お部屋の魅力向上のために行えることとして温水洗浄便座の設置がある
今の時代でもホテルのお部屋は、ユニットバスになっているお部屋が多いです。
ユニットバス、つまりはトイレとバスそして洗面所が一体となったものです。
ところでホテルの場合は短期滞在なので、それはそれで良いのかもしれません。
しかしそれが賃貸住宅のお部屋となると、ユニットバスのお部屋は敬遠されます。
ですから最近ではワンルームでしかもユニットバスのお部屋の場合は、家賃が1万円台でも珍しくありません。
そしてこんなにも家賃が安ければ、アパート経営そのものは厳しい経営が強いられることでしょう。
ところでアパートオーナーさんによれば、こうした状況から脱するために、トイレと浴室を分離したお部屋へとリノベーションを行ったり、さらには建物自体を思い切って建て替えるというオーナーさんもおられることでしょう。
しかしそのためには、かなりの費用がかかります。
そこでユニットバスのままでも、お部屋の魅力アップを図る必要が生じてくるわけですが、比較的簡便に行えることができる方法の1つが
温水洗浄便座にするという方法です。
このてんでホテルでもユニットバスになっていても便座は温水洗浄便座になっていることは少なくありません。
大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。
空室を減らすための特効薬は家賃を安くすることだった
最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
賃貸住宅オーナー自ら入居者のためのサービスを行っているケース
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
マンション玄関床タイルの頑固な汚れがきれいになった！！
マンションの玄関の床タイルの汚れ。洗剤で洗わなければ黒ずんでくる。
賃貸アパートマンションにとって玄関部分は重要な部分です。
入居者さんは毎日のように出入りしますし、入居者募集をかけても玄関付近があまりきれいでなければ、入居検討者が見にこられても、入居を決断してくれないかもしれません。
残念なことに玄関部分は人の出入りも多い分、汚れていくのも早いです。
上記写真のように
床タイルが黒ずんでいくのです。
実際に私の所有マンションでもそのような事柄が生じていますし、他にも建物管理が不十分と思えるような分譲マンションでもそのような事柄が生じています。
このサイトの過去の記事でもそのてんについて何度か取り上げました。
例えば
「床タイルの掃除には酸性洗剤が効果的」
という記事では頑固な汚れには酸性の洗剤に効果があるということについて書きました。
一方で油汚れにはアルカリ性洗剤といった具合に洗剤を使いわけることもできます。
しかしこの方法では効果はあるものの効果が限定的でした。
それでなんとか良い方策がないものかと模索していたのですが、場合によって玄関の床タイルの張替え工事を行うことも考え始めてもいたのですが、つい最近、とても効果の高い洗浄方法を見つけました。
エレベーター有りか無しかのマンション 入居率はやはり！！
昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。
昔は５階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。
団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。
しかし時代は流れ、今では４階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。
そしてエレベーターの有り無しによって
そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは
事実のようです。
というのも私のすぐ近くに築年数が３５年以上のマンションがありますが、４階建てで、１フロアーあたり６部屋の１８部屋と１階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。
家賃も周辺相場にそった家賃なので１階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。
しかもその空室ですが
４階が６部屋中、３部屋が空室 空室率５０％
３階が６部屋中、２部屋が空室 空室率３３％
２階が６部屋中 空室なし 空室率０%
と１８部屋中５部屋が空室、つまりは全体の空室率は約２８％ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。
そしてその原因はエレベーターがないために３階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。
入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。