大東建託があのLooopでんきと提携！！
電力会社が価格競争を行っているが・・。
2016年4月に電力自由化になり、かつては大手電力会社10社以外の新しい電力会社が、電力事業に参入できるようになりました。
以前は東京電力や、関西電力といった大手の電力会社が、管轄のエリアにおいて独占的に事業を行うことができたのが、2016年4月以降は、大手10社以外の電力会社も加えて、電力を使用する顧客を獲得するために、価格面などのサービス面で、競争するようになりました。
顧客にしてみれば、電力会社を選べるメリットがあり、歓迎すべき事柄なのかもしれませんが、競合する電力会社によって、サービス内容などが異なり、どこを選べば良いの？と、選択するのに気苦労するかもしれません。
もちろん多くの電力会社が競合するなか、採算面でも厳しい状況にあるようですが、大東建託のいい部屋でんきのように、契約件数では有利だったにもかかわらず、採算面の問題から思い切って電力事業を撤退するケースもあります。
この撤退については賛否両論がありますが、私個人の意見では不採算事業からきっぱりと撤退できるのも強い会社の証ではないかと思います。
ところでその大東建託が新電力のLooopでんきと組んだ賃貸住宅を提供することが公表されました。
大東建託の着工件数が20％のシェアへ！！
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
2019年5月8日、9日、10日の大東建託の株価が急落しました。
3日間で1000円以上、10％以上の急落です。
なんでだろうと考えてみると、最近フラット35悪用で不動産投資が揺らいでいるのでそのトバッチリかとも思いましたが、どうやらそうではなさそうです。
そしていろいろと調べてみますと、当日発表された大東建託の2019年4月の業績速報がよくなかったことが原因のようでした。
というのも4月の受注高が大きく落ち込んでいるのです。
前年同月比でも6割程度の受注高です。
こんなにもよくなかったのは、比較的施工品質が良いといわれていた大和ハウス工業の賃貸住宅でも不備物件があることが明らかになったことによるものでしょうか。
いずれにしても、大東建託の営業にとっては受難な時期を迎えているような気がします。
ところでこのようなさなか、建通新聞2019/5/8の「大東建託 賃住シェア20％へ」の記事には
大東建託（港区）は、２０２０年３月期～24年３月期を対象とする５カ年計画を発表し、主力の賃貸住宅事業では年間着工件数を増やし、19年３月期の５万７０００戸から、24年３月期には全国の着工予測の20％となる７万８０００戸とする計画を明らかにした。
引用：https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190508500028.html（アクセス日2019/5/9）
と報じました。
自社株買い増枠の大東建託株価が逆行高！！
株価はその企業の経営状況を反映させる場合が少なくない。
株価はその企業の経営状況をある程度、反映させるものです。
とりわけ企業の経営者は株価を意識します。
というのも株式オーナーには、ある程度ですが経営に影響を及ぼすことができ、とりわけ株式オーナーの大半から経営について否定されると、経営者は辞めなければならないでしょう。
ところで2018年12月18日は日本の株式は大幅に下落しました。
ほとんどの株式が下落するなか、その一方で大東建託の株価はなぜか逆行高となりました。
206円高の15600円です。
他の建設業の株式、大和ハウス工業、積水ハウス、レオパレス21、東建コーポレーションは下がっているのにもかかわらずです。
これは何かがあると思い調べてみると、どうやら自社株買いの変更を発表したことにあるようです。
つまりはこれまでは143万株を上限とする自社株買いだったのを、上限を700万株（発行済み株数の9.43％）、または868億円とする新たな自社株買いに変更したのです。
このように大幅に自社株買い枠を増やしたということに市場が好感し、逆行高となったようです。
そもそもこの自社株買いですが、時々他の企業でも行っている事柄で、多くの場合、現株価に割安感があるというのか、もっと株価が上がってもおかしくないという時に実施されるようです。
大東建託の「チャレンジ家賃」！！
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。
当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。
ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。
大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。
もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。
もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていましたが。
しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。
あの現象は、大東建託のいわゆる
チャレンジ家賃
だったのです。
このチャレンジ家賃、 家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに私の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。
大東建託創業者 多田勝美氏が日本の資産家一覧にランクイン
創業者が資産の多さでランクインすることはしばしば生じる。
創業者として多くの方が知っているのが、松下幸之助かもしれません。
松下幸之助といえばパナソニックを一代で築き上げた創業者ないしは経営者です。
当初は５人ほどでソケット製造販売に着手したのが始まりといわれていますが、それからどんどん事業拡大していったといわれていて経営の神様ともいわれた方です。
実はかなり昔に私の母が三和銀行夙川支店に勤めた時代に、松下幸之助のお手伝いさんがよく銀行に来られていたそうで、株式の配当金などがさすがにすごかったと母は言っていました。
ちなみに松下幸之助の死亡時遺産総額は約２４５０億円で、日本で最高とされています。
ところで当時の松下幸之助の資産は相当なものでしたが、今ではそれをはるかに凌ぐ資産家が相次いでいます。
アメリカの経済誌フォーブスによるとユニクロを展開するファーストリテーリングの柳井正さんの資産は１４６億ドル（２０１６年）なんだそうです。
１４６億ドルというと１ドル１００円で計算すると１兆４６００億円ということになり、松下幸之助の死亡時の資産２４５０億円をはるかに超えています。
ちなみに２位以下は
２位 ソフトバンク社長 孫正義 １１７億ドル １兆１７００億円
