ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
賃貸住宅オーナー自ら入居者のためのサービスを行っているケース
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。
人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
マンション玄関床タイルの頑固な汚れがきれいになった！！
マンションの玄関の床タイルの汚れ。洗剤で洗わなければ黒ずんでくる。
賃貸アパートマンションにとって玄関部分は重要な部分です。
入居者さんは毎日のように出入りしますし、入居者募集をかけても玄関付近があまりきれいでなければ、入居検討者が見にこられても、入居を決断してくれないかもしれません。
残念なことに玄関部分は人の出入りも多い分、汚れていくのも早いです。
上記写真のように
床タイルが黒ずんでいくのです。
実際に私の所有マンションでもそのような事柄が生じていますし、他にも建物管理が不十分と思えるような分譲マンションでもそのような事柄が生じています。
このサイトの過去の記事でもそのてんについて何度か取り上げました。
例えば
「床タイルの掃除には酸性洗剤が効果的」
という記事では頑固な汚れには酸性の洗剤に効果があるということについて書きました。
一方で油汚れにはアルカリ性洗剤といった具合に洗剤を使いわけることもできます。
しかしこの方法では効果はあるものの効果が限定的でした。
それでなんとか良い方策がないものかと模索していたのですが、場合によって玄関の床タイルの張替え工事を行うことも考え始めてもいたのですが、つい最近、とても効果の高い洗浄方法を見つけました。
エレベーター有りか無しかのマンション 入居率はやはり！！
昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。
昔は５階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。
団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。
しかし時代は流れ、今では４階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。
そしてエレベーターの有り無しによって
そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは
事実のようです。
というのも私のすぐ近くに築年数が３５年以上のマンションがありますが、４階建てで、１フロアーあたり６部屋の１８部屋と１階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。
家賃も周辺相場にそった家賃なので１階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。
しかもその空室ですが
４階が６部屋中、３部屋が空室 空室率５０％
３階が６部屋中、２部屋が空室 空室率３３％
２階が６部屋中 空室なし 空室率０%
と１８部屋中５部屋が空室、つまりは全体の空室率は約２８％ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。
そしてその原因はエレベーターがないために３階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
意外とマンションタイプのドコモ光が安い 賃貸物件でも導入されている物件がある
最近はネット環境が必需品となってきました。
そこで賃貸住宅では、最近はインターネット無料の物件も増えてきています。
入居斡旋において有利であるならば、インターネット無料の物件にしたいものですが、もしそうすると物件オーナーに毎月費用負担がかかることになりますし、本当に費用対効果があるのか？なので、導入には慎重になるかもしれません。
ところで賃貸マンションなどでは、フレッツ光の機器をNTTから導入してもらうことにより各部屋でのネット料金が安くなります。
具体的はマンション･スーパーハイスピードタイプ 隼（ひかり配線方式）の場合は
プラン1：8ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3100円
プラン2：16ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥2600円
ミニ：6ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3900円
にプロバイダー料金が加わります。（￥500～）
一方で戸建て住宅の場合は￥5400円とプロバイダー料金ということで明らかにマンションタイプで契約したほうが安くなります。
しかもマンションタイプにしてもらうために物件オーナーが費用負担することはあまりませんし毎月の費用負担もありません。
入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。