アパートオーナー使用部屋を設けることのデメリット
積水ハウス設計施工の併用住宅。
以前の記事では自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。
大東建託が有給取得８割を目標 週刊新潮の批評とは違う方向へ
時々ですが、一部メディアによって大東建託を批評する記事が掲載されることがあります。
以前も週刊新潮が大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
今回の批評の主なてんは、大東建託の営業には過酷なノルマが課せられたり、パワハラが頻発して、精神的に追い詰められる社員が少ないといった内容のものです。
もちろん、この週刊新潮の記事を詳しく読んだわけではありませんが、書いていること自体は、実際はあったんだろうなあという気はしますが、しかし建設会社の営業というのが、そのようなものだという認識があるならば、インパクトはあまりないような内容です。
まず過酷なノルマということですが、これはどこの大手の会社も社員に課すもので、銀行や保険業界でも行われています。
昔は住友銀行や東京海上の社員の自殺がしばしばあったようですが、それは課せられたノルマによるところがあったようです。
実際のところ企業も業績を上げなければならないので、どうしても社員にもそれなりの働きをしてもらわなければならないので、そのためにはノルマが必要とされるようです。
さらにパワハラについてですが、週刊新潮の記事によると、成績の振るわない支店の管理職社員が、大東建託では特別な訓練を受ける制度があるようで、そこでかなりきついパワハラのような扱いを受けるといったことが、書かれていました。
レオパレス21からの飛び火がMDIに？創業者が同じで 社名も変更
大東建託は時々ですが社長が交代します。
大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。
そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。
創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。
このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。
その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。
その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。
トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。
そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。
このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。
そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。
ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。
大東建託の株価がさえない アパート建設の勢いがなく
株式会社にとって株価の変動は経営に大きな影響を及ぼす。
近年は大東建託の株価がさえません。
月次業績速報のあとに急落することもありますし、決算発表後に下げることもあります。
いずれにしても２０１６年ごろをピークにさえない状況です。
この大東建託の株価ですが、リーマンショック後、２００９年ごろに３０００円ぐらいだった株価ですが、この頃を底に、ずっと上がり続けてきました。
２０１１年には５０００円を突破。
２０１３年には７０００円越え。
２０１４年には１００００円を突破し２０１６年の秋に１８０００円を超え、最高額を記録した後、失速しはじめ２０１７年以降、１５０００円を下回っています。
一時は時価総額で積水ハウスを追い抜いた時期もありましたが、再び積水ハウスに追い抜かれたことでしょう。
２０１６年秋以降、何度か自社株買いも行っていますが、それでも下げ止まりません。
もちろん１０年もたたないうちに株価が数倍にもなったわけですから、調整されても仕方ありません。
賃貸住宅経営の主流 サブリース契約のメリット デメリット
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
最近のオーナーさんの多くはサブリース契約（一括借上）でマンション事業を行っています。筆者も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。
筆者の父は亡くなる前に大東建託と３０年のサブリース契約をしました。
そして大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。
ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。筆者の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと
その１ 空き部屋があっても家賃収入が入る。
このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。
しかも近年、空き家率が２割になっておりその割合は増加傾向にあります。
小規模マンションオーナーの筆者の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。
しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。（大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです）
その２ 大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。
大手不動産管理会社、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。
その３ 大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。
体力のある大手の会社であるならオーナー向けのサービスも充実しています。大東建託グループのオーナーの筆者もそれは実感しています。
他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。
大東建託をあの週刊新潮も連載記事で批評していた
以前のことですが、週刊新潮が連載記事で大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
その内容は、大東建託本社から支店に課された厳しいノルマ、そしてノルマを達成するための支店の不正行為といったところのようです。
また支店長などの管理職にノルマ達成のための極度のプレッシャーがかけられているということもあるようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東建託の本社は、支店の不正行為についての事実を否定しているようですが、うすうすそういったことが行われていることについて知っているのではないかと筆者は思います。
ただ今回の週刊新潮が報じていることは
大東オーナーや入居者には実害がない
ことです。
あくまでも大東建託グループ内の問題で、今後は是正されていくことを期待しています。
ところで大企業の場合はどうしても支店ぐるみの不正行為というのは起こりえることで、大東建託だけでなく、他の建設会社や銀行業界、メディア業界・・など他の業界でも起きていることです。
例えば新聞販売店などは、あたりまえのように二重帳簿を作り、本当の帳簿と新聞社に提出する帳簿とを使い分けています。
しかもその不正帳簿の作成に、これもまた大手の会社がそのためのソフトを新聞販売店に提供し不正を手助けしているとの情報も。
いずれにしても共通しているのは本社から課せられている厳しいノルマ達成を見せかけるために、支店ぐるみで不正に手を出すことです。
昔は住友銀行や東京海上の支店長や管理職の自殺が幾らかあったと聞いていますが、本社からのプレッシャーのためにそういう事が生じていたようです。
大東建託グループの社員による残念なニュースが発生
最近になってやや業績が上向いている大東建託グループ。
大東オーナーの筆者もやや安心といったところでした。
しかし時々ですが大東建託グループの社員による残念なニュースが入ってくることがあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
１つ目は大東建託のニュースリリースでも公表されたものですが
当社連結子会社の不適切な会計処理に係る調査に関するお知らせ
このたび、当社社員が当社連結子会社において不適切な会計処理を行っていたことが判明いたしました。
詳細につきましては、現在調査中ですが、現時点で判明している状況および、今後の対応につきまして、
下記のとおりお知らせいたします。
Microsoft Word – 20220524_開示文書（提出版）.doc (kentaku.co.jp)
というものです。
どうやら現時点で判明しているだけでも7億円程度の不正処理が行われていたようで、今後さらに拡大する可能性もあるとのことです。
こちらの事件は、あちらこちらのメディアで取り上げられており、株価にも多少なりの影響が生じているようです。
今後、不正に関与した社員の氏名の公表や、処分などが大東建託側から明らかにされるかもしれません。
大東建託を批評する本やネット記事をしばしば目にしますが しかしその内容は・・
2018年の夏ごろに「大東建託「アパート経営商法」の闇とは？」
とかいう本が出版されたようです。
著者はジャーナリストの三宅勝久さんということです。
ところで三宅勝久といえば、ネット上でも大東建託を辛辣に批評する記事を幾つも投稿している方で、私もネット上の記事は読ませていただきました。
読んだ感想はというと、主にノルマの厳しい営業のあり方への批評と、大東建託に騙されたと訴えている物件オーナーさんについての2つの事柄が書かれており、とりわけ衝撃的というよりは想定内の内容だったと思います。
どちらかといえば週間ダイヤモンドで連載された大東建託批評記事のほうがインパクトがあったのではないかとさえ思います。
おそらくは、この三宅勝久著の本も、ネット上で書かれていた内容に多少毛が生えたような内容ではないかと思われます。
ですからわざわざ本を買ってまで読むつもりはありません。
しかし幾らかの反響はあるようです。
そして最も大きな反響があるのは、ノルマ主義の営業のようです。
成果があがらなければ居場所がなくなっていくような体質ということですが、そのてんは多少なり真実のようです。
大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！大東建託のマンションで
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。