これからの時代は不動産よりも株式？
もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。
一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。
しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。
そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。
それは戦後において
①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。
②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。
③容積率をはじめとする建築制限など。
これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。
当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。
しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。
というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。
ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。
それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。
ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。
現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。
しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。
紳士的な銀行で投資信託を購入すると損をする？
投資信託でも成績が思わしくないファンドも少なくない。
最近ですが、投資信託の成績が公表されました。
それによると銀行が扱っているファンドの成績が思わしくないということが明らかになりました。
もちろん中には好成績を収めているファンドもありますが、しかし多くのファンドで顧客に損失を与えているというのです。
思い返してみると銀行が投資信託を扱えるようになった時、銀行のことだから、きっと厳選された好成績を収めるファンドを販売するに違いないと考えた方も少なくなかったと思いますが、現在のところ期待が裏切られているようです。
私もアパートローンを借りている、りそな銀行から勧められてラップファンドを購入しました。
本当はあまり気が進まなかったのですが・・。
銀行との付き合いから購入しました。
R246というラップファンドです。
このラップファンドですが3つのコースがあるのですが、安定運用、やや成長運用、成長運用ですが、私の場合は安定運用を選択しました。
債権を中心に運用するコースです。
毎月1万円ずつを積立ていきますが、購入を始めてから1年になりますが、やはり元本割れが生じています。
1000円～2000円程度の元本割れですが・・。
あまそれぐらいの損失でまだ収まっていると積極的に考えることができるのかもしれません。
貸越状態ではラップファンドの引き落としができない？行員の対応にも多少不満😞
銀行が力を入れている商品に積立投信がある。
昨年のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行からラップファンドの購入を勧められました。
R246ともいうラップファンドですが。
毎月1万円ずつ普通預金口座から引き落として積上げていく、いわゆる積立投信のようなものです。
ただし投資した資金はりそな銀行が、国内外の株や債券、また不動産等で運用するというのです。
あまり気乗りしなかったのですが、銀行との付き合いもありますので、購入することにしました。
もちろんバランスファンドのようなものなので、信託報酬はやや高めで、おそらくはあまり儲からないだろうなあとは予感していましたが、やはり1年ほどが経過して成果はマイナス1000円程度の状態が続いています。
これ以上、マイナス幅が拡大しないことを願ってはいますが・・。
ところで11月のことですが、普通預金口座から自動的に引き落とされるはずのラップファンドのための1万円が引き落とされていませんでした。
あれ、なぜなんだろうと思っていましたが・・。
もちろんあまり成果のないファンドなので、それでも良かったのですが、一応りそな銀行に電話をかけて問い合わせてみることにしました。
ところで、りそな銀行の場合は渉外担当者の携帯電話番号は教えてくれません。
それでいつも連絡を取りたい時は、支店の窓口となる電話番号に電話をかけます。
インデックスファンドが高パーフォーマンス☻
インデックスファンドのほうが高パフォーマンスの場合も少なくない。
アパートローンを借りている、りそな銀行から、確定拠出年金や投資信託を勧められ、それぞれの商品を購入しましたが、確定拠出年金は高パフォーマンスを得ているのに対して、投資信託のほうは、さえない状況が続いています。
このりそな銀行の投資信託、りそなラップ型ファンドR246というものですが、りそな銀行の渉外担当の行員の提案で購入することにしました。
そしてこのファンド、簡単に言えばバランスファンドのようなもので、国内外の株や債券、不動産などに分散投資し、りそな銀行で資産運用するというファンドです。
そして3つのコース、安定型、安定成長型、成長型があり、いずれかのコースを選ぶことができるのです。
そこで私が選んだのは、安定型つまりは債券を中心として運用されるコースを選んだのですが、その運用が、さえないのです。
もともと信託報酬がやや高いので、購入はあまりしたくなかったのですが、りそな銀行との関係があるので、購入することにしました。
ちなみに信託報酬は
安定型 税込み0.648%
安定成長型 税込み 1.08%
成長型 税込み 1.188%
となっています。
実は以前の記事
でも書いたことがあるのですが、ある投資信託の専門家の話として信託報酬が0.3%をこえるものは購入しないほうが良いと言われていましたので、このりそなラップ型ファンドR246はいずれもこの0.3%をこえていますので、避けたかったのですが、仕方なく購入、そして案の定、現時点の運用状況はさえない展開となっています。
小規模企業共済の掛金納付状況等のお知らせの手紙！！
