小規模マンションオーナーの日記


9月 22, 2022

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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8月 14, 2022

オリジナルの資材が使われている賃貸物件 修繕費が高くなるリスク

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インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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8月 10, 2022

憧れのタワーマンション 本当に買うべき住居なのだろうか?

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以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。

開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。

上階のほうの販売価格が約9000万円となっています。

阪神間ですと新築3LDKのマンション3000万円~5000万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに9000万円となると高いです。

ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、

富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される

ことがあるようです。

またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。

私もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。

さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。

しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。

いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。

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8月 09, 2022

マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため

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筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。

場所的にRC造り3階ないしは4階建てでも、可能な場所ですが、なぜか2階建てアパートです。

RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。

なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。

といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。

高騰の理由は、まず第1に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。

筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。

都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。

もう1つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。

そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。

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8月 06, 2022

地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・

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ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。

というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。

例えば修繕積立金、当初は1~2万円だったのが、突然3~4万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。

さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。

それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。

もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。

特に広々とした住宅に住みたいならば、

田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも

できると思います。

実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。

しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。

私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと

まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。

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7月 10, 2022

賃貸住宅 ハコモノの費用が高くなっても需要と合っているかどうか?

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最近ある経済を扱った番組を見ているとアイリスオーヤマの取り組みについて扱われていました。

アイリスオーヤマといえば経営スピードが速く、業績も伸ばしているという会社というイメージがありますが、番組によると強みの1つは消費者ニーズを的確にとらえて、それに合った商品を開発そして販売することにあるようです。

消費者ニーズといえば、値段と性能のバランスということになると思いますが、日本の大手メーカーの傾向は他社製品との差別化を図るために、様々な機能を付加していき、結果的に多機能な製品になるものの値段がその分、高騰してしまうという事が多いようです。(実際には消費者は多機能でも、すべてを使いこなしているわけではなく、必要としていない機能もある)

値段が高いと、消費者は買いたくても敬遠するということになりますが、アイリスオーヤマは消費者が本当に必要としている機能だけを付加し、あまり必要としていない機能を削除して、そのことによって値段を抑えて消費者にとって買いやすいものにするとういう考えで、そのことが業績好調の要因にもなっているようです。

ところで同じような事柄がに住宅の建設費にも表れており大手を中心に高騰しているといわれています。

もちろん人手不足による人件費の高騰、建設資材の高騰がその理由にあげられていますが本当にそれだけなのでしょうか。

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6月 06, 2022

賃貸住宅経営 賃貸物件の修繕費単価の上昇が重しに

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最近になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が10000円ほど請求されるようになりました。

以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は0円だったのが、方針転換をしたようです。

さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も0円ということも珍しくありませんでした。

しかし最近は入居時に礼金が家賃の1~2カ月分、請求されることが多くなってきました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。

つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。

2022年6月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。

この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。

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5月 07, 2022

賃貸住宅経営 大規模修繕のための費用をどれだけ取り分ければよいか

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賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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2月 22, 2022

マンションの工事発注書を精査してみるとピンハネされていた?


以前に投稿した記事

大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事

でも書きましたが、私の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。

そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。

すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。

自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。

さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。

実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の6~7倍の価格になる場合があります。

それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。

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2月 19, 2022

大東建託パートナーズより窓枠補修工事の連絡 しかし断る


先日のことですが、私の小規模マンションの1階テナントの窓枠のクリーニング作業が行われていました。

オーナーの私には知らされていなかったので、オーナーに費用負担はかからない作業のようです。

それからしばらくして大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。

窓枠が劣化して、補修工事が必要になる場合がある。

それによると窓枠のクリーニング作業を行ったものの、十分に改善されなかった箇所があり補修工事が必要とのこと。

それで○月○日の○時にそのことの説明で行きますとのことです。

 

そして当日の朝に、1階テナントの事業者さんに話を聞いてみることにしました。

どのような補修工事が必要なのかを、オーナーとして知っておいたほうが良いと思ったからです。

 

それで仕事が始まる直前に近づいてみました。

すると、確かにテナント部屋の窓枠の不具合で、大東建託パートナーズに修繕のお願いをしたとのことです。

そして先日のクリーニング作業によって、今は窓枠の不具合も解消されているとのことでした。

えっ、窓枠が不具合も解消された?

これで十分だと?

 

そして後ほど出勤してきた、テナントを使用している事業者さんの施設長さんも同じようなことを言われました。

 

ということはどうやら窓枠のクリーニングを行った業者さんが、補修工事がさらに必要と大東建託パートナーズに言ったものの、テナント部屋を使用している事業者さんは、もうこれで十分だと言っていて食い違いが生じていることがわかりました。

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