小規模マンションオーナーの日記


3月 21, 2021

大東建託の鉄骨アパートが築16年で大規模修繕工事


アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の1つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、30年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも500万円はかかるのではないかと思います。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、10年、15年、20年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は10年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は15年や20年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

 

ところで、私の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

3階建てで、2階と3階が居住スペースで、1階が駐車場です。

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3月 11, 2021

マンションの管理会社がなかなか修繕してくれない 勝手に修繕しても大丈夫

バラ画像

冬の寒い時期や夏の暑い時期にエアコンが必要な時に、エアコンが壊れてしまうと一大事です。

賃貸暮らしをしているならば、とにかく管理会社に連絡して、すぐにでも修繕してほしいと思うことでしょう。

しかし待てども待てども、修繕の連絡が来ません。

例えば毎晩の熱帯夜で、汗だくになりながら過ごすのが苦痛になってきます。

このように管理会社や大家さんが、なかなか修繕してくれない場合、自分で修繕業者を探して修繕してもらうことができるのでしょうか。

バラ画像

 

このてんは法的には明確化されていなかったのですが、先回の民法改正で明確化されました。

法務省のウエブサイトによると

改正後の民法では,

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し たか,又は賃貸人がその旨を知ったのに,賃貸人 が相当の期間内に必要な修繕をしないとき 又は

② 急迫の事情があるとき には,賃借人が目的物を修繕することができることとされました。

これにより,上記①や②の場合には,賃借人が目的物を修繕したとしても, 賃貸人から 責任を追及されることはないことが明確になりました。

賃貸借契約に関するルールの見直し

引用:www.moj.go.jp/content/001289628.pdf (アクセス日2020/5/6)

と書かれています。

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3月 09, 2021

大規模修繕工事の周期が延長傾向になっている


アパートやマンションオーナーにとって気になることの1つは、大規模修繕工事です。

アパートやマンションが竣工から10年超になると、そろそろ大規模修繕工事のことを考えなければなりません。

最近では、分譲マンションなどで、だいたい12~13年ぐらいで、大規模修繕工事が行われているのではないかと思います。

その一方で賃貸住宅にになると10年~20年に1度ぐらいでしょうか。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところでこの大規模修繕工事ですが、工事にかかる費用が高額なために、オーナーにとっては心痛になることがあります。

なので、オーナーとしては工事の周期をなるべくならば、長くしていきたいと思うこともあるでしょう。

このてんで分譲マンションの場合は、区分所有者にとって、マンションの資産価値というのにも、気にしていますので、大規模修繕工事をあまりにも長く先にのばすことが難しいようです。

その一方で、賃貸住宅の場合は、建物の資産価値よりも、とにかく入居率が良ければよいので、大規模修繕工事は15年や20年後に初めて行われるということも珍しくありません。

私の近所には大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅がありますが、もう15年超の住宅ですが、今のところ大規模修繕工事は行われていません。

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2月 25, 2021

大規模修繕工事の費用を4割削減することができる

分譲マンション画像

大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の30年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はありません。

しかしそうでなければ、物件オーナーは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。

これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で4割抑制」という記事が掲載されました。

当初の見積もりが1億6000万円だったのが、9630万円にまで抑制することができたというのです。

 

記事によると

大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。

管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。

この管理会社の見積提示額が1億6千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。

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12月 24, 2020

積水ハウスの住宅の修繕費用が高くなることがあるのはなぜ?

アパート画像

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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11月 12, 2020

マンションオーナーが直面する課題 大規模修繕工事費用

アパート画像

賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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11月 08, 2020

入居者で修理の手配をしたら修繕費用は入居者負担になる?

花画像

私のある知り合いは、戸建住宅で賃貸暮らしをしています。

建物は古い木造の建物で2階建ての住宅です。

この住宅、お庭もあり、しかも広いので、気に入ってこの住宅に家族で住んでいるというわけですが、住んでいると2階の部屋で雨漏りをすることがわかりました。

雨漏りを、ほっておくと建物も傷んできますし、家財も雨漏りで損失してしまうこともあります。

そこでこの建物を管理している管理会社に、修理をしてほしいとの連絡をいれたとのことです。

しかし待てども待てども修理ををしてくれません。

そこで再度、管理会社に連絡して修理の件を話したそうですが、それでも修理が行われません。

管理会社のそのような態度に、知り合いも、さすがに苛立っていましたが、私としては「最近は風水害被害で損傷した建物が多くて、修理業者を手配しようにもなかなか手配できないのではないかと」と言っておきましたが、この知り合いもついについに、しびれを切らし独自で修理業者を探して修理をしてもらうことにしたそうです。

そして実際に修理をしてもらいました。

どのようやら瓦屋根の一部が傷んでいて、そこから雨漏りをしているとのことで、その部分の補修工事を行ってもらったのことです。

そして雨漏りは解消されたとのことです。

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11月 03, 2020

マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ


私は小規模ながらマンションオーナーをやっています。

建物管理は大東建託パートナーズが行っています。

ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。

この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。

たしかにもう私のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。

ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。

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6月 09, 2020

建物設備の修繕費は高い ぼったくっているのか?


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

の記事でも書きましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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6月 04, 2020

ショック 電気錠交換修理で10万円の修繕費用が


5月20日の朝のことでした。

マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。

おや?

と思うと、電気錠は開放状態になったままです。

すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。

どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。

遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。

なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。

ところで

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。

ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。

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