小規模マンションオーナーの日記


4月 13, 2024

ソニー生命保険の変額保険の世界株式 ずば抜けて優秀なファンド!!


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貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。

かなり昔のことですがソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。

当時はまだ筆者も小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。

それからかなりの年月が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。

この会った時に、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。

 

ところで

ソニー生命の変額保険は

ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。

年間で12回までです。

そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。

ところで今回、訪問された目的の1つは、筆者の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。

実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。

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3月 25, 2024

りそな銀行がやはりファンドラップを勧める!!資産運用として


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銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。

筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。

父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。

父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。

ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。

りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の1つが間違いなく

ファンドラップです。

このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。

顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。

多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、信託報酬を得ることができるので、是非とも販売したい商品の1つであることに違いはありません。

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1月 28, 2024

大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある


大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

 

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

フランチャイズ – Wikipedia

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

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1月 24, 2024

大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは?


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親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。

最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。

もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。

そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。

このような場合に保険で補填することができます。

そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの

オーナーズガードです。

大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。

筆者も数年前に説明を受けたことがあります。

大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。

加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。

というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。(入居者死亡の場合は除く)

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10月 20, 2023

賃貸住宅経営を行うことが許されない職種がある その職種とは?


ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。

詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部?は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。

その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。

あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。

その職種とは

裁判官です。

少し意外に思いましたが、産経新聞2017年11月2日夕刊には

裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」

という見出し記事がのせられていました。

つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。

裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。

最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。

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10月 07, 2023

社会の速い変化に合わせて資産運用もすばやく調整しないと損失が・・


りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。

りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。

なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

ところで、筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。

そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。

このみつぼしフライトについては

2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

と書かれていますが

・債券を中心にしたバランスファンド

・顧客の損失を5%を超えることがない

といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。

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6月 18, 2023

りそな銀の積立投信 口座から引き落としされて投資されていなかった?なぜ


以前のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行からラップファンドの購入を勧められました。

R246ともいうラップファンドですが。

毎月1万円ずつ普通預金口座から引き落として積上げていく、いわゆる積立投信のようなものです。

ただし投資した資金はりそな銀行が、国内外の株や債券、また不動産等で運用するというのです。

あまり気乗りしなかったのですが、銀行との付き合いもありますので、購入することにしました。

もちろんバランスファンドのようなものなので、信託報酬はやや高めで、おそらくはあまり儲からないだろうなあとは予感していましたが、やはり1年ほどが経過して成果はマイナス1000円程度の状態が続いています。

これ以上、マイナス幅が拡大しないことを願ってはいます。

ところである月のことですが、普通預金口座から自動的に引き落とされるはずのラップファンドのための1万円が引き落とされていませんでした。

あれ、なぜなんだろうと思っていました。

もちろんあまり成果のないファンドなので、それでも良かったのですが、一応りそな銀行に電話をかけて問い合わせてみることにしました。

ところで、りそな銀行の場合は渉外担当者の携帯電話番号は教えてくれません。

それでいつも連絡を取りたい時は、支店の窓口となる電話番号に電話をかけます。

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5月 26, 2023

アパートマンション経営と株式配当生活どちらがいい?


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積水ハウス設計施工のシャーメゾン。

よく比較されることですが、不動産と株はどちらが良いかと話題になることができます。

筆者はどちらが良いかについては断言はできませんが、マンションオーナー視線でいいますと

不動産賃貸業と株式投資とよく似たてんがあるとすれば、不動産賃貸業は家賃収入を毎月安定的に得ることができます。

それと同じように株式投資も半年に1度配当金を受け取ることができます。

このてんの利回りで比較するならば不動産賃貸業が5~15%ぐらいが平均的なものでしょうか。それに対して株式の配当については1~5%ぐらいではないかと思います。

この数字からすると不動産賃貸業のほうがいいように思われます。

しかし不動産賃貸業は物件の老朽化にともない利回りが下がっていく傾向があるのに対して株式には老朽化による低下がないというてんでは株式に利があるように思います。

 

少額投資や売買の手軽さでは断然株式投資のほうが有利

さらに投資の方法についてですが、不動産取引はとにかく手軽に行えるものではありません。

1つの物件を購入するのに様々な手続きを踏まなければなりません。例えば1つの築古のアパートを買うにしても

  1. 不動産の名義変更を行うために司法書士さんにお願いしなければならないし、司法書士さんへの報酬や名義変更に伴う税金も支払わなければならない
  2. 融資を必要とする場合、金融機関に申込み審査等のための書類等を作成しなければいけない
  3. 物件の管理会社を選定し、管理手数料を支払っていかなればならない

ざっと思いついたてんを挙げましたが、とにかく慣れなければ最初は大変というのが不動産取引です。

もちろん最近は不動産の投資信託や一括借上契約など、オーナーがあまり動かなくても良い取引形態もありますが、あくまでも自分で取引を行いたいという場合は向いてないでしょう。

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8月 29, 2022

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト


小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

 

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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