小規模マンションオーナーの日記


11月 03, 2019

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで私は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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10月 03, 2019

レオパレス21オーナーのメディアへの取材で見えてきたこと


今でも収束しないレオパレス21の施工不良問題。

この問題について、様々なメディアが取り上げていて、私もそれらの記事を読むことがありますが、日本経済新聞の2019/9/17の「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」という記事を読んでみて、いろいろと考えさせることがありました。

そもそもレオパレス21の施工不良問題が発覚したのは、アパートオーナーのメディアへの告発がきかっけでした。

おそらくはそのメディアとは火曜日の晩に放映されているテレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組だと思いますが・・。

ところでこの日本経済新聞の記事では様々な事が見えてきます。

まずレオパレス21のアパートの建設費についてですが

1995年当時竣工した10戸の2階建ての木造アパートで4800円

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1(アクセス日2019/9/17)

と書かれています。

2階建て10戸の木造アパートが4800万円!!

というと

安い

のではという印象を受けます。

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9月 17, 2019

大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった

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以前に書いた記事

大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて

では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。

あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。

2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。

例えば

2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf(アクセス日2019/9/3)

と書かれています。

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8月 06, 2019

オリジナルな設計施工の建築物 維持管理コストに問題が・・


 

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大手の建設会社の修繕費用が高くなることがある。

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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5月 12, 2019

消費税増税 オーナーへの影響は メリットは!!


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消費税増税はオーナーに影響を及ぼす。

2019年に消費税が8%から10%に引き上げられます。

というかその予定で事が進んでいます。

しかし水面下では、今回も再延期されるとの観測が強まっています。

例えば激化する米中貿易戦争など外部要因で、景気の足を引っ張る事例が幾つかあり、ここで消費税を上げるのは常識的にはあり得ないという意見もあるほどです。

ある不動産情報では、今回も消費税増税は再延期されることを、ほぼ確信して事を進めているところもあるとか。

ところでアパートマンションオーナーにとっても消費税は影響の受ける事柄です。

最も影響を受けるのは、建築修繕費用には消費税がかかるというてんでしょうか。

仮に1億円のアパートを建てるとするならば、消費税は800万円、消費税が10%になると1000万円がかかります。

8%から10%に上がるだけで200万円も負担増になってしまうのです。

ところで修繕費等も消費税増税がかかるということですが、それにともなって家賃も上がるということなのでしょうか。

残念ながら住居用のお部屋の場合は、消費税が上がっても家賃が上がるというわけではありません。

確かに管理会社は、消費税が上がる前に、消費税増に伴うコストの増大ゆえに家賃が上がるかもしれない等を通知することはありますが、しかし必ず家賃が上がるというわけではありません。

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1月 19, 2019

建築請負契約は3月31日まで それ以降は2%アップ(-_-;)


 

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建築請負契約の消費税率は適用日の6カ月前から新しい税率が適用される。

先日のことですが、大東建託の担当支店から手紙が届きました。

大東建託パートナーズからは、時々手紙が来ますが、大東建託の担当支店からは珍しいことです。

なんだろうと開封してみますと、その1つはアンケートで、もう1つは2019年10月1日に消費税率が10%に上がる予定ですが、それに伴って建築請負契約のさいの消費税率の適用における注意事項についての内容でした。

つまりは2019年10月1日に消費税率は8%から10%へと変更になるますが、一方で建築請負契約については2019年3月31日までに契約したならば8%の適用になるものの

2019年4月1日以降に建築請負契約をすると消費税率は10%

になるというのです。

2019年9月30日までにそのような契約をすれば、8%でいけるというわけではないというのです。

もちろん2019年3月31日までに建築請負契約を済ませておいて、その後に建築が始まり完成引き渡しが2020年以降になったとしても消費税率は8%のままでいけるんだそうですが、しかしそのためには2019年3月31日までに建築請負契約を済ませておく必要があるのです。

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1月 14, 2019

建設会社もオーナーも外国人労働者受入れ拡大は歓迎☻


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戦後最長の好景気が続いていると言われてきたが・・。

近年、大規模金融緩和などの施策のおかげか、戦後最長の好景気が続いているといわれています。

それを裏付けるかのように、大手企業の決算内容は堅調または最高益更新といったものが少なくありません。

しかしなぜか多くの人が、その実感がありません。

1990年頃のバブル景気のような実感がないというのです。

その理由は様々ですが、1つの要因は給料は上がっていても、それ以上に負担する社会保険料が上がっているために手取りが実質下がっているということがあるようです。

もちろん増え続ける社会負担以上に給料が上がっているならば別ですが。

しかし全体的には実質的には受取金額は下がっているんだそうです。

この場合、だからといって高齢者が増大するさなか社会負担を減らすということは難しいでしょうし、行える事柄といえば、生活にかかるコストを下げることぐらいしかありません。

しかも人手不足の社会にあって人件費の高騰が、物価を押し上げています。

 

このようなさなか人手不足解消のために外国人労働者の受け入れの拡大が決定されました。

この件については賛否両論がありますが、人手不足解消に即効性があることには間違いないようです。

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12月 23, 2018

大東ワランティサービス 1月分から料金変更?


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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額(2019年1月分)を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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12月 19, 2018

悪質大規模修繕工事の餌食にならないためには!!


 

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大規模修繕工事にまつわる悪習は物件オーナーに損失をもたらしている。

どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。

とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。

この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。

例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。

つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。

具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。

ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。

しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。

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10月 21, 2018

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!


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物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。

そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。

もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。

ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。

当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。

この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると

大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額(32万5千円)で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。

と書かれていました。

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