小規模マンションオーナーの日記


7月 05, 2020

退去時の原状回復費用 どれくらいかかる?

マンション画像

私の小規模マンションは、大東建託パートナーズに管理をしてもらっていますが、この数年の退去者の退去後の原状回復費用は退去者側の費用負担は、ほぼすべて0円です。

おぞらくは「定額クリーニング費(前払い型)」 の契約で入居時に定額クリーニング費を支払っているので、退去時は原状回復費用0円で退去しているんだと思います。

なかにはあの入居者さんのお部屋は、かなり損傷しているのではないかと思われる場合でも、退去後の原状回復費用は0円になっているので、前もって定額クリーニング費用を支払っている場合はよほどお部屋をめちゃくちゃに使用していない限りは、0円で退去できるのではないかと思います。

 

ところで私の小規模マンションにおいて過去にまだ定額クリーニング費の制度がない時に入居者さんが退去したさいに原状回復費用として支払った金額は

45,360円

48,540円

46,440円

34,650円

37,065円

となっています。

これは直近の場合ですが、さらに過去に遡ってみても、だいたい30000円~50000円といったところころです。

ちなみにすべては、1Kの部屋です。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで最近に改正された民法においても、原状回復費用について明確なルールが定められたようです。

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6月 09, 2020

建物設備の修繕費は高い ぼったくっているのか?


寒い冬の時期のことでしたが、私の小規模マンションのエントランスフロアドアの電気錠の動きがなんとなく鈍くなっていました。

ひょっとしたら寿命かとも思いつつ、寒いからかとも思い、しばらく様子を見ることにしました。

そして春になると多少は改善されたように感じていたのですが、しかし

5月4日のことですが、電気錠トラブルが発生しました。

このときは緊急事態宣言発令中で大東建託パートナーズに電話しても対応してくれるかと心配になりましたが

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

の記事でも書きましたが、1時間ほどで大東建託パートナーズのスタッフが応急修理に来てくれました。

この時は治ったように思ったのですが・・。

 

しかしその後もなんとなく不安定な状態が続き

ついについに

5月19日のことですが、晩の遅い時間のことですがマンションの住人さんのだれかが帰宅のさいに電気錠トラブルのためにマンションに入れなくなったのか、大東建託パートナーズに電話をして、大東建託パートナーズの社員が緊急対応したようです。

そして以下のような貼り紙が

5月4日のケースでは修繕費用はかかりませんでしたが、どうやら今回は業者による本格的な修繕ということで、オーナーに費用負担がかかることに・・。

翌日5月20日には業者さんが来て、故障の状況をつぶさに調べにきました。

そして修繕することもなく帰っていきました。

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6月 04, 2020

ショック 電気錠交換修理で10万円の修繕費用が


5月20日の朝のことでした。

マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。

おや?

と思うと、電気錠は開放状態になったままです。

すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。

どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。

遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。

なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。

ところで

緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応

という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。

ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。

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2月 25, 2020

いまや賃貸住宅必需品の電気錠 寿命があった しかも交換修繕費用は・・

白いコスモス画像

最近ではエントランスフロアのあるアパートやマンションの場合、エントランスへの開閉は電気錠が使用されています。

そして防犯のために電気錠(オートロック式とも言われる)使用は入居者さんからは好まれています。

ですから新しいアパートやマンションで、エントランスフロアがある場合、エントランスへの開閉には電気錠が設置されていることが多くなっています。

この電気錠についてウィキペディアには

電子錠(でんしじょう)は、電気を介して開閉操作を制御する錠前。電気錠(でんきじょう)[9]や電子ロック(でんしロック)[10]と・・称される。
電源を直接配線から得る機種と電池から得る機種の2つに大きく分けられ、多くは防犯用として導入される[14]。通常の錠前のような鍵穴を必要とせず、リモコンなどによる遠隔操作が可能であり、開錠には暗証番号・指紋認証・電話などを用いるため、錠前を物理的に破壊しないピッキング犯罪の被害に遭わないとされる[14]。
ただし、電子機器の一種でもあるゆえに水の侵入には弱く、屋外への設置には向かないとされる

錠前

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/錠前#電子錠(アクセス日2020/2/11)

と書かれています。

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2月 09, 2020

あの積水ハウスが低価格住宅を始める タマホーム直撃か?