３位 キーエンス会長 滝沢武光 ７２億ドル ７２００億円
４位 楽天社長 三木谷浩史 ５６億ドル ５６００億円
５位 森トラスト社長 森章 ４９億円 ４９００億円
となっています。（フォーブスによる）
日経新聞も大東建託の業績に懸念を示す😟
相続税対策のための不動産投資も一服しはじめている。
２０１５年、２０１６年と好調だった賃貸住宅受注も２０１７年後半には失速してきたとの見方が強くなってきています。
こうなると賃貸住宅大手で最も影響を受けるのは、最大手の大東建託になると思われますが、日本経済新聞２０１７年１０月２５日には、そのことについての記事がのせられていました。
という見出しの記事ですが、これまでのように右肩上がりで成長し続けることへの懸念が示されているように思われます。
もちろん近況についての大東建託社長のコメントものせられています。
それによると
大東建の熊切直美社長は「顧客による事業者の選別姿勢が強まり、最大手である当社が選ばれやすくなる」と反論。先行きに自信を示す
との大東建託社長のコメントが言及されています。
このコメントのとおり、供給過多になりつつある賃貸住宅においては寡占化が進み、上位数社が生き残る一方、その他の会社は淘汰されていく可能性があります。
そのなかで現トップ企業の大東建託が賃貸住宅において生き残っていく可能性は高いように思われます。
その他は積水ハウスや大和ハウス工業が残っていくのでしょうか。
３０人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴！！
アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。
２０１７年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第３位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。
そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。
そのオーナーさん向けサービスの１つが建物の修繕費に関するサービスです。
具体的には修繕費として
家賃収入の平均7.2%
を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は１０年、クロスは４～５年、カーペットは３～４年などを行うというものです。
大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。
7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。（あくまでも数字上だけの比較ですが）
もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、１０年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。
週刊ダイヤモンド誌が大東建託批評
社会的に影響力のある会社はどうしても批評されやすい。
週刊ダイヤモンド誌といえば、経済関連の出来事について、他紙ではなかなか取り上げないような記事をとりあげる雑誌です。
私も昔に、不良債権問題で大手銀行の経営不安が取りざたされた時代に、生き残る大手行、生き残れない大手行についての率直な記事を読んで、こんなにも率直に書く雑誌があるんだと思ったことがあります。
いずれにしても一定の評価を得ている雑誌のように思います。
ところでそのダイヤモンド誌が、ついに賃貸住宅管理戸数においてトップメーカーの大東建託について取り上げました。
２０１７年６月から８月にかけて数記事に分けて掲載したようです。
私のブログ記事でも以前の記事でそのてんについて取り上げたことがあります。
例えば
といった記事においてです。
ダイヤモンド誌としては記事のネタとして現役の大東オーナーや現役の大東建託の営業マンを取材して、その取材内容を根拠にして
大東建託の批評記事を編集したようです。
ですから、全くのデタラメ記事というわけではなく、真実の側面のある記事といえるでしょう。
大東オーナーや大東建託の株主にとっては不安感を与えるような記事だったと思います。
大東建託が賃貸住宅シェア２０％に近づく
賃貸住宅大手による寡占化が進むと言われている。
２０１７年３月期の決算説明会も多くの会社で行われ、比較的多くの会社でまずまずの決算内容だったようです。
賃貸住宅関連でも積水ハウス、大和ハウス、レオパレスといったところは好決算だったようですが、管理戸数でトップの大東建託も決算説明が行われ、おおむね良好な内容だったようです。
売上高は前期比６．１％増の１兆４９７１億円。
営業利益は前年期比１９％増の１２０１億円。
経常利益も前年期比１８％増の１２４５億円。
といった増収増益です。
好調の要因は管理戸数増と入居率も高水準を維持していることにあるようです。
管理戸数１００万戸を超えさらに入居率も常時９５%以上を維持しているので、管理手数料が手堅く入っていることでしょう。
ところで気がかりなてんもあります。
その気ががり要因は建築営業で前年比減５．４％です。
このてんは幾らかの改善を図るために飛び込み営業を強化しているとのこと。
特に地域別では北海道と東北での受注が大きく下がったとアナウンスされています。
東北といえば土地は多くあり、土地活用ができそうな地主さんもたくさんおられるのではないかと考えてしまいますが、土地価格が低くアパートローンを借りるにしても担保が十分に取れずにアパート事業を始めるのが難しいのかもしれません。
完成工事利益率が３０％の大東建託！！
完成工事利益率は建設会社によって異なる。
私は阪神地区のとある場所に住んでいますが、最近は大東建託もこのあたりでの営業が実を結んできたのか、あちらこちらで大東建託のアパートの新築工事が行われています。
全国的には、新規受注は減少傾向にあるようですが、私の周辺エリアでは大東建託については明らかに増加傾向にあるように思います。
ところで以前はあまり気にならなかったのですが、最近やけに気になることが完成工事利益率です。
この数値の見方については専門家のようにこの数値であらゆることを見極めることができるといわけではありませんが、素人なりに気になる数値が大東建託の完成工事利益率が３０％前後というてんです。
というのも大手建設会社の完成工事利益率ですが
大林組 １１．５％
大成建設 １０．９％
長谷工 １６．５％
と総じて大東建託よりも低い数値です。
ある情報によると平均は２０％ぐらいともいわれていますが(実際はもっと低いように思いますが）、非公表の建設会社も多く正確なことはわかりません。
積水ハウスや大和ハウス工業の完成工事利益率は調べてもわからないので、非公表ということなのでしょうか。
そう考えると、完成工事利益率や管理物件の空室率を公表している大東建託は他社よりも紳士的ともいえるのかもしれません。