１０部屋以上を賃貸している専業マンションオーナーの場合、小規模企業共済に加入することができる。
４月のある日、中小機構から手紙が届きました。
その内容は「小規模企業共済に関するお知らせ」というものです。
開封してみると小規模企業共済の掛金状況等が記入されたものです。
まずは共済契約者番号CDが書かれており、その次に契約成立年月日が記入されています。
そして現在の掛金月額が記入されています。
そしてその下の欄に平成２８年１２月までの掛金納付状況が記入されている欄があります。
しかしよくよく考えてみると、今は平成３０年４月です。
なぜ今になって、１年以上前の掛金納付状況のお知らせがくるの？といった感じです。
ですから現時点での納付済の掛金よりも、あきらかに記入されている納付済みの掛金は少なくなっています。
当然ですが。
しかしこのお知らせの用紙にも書かれていますが、重要な書類にはちがいがないので、大切に保管しておきたいと思います。
それにしても小規模企業共済ですが、いまだにインターネットでログインして契約状況や掛金納付状況などを確認することができない、そういった面では不便さを感じています。
もちろん月額の掛金の変更なども、窓口となる銀行などに行って、手続きをしなければなりません。
インターネットでスマートな取引を行える時代で、やや時代遅れかなといった感じです。
しかし上手く活用すれば有用な制度でもあります。
証券マンをヘッドハンティングするりそな銀行？
多額のアパートローンを銀行から借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。
年末になると毎年のことですが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者が年末の挨拶で来られます。
今年もカレンダーを持って来られましたが、これまでは担当者と支店長さんが、一緒に来られることが多かったのですが、今回は支店長さんではなく、りそな銀行の大阪本社に勤務している資産運用関連の担当者を連れてこられました。
りそな銀行の様々な支店を巡回しておられるようで、今日は私がアパートローンを借りている、りそな銀行の支店に来られていて、担当者と一緒に顧客回りをされているとのことです。
５０歳代後半ぐらいの女性行員ですが、もともとは証券会社に勤めてられたものの、今はりそな銀行で、投資関連の商品の提案などを行っているようです。
さすがに、元証券マンだけあってか、よく喋られますが、要は今の時代はとにかく
資産運用しなければならない
というてんを強調しておられました。
今の時代は定期預金はリスクがあるというのです。
というのも物価が日銀が目標とする２％に上昇することはないものの、それでも現在０．５～１％は上昇しており、そのことは円預金をしていても、資産価値は下がっていくだけだというのです。
確かにそのとおりだとは思うのですが・・。
緩やかなインフレ時代 資産運用をしないといけない時代になった？
アパートマンションオーナーも資産運用しなければならない時代？
先回の記事においてソニー生命の担当者が来られた時に、今後の金融についていろいろとお話されましたが、そのことについては以下の記事で扱っています。
の２つ記事においてです。
ところが今回はソニー生命の担当者が資産運用をしなければならない時代になったというてんも話されていましたので、そのてんについてとりあげてみたいと思います。
ところでこれまでは、日本においては
資産運用を特にしなくても資産を保全
することができました。
例えば１９６０年代～の高度経済成長時代においては、物価は上昇していったものの、お金を銀行の定期預金などに預けていれば金利もかなり高かったので、物価上昇に追いつくほどの利息を獲得することができました。
その後、時代は変わりデフレ時代に突入し、金利も大きく下がります。
しかしデフレ時代においては物価が下落していくわけですから、利息がわずかしかなくても銀行に預金をしているならば資産を保全することができました。
しかしアベノミクスによって、デフレ時代も終わりつつあり、緩やかなインフレ時代へと移行しつつあります。
人口減少が円安の根拠になる？ということは今後は円安トレンド
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。
の記事ですが。
先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
ソニー生命の世界株式 ずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
今から十五年ほど前にソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それから十五年が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
十五年も経つと随分と年を取ったように感じましたが、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までですが。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、私の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。
マンション売買も安値で買い高値で売るが鉄則！！
積水ハウス施行のマンション。
通常は分譲マンションを買っても、経年とともに資産価値は下がっていくものです。
下げ幅が小さければラッキーといったところです。
私の知り合いも阪神間のある駅から徒歩５分以内ところでマンションを買いましたが、２０１６年の売却時にはやはり買った時よりも価格が下がっていたと言っておられました。
ところが２０１７年現在、一部景気がいいのか、一部マンションは値上がりしているようです。
そして値上がりしているのは東京都心とその周辺エリアです。
今から５年ほど前に購入したマンションが２０１７年現在値上がりしているというのです。
例えば４０００万円で購入した物件が５０００万円近くのまで値上げしているとかです。
私の住んでいるエリアでも１９８６年から１９９１年ごろのバブル景気の時は、マンション価格が怖ろしいほど値上がりしていたこともあったようで、値段が上がったところで売り抜けて、郊外に一戸建て住宅を建てた方などもおられたようです。
しかしバブルが弾け、マンション価格も怖ろしいほど下がっていったようですが・・。
ところで値上がりしたマンションを売却して、他の物件を買うのは得策なのでしょうか。
このてん株式投資の場合は割安の銘柄を買って、高くなったら売り抜けるというのが原則です。