大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
賃貸派のメリット 上昇傾向の修繕費用の心配があまりない
分譲マンションに住む知人宅の浴室乾燥機が壊れたために修理の見積をしてもらったら数十万円だったとの話を知人から聞きました。
「えーそんなにもするの」と思いましたが、グレードの高い浴室乾燥機の場合は、それぐらいするようです。
筆者の所有物件でも過去に浴室乾燥機が壊れたために交換修理を行った事例がありましたが、修理費用は５万円前後だったと思います。
もちろんその費用は入居者でなく物件オーナーが支払いました。
ということで原則的に賃貸住宅の場合は設備等の修繕工事費用を
入居者が負担することはありません。
これもまた賃貸派のメリットといえます。
つまりは賃貸住宅暮らしの場合は家賃さえきちんと支払っているならば、修繕費用等などのその他の住居費がかかることがないのです。
もちろん退居時には原状回復のために数万円～十数万円の費用負担が求められるケースがありますが、お部屋をよほど乱暴に扱ってるのでない限り５万円ぐらいで済ませることができるかもしれません。
また入居者向けの保険（家賃保証も含む）に加入しているならば、なんらかのトラブルを起こして多額の損害賠償金を課されても、保険で補填することができるでしょう。
この保険加入については持ち家やマンション区分所有者でも物件オーナー向けの保険に加入しなければならないので、同じといえるでしょう。
というか支払う保険料については、物件オーナーのほうが、はるかに高額の保険料を支払わなければならないでしょう。
入居した賃貸住宅の台所が臭い場合どのように対処する
臭い台所への不満が少なくない。
筆者の知人の住んでいた、アパートのオーナーさんが破産してしまい、突然アパートを退去するように言われたそうです。
その知人７０歳を超え、住み慣れた住居を追われることになり気の毒な事でしたが、そのアパートのすぐ近くのアパートになんとか引っ越すことができました。
しかし問題が生じます。
知人がいうには台所が臭いというのです。
実際のところこの知人のように新しい賃貸物件に引っ越したものの、台所が臭くて困惑するケースがあるようです。
そして台所が臭い理由は、様々あり、すぐに解消できる場合もあれば、なかなか解消されない場合もあります。
いずれにしても、可能であれば賃貸物件を見に来た時に、台所が臭いかどうかを確認してみることは賢明といえるでしょう。
部屋を借りる前に、管理会社に台所の臭さを解消を頼むなりした後に、契約することもできます。
しかし部屋を借りた後に、台所が臭いということに気づく場合もあると思います。
その場合は、ネット検索で台所の臭さを解消させるための様々な方法を扱った記事がありますので、その方法をとりあえず試してみることができるかもしれません。
それでも解消しない場合は、管理会社に連絡し対処をお願いしてみましょう。
南京錠は賃貸契約が締結されたら空部屋から外される
筆者も小規模マンションオーナーをやってしばらくになりますが、最近になって気がついた事柄があります。
通常、退去があると退去の引っ越しのあと、管理会社と退去者とで、いわゆる退去立ち会いが行われます。
この退去立ち会い後に、お部屋には南京錠がかけられます。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
この南京錠ですが、多くの場合、４桁の暗証番号を合わせることによって開錠することができます。
なのでお部屋に入る関係者には管理会社から４桁の暗証番号が伝えられることによって、お部屋に入ることができます。
例えばお部屋に入ることができる関係者としては
・退去後の原状回復工事やクリーニング作業を行う作業員。
・建物の共有部分の清掃作業員（大東建託パートナーズ管理の物件では、１カ月に１回行われる建物キーパーによる清掃作業時に空室清掃も行われているようです）
・消防設備点検を行う管理会社指定業者の点検作業員。
・お部屋の内覧のさいの担当の不動産業者。
などがあります。
このように空室中でも、かなりの頻度で、お部屋に入る必要が生じるので、南京錠で施錠するのが、管理会社としても都合がよいようです。
いちいち鍵を渡さなくても、南京錠の暗証番号を伝えるだけで良いからです。
賃貸住宅退去時にかかる修繕費用をできるだけ抑えるためには
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
賃貸で部屋を借りても、いずれは退去する日が訪れます。
最近は賃貸部屋を借りて長く入居することが多くなったとはいえ退去することになると、退去した部屋は原状回復工事が行われます。
最近は、様々な新しい制度ができ退去時の費用を安く抑えるための制度もあるようですが、もしそのような制度に加入していなかった場合、原状回復工事として、どれくらい費用負担をする必要が生じるのでしょうか。
