大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf（アクセス日2019/9/3）
と書かれています。
オリジナルな設計施工の建築物 維持管理コストに問題が・・
大手の建設会社の修繕費用が高くなることがある。
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
消費税増税 オーナーへの影響は メリットは！！
消費税増税はオーナーに影響を及ぼす。
2019年に消費税が8%から10％に引き上げられます。
というかその予定で事が進んでいます。
しかし水面下では、今回も再延期されるとの観測が強まっています。
例えば激化する米中貿易戦争など外部要因で、景気の足を引っ張る事例が幾つかあり、ここで消費税を上げるのは常識的にはあり得ないという意見もあるほどです。
ある不動産情報では、今回も消費税増税は再延期されることを、ほぼ確信して事を進めているところもあるとか。
ところでアパートマンションオーナーにとっても消費税は影響の受ける事柄です。
最も影響を受けるのは、建築修繕費用には消費税がかかるというてんでしょうか。
仮に1億円のアパートを建てるとするならば、消費税は800万円、消費税が10％になると1000万円がかかります。
8%から10％に上がるだけで200万円も負担増になってしまうのです。
ところで修繕費等も消費税増税がかかるということですが、それにともなって家賃も上がるということなのでしょうか。
残念ながら住居用のお部屋の場合は、消費税が上がっても家賃が上がるというわけではありません。
確かに管理会社は、消費税が上がる前に、消費税増に伴うコストの増大ゆえに家賃が上がるかもしれない等を通知することはありますが、しかし必ず家賃が上がるというわけではありません。
建築請負契約は3月31日まで それ以降は2％アップ(-_-;)
建築請負契約の消費税率は適用日の６カ月前から新しい税率が適用される。
先日のことですが、大東建託の担当支店から手紙が届きました。
大東建託パートナーズからは、時々手紙が来ますが、大東建託の担当支店からは珍しいことです。
なんだろうと開封してみますと、その1つはアンケートで、もう1つは2019年10月1日に消費税率が10％に上がる予定ですが、それに伴って建築請負契約のさいの消費税率の適用における注意事項についての内容でした。
つまりは2019年10月1日に消費税率は8%から10％へと変更になるますが、一方で建築請負契約については2019年3月31日までに契約したならば8%の適用になるものの
2019年4月1日以降に建築請負契約をすると消費税率は10％
になるというのです。
2019年9月30日までにそのような契約をすれば、8%でいけるというわけではないというのです。
もちろん2019年3月31日までに建築請負契約を済ませておいて、その後に建築が始まり完成引き渡しが2020年以降になったとしても消費税率は8%のままでいけるんだそうですが、しかしそのためには2019年3月31日までに建築請負契約を済ませておく必要があるのです。
建設会社もオーナーも外国人労働者受入れ拡大は歓迎☻
戦後最長の好景気が続いていると言われてきたが・・。
近年、大規模金融緩和などの施策のおかげか、戦後最長の好景気が続いているといわれています。
それを裏付けるかのように、大手企業の決算内容は堅調または最高益更新といったものが少なくありません。
しかしなぜか多くの人が、その実感がありません。
1990年頃のバブル景気のような実感がないというのです。
その理由は様々ですが、1つの要因は給料は上がっていても、それ以上に負担する社会保険料が上がっているために手取りが実質下がっているということがあるようです。
もちろん増え続ける社会負担以上に給料が上がっているならば別ですが。
しかし全体的には実質的には受取金額は下がっているんだそうです。
この場合、だからといって高齢者が増大するさなか社会負担を減らすということは難しいでしょうし、行える事柄といえば、生活にかかるコストを下げることぐらいしかありません。
しかも人手不足の社会にあって人件費の高騰が、物価を押し上げています。
このようなさなか人手不足解消のために外国人労働者の受け入れの拡大が決定されました。
この件については賛否両論がありますが、人手不足解消に即効性があることには間違いないようです。
大東ワランティサービス 1月分から料金変更？
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額（2019年1月分）を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
悪質大規模修繕工事の餌食にならないためには！！
大規模修繕工事にまつわる悪習は物件オーナーに損失をもたらしている。
どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。
とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。
この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。
例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。
つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。
具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。
ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。
しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。
大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。
水害被害の直面した時に物件オーナーが受けるダメージ😿
水害補償のある火災保険に加入する重要性が強まっている。
2018年7月に生じた西日本豪雨は甚大な被害をもたらしました。
岡山県や広島県さらには九州や四国でも大きな被害が生じています。
とりわけ住居となる戸建て住宅、アパートなどの床下浸水や床上浸水といった水害は、物件オーナーにとっては、大きな打撃となりえます。
このてんで管理戸数100万戸以上の大東建託グループの賃貸住宅も水害被害を受けたようです。
朝日新聞2018年7月27日朝刊の「被災物件 家賃停止も」という記事によると
大東建託グループによると、岡山県や広島県を中心に、グループで管理する賃貸アパートで床上浸水350棟、床下浸水224棟、土砂流入4棟などの被害があった。
と報じました。
やはりそれ相応の被害があったようです。
このなかでも床上浸水や土砂流入被害となると、もう人が住めないでしょう。
人が住めるようにするためには、早急に修繕工事を行う必要がありますが、1回でも水害被害が生じたエリアであるならば、すべての入居者が退居して、修繕工事を行って、新たな入居者を募集しても、どれくらいの入居者が集まるのか、不安なところです。
やはり人は、安心して住めるエリアを選びますから。
木造アパートに人気がある👍
廉価な木造住宅に人気がある。
２０１０年頃ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、私の周辺エリアではRC造りで４階建てマンションが２，３棟竣工されましたが、最近ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。
というか私の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。
高さは３階までの木造アパートですが、この種のアパートだとエレベーターを設置する必要もありません、給水のためのポンプを設置する必要もありません。
ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。
ところでなぜ木造アパートに人気があるのか？
それは木造だと
建築費が安くて済むからです。
ニュースイッチ２０１８年６月２６日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には
少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者（初めて住宅を購入する世帯）の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。
と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。