銀行からのローンの高額な金利支払いの負担を減らすためには
ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。
例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。
つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。
ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。
その１ 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。
この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。
結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。
その２ 借入期間を短くする。
借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。
通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。
しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。
アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。
よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
以前のことですが大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがありました。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
大手都市銀行のりそな銀行の渉外担当部署が特殊になった？
りそな銀行といえば、都市銀行でもあり、信託機能も付与されている他の都市銀行にはない特別な銀行です。
ただ他の都市銀行と比較して、明らかに見劣りするのは、海外業務です。
なので、国内での事業に力を入れていますので、都市銀行のなかでは比較的、個人顧客を重要視してくれる銀行なのではないかと思われます。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
それで、一時期は国内でのアパートローンにも、かなり力を入れていた時期があります。
そして、りそな銀行のアパートローンは、変動金利でローン金利を1%台に抑えられており、長年の取引で信用してもらえるようになると、金利交渉を行ってローン金利を0.5～1.0%にしてもらうこともできます。
なので個人の賃貸住宅オーナーにとっては、とてもありがたい銀行です。
ところで、このりそな銀行ですが、営業体制を大きく変えました。
具体的には、１つの市にりそな銀行の支店が３つあるとします。
これまでの形態は
A支店 窓口業務 営業（渉外担当）
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務 営業（渉外担当）
というものでした。
それを今後は
A支店 窓口業務
B支店 窓口業務 営業（渉外担当）
C支店 窓口業務
といった形態にしていくんだそうです。
銀行が借り換えをするよう積極的にアプローチするのはなぜ？
銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。
しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。
ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。
なぜだろうと思われたことはないでしょうか。
そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。
銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。
そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。
この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。
昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。
ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。
裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。
ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。
アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。
借り換えについて
住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。
住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)
と説明されています。
債務は善という理論 返済ができているならば問題ない？
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
金利が急騰することもありません。
ハイパーインフレにもなりません。
銀行のほうからローン金利を下げてくれることはまずありえない
以前に大東建託の営業の方との、お話をしていた時に、銀行のローン金利の話になりました。
その時に営業の方が「絶対に銀行から金利を下げるといったことは言わないから、自分のほうから金利交渉をもちかけてください」とアドバイスしてくださいました。
そこで、今度、銀行の担当者に会った時に金利交渉の話をしてみようと心に決めていました。
実は２年前にも金利交渉をして、少し金利を下げてもらったことが、あったのですが、もう一度ダメモトで挑戦してみようと思っていたのです。
そこで、他の用事で、銀行の担当者が来られた時に、思い切って話を切り出しました。
すると担当者は「そうですね。最近は住宅ローン金利も驚くほど低くなってますしね。検討してみます」と言われて帰られたのですが、それから1時間ほどして、担当者から電話がかかり「金利の話をされましたが、そのことで支店長と一緒に訪問したい」とのこと。
それから数日後に、支店長と担当者が来られました。
ひょっとしたらお断りのために訪問してこられたのかとも思いましたが、支店長が話を切り出され「優遇金利幅を0.2%拡大させていただきます」とのこと。
どうやら今回も金利交渉で金利下げを受入れてくださったようです。
金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ？
賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。
とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。
そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。
日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。
そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。
ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。
特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。
では本当に国債は暴落するのでしょうか。
あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してません。
三菱UFJ銀行。最大手の銀行。
ところで
日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある
とも言われています。
国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。
つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。
また国債の多くは日本銀行が所有しています。
さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。
これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。
結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。
しかし将来的には懸念すべきことがあります。
その１つは地価が年々下落しているというのです。
数年前までは１０００兆円あったのが現在は８５０兆円程度まで下がっています。
つまり担保資産が目減りしているのです。
思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。
もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。
日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。
この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。
いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。
追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。
日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。
今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。
考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。
ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。
その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。
ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。
それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。
海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。
銀行の借り換えには多額の費用がかかる しかし長期的には・・
住宅ローンでもアパートローンでも、借りている銀行を換えることができます。
一般に借り換えといいますが、よく知られている借り換えのパターンとしては、住宅ローンを当初は地元の信用金庫から借りていたのを、数年後には地方銀行か都市銀行に換えるというケースです。
結果として利息支払い分がかなり安くなったというパターンです。
昔からお金を借りる時の原則は最初は都市銀行にあたり、ダメだったら次に地方銀行にあたり、地方銀行もダメだったら信用金庫という順番であたるという原則があります。
つまりは金利の低い金融機関から順番にあたっていけということなのです。
筆者の父もマンション経営を始めたころは、都市銀行も相手にしてもらえず、結局は外資系のノンバンクのようなところで借りはじめたのが、最初です。
それから５年ぐらい経過したのちに、ある都銀から借り換えの勧誘を受け、借り換えの審査を受けることに。
最初の審査は２次審査で落とされましたが、１年後にもう一度トライし、今度は合格しようやく都市銀行から借り入れることができるようになりました。
結果として利息支払い分が年間１００万円ほど圧縮することができるようになったのです。