レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・
大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.
しかし前途は多難と言われています。
単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。
これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。
さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。
そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか？」（文春オンラインより）には多少驚かされました。
それによると
一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742（アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）
と報じました。
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。
この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられました
ヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。
ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。
最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。
この記事の最初には
大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店（神奈川県藤沢市）の大木伸義さん（30）。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23（アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます）
と書かれています。
名誉棄損に基づく損害賠償訴訟 大東建託の勝訴確定
ネットを検索していると、真偽がわからないような記事であふれています。
グーグルさんの検索でも、なるべく怪しい記事は検索上位でヒットして多くの人の目に触れないようにしているようですが、しかし時々そのような大東建託アンチともいえるような記事が今でもあります。
そのようななか週刊ダイヤモンド誌がネット上でも大東建託を批評する連載記事を掲載していたことがありました。
週刊ダイヤモンドの記事ということで、読んだ方も多いと思いますが、週刊ダイヤモンドというブランド力のようなものでか、グーグルさんの検索でも、検索上位でヒットすることが多かったかもしれません。
しかし最近になって週刊ダイヤモンドの大東建託を批評する記事は、ヒットしなくなりました。
どうも週刊ダイヤモンド社が記事を削除したのでしょうか？
ところでこの件では大東建託が名誉棄損にもとづく損害賠償請求の訴訟を起こしていました。
この件については大東建託のニュースリリース2020/4/3の「株式会社ダイヤモンド社との訴訟における勝訴判決のお知らせ」で報じていますがそれによると
大東建託株式会社（以下、当社）は、株式会社ダイヤモンド社（以下、ダイヤモンド社）の発行する 「週刊ダイヤモンド」２０１７年６月２４日号に掲載された「不動産投資の甘い罠」と題する特集記事に ついて、事実と異なる記事で名誉が毀損されたとして、名誉棄損に基づく損害賠償の支払い等の請 求を東京地方裁判所に提起しておりました。 上記訴訟に関しまして、２０２０年３月１６日、東京地方裁判所は当社の主張を一部認め、ダイヤモ ンド社に対し、２０万円の支払いを命じる判決を言い渡しました。
この判決は双方が控訴しなかったことから、３月３１日に確定しています。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000elpe-att/diamond_hanketsu_0403.pdf（アクセス日2020/4/15）
と報じました。
大東建託 東建コーポの株価が半減 レオパレスは1/4に
最近は大東建託の株価が、さえません。
2020年2月は、だいたい￥13000円前後を推移しています。
大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。
大東建託の株価も2017年末ごろには、￥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの￥13000円ぐらいで推移しています。
2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。
そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。
さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。
仮に100株を所有しているならば、￥2400000から資産が￥1300000まで減少し、￥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。
建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・
株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。
それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。
なぜ伊藤忠商事？
と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。
いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。
ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。
積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている？
このことには驚きました。
ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。
ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は
・建設業他社よりも給料が高く安定している
・福利厚生が充実している
・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい
などがあるのではないかと思います。
ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。
へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。
レオパレス21の裁判 なお10件以上が係争中
先回の記事
では日本経済新聞がレオパレス21のアパートオーナーへの取材をもとにした記事
「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」を読んで、同じ賃貸住宅オーナーとして興味深く考えさせられたことについて書きました。
記事のアドレス：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/19）
今回も、その日本経済新聞に書かれていた事柄から考えさせられたことについて取り上げてみたいと思います。
今回はこの日本経済新聞の記事にはレオパレス21のオーナーたちがレオパレス21を訴えた裁判について、わかりやすくまとめられていましたので、そのてんについて取り上げてみたいと思います。
まずこの裁判の始まりは2016年11月に129人のオーナーたちが、家具・家電メンテナンス費用を不当に支払わされたことで損害賠償を請求することから始まります。
残念ながら、その訴訟は原告側敗訴となっています。
しかし原告側は控訴していますので、最終的な決着がつくまでには、なお時間がかかりそうです。
その日本経済新聞が把握しているだけで、オーナーたちがレオパレス21を訴えて裁判になっているケースは12件あるようです。
とくに2017年には9件もの訴訟そして裁判が行われています。
レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「（迫真）不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る？
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて
以前に書いた記事で
を書いたことがありますが、この訴訟の判決が下されたようです。
産経新聞2019/8/29の「ダイヤモンド社に賠償命令 大東建託巡る記事」という記事によると
ダイヤモンド社のビジネス情報サイトに掲載された記事で名誉を毀損されたとして、賃貸住宅建設大手の大東建託（東京）が１億円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２９日、５０万円の支払いと該当記事１本の削除を命じた。判決によると、ダイヤモンド社は平成２９年８月２１日、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理問題」と題した記事を掲載。大東建託は内容が事実と異なると主張していた。飛沢知行裁判長は「担当記者は客観的裏付けを取らず、大東建託の社員と称する人物から聴いた事情だけを根拠に記事を書いた」と指摘。記事は真実と認められないと判断した。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/190829/afr1908290038-n1.html（アクセス日2019/9/1）
と書かれています。
このようにどうやら、概ね大東建託側の主張内容が受け入れられたようです。
またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判
オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。
レオパレス21のアパート施工不良問題。
いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。
そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。
日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には
経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）
と書かれています。