賃貸大手の大東建託パートナーズによる空き家管理サービス
大東建託施行管理の賃貸アパート。
最近は筆者の住んでいる周辺エリアでも空き家が増えてきたように思います。
空き家といっても所有者がいるわけですが、何らかの事情で長期間留守にしているといった住宅です。
例えば高齢者宅の場合は長期入院等で留守にしていることがあるかもしれません。
ないしは高齢者が１人で暮らしていくのが大変になったために、子供宅に滞在するようになったり施設に入居したりして家を留守にせざるをえなくなるということもあると思います。
あるいは亡くなった親から家を相続したものの、住むわけでもなく、しばらく間そのままのしているというケースもあります。
さらには働く世代の住宅においても転勤等で、しばらくの間、家を留守にしていなければならないといった事もあるでしょう。
この場合、留守宅の状態が気になるものです。
この住宅の近くに住む親戚などがいて、時々家の様子を見にいってもらえる方がいれば助かりますが、そうでなければ自ら様子を見に行かねければならないかもしれません。
もし見にいくだけで多大の時間と費用がかかるならば、相当のストレスにもなるかもしれません。
このような社会の風潮のなか
空き家管理サービス
というものが、注目を集めています。
このサービスを行っているのは大東建託グループの大東建託パートナーズです。
大東建託物件の担当者が交代 しばしば生じる事！！
管理戸数NO1の大東建託のアパート。
大東建託パートナーズのサービスに、大東オーナー向けのマイページサービスがあります。
インターネットでIDとパスワードを入力して大東建託パートナーズが管理するオーナーさんの物件状況を、つまりは管理報告書のようなものですが見ることができます。
筆者も大東オーナーの１人として十分に活用させてもらっていますが、このマイページのなかのお問い合わせをクリックすると、窓口となる大東建託の支店の支店長と担当者の名前が記されている箇所があります。
さらには大東建託パートナーズの担当者の名前も記されています。
どちらかといえば建物に関することは大東建託パートナーズの管轄なので、そちらの担当者と連絡を取ることのほうが多いのですが、以前のことですがマイページを見ていると、支店の担当者と大東建託パートナーズの担当者も
名前が代わっています。
どうやら担当者が交代したようです。
大手の会社ならば、どこでも担当者の交代が行われますが、大東建託も担当の交代はしばしば生じます。
ただアパートローンを借りている、りそな銀行は担当者や支店長が交代となると挨拶に来られますが、大東建託の場合は交代の挨拶に来ることはありません。
礼儀を重んじる銀行との違いなのかもしれません。
大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある
先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、１階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。
残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。
消防設備点検は、半年に１度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。
その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところで筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。
なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。
実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、あまり捨てられていません。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
大東建託がモバイルwifiを提供している ruumモバイルとして
今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。
とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。
そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。
もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。
そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。
それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。
それがモバイルwifiです。
モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。
回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。
そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。
大東建託のカタログギフトの品物がすぐに届く！！
約8万人のオーナーに大東建託からカタログギフトが送られた。
以前のブログ記事で、大東建託が１００万戸達成記念で、アパートマンションオーナーにカタログギフトを、ゆうパックで送り届けてくれたことについて書きました。
それからしばらくして、せっかくなのでどの品物を頂こうかと、妻と相談して決めることにしました。
ペアのホテル宿泊券やグルメもとても魅力的なのですが、使ってしまえばそれで終わりなので、できるだけ永くもつものを選ぶことにしました。
ということは日常生活で、しばしば使用するものになりますが、妻が以前から欲しがっていたものを、この機会に選ぶことにしました。
まず選んだのが包丁です。
というのも現在使用している包丁の切れ味がだいぶ悪くなってきたので、買い替えか、研いでもらうか検討していたのですが、この機会に新しいものを購入することにいたしました。
通販サイトでは、この包丁、定価は１００００円程度で販売価格は７０００円前後となっています。
２つの品物はミニツイストステッパーです。
どういう物かといえば、室内で運動するための器具です。
妻も知り合い宅で置いているのを見て、気にかかっていたそうですが、この機会に購入することにいたしました。
通販サイトでは定価がこれまた１００００万円程度で販売価格は７０００円前後です。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら
筆者の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。
筆者の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがありますが。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
大東建託がストック型収入にシフト？圧倒的な管理戸数からすると
ストック型収入によって安定した経営を行うことができる。
２０１６年は全体的には好調だった大東建託ですが、その要因はアパート建設が伸びたことと、１００万戸を超える物件管理の手数料にあります。
このうち管理手数料のほうは、常時９５％以上の入居率を維持していおり、当分は好調さを維持できそうですが、アパート建設のほうは、懸念が生じ始めています。
というのも２０１６年秋以降、建設受注高が前年比減が続いているからです。
銀行サイドの見方は２０１６年夏以降、１０年物国債金利が上昇しはじめ、固定金利が幾らか上昇していることの影響ではないかと見ていますが、実際にはどうなのでしょうか。
大東建託だけでなく他の建設会社も２０１６年後半以降、建設受注高に変調が生じており、楽観視できない状況のように思えます。
まさに先行き不透明で、収益源をアパート建設から他の事業にシフトしていかなければならないのかもしれませんが、日経新聞２０１７年５月１８日の「大東建託、連続最高益 」の記事には大東建託の業績について
ストック型収入増やし業績安定狙う
引用：大東建託、連続最高益
と書かれていました。
ストック型収入とは電気料金や携帯電話など、仕組みを作って、契約者を増やしていけばいくほどお金が入ってくる形のビジネスのことです。