大東建託の株価がさえない アパート建設の勢いがなく
株式会社にとって株価の変動は経営に大きな影響を及ぼす。
近年は大東建託の株価がさえません。
月次業績速報のあとに急落することもありますし、決算発表後に下げることもあります。
いずれにしても２０１６年ごろをピークにさえない状況です。
この大東建託の株価ですが、リーマンショック後、２００９年ごろに３０００円ぐらいだった株価ですが、この頃を底に、ずっと上がり続けてきました。
２０１１年には５０００円を突破。
２０１３年には７０００円越え。
２０１４年には１００００円を突破し２０１６年の秋に１８０００円を超え、最高額を記録した後、失速しはじめ２０１７年以降、１５０００円を下回っています。
一時は時価総額で積水ハウスを追い抜いた時期もありましたが、再び積水ハウスに追い抜かれたことでしょう。
２０１６年秋以降、何度か自社株買いも行っていますが、それでも下げ止まりません。
もちろん１０年もたたないうちに株価が数倍にもなったわけですから、調整されても仕方ありません。
賃貸住宅経営の主流 サブリース契約のメリット デメリット
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
最近のオーナーさんの多くはサブリース契約（一括借上）でマンション事業を行っています。筆者も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。
筆者の父は亡くなる前に大東建託と３０年のサブリース契約をしました。
そして大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。
ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。筆者の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと
その１ 空き部屋があっても家賃収入が入る。
このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。
しかも近年、空き家率が２割になっておりその割合は増加傾向にあります。
小規模マンションオーナーの筆者の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。
しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。（大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです）
その２ 大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。
大手不動産管理会社、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。
その３ 大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。
体力のある大手の会社であるならオーナー向けのサービスも充実しています。大東建託グループのオーナーの筆者もそれは実感しています。
他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。
大東建託をあの週刊新潮も連載記事で批評していた
以前のことですが、週刊新潮が連載記事で大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
その内容は、大東建託本社から支店に課された厳しいノルマ、そしてノルマを達成するための支店の不正行為といったところのようです。
また支店長などの管理職にノルマ達成のための極度のプレッシャーがかけられているということもあるようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東建託の本社は、支店の不正行為についての事実を否定しているようですが、うすうすそういったことが行われていることについて知っているのではないかと筆者は思います。
ただ今回の週刊新潮が報じていることは
大東オーナーや入居者には実害がない
ことです。
あくまでも大東建託グループ内の問題で、今後は是正されていくことを期待しています。
ところで大企業の場合はどうしても支店ぐるみの不正行為というのは起こりえることで、大東建託だけでなく、他の建設会社や銀行業界、メディア業界・・など他の業界でも起きていることです。
例えば新聞販売店などは、あたりまえのように二重帳簿を作り、本当の帳簿と新聞社に提出する帳簿とを使い分けています。
しかもその不正帳簿の作成に、これもまた大手の会社がそのためのソフトを新聞販売店に提供し不正を手助けしているとの情報も。
いずれにしても共通しているのは本社から課せられている厳しいノルマ達成を見せかけるために、支店ぐるみで不正に手を出すことです。
昔は住友銀行や東京海上の支店長や管理職の自殺が幾らかあったと聞いていますが、本社からのプレッシャーのためにそういう事が生じていたようです。
大東建託グループの社員による残念なニュースが発生
最近になってやや業績が上向いている大東建託グループ。
大東オーナーの筆者もやや安心といったところでした。
しかし時々ですが大東建託グループの社員による残念なニュースが入ってくることがあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
１つ目は大東建託のニュースリリースでも公表されたものですが
当社連結子会社の不適切な会計処理に係る調査に関するお知らせ
このたび、当社社員が当社連結子会社において不適切な会計処理を行っていたことが判明いたしました。
詳細につきましては、現在調査中ですが、現時点で判明している状況および、今後の対応につきまして、
下記のとおりお知らせいたします。
Microsoft Word – 20220524_開示文書（提出版）.doc (kentaku.co.jp)
