銀行から融資を受けることが容易でない場合にどう対処する？
アパート経営をするためにはどうしても最初に高額の資金が必要となります。
自己資本がたくさんあるならば、さほど問題にはならないかもしれませんが、自己資本が不足している場合、あるいは比較的大きなアパートを建てたり買ったりする場合は多くの場合、銀行からの融資を必要とします。
そのためには銀行に足を運び、融資のお願い回りをしなければならないかもしれません。
このてんで何行も足を運び何行も融資を断られたあげくに、ようやく融資に応じてくれる銀行を見つけることができたという方もおられれるようです。
一方で筆者のように、相続でアパート経営を受け継いだ場合は、これまでの取引銀行から引き続き融資を受けることができる可能性は高いと思います。
もちろん相続の場合でも銀行は再審査を行いますので、収入等の必要書類の提出が求められます。
あまりにも問題がある場合は、相続の場合でも融資を断られるかもしれません。
ところでアパート経営の実績がなく始める場合は銀行も融資することに多少慎重になります。
当然のことです。
それで最初は融資を受けるために銀行を何行も回る場合があるかもしれません。
ではどうすれば有利に銀行と交渉を行い融資をひくことができるのでしょうか。
年末年始は銀行員が挨拶回りで忙しい時期 ときには忘れられることも・・
マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。
年が明け、気になることがありました。
それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。
いつもは最終営業日が30日なのが、昨年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。
私のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。
しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。
昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。
今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。
どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。
銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
銀行からのローン返済予定表 経費計上のための大切な書類
銀行からはローン返済予定表が送られてくる。
今年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。
差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。
つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。
ところで変動金利の場合は金利の見直しは４月１日と１０月１日に行われます。
今回は１０月１日に見直しが行われた分で翌年の１月から６月までの金利が示されています。（４月１日の見直し分は７月から１２月の金利となります）
りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く１月から６月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。
当然といえば当然のことですが。
そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。
近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。
固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。
りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ
りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。
多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。
昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。
しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。
金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。
ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。
となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。
筆者も父の代の時から、都銀の１つりそな銀行からアパートローンを借りています。
そして確かに金利は低いです。
変動金利でアパートローンでも1％前半です。(その後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました）
しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。
借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。
まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。
賃貸住宅経営のために融資をしてくれる金融機関も様々
アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。
そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。
どんなところがあるでしょうか。
まずは都市銀行：東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。
ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。
例えば、りそな銀行でしたら３０年変動金利で、だいたい１．５％前後ぐらいでしょうか。（融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください）
しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。
次に地方銀行があります。
筆者自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。
ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。
ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。
銀行サイドからして賃貸住宅経営を推奨したいエリアとは
以前のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。
いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。
今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。
まず地方でアパート経営をする話になると・・。
支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」
とのことです。
つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。
さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。
つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。
住宅ローンよりもアパートローンのほうが安全と言える理由は
アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。
例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。
さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。
もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。
ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。
そして
アパートマンションローンは事業性ローンになります。
実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。
例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。（金融機関によって対応が異なるかもしれません）
ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。
ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
社会の速い変化に合わせて資産運用もすばやく調整しないと損失が・・
りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。
なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
ところで、筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。
そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。
このみつぼしフライトについては
2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
と書かれていますが
・債券を中心にしたバランスファンド
・顧客の損失を5％を超えることがない
といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。