小規模マンションオーナーの日記


8月 03, 2021

マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に?


鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。

メンテナンスが適切に行われているならば、50~100年以上もつとも言われています。

しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。

そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、1戸あたり数百万円になると言われています。

ということは1戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50=12500つまりは1億2500万円という高額になります。

この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。

もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。

おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。

なので1人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。

 

ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。

ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。

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6月 20, 2021

マンションの室内設備故障 単身向けよりもファミリータイプのほうが多い

花画像

住宅設備の代表的な物としては、エアコンや給湯器などがあります。

それら住宅設備は賃貸住宅の場合、多くの場合は大家に所有権があり、故障修理のさいも大家の費用負担となります。

よって大家にとっては住宅設備故障のための費用も計算に入れて置く必要があります。

一般的には新築時から10年を超えたころから住宅設備の故障が頻繁に生じてくるといわれています。

私の所有マンションも現在築10年でそろそろ住宅設備の故障に備えなければならないと思い大東建託パートナーズが大家向けに提供しているワランティ―サービスに加入しています。

 

もちろん頻繁に設備故障が生じるものでもありませんが。

一方、オーナー使用部屋の故障も保証してもらえるので、オーナー使用部屋においては、エアコン、給湯器の故障修理、換気扇の交換においてワランティ―サービスを利用することができました。

それにしても現時点においては、支払ったサービス料のほうが、故障修理費用よりも上回っているのではないかと思います。

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6月 15, 2021

大東建託にとってコロナよりも打撃?住宅木材価格の急騰


私も知らなかったのですが、最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。

ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると

需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200~1500ドルの水準が続く」とみる。

引用:https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column(アクセス日2021/6/14)

と書かれています。

ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。

それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。

それは

・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。

・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。

が上げられています。

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6月 06, 2021

マンションのセキュリティのための電気錠には寿命がある

アパート画像

最近ではエントランスフロアのあるアパートやマンションの場合、エントランスへの開閉は電気錠が使用されています。

そして防犯のために電気錠(オートロック式とも言われる)使用は入居者さんからは好まれています。

ですから新しいアパートやマンションで、エントランスフロアがある場合、エントランスへの開閉には電気錠が設置されていることが多くなっています。

この電気錠についてウィキペディアには

電子錠(でんしじょう)は、電気を介して開閉操作を制御する錠前。電気錠(でんきじょう)[9]や電子ロック(でんしロック)[10]と・・称される。
電源を直接配線から得る機種と電池から得る機種の2つに大きく分けられ、多くは防犯用として導入される[14]。通常の錠前のような鍵穴を必要とせず、リモコンなどによる遠隔操作が可能であり、開錠には暗証番号・指紋認証・電話などを用いるため、錠前を物理的に破壊しないピッキング犯罪の被害に遭わないとされる[14]。
ただし、電子機器の一種でもあるゆえに水の侵入には弱く、屋外への設置には向かないとされる

錠前

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/錠前#電子錠(アクセス日2020/2/11)

と書かれています。

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3月 21, 2021

大東建託の鉄骨アパートが築16年で大規模修繕工事


アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の1つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、30年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも500万円はかかるのではないかと思います。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、10年、15年、20年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は10年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は15年や20年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

 

ところで、私の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

3階建てで、2階と3階が居住スペースで、1階が駐車場です。

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3月 11, 2021

マンションの管理会社がなかなか修繕してくれない 勝手に修繕しても大丈夫

バラ画像

冬の寒い時期や夏の暑い時期にエアコンが必要な時に、エアコンが壊れてしまうと一大事です。

賃貸暮らしをしているならば、とにかく管理会社に連絡して、すぐにでも修繕してほしいと思うことでしょう。

しかし待てども待てども、修繕の連絡が来ません。

例えば毎晩の熱帯夜で、汗だくになりながら過ごすのが苦痛になってきます。

このように管理会社や大家さんが、なかなか修繕してくれない場合、自分で修繕業者を探して修繕してもらうことができるのでしょうか。

バラ画像

 

このてんは法的には明確化されていなかったのですが、先回の民法改正で明確化されました。

法務省のウエブサイトによると

改正後の民法では,

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し たか,又は賃貸人がその旨を知ったのに,賃貸人 が相当の期間内に必要な修繕をしないとき 又は

② 急迫の事情があるとき には,賃借人が目的物を修繕することができることとされました。

これにより,上記①や②の場合には,賃借人が目的物を修繕したとしても, 賃貸人から 責任を追及されることはないことが明確になりました。

賃貸借契約に関するルールの見直し

引用:www.moj.go.jp/content/001289628.pdf (アクセス日2020/5/6)

と書かれています。

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3月 09, 2021

大規模修繕工事の周期が延長傾向になっている


アパートやマンションオーナーにとって気になることの1つは、大規模修繕工事です。

アパートやマンションが竣工から10年超になると、そろそろ大規模修繕工事のことを考えなければなりません。

最近では、分譲マンションなどで、だいたい12~13年ぐらいで、大規模修繕工事が行われているのではないかと思います。

その一方で賃貸住宅にになると10年~20年に1度ぐらいでしょうか。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところでこの大規模修繕工事ですが、工事にかかる費用が高額なために、オーナーにとっては心痛になることがあります。

なので、オーナーとしては工事の周期をなるべくならば、長くしていきたいと思うこともあるでしょう。

このてんで分譲マンションの場合は、区分所有者にとって、マンションの資産価値というのにも、気にしていますので、大規模修繕工事をあまりにも長く先にのばすことが難しいようです。

その一方で、賃貸住宅の場合は、建物の資産価値よりも、とにかく入居率が良ければよいので、大規模修繕工事は15年や20年後に初めて行われるということも珍しくありません。

私の近所には大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅がありますが、もう15年超の住宅ですが、今のところ大規模修繕工事は行われていません。

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2月 25, 2021

大規模修繕工事の費用を4割削減することができる

分譲マンション画像

大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の30年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はありません。

しかしそうでなければ、物件オーナーは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。

これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で4割抑制」という記事が掲載されました。

当初の見積もりが1億6000万円だったのが、9630万円にまで抑制することができたというのです。

 

記事によると

大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。

管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。

この管理会社の見積提示額が1億6千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。

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12月 24, 2020

積水ハウスの住宅の修繕費用が高くなることがあるのはなぜ?

アパート画像

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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11月 12, 2020

マンションオーナーが直面する課題 大規模修繕工事費用

アパート画像

賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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