。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設 事業主はNTTで
先日のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
私も知らなかったのですが、最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。
リモートワークに適した住居とは 大東建託の取り組みは
リモートワークが普及するなか、単身者の場合は、リモートワークといっても部屋のレイアウトを少し変えるぐらいで、すぐにリモートワークに対応できることでしょう。
しかし家族で住んでいるならば、リモートワークで仕事をするためには、リモートワーク用の部屋を確保するなど、様々な調整をしなければなりません。
とくにリモートワークの課題の1つは仕事に集中できる環境にできるかどうかにあるようです。
そこで集中して仕事の行える環境にするためのポイントとなることは
・誘惑するものをなくす、そして目に入らないようにする
ことなんだそうです。
ですから自宅のリビングはまずは向かないといえるでしょう。
リビングには集中力を阻害するような誘惑となるものが多いからです。
例えばテレビやゲームなどがあるかもしれません。
・身の回りに必要なものを揃えて不必要に立ち上がらないようにする
ことも集中して仕事をするうえで重要なようです。立ち上がるたんびに、誘惑となるものに集中力が妨げられてしまうことがあるからなんだそうです。
・さらに室内の照明は青みがかった白色の「昼光色」が最適
のようです。というのも青みがかった白色の「昼光色」が集中力を高めるのに最も適しているからです。
他にも生産性を高めるために行えることは幾つもあるようですが、確かなことはテレワークを行うのは、どんな部屋や場所でもかまわないというわけではないということです。
場所や環境を注意深く整えなければ良い仕事を行えないのです。
大東建託 他社よりも遅れている海外事業の挽回は？
一括借り上げで、というかサブリースで賃貸住宅経営をしているならば、サブリース会社の経営状態には注視し続ける必要があります。
というのもサブリース会社の経営が悪化すると、そのシワ寄せが物件オーナーに及ぶことが少なくないからです。
過去においてはレオパレス２１の物件オーナーでそのような事柄が生じましたし、２０１８年においてはスマートディスの物件オーナーでそうした事柄が生じています。
もちろん大東建託や積水ハウスといったサブリース大手で、今すぐにそうした事態が生じることはないのかもしれませんが、しかし絶対に生じないとも言い切れません。
私も大東オーナーの１人として、大東建託の業績を注視していますが、多くの分野で好調を維持しているようですが、懸念されている分野があります。
それは主力ともいえるアパート建設の分野です。
多くの専門家が主力のアパート建設の先細り懸念を示しており、現実にアパート建設受注が前年比微減状態が続いています。
一方で国内ではこういう状況のなか積水ハウスなどは業績が好調で株価も上昇しています。
なぜなのでしょうか。
それは海外事業に強みがあるというてんにあるようです。