マンションを賃貸運用 ハードルは高いが民泊が可能
多くはありませんが、最近は分譲マンションを買って、自分が住むのではなく賃貸として運用する方がいらっしゃいます。
私の知人も、住んでいたマンションを売却し、今度は賃貸暮らしをしたいということで、住居を探しておられましたが、住むマンションが決まったとのこと。
場所を確認すると、確かあのマンションは分譲マンションで賃貸ではなかったのではと思いましたが、よくよく聞いてみますと、分譲マンションにちがいがないのですが、区分所有者つまりオーナーが賃貸運用をしていて定期借家契約で入居することになったというのです。
このように分譲マンションの区分所有者が自分や家族が住むのではなく
買ったマンションを賃貸運用する
こともしばしばあるようです。
この場合は、おそらく修繕積立金や設備の修繕費用等は区分所有者が負担することが多いのではないかと思いますが、空室になることなく絶えず入居者がおられるならば、幾らかの収益を得ることができるのではないかと思われます。
ところでもし、賃貸運用していても空室が続くとするならば、区分所有者は維持管理の費用は支払いつつも、家賃収入は入らないために、厳しい状況に置かれます。
なんとか誰かに入居してもらうために思い切って家賃を下げることもあるかもしれません。
コロナショックでバランスファンドも炎上 惨事に逃げられない
世界中がコロナショックで動揺しているなか、世界中の株式や商品市場が暴落しています。
2020年がスタートした時は、株式も好調で、投資信託等も、とても好調で高パフォーマンスとなっています。
それがコロナショックでボロボロに・・。
私もアパートローンを借りている、りそな銀行から確定拠出年金の取引と、みつぼしフライトというファンド、そして、R246というラップ型ファンドを購入していますが、いずれもコロナウィルスショックによる被弾によって激しく炎上しています。
ところで、みつぼしフライト、そしてR246はいずれもバランスファンドとも言われるもので、株や債券、為替、不動産等に、分散投資するものです。
このバランス型ファンドについて、金融庁のウェブサイトには
リスクを抑えながら老後に備えたい・・
そんな方は、リスクを抑えたバランス型運用
※バランス型運用とは、値動きの異なる複数の投資対象に分散投資することで安定したパフォーマンスを目指すファンド
引用：https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/knowledge/type/index.html（アクセス日2020/3/24）
と書かれています。
生命保険会社から突然の電話 コロナショックで運用状況が・・
賃貸住宅オーナーと生命保険というとあまり関係がないように思うかもしれません。
しかしオーナーが亡くなれば、遺族、とりわけオーナー業を継いでくれる遺族にまとまった資金を提供できますし、全く無関係というわけでもありません。
また裏技的に大規模修繕費用の積立のために、貯蓄性のある生命保険に加入して、毎月、高額の保険料を支払い続けて、大規模修繕のためにまとまった資金が必要な時に、解約して解約返戻金を修繕費用にあてるという方法もあるようです。
この方法のよいてんは生命保険に加入している間は、生命保険料控除によって節税を行うこともできるというてんです。
ところで私も小規模マンションオーナーになる以前にソニー生命の変額保険に加入していました。
この変額保険についてウィキペディアには
変額保険（へんがくほけん）とは生命保険のうち、外国為替取引や投資信託の仕組みを取り入れ、死亡保険金額や解約返戻金、満期保険金の額が運用に応じて変動する投資型の生命保険商品をいう。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/変額保険（アクセス日2020/3/15）
と書かれていますが、変額保険とは、生命保険の一種ですが、投資信託等で運用し、死亡保険金額や解約返戻金等が変動するというものです。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
これからの時代は不動産よりも株式？
もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。
一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。
しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。
そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。
それは戦後において
①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。
②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。
③容積率をはじめとする建築制限など。
これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。
当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。
しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。
というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。
ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。
それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。
ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。
