アパートやマンションで発生しているトラブルをどのようにして知ることができる？
大雨が降ったりすると、なんともいえない悪臭が漂うことがあります。
おそらくは、下水道が大雨のために溢れて、そのために下水の臭いがしているようです。
このようなことは平時には気づくことはありません。
それで、物件を選ぶさいには平時には気づかない事柄も、できるだけ知ることは重要です。
物件選びのさいには平時は気づかない事柄を知ることも大切。
このてんでは、管理人のいるアパートやマンションの場合は、管理人だからこそ知り得る事柄を教えてもらうことができます。
さらに賃貸住宅において、オーナーさんも住んでいる場合は、オーナーさんが、その集合住宅の事情に通じていることもあるでしょう。
ところで、その物件においてどのような事柄が問題になっていることがあるでしょうか。
①ペットの飼育トラブル、民泊、電波障害。
ペット飼育可の物件でも、ペット飼育の細則が守られていないために問題になっていることがあります。
また一部の部屋が民泊として使用されているために、その部屋からゴミ出しや騒音トラブルが生じている可能性があるでしょう。
そして電波障害については、そのためにテレビの映りが悪いということがあります。
そして映りを改善するための事が行われていても、なかなか改善されていないということもあり得ます。
大東建託パートナーズの入居者のための問い合わせ窓口 フリーダイヤルで
大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。
以前のことですが筆者の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。
内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。
そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。
最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。
なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。
さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。
以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。
ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。
家賃の値上げを更新時に管理会社から求められたらならば
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ある知人が家賃の話をしているときに「家賃は値上げすることがあっても、下がることはない」と言われていました。
厳密にはそうではないのですが、しかし概ねその通りです。
また筆者の所有物件がお世話になっている大東建託パートナーズの担当者も「大家さんためにも、契約更新時に可能なところでは１０００円ずつでも家賃を上げるようにしている」と言っておられました。
この２人の方が言われているとおり、家賃の値上げは賃貸暮らしをしていると経験するかもしれない事柄です。
そして家賃の値上げは入居者にとってはありがたくない事柄でしょう。
とくに慣れ親しんできた住居は出たくないと思っていても家賃が値上げされるとなると心が揺れ動くかもしれません。
筆者も所有物件を長年見てきましたが、入居中に家賃が下がったということは、あまりありませんでした。
おそらく入居者が物件管理会社と家賃交渉をすれば数千円程度、値下げは可能と思える部屋もあるのですが、おとなしい入居者が多かったせいかそのような事はほとんどありませんでした。
というのか１度、テナント物件で家賃交渉はあったのですが、結局のところ家賃交渉は不調に終わり、テナントに入居していた事業者は退去することになったということがあります。
入居者募集の家賃が入居している方の家賃と数千円以上の違いがあるはなぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した管理会社が査定した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。（入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます）
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に
荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。
それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。
そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい
置き配
という配達もだんだんと浸透するようになってきました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。
また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。
また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。
しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。
というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。
賃貸住宅経営で重要なアパートやマンションの適正な家賃とは？
