大規模修繕工事にまつわる汚い商行為 オーナーは要注意
リベートという言葉を聞かれたことがあるかもしれません。
リベートとは売手側が支払を受けた額の一部を買手側に払い戻すこと，およびその払い戻されたものあるいは割戻し，歩戻しなどともいいわれる商行為のようなものです。
例えて言うならばAという商品を１００００円で売った場合、売手は２０００円を買手に戻す、キャッシュバックする行為です。
結局のところ１００００円の売上のところが実質は８０００円になってしまいます。
ところでマンションオーナーたちにとって問題なのは（分譲マンションの区分所有者も含む）このリベートという商行為が大規模改修工事にからんで横行し、マンションオーナーたちに損害を与えているケースがあるというてんです。
例えば大規模改修工事のさいに施行業者の選定や仕上がりをチェックするのにコンサルタントに依頼したさいに、そのコンサルタントが受注業者にリベートを要求し、住民に損害を与えているケースがあるようです。
いわゆる「悪質コンサルタント」が暗躍しているというのです。
もともと大規模改修工事のコンサルタントは昔からあまり評判はよくないものですが、やはりこうした事が平然と一部のコンサルタントによって行われているのです。
マンションの修繕工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
私の所有マンションも築１０年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。
大東建託パートナーズ 消火器交換の処分費用は無料だった
以前に書いた記事
には
私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。
とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。
そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。
もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。
住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。
なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。
ところで私の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。
大東建託パートナーズ物件 消火器の交換費用 １台３５００円
先日のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
どうやら最近、私の小規模マンションに消防署による検査が入ったようです。
時々ですが、これまでも消防署による検査が入ることがあり、そのたびに何らかの改善点を指摘されることがあります。
そして今回の消防署による検査で指摘されたのは、マンション内にある消火器が古くなっているので、法的なこともあるので、新しいものに交換するようにとの指摘を受けたとのことです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
これまで消火器は実際のところ、使用する機会はありませんでしたので、ずっと置かれたままになっていたのですが、消火器そのものは使用することがなくても、一定期間が経過すれば新しいものに交換しなければならないというてんを知ることができました。
このてんウィキペディアには
住宅には設置・点検義務は無いが、住宅用消火器は5年、普通の消火器であれば10年で交換することが望ましい。特に加圧式粉末消火器は容器やキャップに錆、変形をきたした物は絶対使用せずに新しいものに取替える必要がある。加圧式粉末消火器の破裂はその多くが死亡を含む重大事故となる。
と書かれていて、消火器そのものは１度も使用することがなくても、一定期間が経過すると新しいものに交換することが望ましいことがわかります。
マンションの大規模修繕でオーナーがぼったくられる業界の構図
アパートやマンションの多くは１０年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。
そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。
そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。
ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。
そして２０１７年１０月でしたがNHKの晩の１０時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。
新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。
おそらく
このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者
さんたちは怒りを覚えたことでしょう。
ところで問題点となるのは主に２つてんにあるように思います。
その１つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。
すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。
もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。
そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。
大規模修繕のための費用としてどれくらい蓄えておけばよいのだろうか？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
私も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、私の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースでも、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/?n_cid=NMAIL007/perfectpullquote（アクセス日2018/4/25）
と述べています。 (さらに…)
アパートマンションの漏電による被害 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
私の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
マンションの室内設備故障 単身向けよりもファミリータイプのほうが多い
住宅設備の代表的な物としては、エアコンや給湯器などがあります。
それら住宅設備は賃貸住宅の場合、多くの場合は大家に所有権があり、故障修理のさいも大家の費用負担となります。
よって大家にとっては住宅設備故障のための費用も計算に入れて置く必要があります。
一般的には新築時から１０年を超えたころから住宅設備の故障が頻繁に生じてくるといわれています。
私の所有マンションも現在築１０年でそろそろ住宅設備の故障に備えなければならないと思い大東建託パートナーズが大家向けに提供しているワランティ―サービスに加入しています。
もちろん頻繁に設備故障が生じるものでもありませんが。
一方、オーナー使用部屋の故障も保証してもらえるので、オーナー使用部屋においては、エアコン、給湯器の故障修理、換気扇の交換においてワランティ―サービスを利用することができました。
それにしても現時点においては、支払ったサービス料のほうが、故障修理費用よりも上回っているのではないかと思います。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
私も知らなかったのですが、最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。