カタログギフトが大東建託から送られる 大東オーナー親睦会中止のために
先日のことですが、郵便局から荷物が届きました。
郵便局から荷物が届くことは時々ありますが、今回は最近何かを注文したわけでもないのでなんだろうと思い、玄関で郵便局の配達員に会ってみると、カタログギフトのようなものを手にしています。
この時、直感しました。
このカタログギフトは大東建託からのものだと・・。
そして調べてみるとやはりそうでした。
というのも、これまでも何度か大東建託からは、カタログギフトを頂いてきましたが、郵便局から送られてくるからです。
そしてどうやら今年も、大東建託グループ オーナー親睦会中止のために代替として送られてきたようです。
私の住んでいるエリアも毎年９月ごろに大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が届き、その数カ月後に、阪神間のそこそこのホテルで、大東建託グループ オーナー親睦会が開催されます。
しかし昨年と同様、今年も９月に大東建託グループ オーナー親睦会の案内の手紙が来ませんでしたので、今年も中止なんだろうと思っていました。
ひょっとすると今年は、幾らか感染状況が落ち着いてきているので、いつもよりも時期をずらして行う可能性もあるのではないかとも考えましたが、しかし参加するオーナーさんの多くが感染リスクの高い高齢者なので、行わない方が賢明だろうなあとも考えていました。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される
大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。
そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。
そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。
ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。
このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると
株式会社いい生活（東京都港区、代表取締役 CEO：中村 清高、東証二部：3796、以下：いい生活）と大東建託株式会社（東京都港区、代表取締役社長：熊切 直美、東証一部：1878、以下：大東建託）は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html（閲覧日2019年1月19日）
と報じました。
海外事業からの撤退を加速させるレオパレス２１
建設会社にしてみれば、国内事業だけでは限りがあるので、会社の成長のためには海外事業が必須となっています。
実際のところ大和ハウス工業や積水ハウスなどは、積極的に海外事業を展開しています。
大手ゼネコンなども、海外でホテルやビルディングの建設を手掛けています。
昔のことですが、フィリピンのマニラでトップクラスのホテルに泊まったことがありますが、このホテルは日本の大手ゼネコンが建てたとのことでした。
戦争ではフィリピンから撤退したものの、その後、フィリピンでは日本資本はアメリカ資本と並んで強力な影響を及ぼしているようです。
ところで経営再建中のレオパレス２１ですが、海外事業からの撤退を加速させているようです。
このてんで日本経済新聞2021/1/18の「レオパレス21、ベトナムの不動産子会社売却」というタイトル記事が掲載されました。
この記事にも書かれていますが、ベトナムにあるエネルギーと不動産の子会社の売却が決まったとのことです。
さらにグアムやタイにあるリゾートホテルの売却も行う予定で、海外事業からの撤退を進めていく予定です。
おそらくは売却で得た資金を経営再建資金へと振り分けるのだと思いますが、このことによって成長よりも再建を優先させる方針であることを明確にしているようです。
アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの
２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。
来春であれから２年になろとしています。
ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。
またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。
つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。
レオパレス２１管理のアパート。
レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。
しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると
経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。
引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷 :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）
と報じました。
カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために
今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。
ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。
その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。
私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。（今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会）
私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。
しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。
どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。
しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。
なのでおそらくは中止だろうと思っていました。
そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。
