大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがありました。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そしてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
大東建託批判の不都合な真実オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
大東建託パートナーズの入居者のための問い合わせ窓口 フリーダイヤルで
大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。
以前のことですが筆者の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。
内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。
そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。
最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。
なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。
さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。
以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。
ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。
大東建託の一括借上ならばオーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げで（サブリース契約）アパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に
荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。
それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。
そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい
置き配
という配達もだんだんと浸透するようになってきました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。
また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。
また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。
しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。
というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
空室率が３割以上で赤字経営に転落？大東建託オーナーなら大丈夫？
空室率が高くなるとアパート経営は赤字へと転落する。
近年、賃貸住宅の空室率は２０％を超えたといわれています。
この後、その数字は３０％へと向かって上昇していくことが予想されています。
そしてこのことは、将来的にアパート経営そのものが、苦戦を強いられる事業であることを示しています。
とにかくアパート事業そのものは、入居してくださる入居者さん、アパートオーナーにしてみれば顧客がいなければ成り立たない事業だからです。
例えば、世間一般では儲かっていると考えられている、開業医のお医者さん、弁護士、司法書士でも、顧客がいなければ赤字経営になり、副業をして補っていかなければならない時代です。
一例として筆者の近所にある整骨院ですが、お客さんが少ないためか十分に儲からないために、先生の知り合いがいる病院にアルバイトで通って自分の家族の生計を維持しています。
ですから当然、アパート経営においても入居率は重要な指標で、空室が多くなると経営そのものが厳しくなっていきます。
では具体的に、どれぐらいの入居率を維持する必要があるのでしょうか。
この数字はあくまでも目安ですが入居率は最低
７割以上を維持しなければ
赤字になるといわれています。
ですから１０部屋があるならば空室は最悪でも３部屋までに抑えておかなければならないということになります。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設そして事業主はNTTグループ会社
以前のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。
大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられていました
以前のことですがヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。
ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。
最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。
この記事の最初には
大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店（神奈川県藤沢市）の大木伸義さん（30）。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23（アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます）
と書かれています。