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積水ハウス、積水ハウスといえば建設業界ではブランド力がトップクラスの会社です。

最近でも、私の住むエリアには、ちらほらと新しい賃貸住宅が建っていますが、その多くがシャーメゾンです。

また義母がお世話になっている病院が建て替えましたが、それもまた積水ハウスによるものでした。

まさに積水ハウス信者が少なくない世の中ですが、積水ハウスの最大のネックがなにかというとそれは

価格が高い

ということです。

とにかく他社よりも価格が高いということは、よく知られた事実で、それだけ高品質な住宅ということなのかもしれません。

しかし高いとなると、市場ターゲットも限られてきます。

コストを意識するオーナーさんからは敬遠されることでしょう。

今後は人口減少により市場規模も縮小されることが予想されるなか、ついについに積水ハウスが低価格の住宅にも力を入れることがわかりました。

日本経済新聞2020/1/24の「積水ハウス、低価格住宅の新会社 約2千万円で販売」という記事には

積水ハウスは24日、低価格帯の戸建て住宅を販売する新会社を2月に設立すると発表した。全国各地の建設子会社の住宅事業を統合し、部材調達や物流を一本化してコストを削減する。販売価格(土地代含まず)を約2千万円と積水本体が販売する住宅価格の半額程度に抑える。これまで手薄だった20~30歳代の若い家族層を開拓する。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54815260U0A120C2TJ2000/(アクセス日2020/1/30)

と報じました。

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1月 30, 2020

外壁補修は15年以内に行わなければならないは本当はうそ?

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建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

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12月 01, 2019

入居者が修理業者を手配して修理代金をオーナーに負わせることは許されている

白いコスモス画像

私のある知り合いは、戸建住宅で賃貸暮らしをしています。

建物は古い木造の建物で2階建ての住宅です。

この住宅、お庭もあり、しかも広いので、気に入ってこの住宅に家族で住んでいるというわけですが、住んでいると2階の部屋で雨漏りをすることがわかりました。

雨漏りを、ほっておくと建物も傷んできますし、家財も雨漏りで損失してしまうこともあります。

そこでこの建物を管理している管理会社に、修理をしてほしいとの連絡をいれたとのことです。

しかし待てども待てども修理ををしてくれません。

そこで再度、管理会社に連絡して修理の件を話したそうですが、それでも修理が行われません。

管理会社のそのような態度に、知り合いも、さすがに苛立っていましたが、私としては「最近は風水害被害で損傷した建物が多くて、修理業者を手配しようにもなかなか手配できないのではないかと」と言っておきましたが、この知り合いもついについに、しびれを切らし独自で修理業者を探して修理をしてもらうことにしたそうです。

そして実際に修理をしてもらいました。

どのようやら瓦屋根の一部が傷んでいて、そこから雨漏りをしているとのことで、その部分の補修工事を行ってもらったのことです。

そして雨漏りは解消されたとのことです。

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11月 03, 2019

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで私は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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10月 03, 2019

レオパレス21オーナーのメディアへの取材で見えてきたこと


今でも収束しないレオパレス21の施工不良問題。

この問題について、様々なメディアが取り上げていて、私もそれらの記事を読むことがありますが、日本経済新聞の2019/9/17の「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」という記事を読んでみて、いろいろと考えさせることがありました。

そもそもレオパレス21の施工不良問題が発覚したのは、アパートオーナーのメディアへの告発がきかっけでした。

おそらくはそのメディアとは火曜日の晩に放映されているテレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組だと思いますが・・。

ところでこの日本経済新聞の記事では様々な事が見えてきます。

まずレオパレス21のアパートの建設費についてですが

1995年当時竣工した10戸の2階建ての木造アパートで4800円

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1(アクセス日2019/9/17)

と書かれています。

2階建て10戸の木造アパートが4800万円!!

というと

安い

のではという印象を受けます。

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9月 17, 2019

大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった

花画像

以前に書いた記事

大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて

では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。

あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。

2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。

例えば

2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf(アクセス日2019/9/3)

と書かれています。

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