大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
トイレの換気扇の交換修理代が１６０００円👍大東建託物件で
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、トイレの換気扇から異常な音がでるようになったことがあります。
さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。
明らかに修理が必要な状況です。
そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。
大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。
修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。
すると１０分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。
この対応の速さには感心しました。
そしてしばらくして訪問してこられました。
そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。
どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。
明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。
大東建託の鉄骨アパートが築１６年で大規模修繕工事
アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の１つです。
大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、３０年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。
というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。
おそらくは小規模の建物でも、最低でも５００万円はかかるのではないかと思います。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで大東建託グループの建物の場合は、１０年、１５年、２０年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。
そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。
以前は１０年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は１５年や２０年で行うことも珍しくありません。
おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。
ところで、筆者の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。
３階建てで、２階と３階が居住スペースで、１階が駐車場です。
大東建託パートナーズの情報誌ゆとリッチから貴重な情報が
大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。
この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。
ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。
最近でも、賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。
さらに大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されることもあり、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。
この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。
例えばオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。
賃貸住宅大家にとってとても重要な家賃 なぜか年月とともに下がっていく？
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。というのも物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合に
よったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
不祥事が相次いだ不動産業界 淘汰される会社とますます強くなる会社も
賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。
つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。
管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。
そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。
ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。
例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。
さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。
そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。
住んだり大家にならないほうがいい不良物件 どのように見分けるか
アパート経営を始めるためにアパートを買うにしても、また住むために賃貸住宅を借りるにしても不良賃貸物件は避けたいものです。
一般に不良物件といえば築古の木造住宅を思いつきますがRC造りでも不良物件があります。
例えば、筆者の知人の所有物件はRC造りですが、雨漏りがするということで入居斡旋に支障があるために、修繕が求められ300万円をかけて修繕しました。
安く購入したアパートが不良物件で不良個所を修繕するために多額の修繕費を支払わなけれならないとすると、もともこうもありません。
また賃貸契約で借りた部屋が水漏れなどの不良があることに気づいて再び引っ越しするにしても費用や時間がかかり大変な事柄です。
結局のところ不良物件を手にしたり借りたりしたら、後ほどその代償を支払うことになるのです。
ではどのようにして不良賃貸物件を見分けることができるのでしょうか。
例えばその１つは
不等沈下は致命的な不良物件になります。
不等沈下とは建物全体が均等に地盤沈下するのではなく、場所によって沈下することです。
そのような物件は傾いていたり、大きなヒビが入っている場合があります。
このような場合は見た目にもわかる場合がありますが、致命的な欠陥で例え安くても購入は控えたほうが賢明でしょう。
賃貸住宅で家賃の５%以上を管理会社に支払ってでも管理会社お任せするのはなぜ？
今の時代、不動産管理をすべて自分で行っている大家さんがどれほどおられるのでしょうか。
確かに、管理会社に不動産の管理を任せると、家賃の５～１０％が手数料としてもっていかれます。
一括借り上げで不動産管理を任せているのならば、家賃の１０～１５％ほどが手数料としてとられます。
しかし手数料をとられたくないとの思いから、すべてを自分で行うならば、相当の労力が求められます。
では実際には管理手数料としてどれぐらい支払っているのでしょうか。
仮に６戸所有、家賃５万円とすると月額の家賃は３０万円。
３０万円の５％は１万５千円となります。
ということは１年で１８万円を管理会社に支払っていることになります。
ではそれぐらいの不動産管理手数料に見合うだけの仕事を行ってくださっているのでしょうか。
管理会社の業務を取り上げてみますとまずは
入居斡旋の仕事があります。
そのためには募集図面の作成の仕事があり、他の業者にも情報提供し、入居斡旋を行ってもらう場合もあります。
さらには部屋の鍵も管理し、他の業者で入居希望者が見つかるならば部屋の内覧の準備もしなければなりません。
そして入居審査（保証人の審査や家賃保証会社の審査を通すことも含む）があります。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf
と書かれています。
大東建託パートナーズから他社へ管理替えすると・・
物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。
アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。
さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。
ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。
大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。
ところで、筆者の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。
つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス（スターツグループ）に替わっていたのです。
なぜ管理替えになったのか・・。
そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。
それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。
それはわかりません。
はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。