小規模マンションオーナーの日記


7月 23, 2019

大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・

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役員報酬額がその企業の好調さを示す目安になる?

小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。

それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。

確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。

しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。

むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。

そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。

例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。

そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10~20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。

その他にの役員報酬の多い企業としては三菱UFJ,三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。

本当に意外です。

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7月 21, 2019

アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める

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事業の多角化で、経営の安定化を図る?

2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。

原因は幾つかあるようですが。

その1つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。

それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。

そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。

それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。

例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。

そして最近では

オフィス事業にも

本格的に参入することが明らかになりました。

このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店=3年で5.6カ所設置へ」という記事には

大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。

引用:https://www.housenews.jp/house/16415(アクセス日2019/7/9)

と報じました。

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7月 18, 2019

大東建託から他社へ管理替えすると・・

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物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。

アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。

さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。

ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。

大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。

 

ところで、私の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。

つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス(スターツグループ)に替わっていたのです。

なぜ管理替えになったのか・・。

そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。

それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。

それはわかりません。

はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。

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7月 16, 2019

親が突然アパート経営を始めた しかし慌てず冷静に・・

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故郷の親が突然にアパート経営を始めていることを知って驚くご子息も少なくない。

時々ですが、アパート経営についての批評のコメントや記事をネットなどで目にすることがあります。

そのうちの1つが、地方にいる親が知らないうちに建設会社の営業マンとアパート建設の契約を結び、アパート経営を始めていたというものがあります。

子供にしてみれば、最近ではインターネットなどを活用してアパート経営のリスクなどを、すぐに知ることができるので、親はなんでこんなことをしてくれたのか、といぶかりますが、もう取り返しがつきません。

といった具合です。

たしかに、人は老いていくにつれて、思考力なども鈍り、適切な判断が下せないことがあるのは事実だと思います。

とくにアパート建設やアパート経営といった大金の絡んでくる事柄になると、子供にしてみれば親は建設会社の営業マンに騙されてしまったと考えてしまうことでしょう。

しかしこのような場合、冷静になることも大切です。

たしかにアパート経営にはリスクがありますが、その一方でメリットもあるのです。

例えば、最近では簡保生命に絡んだトラブルがニュースになっています。

なぜ簡保生命でトラブルが、と思いますが、それには訳があります。

簡保生命の顧客層の多くが地方に住む高齢者なのです。

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7月 14, 2019

大東建託がオーナーと入居者に防災情報を発信

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自然災害が多発しているなか、防災情報を確実に受け取ることの重要性が増している。

2018年の梅雨の時期、7月の上旬でしたが、あの西日本豪雨が西日本の各地を襲いました。

あの時、やはり案の定、大東建託パートナーズ管理の物件も多数、水害の被害を受け、損害保険で、水害補償のない損害保険に加入している大東オーナーさんは、大変なことになっていたようです。

ところで2019年の7月上旬も、九州南部が豪雨に襲われています。

このように近年は明らかに、豪雨被害の頻度や深刻さも増しているようで、特に梅雨時分~台風シーズンが終わる11月ごろまでは、要注意です。

このようなさなか自分の命は自分で守るということが、強調されていますが、そのためには防災情報を確実に受け取るこがキーポイントとなります。

そこで賃貸住宅最大手の大東建託がオーナーと入居者のために防災情報をオーナーと入居者用の専用アプリで配信することがわかりました。

大東建託のニュースリリース2019/6/28の「オーナー様・入居者様専用アプリで防災情報を発信 お客様の安心・安全な暮らしを実現する「避難場所」検索機能や「防災コラム」を追加」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月1日(月)より、当社のオーナー様向 けに提供している「マイページ」および、入居者様向けに提供している「DK SELECT進化する暮らし」のそれぞれのア プリ(WEBサイト含む)に新サービス「暮らしの防災」を追加します。 新サービスを追加した本アプリでは、「避難場所」の検索が可能となる他、「防災コラム」の掲載や、入居者様向け通 販サイトで購入可能な「防災グッズ※1」を紹介しています。年内には、災害発生時に被災状況や避難先を確認でき る「安否確認機能」を追加する予定です。 災害発生時は、いかに適切な行動を取れるか、そして日頃の備えがあるかが重要となります。当社は、本機能を通 じ、オーナー様、入居者様の安心・安全な暮らしの実現を目指します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bx5a-att/bosai_0628.pdf(アクセス日2019/7/4)

