賃貸住宅経営 次から次へと賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかし大企業でも潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件！！
人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。
人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。
ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。
上海で賃貸マンションをやっていやようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。
なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。
このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。
ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。
その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースが入ってきました。
産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には
海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス（企業統治）の課題が浮き彫りになった。
大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 – 産経ニュース (sankei.com)
と報じました。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設 事業主はNTTで
以前のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。
銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)
２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。
賃貸部屋の申し込み 順番と優先権 後申込が選択されることもある
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
部屋を借りるために賃貸物件を探し、気に入った部屋を見つけたら入居の申し込みを行うことでしょう。
しかし同じ部屋に申し込み者が何人もいた場合どうなるのでしょうか。
基本的に優先権は最初に申し込みを行った人にあるといわれています。
そして申し込み者すべての収入等など状況が同じような人たちであれば、最初に申し込んだ方の審査が行われ入居ということになるでしょう。
しかし申し込み者の状況が明らかに異なり、若干遅れて申し込みを行った人の収入等などが優れておりどう考えても家賃滞納はあり得ない、そして長期入居がほぼ確実という場合はその方が入居の運びとなる場合もあります。
実は、筆者の所有物件で最近そのような事柄が生じました。
しかもまれな事ですがテナント部屋で生じたのです。
以前の記事でも書きましたが、小規模認定保育園の法人と賃貸契約を締結することができました。
しかしこの法人の申し込みと、ほぼ同時期に個人事業者さんの申し込みも行われていたのです。
小規模認定保育園法人は直接、大東建託に申し込みを行いましたが、個人事業者さんは仲介業者を通して申し込みを行いました。
大東建託さんも、２つ申し込みを調べた結果、明らかに法人のほうが良いということになったのですが、もう一方の個人事業者さんが、なかなか納得がいかず自分に優先権があると言い張り続けるのです。
賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢！！
UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。
賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。
そうです、1月～４月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。
こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。
分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。
それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。
まさに宣伝攻勢です。
しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃２カ月無料。
さらに対象物件に限り、子育て割りとして９年間最大２割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。
ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約７５万戸です。
管理戸数では大東建託の１００万戸に次いで２位ですが、居住者については２００万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。
まさに最大クラスの賃貸住宅です。
しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。
家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。