大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。
その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。
政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。
とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、１台につき５万円前後かかるとのことです。
筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。
誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。
そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。
ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。
これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺（オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺）のいずれかで行ってきました。
しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。
積水ハウスや一条工務店 信頼性はあっても口コミでは・・
最近はインターネットの口コミなどで、提供されているサービスがどのようなものかについ簡単に知ることができるようになりました。
なので広告等で、これを買ってみようと思ったものの、買う前に口コミを読んでみて、買うのをやめたということもあるかもしれません。
ところで住居についての口コミも多く見ることができます。
このてんで戸建住宅の分野の口コミについてですが、悪評というてんで数が多いのが、意外や意外、積水ハウスと一条工務店なんだそうです。
この２社といえばブランド力や世間からの信頼度が高い会社というのも事実です。
ところでネガティブな口コミの具体例ですが積水ハウスについては
とにかくコストパフォーマンスが悪いという口コミが多いようで
一条工務店については
下請け業者の施工が悪いや床暖房がよく故障するといった口コミがあるようです。
しかしこの２社ですが、販売戸数が多い会社でもあり、積水ハウスが１位で、一条工務店が２位となっています。
つまりは販売戸数が多ければ、それに比例してネガティブな口コミも増えていく傾向にあるようです。
これは住宅分野だけでなく他の業界でも同じようなことが見られると思います。
豪雨被害の増大で浸水被害も増大している賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年増大しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
大東建託が介護のケアパートナーに注力さらにソラストにも出資
2018年ごろから地方銀行のアパートローン審査が厳しくなり、これまでならば、すんなりと融資を受けることができた案件などで、融資を受けることができなくなったケースが多くなっているようです。
そのことで最も影響を受けるのは賃貸住宅の建設会社です。
おそらくはほとんどの建設会社が、賃貸住宅の建設事業の不振に陥っているようです。
そしてとりわけ打撃を受けると思われるのが賃貸住宅最大手の大東建託です。
大東建託グループの売上げの３割が建設事業を占めていると言われていますので、主力の建設事業が不振になるとグループ全体にも悪影響が及びます。
そのようなさなか、大東建託は建設事業以外の分野にも注力して多角化を進めているといわれています。
具体的には介護事業、保育、保険、海外事業と当分は需要が見込める分野に力を入れていますが、そのようななか日本経済新聞２０１９年４月４日の「大東建託系 グループホーム事業に参入」という記事には
大東建託子会社で介護・保育サービスを手がけるケアパートナー（東京・港）はグループホーム事業にこのほど参入した。第1弾として横浜市で1日に認知症対応型のグループホームを開設した。2024年度までに5施設のグループホームを新設する計画。施設の施工から運営までグループ内で手がけることを目指す。介護需要の増加を見据え、安定した収益源に育てる。
大東建託系 グループホーム事業に参入: 日本経済新聞 (nikkei.com)
と報じました。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
テナント部屋の窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用が約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。