アパートオーナーにとって、所有アパートの家賃がどれぐらいが適当なのかを知ることは重要です。
というのも心情的には、できるだけ高い家賃にしたいと思ってそうしたとしても、家賃に割高感があれば入居者が決まることはないからです。
一方で入居者を決めたいがために家賃をとても安くしたとするならば、入居者を決めることができたとしても収益面で問題が生じてくるかもしれません。
ですから家賃を適当なレベルにしておくことは重要なのです。
最近ではインターネットで所有アパートの適当な家賃がどれくらいなのかを、ある程度調べることができるようになりました。
例えばライフルホームズやアットホームのサイトで家賃相場がどれぐらいになるのかを知ることができます。
もちろんこれらのツールを目安として、より正確に所有アパートの家賃がどれぐらいになるのかを物件の管理会社などと協議することもできるでしょう。
ところで所有アパートの家賃がどれくらいになるのかを知った次に行うのは、どのような人たちを入居者のターゲットにするかについて考えてみることができます。
例えば大学のキャンパスの通学圏にある物件として、家賃は5万円前後で設定できるとします。
アパートやマンションでペットを飼育することはかなり大変？
筆者の知り合いで賃貸住宅において猫を飼っている方がおられます。
もちろんこの集合住宅はペット飼育が許可されているマンションですが、室内で４匹の猫を飼育しています。
ある時、たまたま道端でお会いしたのですが、ちょうど猫の１匹を籠に入れて病院に連れていくところでした。
健康診断を受けさせるためなんだそうですが、正直思ったことは、そんなことまでしないといけないんだと思いました。
ご存じのようにペットには、医療機関に連れていくたんびに、高額の治療費等が請求されます。
しかも、この知人の場合は猫４匹を飼っているので、４匹とも健康診断を受けさせ、さらには去勢手術等も受けさせているようです。
決して裕福な生活をしている知人ではありませんがペットに費やす費用そして時間は相当なものと思われます。
ところでなぜそこまでするのかと思っていましたら集合住宅のペット飼育の細則のなかには「法で定められた予防注射および登録を厳守し、獣医による健康診断、治療等を受け、常に健康に留意する」というものがあります。
賃貸住宅に入居のさいに支払う礼金とは？どんな意義があるの？
近年は入居ののさいに礼金０円という募集広告を時々目にするようになりました。
アパート急増による競合物の増加により、入居の敷居を低くして自物件に入居してもらうためにそうするわけです。
ところでそもそも礼金とは何なのでしょうか？
もともとは礼金とは権利金のようなものでしたが、今では礼金になったとのことです。
もちろん礼金と権利金は厳密には異なるてんもありますが、一般に礼金の方が低くなります。
そして礼金も権利金も支払ったならば返済されることはありません。
ところで礼金の意義があるとすれば、それは大家に謝意を示しコンタクトを取るようなものなんだそうです。
といっても今は昔のように、大家と入居者さんが、コンタクトを取ることもあまりなく、知らぬ間に退去していたということも、しばしばあります。
もちろん大家としては入居者さんに関心がありますし、プライバシーを侵害しない範囲でコンタクトを取ってみたいと思うものです。
また大家との良好な関係があるならば、入居者さんにもいろいろとメリットがあるのではないかと思います。
集合住宅でのペット飼育でトラブルを防ぐために行える事柄
集合住宅でのペット飼育は幾らかの物件で認められています。
しかしトラブルとなることもあり、飼育可の条件が決められている場合があります。
つまりはペット飼育のさいの細則があるということです。
例えば細則のなかには「近隣に損害を与えた場合は、状況を改善し被害者に補償する」というものがあります。
この場合「損害を与えた場合」とありますが、損害の範囲がどこにまで及ぶかが問題です。
例えば犬を散歩に連れて行くさいに、他の住人に噛みついた場合は明らかに損害にあたると思いますが、犬の鳴き声がうるさくて、寝られないというのも損害にあたるのかという疑問が生じます。
このような細則がある場合は、犬を飼うのには慎重になるでしょう。
室内のみで猫を飼う場合はさほど問題がないかもしれません。（猫でも例外的なケース、しきりに大きな鳴き声を出すとか、頭数が異常に多い場合は他の住民に損害を与える可能性があります）
ところで別の細則ですが、分譲マンションでよくあるかもしれませんが、「理事長は、規則に違反し他の居住者に著しく迷惑をかけたものに対して、飼育の取り止めを求めることができる」というものがあります。
アパートやマンションでの騒音トラブルを防ぐためには
筆者の所有物件において、これまで入居者間のトラブルはそれほどありませんでしたが、はっきりとしたトラブルは１度ありました。
２階の住民が３階のある部屋がうるさいというのです。
内容は夜遅くまで、何人かで集めって騒いでいるとか、ベランダでたばこを吸って吸い殻が落ちてくるといった内容で、大家宅のポストにそのような苦情の手紙が入っていました。
２階住民の女性からのものですが、手紙をじっくりと読んでみると本当に困っていて、どうにかしてほしいという切実な訴えとも、言えるものです。
そこで早速、物件管理会社に連絡をし、物件管理会社に事にあたってもらうことにいたしました。
それからしばらくして、事は解決したのか２階住民から再度苦情が来ることはありませんでした。
このように入居者間のトラブルは、時々生じます。
特に多いのが、上記のような騒音トラブルです。
このケースは夜遅くまで騒ぐというものですが、他にもステレオ、テレビ、楽器、足音、子供の泣き声、ペットの鳴き声など様々な騒音の問題が生じます。
そして入居者間トラブルが生じた場合、最近はなぜか入居者間の話し合い等で解決を図るよりも、物件管理会社や大家に訴えて解決を図ろうとする傾向が強いように感じます。