と報じました。

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7月 09, 2019

家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社

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家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。

家賃といえば、様々な思惑が交錯します。

というのも

物件オーナーにすれば

・家賃はなるべく高くしてほしい・・

入居者さんにすれば

・家賃はなるべく安くしてほしい・・

一括借り上げの会社にすれば

・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・

といった思惑です。

ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。

その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。

どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。

例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。

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7月 04, 2019

IRや情報開示では優秀だった大東建託!!

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IRに積極的な企業が増えている。

近年はIRという言葉をよく耳にします。

IRとはどんな事かとなると、なんとなくこんなことと考えるかもしれませんが、正確に説明するとなると難しく思うかもしれません。

では正確にいってIRとはどういことなのでしょうか。

このてんでSMBC日興証券のサイトの用語集では

IR(Investor Relations:インベスター・リレーションズ)とは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報するための活動を指します。具体的な活動としては、ホームページ上における情報開示だけでなく、ディスクロージャー資料の送付や、決算説明会や各種説明会を開催したり、工場や施設などの見学会を実施したりするなど、企業によっては独自のIR活動を行っているところもあります。

引用:https://www.smbcnikko.co.jp/terms/eng/i/E0034.html(アクセス日2019/6/25)

と書かれています。

つまりはIRとは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報する、ないしは開示する活動ということです。

では積極的に情報開示することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

上記のサイトの同じページには

IR活動を積極的に行っている企業の株価は、投資家に対して信用できる企業だという印象を植え付ける効果がはたらき、IR活動をあまり行っていない企業の株価に比べて高くなる傾向があるといわれます。IR活動をしている全ての企業が優秀な企業だといえるわけではありませんが、情報開示を積極的に行う姿勢は評価されて当然といえるでしょう。

と書かれており、積極的に情報開示を行う企業の信用が高まり株価にも良い影響が及ぶというのです。

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6月 30, 2019

大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結へ

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ウエブサイトだけで契約が完了する分野が拡がっている。

昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。

そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も1時間程度で完了し、その後、1週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。

保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。

このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。

このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月中旬より、イタンジ株式会社(本社:東 京都港区、代表取締役:野口真平)が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を 開始します。 賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗 にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子 化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※1営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシ ングの全238店舗※1へ導入する予定です。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf

(アクセス日2019/6/19)

と報じました。

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6月 25, 2019

今は事業の転換期 大東建託!!

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大東建託が事業の多角化を強化していく。

最近は賃貸住宅の新規建設工事が、全体的に頭打ち状態になっています。

様々な要因でそうなっているのですが、賃貸住宅そのものが過剰気味にあり空室リスクの増大と家賃の下落傾向が鮮明になりつつあること、以前は不動産融資にとても積極的だった銀行が、慎重な姿勢へと転じていること、メディアによって不動産投資や賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされるようになったことなどがあります。

ですから賃貸住宅をビジネスモデルとしている会社も今後はビジネスモデルを修正していかなければ、じり貧状態へとなっていくことでしょう。

このてんで成功した会社に富士フィルムという会社がありますが、昔は名前の通り、カメラのフィルムを扱う会社で、フィルムの分野では大きなシェアを確保し続けていましたが、やがて時代が変化し、デジタルカメラやスマートフォンによるカメラが主流になり、カメラのフィルムを一般の人が買うということは、ほとんどなくなってしまいました。

いわばコア事業が全く振るわなくなってしまう事態に陥ったのですが、そこでフィルムにこだわるのでなく事業の大転換を図りヘルスケア分野をコア事業へと変えていくことに・・。

それが成功して、今でも富士フィルムという会社は存続しています。

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6月 23, 2019

国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・

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アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。

レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。

そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。

このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には

国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/(アクセス日2019/6/6)

と書かれています。

このように今後は、国が

①設計図が適切か

②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか

③監督者の指摘通りに施工されているか

を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。

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