というものです。
どうやら現時点で判明しているだけでも7億円程度の不正処理が行われていたようで、今後さらに拡大する可能性もあるとのことです。
こちらの事件は、あちらこちらのメディアで取り上げられており、株価にも多少なりの影響が生じているようです。
今後、不正に関与した社員の氏名の公表や、処分などが大東建託側から明らかにされるかもしれません。
大東建託を批評する本やネット記事をしばしば目にしますが しかしその内容は・・
2018年の夏ごろに「大東建託「アパート経営商法」の闇とは？」
とかいう本が出版されたようです。
著者はジャーナリストの三宅勝久さんということです。
ところで三宅勝久といえば、ネット上でも大東建託を辛辣に批評する記事を幾つも投稿している方で、私もネット上の記事は読ませていただきました。
読んだ感想はというと、主にノルマの厳しい営業のあり方への批評と、大東建託に騙されたと訴えている物件オーナーさんについての2つの事柄が書かれており、とりわけ衝撃的というよりは想定内の内容だったと思います。
どちらかといえば週間ダイヤモンドで連載された大東建託批評記事のほうがインパクトがあったのではないかとさえ思います。
おそらくは、この三宅勝久著の本も、ネット上で書かれていた内容に多少毛が生えたような内容ではないかと思われます。
ですからわざわざ本を買ってまで読むつもりはありません。
しかし幾らかの反響はあるようです。
そして最も大きな反響があるのは、ノルマ主義の営業のようです。
成果があがらなければ居場所がなくなっていくような体質ということですが、そのてんは多少なり真実のようです。
大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！大東建託のマンションで
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。
大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた
最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。
残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。
しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。
そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。
ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。
これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。
学情による建設不動産業界での人気就職先トップは大東建託グループだった
学情による2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が発表されました。
学情については
株式会社学情（がくじょう）は、就職情報サービス会社である。大阪府大阪市北区に本社を置き、新卒学生向け就職情報サイト「あさがくナビ」、20代の就職・転職活動応援サイト「Re就活」、合同企業説明会「就職博」などを提供する。
とウィキペディアには書かれていますが、信用できる情報を提供しているようで、さらに朝日新聞社との関係の深い会社でもあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
それによると就職人気企業ランキング１位は相変わらずあの会社、伊藤忠商事です。
コロナ禍にあっても不動の人気企業です。
そして上位を占めていいるのは、食品大手や出版企業が多数を占めていますが、食品関係はコロナでもさほど影響のない安定企業ということで人気があるようです。
一方で交通関係の企業は順位を下げていますし、銀行もやや低調といった感じです。（朝日新聞で学情の2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が掲載されていました）
そのようななか大東建託グループですが、29位にランクインしていました。
これがすごいと言えるのは、建設不動産関連企業ではトップだからです。
あの積水ハウスや大和ハウス工業よりも、就職先としては人気があるのです。
カタログギフトが大東建託から送られる 大東オーナー親睦会中止のために
先日のことですが、郵便局から荷物が届きました。
郵便局から荷物が届くことは時々ありますが、今回は最近何かを注文したわけでもないのでなんだろうと思い、玄関で郵便局の配達員に会ってみると、カタログギフトのようなものを手にしています。
この時、直感しました。
このカタログギフトは大東建託からのものだと・・。
そして調べてみるとやはりそうでした。
というのも、これまでも何度か大東建託からは、カタログギフトを頂いてきましたが、郵便局から送られてくるからです。
そしてどうやら今年も、大東建託グループ オーナー親睦会中止のために代替として送られてきたようです。
私の住んでいるエリアも毎年９月ごろに大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が届き、その数カ月後に、阪神間のそこそこのホテルで、大東建託グループ オーナー親睦会が開催されます。
しかし昨年と同様、今年も９月に大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が来ませんでしたので、今年も中止なんだろうと思っていました。
ひょっとすると今年は、幾らか感染状況が落ち着いてきているので、いつもよりも時期をずらして行う可能性もあるのではないかとも考えましたが、しかし参加するオーナーさんの多くが感染リスクの高い高齢者なので、行わない方が賢明だろうなあとも考えていました。
大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。