カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために
今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。
ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。
その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。
私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。（今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会）
私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。
しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。
どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。
しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。
なのでおそらくは中止だろうと思っていました。
そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。
大東建託からのものです。
そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。
どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。
ホテル事業から撤退のレオパレス21 資産売却を進める
企業の経営状態が思わしくないと、対処策としてどんどんと所有する資産売却を行っていきます。
数年前のことですが、大阪の本店を置く三和銀行は優良な都市銀行とも言われていたものの、合併でＵＦＪ銀行になったころから経営状況がおかしくなり、その後、虎の子のＵＦＪ信託銀行（旧東洋信託銀行）の売却や保有していたトヨタの株式などの売却を行い急場をしのいだものの結局は最後は東京三菱銀行と合併せざるを得なくなったことがありました。
表向きは対等合併ということになっていますが、事実上は東京三菱銀行による救済合併色が強く、合併後は三菱主導の銀行になっています。
ところで銀行と建設業界とは異なりますが、建設業界でも経営状態がよくないと、所有資産を売却していくことは同じです。
まさにレオパレス21は資産売却や従業員数の縮小が進行中です。
このてんでIG証券のウエブサイトの「レオパレスが年初来安値、36億円減損計上」という記事には
31日の東京株式市場で経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21<8848>が大幅に売られ、年初来安値を更新した。保有物件18棟の売却に伴い、2020年4～6月期に36億円の減損損失を計上する方針と発表したことが材料視された。・・レオパレスは30日、名古屋市の「ホテルレオパレス名古屋」と各地に保有する賃貸マンション17棟を売却すると発表した。施工不良問題で経営が悪化し、3月末時点で債務超過寸前に陥ったため、資金確保に向け資産の売却を進める。
引用：https://www.ig.com/jp/news-and-trade-ideas/_36_leopalace-share-price-hits-a-low-for-the-year-200731（アクセス日2020/8/10）
と報じています。
大東建託がコロナで業績悪化 株価急落 管理戸数にも・・
最近になって大東建託の株価が急落しています。
一時期は25000円ほどだった株価も8000円台を割るところにまで落ちています。
原因は7月30日に発表された「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」にあります。
それによると新型コロナウイルス感染症の拡大の影響で業績の悪化予想が示されたのと、配当金も減額になるとのことで株価が急落したようです。
いずれにしても新型コロナウイルスが業績を直撃したことは間違いないようで、新型コロナウイルスまん延以前から、建設請負はジリ貧だったのが、新型コロナウイルスまん延のためにさらに悪化する見込みで、ステークホルダーにすれば辛抱の日々が続くことになりそうです。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
ところでこのような時の頼みの綱は、他社よりも圧倒的に多い管理物件から得られる管理収入ですが、このてんで全国賃貸住宅新聞2020/7/27の「2020管理戸数ランキング 1083社」によると
首位の大東建託(東京都港区)の管理戸数は前年度より4万3291戸多い113万218戸と業界最多を更新したものの、伸びは鈍化した。2018年度から19年度にかけては5万287戸増。それに比べると20年度の伸びは14%低い。背景には賃貸住宅完成戸数の減少が関係している。建築請負後にサブリース運営をセットで受託するモデルが、成長の限界を迎えてきている。
一方、成長が目覚ましいのが、スターツグループ(同中央区)だ。管理戸数は前年より5万1212戸多い59万2018戸。10社の中で最も戸数を伸ばし、順位は5位から3位に躍進した。
引用：https://www.zenchin.com/news/20201083.php（アクセス日2020/8/5）
と報じました。
ヤマダ電機がレオパレス21を今は支援できない理由
レオパレス21の株価が下げ止まりません。
2018年には700円だった株価がどんどん下がり
2020年8月には150円を割り込んでいます。
という記事では
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。 この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
と書かれていますが、この情報源は週刊文春のようで、ある程度、信ぴょう性のあるものとして、ぞの情報は拡散していたのですが・・
いまだにレオパレス21からも、ヤマダ電機からも、この件についてのアナウンスは全くありません。
実際のところはどうなっているのでしょうか。
実のところヤマダ電機支援説を否定するかのような事実も幾つかあります。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そのてんを取り上げてみますと
①リーマンショック後にもヤマダ電機は、レオパレス21との業務提携に動いていたが実現しなかった。
この当時、ヤマダ電機が動いたのは、経営が弱っていたレオパレス21と業務提携をして主導権を握りやすいとの思惑があったからのようですが、結局は実現しなかったという経緯があります。
レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった
レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。
レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・
という記事にも
もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。
と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。
ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。
さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。
そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。
さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。
なので80～90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。
レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・
大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.
しかし前途は多難と言われています。
単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。
これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。
さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。
そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか？」（文春オンラインより）には多少驚かされました。
それによると
一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742（アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）
と報じました。
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。
この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられました
ヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。
ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。
最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。
この記事の最初には
大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店（神奈川県藤沢市）の大木伸義さん（30）。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23（アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます）
と書かれています。
名誉棄損に基づく損害賠償訴訟 大東建託の勝訴確定
ネットを検索していると、真偽がわからないような記事であふれています。
グーグルさんの検索でも、なるべく怪しい記事は検索上位でヒットして多くの人の目に触れないようにしているようですが、しかし時々そのような大東建託アンチともいえるような記事が今でもあります。
そのようななか週刊ダイヤモンド誌がネット上でも大東建託を批評する連載記事を掲載していたことがありました。
週刊ダイヤモンドの記事ということで、読んだ方も多いと思いますが、週刊ダイヤモンドというブランド力のようなものでか、グーグルさんの検索でも、検索上位でヒットすることが多かったかもしれません。
しかし最近になって週刊ダイヤモンドの大東建託を批評する記事は、ヒットしなくなりました。
どうも週刊ダイヤモンド社が記事を削除したのでしょうか？
ところでこの件では大東建託が名誉棄損にもとづく損害賠償請求の訴訟を起こしていました。
この件については大東建託のニュースリリース2020/4/3の「株式会社ダイヤモンド社との訴訟における勝訴判決のお知らせ」で報じていますがそれによると
大東建託株式会社（以下、当社）は、株式会社ダイヤモンド社（以下、ダイヤモンド社）の発行する 「週刊ダイヤモンド」２０１７年６月２４日号に掲載された「不動産投資の甘い罠」と題する特集記事に ついて、事実と異なる記事で名誉が毀損されたとして、名誉棄損に基づく損害賠償の支払い等の請 求を東京地方裁判所に提起しておりました。 上記訴訟に関しまして、２０２０年３月１６日、東京地方裁判所は当社の主張を一部認め、ダイヤモ ンド社に対し、２０万円の支払いを命じる判決を言い渡しました。
この判決は双方が控訴しなかったことから、３月３１日に確定しています。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000elpe-att/diamond_hanketsu_0403.pdf（アクセス日2020/4/15）
と報じました。
大東建託 東建コーポの株価が半減 レオパレスは1/4に
最近は大東建託の株価が、さえません。
2020年2月は、だいたい￥13000円前後を推移しています。
大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。
大東建託の株価も2017年末ごろには、￥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの￥13000円ぐらいで推移しています。
2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。
そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。
さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。
仮に100株を所有しているならば、￥2400000から資産が￥1300000まで減少し、￥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。