小規模マンションオーナーの日記


12月 30, 2022

なぜ木造アパートなのか!!鉄筋住宅にないメリットとは


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大東建託施行管理のアパート。

最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。

今から10年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。

なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。

例えば給水についてですが、4階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。

しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。

この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも

100万円~です。

ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円~〇千万円かかるでしょう。

一方で3階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。

おそらくは15年~20年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。

さらに高額修理がかかる分野として4階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。

このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。

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12月 12, 2022

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!大東建託のマンションで


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物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。

そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。

もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。

ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。

当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。

この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると

大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額(32万5千円)で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。

と書かれていました。

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12月 03, 2022

大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由


賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。

築年数とともに、修繕のための出費がかかります。

なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。

 

しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。

大東建託のサイトにも

〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

一括借上|35年一括借上|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)

と書かれています。

なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。

しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。

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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。

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11月 10, 2022

トイレ換気扇の交換修理代 16000円👍大東建託物件で


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高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

築10年の小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、最近になってトイレの換気扇から異常な音がでるようになりました。

さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。

明らかに修理が必要な状況です。

そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。

大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。

修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。

すると10分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。

この対応の速さには感心しましたが、

しばらくして訪問してこられました。

そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。

どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。

明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。

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11月 07, 2022

マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に?

マンション画像

鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。

メンテナンスが適切に行われているならば、50~100年以上もつとも言われています。

しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。

そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、1戸あたり数百万円になると言われています。

ということは1戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50=12500つまりは1億2500万円という高額になります。

この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。

もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。

おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。

なので1人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。

 

ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。

ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。

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9月 22, 2022

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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8月 14, 2022

オリジナルの資材が使われている賃貸物件 修繕費が高くなるリスク

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インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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8月 10, 2022

憧れのタワーマンション 本当に買うべき住居なのだろうか?

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以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。

開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。

上階のほうの販売価格が約9000万円となっています。

阪神間ですと新築3LDKのマンション3000万円~5000万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに9000万円となると高いです。

ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、

富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される

ことがあるようです。

またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。

私もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。

さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。

しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。

いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。

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8月 09, 2022

マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため

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筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。

場所的にRC造り3階ないしは4階建てでも、可能な場所ですが、なぜか2階建てアパートです。

RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。

なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。

といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。

高騰の理由は、まず第1に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。

筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。

都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。

もう1つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。

そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。

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8月 06, 2022

地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・

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ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。

というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。

例えば修繕積立金、当初は1~2万円だったのが、突然3~4万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。

さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。

それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。

もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。

特に広々とした住宅に住みたいならば、

田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも

できると思います。

実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。

しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。

私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと

まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。

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