このてんで経年劣化による原状回復工事の部分は原則的に貸主側の費用負担になります。
一方で入居者によって生じた汚れや破損等の原状回復工事は入居者負担になるようです。
筆者の所有物件は、大東建託グループの管理にありますが、これまでの退去時の原状回復工事の費用ですが、単身者向きの部屋で20000万円～100000万円ぐらいとなっています。
上記の金額はすべて退去者が支払った金額です。
つまり入居時に退去時の原状回復工事費用を抑える制度に加入しなかった場合は、最低でも20000万円の費用負担は覚悟しなければならないということです。
管理戸数NO１の大東建託グループの費用負担がこれぐらいですが、だいたい標準的なレベルではないかと思われます。
DK SELECTネットサービスの設備を導入 入居者には室内開通工事が必要
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズが管理していますが、以前の記事でも書きましたが、大東建託パートナーズの提案にしたがって、DK SELECTネットサービスを導入することにしました。
導入のための工事費用はオーナー負担になりますし、導入後のランニングコストもオーナーが幾らか負担しなければならないのですが、今後、集合住宅におけるインターネットの重要性がますます高まっていくことも考慮してそのようにいたしました。
ところでDK SELECTネットサービスですが、実際のところ大東建託パートナーズはインターネット事業者と提携してサービスを提供しています。
筆者の物件で提案されたのはソニーが運営するNURO光と、もう１つはWi-Fiのみを提供する事業者のサービスです。
ランニングコストにおいてはNURO光のほうが高くなりますが、しかし入居者さんの利便性やインパクトを考えてNURO光を導入することにいたしました。
DK SELECTネットサービス／入居中の部屋で利用可能か確認したい | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
それで大東建託パートナーズとNURO光の導入の契約をして、しばらくして導入の工事が行われ、筆者の小規模マンションにNURO光を入居者さんが無料で利用できるようになりました。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
老後のことを考えて賃貸住宅暮らしは不安 しかし場所へのこだわりがなければ
働き盛りの２０歳代～４０歳代の間に持ち家や分譲マンションを購入する動機の１つには老後の住居を確保するためという方も少なくありません。
住宅ローンもおそらくは老後には完済しており、年金だけでも十分に生活していくことができるという考えがあるのでしょう。
この考え方にも一理あるように思われます。
一方で、賃貸暮らしならば、老後の年金生活者になった時に、家賃の支払いが大変になっていくと考える方もおられます。
たしかに国民年金の支給のみならば２カ月で１３万程度しかありませんので、家賃の支払いは大変になるでしょう。
もちろん国民年金のみの方は個人事業者が多く定年退職のようなものがないので、元気である限り働き収入を得ることができるので、収入と年金双方でやりくりしていくことができます。
このてんで定年退職のあるサラリーマンで厚生年金の支給を受けている方の場合は、状況は異なります。
シニアガイドというサイトの「厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」」という記事には
これから紹介するのは、民間企業の会社員などであった「第1号厚生年金被保険者」のデータです。
現在、厚生年金を貰っている約1,568万人の平均は月に「145,638円」です。
厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」 – シニアガイド (seniorguide.jp)
と述べています。
もちろん男性と女性との差など個人差はあるものの、仮に毎月１４万５千円の支給を受けているならば、住居費としてはその３分の１の４万８千円、夫婦で厚生年金の支給を受けているならば９万６千円まであてることができるということになります。
賃貸住宅内見の時こそ不動産屋スタッフの腕のみせどころ しかし・・
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
内見の工夫で入居申込の確率を高める – 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)
と書かれているとおりです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの筆者も実感している事柄です。
大東建託物件の２年毎の契約更新 更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。