アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
大東建託のオンラインによる税理士との相談会に参加してみました
以前のことですが、大東建託の近隣支店の建築営業課のスタッフが訪問してきました。
一時期は、営業スタッフがほとんど訪問してくることのなかった時期もありましたが、この数年は、しばしば訪問してくるようになりました。
しかし訪問で来られても、筆者はもうこれ以上、賃貸住宅経営を拡大させるつもりはないので、訪問されるメリットはあまりないのではと思うこともあり、多少心苦しく感じることはありますが、訪問のさいには近所の知っている大家さんなどの情報は伝えるようにはして幾らか訪問メリットを感じてもらえるようにはしています。
ところでごく最近ですが、大東建託の営業スタッフに、困っていることはないかと尋ねられた時に、国民健康保険料が高いということを率直に告げたことがありました。
そしてその件は、それで何も進まないと思っていたのですが、先日のこと、再びその営業スタッフが訪問してきて、支店で税理士さんによる無料の相談会を行っているとのこと。
それでその相談会に参加してほしいという誘いがありました。
そしてこの機会に国民健康保険料を軽減させるためのヒントを得ることができるかもしれないとのことです。
この時、筆者は気が進まなかったので断ったのですが、かなりの熱意で進めるので渋々応じることにしました。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
大東建託がモバイルwifiを提供している ruumモバイルとして
今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。
とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。
そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。
もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。
そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。
それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。
それがモバイルwifiです。
モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。
回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。
そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。
賃貸住宅経営 一括借り上げオーナーの１０年目！！
一括借り上げによる賃貸住宅経営も10年目に1つの節目を迎える。
アパートやマンションの１０年目は多くの場合、１つの節目のようなものを迎えます。
新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、１０年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。
経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。
こういったなか約８万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の１０年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、１０年目に賃料改定は行われます。
そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。
もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。
私も以前のブログ記事で１０年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。
拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。
大東建託のカタログギフトの品物がすぐに届く！！
約8万人のオーナーに大東建託からカタログギフトが送られた。
以前のブログ記事で、大東建託が１００万戸達成記念で、アパートマンションオーナーにカタログギフトを、ゆうパックで送り届けてくれたことについて書きました。
それからしばらくして、せっかくなのでどの品物を頂こうかと、妻と相談して決めることにしました。
ペアのホテル宿泊券やグルメもとても魅力的なのですが、使ってしまえばそれで終わりなので、できるだけ永くもつものを選ぶことにしました。
ということは日常生活で、しばしば使用するものになりますが、妻が以前から欲しがっていたものを、この機会に選ぶことにしました。
まず選んだのが包丁です。
というのも現在使用している包丁の切れ味がだいぶ悪くなってきたので、買い替えか、研いでもらうか検討していたのですが、この機会に新しいものを購入することにいたしました。
通販サイトでは、この包丁、定価は１００００円程度で販売価格は７０００円前後となっています。
２つの品物はミニツイストステッパーです。
どういう物かといえば、室内で運動するための器具です。
妻も知り合い宅で置いているのを見て、気にかかっていたそうですが、この機会に購入することにいたしました。
通販サイトでは定価がこれまた１００００万円程度で販売価格は７０００円前後です。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた
先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。
中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。
どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。
そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。
というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。
記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。
この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。
国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業
大東建託施行管理のマンション。
賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。
賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。
さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。
M&A Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化」という記事には
大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化｜Ｍ＆Ａ ニュース速報 | Ｍ＆Ａ タイムス (ma-times.jp)
と報じました。
この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰しているようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。