ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れている
経営再建中のレオパレス２１ですが、とにかくレオパレス２１物件の入居率が芳しくありません。
筆者の自宅の近所にも、レオパレス２１パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。
やはりあれだけメディアによって、レオパレス２１のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
ところでレオパレス２１の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。
実際のところレオパレス２１と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は９０%以上を維持しているようです。
またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。
その一方で。レオパレス２１の入居率はコロナ渦、入居率が下回っています。
そこで少なくとも、入居率を８０％以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。
法人による賃貸割合の多い物件は入居率が高水準になりやすい
法人との賃貸借契約がレオパレス21は多い。
アパートマンションの賃貸借契約となると、個人との契約を連想すると思いますが、実際には法人との賃貸借契約、あるいは社宅として借りているケースも多くあります。
筆者の所有マンションでも、よくよく調べてみると、一時期、法人として借りている部屋が半数以上を超えていることがわかりました。
そして法人契約は入居率を向上させるうえでも重要な要素になりつつあるように思います。
最近は昔のような社宅団地のようなものが、だんだんと減少傾向にあり、会社が法人として社員のために部屋を借りるケースのほうが多くなっているように思われます。
こういったなかレオパレスが国内上場企業の約８０%と賃貸物件において法人契約を行っているとの実績を宣伝いたしました。（施工不良以降はその割合は減少していると思われます）
確かにレオパレスといえば比較的、借りやすい賃貸住宅というイメージがあります。
以前に筆者が行っていた職場の上司が、職場に通うのが大変なので、職場近くで部屋を借りるということで、部屋を探すことになりましたが、結局、決まった部屋がレオパレスの物件でした。
筆者個人としてはレオパレスというと設備が整い、家賃も手ごろですが、その反面、遮音性というてんでは大丈夫なのかなあと思っていましたが、まあもう決めてしまったのでどうしようもありません。
放置自転車処分のお知らせの用紙が投函されていました
市街地の場合は、路上駐車はほとんどが駐禁で、車ででかけるのにしても駐車料金がかかります。
その一方で、自転車の場合は、駅前でもなければ、ほとんど無料で駐車することができます。
とくに感染症流行時代の今、自転車での移動が比較的安全ということで、自転車の価値が向上しているように思います。
ということで筆者の小規模マンションにも駐輪スペースがあり、入居者さんのなかにも自転車を持ってきて駐輪スペースに停めている方もいます。
ところで便利な自転車ですが、アパートやマンションにとって問題となっている事柄があります。
その問題とは
放置自転車の問題
です。
放置自転車は、全くというほど利用されることがないままに自転車が置かれたままになり、自転車そのものが、ほこりまみれになっていたり、タイヤの空気がすべて抜けてしまったりという状態になってます。
現状では、その自転車は利用することができません。
そして駐輪スペースの美観を損なうことになりますし、限られた駐輪スペースを占有されてしまうという問題が生じています。
なので自転車の所有者が責任をもって、もう使用しない自転車ならば、所有者が処分してほしいものですが、残念ながら、そうしない入居者さんもいます。
大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してみた
最近はオンラインでの会合や、セミナーがごくあたりまえのように行われています。
こうしたオンラインでの会合やセミナーの良さは自宅から参加できるということや、長い距離を移動する必要がないといったところにあります。
ところで筆者宅にも先日、大東建託の営業担当が訪問してきました。
だいたい数カ月に1度の頻度で訪問してきます。
そしてたいがいは、突然の訪問なので、玄関先で少しお話する程度です。
そして数カ月前の訪問のさいには、大東建託のメールマガジンのようなものを配信させてほしいというもので、筆者もそれぐらいならということで配信されることを了解いたしました。
大東建託のメールマガジンは、だいたい賃貸住宅関連の情報が載せられており、時には筆者が知りたいと思っていた情報が載せられていることもあり役立っています。
そして今回の大東建託営業担当の訪問の目的は、大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してほしいというものでした。
大東建託が、この数年、オンラインセミナーに力を入れているのは知っていましたが、これまで視聴したことはありませんでした。
実際のところ、視聴してみたいという気持ちは多少はあったのですが、視聴するためには大東建託の営業担当の方に連絡して、視聴のためのメールを送ってもらう必要があり、それがなんとなく面倒に感じていたのと、さらに賃貸住宅経営の規模を拡大させるつもりもないので、営業担当の方を煩わせたくないということもあり、いちいち連絡して視聴することはありませんでした。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。
学情による建設不動産業界での人気就職先トップは大東建託グループだった
学情による2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が発表されました。
学情については
株式会社学情（がくじょう）は、就職情報サービス会社である。大阪府大阪市北区に本社を置き、新卒学生向け就職情報サイト「あさがくナビ」、20代の就職・転職活動応援サイト「Re就活」、合同企業説明会「就職博」などを提供する。
とウィキペディアには書かれていますが、信用できる情報を提供しているようで、さらに朝日新聞社との関係の深い会社でもあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
それによると就職人気企業ランキング１位は相変わらずあの会社、伊藤忠商事です。
コロナ禍にあっても不動の人気企業です。
そして上位を占めていいるのは、食品大手や出版企業が多数を占めていますが、食品関係はコロナでもさほど影響のない安定企業ということで人気があるようです。
一方で交通関係の企業は順位を下げていますし、銀行もやや低調といった感じです。（朝日新聞で学情の2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が掲載されていました）
そのようななか大東建託グループですが、29位にランクインしていました。
これがすごいと言えるのは、建設不動産関連企業ではトップだからです。
あの積水ハウスや大和ハウス工業よりも、就職先としては人気があるのです。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。
本当に意外です。
カタログギフトが大東建託から送られる 大東オーナー親睦会中止のために
先日のことですが、郵便局から荷物が届きました。
郵便局から荷物が届くことは時々ありますが、今回は最近何かを注文したわけでもないのでなんだろうと思い、玄関で郵便局の配達員に会ってみると、カタログギフトのようなものを手にしています。
この時、直感しました。
このカタログギフトは大東建託からのものだと・・。
そして調べてみるとやはりそうでした。
というのも、これまでも何度か大東建託からは、カタログギフトを頂いてきましたが、郵便局から送られてくるからです。
そしてどうやら今年も、大東建託グループ オーナー親睦会中止のために代替として送られてきたようです。
私の住んでいるエリアも毎年９月ごろに大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が届き、その数カ月後に、阪神間のそこそこのホテルで、大東建託グループ オーナー親睦会が開催されます。
しかし昨年と同様、今年も９月に大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が来ませんでしたので、今年も中止なんだろうと思っていました。
ひょっとすると今年は、幾らか感染状況が落ち着いてきているので、いつもよりも時期をずらして行う可能性もあるのではないかとも考えましたが、しかし参加するオーナーさんの多くが感染リスクの高い高齢者なので、行わない方が賢明だろうなあとも考えていました。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。