現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。
しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。
紳士的な銀行で投資信託を購入すると損をする？
投資信託でも成績が思わしくないファンドも少なくない。
最近ですが、投資信託の成績が公表されました。
それによると銀行が扱っているファンドの成績が思わしくないということが明らかになりました。
もちろん中には好成績を収めているファンドもありますが、しかし多くのファンドで顧客に損失を与えているというのです。
思い返してみると銀行が投資信託を扱えるようになった時、銀行のことだから、きっと厳選された好成績を収めるファンドを販売するに違いないと考えた方も少なくなかったと思いますが、現在のところ期待が裏切られているようです。
私もアパートローンを借りている、りそな銀行から勧められてラップファンドを購入しました。
本当はあまり気が進まなかったのですが・・。
銀行との付き合いから購入しました。
R246というラップファンドです。
このラップファンドですが3つのコースがあるのですが、安定運用、やや成長運用、成長運用ですが、私の場合は安定運用を選択しました。
債権を中心に運用するコースです。
毎月1万円ずつを積立ていきますが、購入を始めてから1年になりますが、やはり元本割れが生じています。
1000円～2000円程度の元本割れですが・・。
あまそれぐらいの損失でまだ収まっていると積極的に考えることができるのかもしれません。
貸越状態ではラップファンドの引き落としができない？行員の対応にも多少不満😞
銀行が力を入れている商品に積立投信がある。
昨年のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行からラップファンドの購入を勧められました。
R246ともいうラップファンドですが。
毎月1万円ずつ普通預金口座から引き落として積上げていく、いわゆる積立投信のようなものです。
ただし投資した資金はりそな銀行が、国内外の株や債券、また不動産等で運用するというのです。
あまり気乗りしなかったのですが、銀行との付き合いもありますので、購入することにしました。
もちろんバランスファンドのようなものなので、信託報酬はやや高めで、おそらくはあまり儲からないだろうなあとは予感していましたが、やはり1年ほどが経過して成果はマイナス1000円程度の状態が続いています。
これ以上、マイナス幅が拡大しないことを願ってはいますが・・。
ところで11月のことですが、普通預金口座から自動的に引き落とされるはずのラップファンドのための1万円が引き落とされていませんでした。
あれ、なぜなんだろうと思っていましたが・・。
もちろんあまり成果のないファンドなので、それでも良かったのですが、一応りそな銀行に電話をかけて問い合わせてみることにしました。
ところで、りそな銀行の場合は渉外担当者の携帯電話番号は教えてくれません。
それでいつも連絡を取りたい時は、支店の窓口となる電話番号に電話をかけます。
インデックスファンドが高パーフォーマンス☻
インデックスファンドのほうが高パフォーマンスの場合も少なくない。
アパートローンを借りている、りそな銀行から、確定拠出年金や投資信託を勧められ、それぞれの商品を購入しましたが、確定拠出年金は高パフォーマンスを得ているのに対して、投資信託のほうは、さえない状況が続いています。
このりそな銀行の投資信託、りそなラップ型ファンドR246というものですが、りそな銀行の渉外担当の行員の提案で購入することにしました。
そしてこのファンド、簡単に言えばバランスファンドのようなもので、国内外の株や債券、不動産などに分散投資し、りそな銀行で資産運用するというファンドです。
そして3つのコース、安定型、安定成長型、成長型があり、いずれかのコースを選ぶことができるのです。
そこで私が選んだのは、安定型つまりは債券を中心として運用されるコースを選んだのですが、その運用が、さえないのです。
もともと信託報酬がやや高いので、購入はあまりしたくなかったのですが、りそな銀行との関係があるので、購入することにしました。
ちなみに信託報酬は
安定型 税込み0.648%
安定成長型 税込み 1.08%
成長型 税込み 1.188%
となっています。
実は以前の記事
でも書いたことがあるのですが、ある投資信託の専門家の話として信託報酬が0.3%をこえるものは購入しないほうが良いと言われていましたので、このりそなラップ型ファンドR246はいずれもこの0.3%をこえていますので、避けたかったのですが、仕方なく購入、そして案の定、現時点の運用状況はさえない展開となっています。
人口減少が円安の根拠になる？ということは今後は円安トレンド
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。
の記事ですが。
先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
ソニー生命の世界株式 ずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
今から十五年ほど前にソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それから十五年が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
十五年も経つと随分と年を取ったように感じましたが、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までですが。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、私の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。