多機能宅配ボックスｅ-ＴＡＫＵ＋は大東建託物件にて使用
インターネット通販の普及がますます進むなか、荷物の宅配需要はますます増すばかりです。
筆者もアマゾンやヨドバシカメラの通販サイトから、よく買い物をしますが、そこで問題になるのが、不在のために宅配業者が持ち戻りすることです。
この場合、宅配業者の方にとっても、仕事の効率が悪くなりますが、受け取るほうも、生鮮食品などの早く受け取りたいものの受け取りが遅くなってしまいますし、さらに時間指定のお届けの場合は、指定された時間は在宅していなければなりません。
こうした問題に対処するために宅配ボックスを設置することがありますが、このてんで大東建託が宅配ボックスとさらに別機能が付加されたものの設置を開始しています。
大東建託のニュースリリース2019/11/8の「大東建託オリジナルの宅配ＢＯＸ「ｅ-ＴＡＫＵ＋」を販売開始 ３つの機能を持った宅配ＢＯＸを設置し、快適なデリバリーライフを提供」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、9月24日より、当社オリジナルの玄関隔て 一体型宅配BOX「e-TAKU+（イータクプラス）」の販売を開始し、2020年1月より設置を開始します。
当社が建築する建物の約8割※1は、1階部分に全住戸がある長屋形式の住宅※2となっています。今回販売を開始し た「e-TAKU+」は、この長屋形式住宅専用の宅配BOXで、「宅配BOX」「メール便BOX」「玄関隔て板」の3つの機能を あわせ持っています。各住戸の玄関の間に設置することで、不在時でも荷物を受け取ることが可能となります。 当社は今後も、快適な住まいづくりと、入居者様の快適な暮らしをサポートしていきます。
e-takuplus_20191108.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
マンションにNURO光の導入を大東建託パートナーズより受けました
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。
来られた目的は大東建託パートナーズ管理の筆者の小規模マンションの賃料改定のためです。
15年になり、大東建託パートナーズから筆者に支払われる賃料が見直しされます。
そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。
しかし次に予期しない出来事が生じました。
その出来事とは
大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。
そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円～3000円縮小させるというのです。
つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。
しかししかし、導入のさいの費用が問題です。
１部屋あたりの導入金額が44000円（税込）です。
なので１０部屋に導入するならば440000円になります。
さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、
大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻
大東建託の猫カレンダー。
近年は猫ブームです。
テレビのCMでもたびたび猫が登場します。
妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。
堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。
こうしたご時世のなか、以前のことですが１２月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。
まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。
今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。
そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。
昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。
そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて
猫カレンダーを持って来られたのです。
大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。
筆者はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。
大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してみた
最近はオンラインでの会合や、セミナーがごくあたりまえのように行われています。
こうしたオンラインでの会合やセミナーの良さは自宅から参加できるということや、長い距離を移動する必要がないといったところにあります。
ところで筆者宅にも先日、大東建託の営業担当が訪問してきました。
だいたい数カ月に1度の頻度で訪問してきます。
そしてたいがいは、突然の訪問なので、玄関先で少しお話する程度です。
そして数カ月前の訪問のさいには、大東建託のメールマガジンのようなものを配信させてほしいというもので、筆者もそれぐらいならということで配信されることを了解いたしました。
大東建託のメールマガジンは、だいたい賃貸住宅関連の情報が載せられており、時には筆者が知りたいと思っていた情報が載せられていることもあり役立っています。
そして今回の大東建託営業担当の訪問の目的は、大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してほしいというものでした。
大東建託が、この数年、オンラインセミナーに力を入れているのは知っていましたが、これまで視聴したことはありませんでした。
実際のところ、視聴してみたいという気持ちは多少はあったのですが、視聴するためには大東建託の営業担当の方に連絡して、視聴のためのメールを送ってもらう必要があり、それがなんとなく面倒に感じていたのと、さらに賃貸住宅経営の規模を拡大させるつもりもないので、営業担当の方を煩わせたくないということもあり、いちいち連絡して視聴することはありませんでした。
賃貸住宅経営で賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかしそれでも大企業であっても潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも
環境に優しい配慮が大東建託や積水ハウスといった建設業界でも
最近はなにかと環境のために脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。
なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには
脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。
と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。
日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。
大東建託のニュースリリース2021/3/25によると
大東建託株式会社(本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満)は、京セラ株式会社（本社：京都府京都市、代表取締役社長：谷本秀夫、以下京セラ）の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）賃貸集合住宅」を開発し、２月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、２０２１年７月に完成を予定しています。
「ＬＣＣＭ賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生（ライフサイクル）を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。
引用：日本初！脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発｜土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)（アクセス日2021/3/29）
と報じました。
賃貸住宅入居者退去後オーナーに支払われる賃料が下がることがある
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。