大東建託からのものです。
そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。
どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。
ホテル事業から撤退のレオパレス21 資産売却を進める
企業の経営状態が思わしくないと、対処策としてどんどんと所有する資産売却を行っていきます。
数年前のことですが、大阪の本店を置く三和銀行は優良な都市銀行とも言われていたものの、合併でＵＦＪ銀行になったころから経営状況がおかしくなり、その後、虎の子のＵＦＪ信託銀行（旧東洋信託銀行）の売却や保有していたトヨタの株式などの売却を行い急場をしのいだものの結局は最後は東京三菱銀行と合併せざるを得なくなったことがありました。
表向きは対等合併ということになっていますが、事実上は東京三菱銀行による救済合併色が強く、合併後は三菱主導の銀行になっています。
ところで銀行と建設業界とは異なりますが、建設業界でも経営状態がよくないと、所有資産を売却していくことは同じです。
まさにレオパレス21は資産売却や従業員数の縮小が進行中です。
このてんでIG証券のウエブサイトの「レオパレスが年初来安値、36億円減損計上」という記事には
31日の東京株式市場で経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21<8848>が大幅に売られ、年初来安値を更新した。保有物件18棟の売却に伴い、2020年4～6月期に36億円の減損損失を計上する方針と発表したことが材料視された。・・レオパレスは30日、名古屋市の「ホテルレオパレス名古屋」と各地に保有する賃貸マンション17棟を売却すると発表した。施工不良問題で経営が悪化し、3月末時点で債務超過寸前に陥ったため、資金確保に向け資産の売却を進める。
引用：https://www.ig.com/jp/news-and-trade-ideas/_36_leopalace-share-price-hits-a-low-for-the-year-200731（アクセス日2020/8/10）
と報じています。
大東建託がコロナで業績悪化 株価急落 管理戸数にも・・
最近になって大東建託の株価が急落しています。
一時期は25000円ほどだった株価も8000円台を割るところにまで落ちています。
原因は7月30日に発表された「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」にあります。
それによると新型コロナウイルス感染症の拡大の影響で業績の悪化予想が示されたのと、配当金も減額になるとのことで株価が急落したようです。
いずれにしても新型コロナウイルスが業績を直撃したことは間違いないようで、新型コロナウイルスまん延以前から、建設請負はジリ貧だったのが、新型コロナウイルスまん延のためにさらに悪化する見込みで、ステークホルダーにすれば辛抱の日々が続くことになりそうです。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
ところでこのような時の頼みの綱は、他社よりも圧倒的に多い管理物件から得られる管理収入ですが、このてんで全国賃貸住宅新聞2020/7/27の「2020管理戸数ランキング 1083社」によると
首位の大東建託(東京都港区)の管理戸数は前年度より4万3291戸多い113万218戸と業界最多を更新したものの、伸びは鈍化した。2018年度から19年度にかけては5万287戸増。それに比べると20年度の伸びは14%低い。背景には賃貸住宅完成戸数の減少が関係している。建築請負後にサブリース運営をセットで受託するモデルが、成長の限界を迎えてきている。
一方、成長が目覚ましいのが、スターツグループ(同中央区)だ。管理戸数は前年より5万1212戸多い59万2018戸。10社の中で最も戸数を伸ばし、順位は5位から3位に躍進した。
引用：https://www.zenchin.com/news/20201083.php（アクセス日2020/8/5）
と報じました。
ヤマダ電機がレオパレス21を今は支援できない理由
レオパレス21の株価が下げ止まりません。
2018年には700円だった株価がどんどん下がり
2020年8月には150円を割り込んでいます。
という記事では
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。 この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
と書かれていますが、この情報源は週刊文春のようで、ある程度、信ぴょう性のあるものとして、ぞの情報は拡散していたのですが・・
いまだにレオパレス21からも、ヤマダ電機からも、この件についてのアナウンスは全くありません。
実際のところはどうなっているのでしょうか。
実のところヤマダ電機支援説を否定するかのような事実も幾つかあります。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そのてんを取り上げてみますと
①リーマンショック後にもヤマダ電機は、レオパレス21との業務提携に動いていたが実現しなかった。
この当時、ヤマダ電機が動いたのは、経営が弱っていたレオパレス21と業務提携をして主導権を握りやすいとの思惑があったからのようですが、結局は実現しなかったという経緯があります。
レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった
レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。
レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・
という記事にも
もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。
と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。
ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。
さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。
そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。
さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。
なので80～90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。