賃貸住宅経営 サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる！！
サブリースには新築から３カ月以上の賃料免除期間がある。
２０１９年２月に発覚したレオパレス２１の施工不良問題で、レオパレス２１そしてサブリース業界そのものも揺さぶられてきました。
そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースですが、今回のレオパレス２１のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス２１と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いていたと思われます。
そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。
ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その１つが新築から賃料免除期間というものがあります。
多くの場合は３カ月程度ですが、新築からの３カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。
サブリース会社にしてみれば、この３カ月で満室にしたいのかもしれませんが。
もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。
といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。
賃貸住宅 ネット無料のための設備導入によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
大東建託パートナーズによる玄関照明交換 LED化で廃止？
照明機器はいずれは交換を必要とする。
１２月は日が暮れるのが早くなります。
阪神地区でも１７時を過ぎると、どんどん暗くなっていきます。
暗いときの照明はありがたいものですが、１８時過ぎに帰宅し、自宅マンションに入ろうとすると、１階のマンション玄関付近がとても明るく感じました。
そうです、１２月といえばほぼ毎年、大東建託パートナーズが１階マンションの玄関付近の照明を新しいものに交換するのです。
照明が切れたわけではありませんが、照明も１年も使用し続けるならば、暗くなっていくものです。
ですから照明が新しくなると、とても明るくなったように感じるのです。
こういったところは大東建託パートナーズに管理を任せて、いいところのひとつといえるかもしれません。
入居者さんにとっても、良いことでしょう。
ところで以前のことですが大東建託パートナーズの担当者と顔を合わせて協議したのは３回でした。
１月に２回、会いましたが、その時はテナント部分の借り上げ賃料更新に件でしたが、テナントの家賃が大きく下げられていたので、更新の賃料も下げられた金額を提示され、納得できないということで、提示された賃料に署名と捺印を断りました。
また来ますといって、その日は帰っていかれましたが、１０日後ぐらいにもう１度来られました。
施工不良問題 賃貸住宅最大手の大東建託はなぜ大丈夫なのか！！
大東建託には施工不良問題が生じにくい。
レオパレス21の施工不良問題。
ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れているような感じです。
ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。
一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。（しばらくして戻りましたが）
ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。
実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。
レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。
となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。
いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。
もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれませんが。
その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース？
インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。（大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります）
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより？
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
マンションの排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。
たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。
そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。
そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。
ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。
一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも
排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。
排水管関連 | 一般社団法人 全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)
と書かれています。
大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。
アパート管理会社の良し悪し 大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのこと・・
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。