アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。（１０年以上前の話です）
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
中小機構の共済制度 小規模企業共済や中小企業倒産防止共済 節税効果も
サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。
マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。
そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。
そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その１つのアイテムが共済に加入するという方法です。
その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。
節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。
しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。
しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。
ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。
マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる
小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。
サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。
ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。
小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。
賃貸住宅暮らしの大きなメリット 賃貸住宅ならば相続についての心配がない
最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。
筆者の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。
結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、筆者の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。
このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。
もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。
というのも空家を相続によって取得したとしても３つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。
そのリスクとは
①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。
さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。
②固定資産税がかかるといてんもあります。
しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。
賃貸住宅暮らしで家主負担にならないで交換修繕費を負担しなければならないケース
賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケースですが大東建託パートナーズ管理の物件に場合、入居者が修繕費を負担しなければならない２つのケースがあります。
それは
・畳表の取替え
・ふすま紙の張替え
です。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの事例なので、他社管理物件もだいたい同じようなものではないかと思います。
それで今回も修繕費が入居者負担になる事例を取り上げていきます。
・鍵の紛失による取替、修理
あくまでも紛失による場合です。なので紛失して鍵の業者を呼んで開けてもらった場合なども、当然のことですが、入居者負担になります。ちなみに鍵の紛失による取替、修理は１万円～です。くれぐれも鍵を紛失しないようにいたしましょう。
・電球、蛍光灯、ヒューズの取替
賃貸住宅の入居のさいには、照明器具が備わっていたと思いますが、蛍光灯や電球といった電化製品は、劣化していき取替が必要になります。この場合の取替費用は入居者負担になります。この場合、蛍光灯は数千円～となります。
・水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換
この水道蛇口の止水コマ、パッキングも時々ですが、修理が必要になります。そしてこの場合の修理費用が物件オーナーになるのか入居者負担になるかが微妙なところです。工事の内容にもよりますが修繕費用が２～３万円以上になることもあります。このてんで大東建託パートナーズは水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換は入居者負担になるとしています。
生じると言われながら生じない日本国債の暴落 なぜ？
賃貸住宅オーナーがアパートローンなどを借りているならば、気になることは金利です。
とくに変動金利で借りているならば、金利の上昇に神経を尖らせていることでしょう。
そして金利上昇リスクの要因の１つに国債の暴落があります。
日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。
そして近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。
ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。
特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの１つです。
では本当に国債は暴落するのでしょうか。
あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落してません。
三菱UFJ銀行。最大手の銀行。
ところで
日本全体の純資産は少なくとも２０００兆円はある
とも言われています。
国債が投げ売りされない理由の１つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。
つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。
また国債の多くは日本銀行が所有しています。
さらに国債の保有先ですが日本銀行の数十％以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。
これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。
結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。
しかし将来的には懸念すべきことがあります。
その１つは地価が年々下落しているというのです。
数年前までは１０００兆円あったのが現在は８５０兆円程度まで下がっています。
つまり担保資産が目減りしているのです。
思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。
もう１つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は基本的には税金で賄われているというてんです。
日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の保有の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。
この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。
いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。
追記：なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。
日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。
今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。
考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。
ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。
その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。
ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。
それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。
海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。
DIY物件 入居者自己負担でリノベーションが行える賃貸住宅のメリットデメリット
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが、簡単にそうすることができるわけでもありません。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。
賃貸住宅が家賃が手ごろな公営住宅として提供される？ 空室対策にも
将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。
右肩上がりに上昇し続ける空き家。
マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。
それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。
そういったなかで、以前の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。
日本経済新聞にも報道されていたと思いますが２０１６年３月７日の産経新聞にも次のような見出しがありました。
空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針
公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が２０％を超えるところもあります。
しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。
しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。
マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。
なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。
筆者の物件にも現在、４件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。
筆者の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。
社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、筆者の物件の家賃が高い部屋のナンバー１、ナンバー２とも社宅として借りてくださっています。
しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。
それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。
もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。
例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、筆者の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは問題があるかもしれません。
もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。
空き家活用|行政による空き家の公営住宅化 (kentaku-partners.com)
ソーラーパネルを個人的に設置すること 大東建託の反応は？
ソーラーパネルを設置している住宅が増えてきた。
最近はソーラーパネルを設置している住宅をよく見かけるようになりました。
筆者の所有マンションも小規模ながら屋上のスペースが開いているので、近い将来にソーラーパネル設置して、お小遣い稼ぎでもしようかとも考えていました。
さらに先回の台風後に、長時間の停電を経験しましたので、ソーラーパネルを設置しているならば、停電時でも太陽光発電をしているならば、ある程度ですが停電を回避できるとも聞いていたので、やはりソーラーパネルを設置したいという思いが強くなりました。
そのようなさなか大東建託の営業担当の方が来られたのでその機会に「最近はソーラーパネルを設置している物件も多くなりましたが、大東建託としては太陽光発電についてはどういう方針なのか」と尋ねてみました。
するとその答えは「建築時にソーラーパネルを設置することがあること、そしてその運用は大東建託が行うので、大東建託は、太陽光発電事業の売電料の幾らかを物件オーナーに支払っています」とのことでした。
そこで「それならば個人的にソーラーパネルを設置することについてどう思うか」と核心に触れる質問をしてみると、その答えは「あまりお勧めできない。」
ということでした。
ネットの普及で郊外志向が強くなったといってもやはり都市部の優位は変わらない？
近年はネット通販の普及によって、ショッピングモールも苦戦しているともいわれています。
アメリカではすでに幾つかのショッピングモールが廃業になったとのことです。
自宅でパソコンに向かって、買い物をすればいいわけですから、わざわざショッピングモールに行かなくてもよくなっており、ショッピングモールからネット通販へとシフトが進行していても不思議ではありません。
さらに仕事においても、テレワークが普及しはじめ、自宅でも仕事を行えるようにもなってきました。
おそらくは今後も、毎日のように職場にまで足を運ぶ必要はなくなる業種もあることでしょう。
これらの社会の変化を感じると、賃貸住宅オーナーとしては、これからは市街地での賃貸住宅経営にこだわる必要はないのではないか、いや今後は市街地から緑豊かで空気もきれいな郊外へと人もシフトしていくのではないかとも考えてしまうかもしれません。
ところで最近、筆者も気分転換のために、郊外へと散策に行ってきました。
行先は阪神地区の郊外ともいえる夙川の北側から甲山森林公園、そして仁川地区です。
たしかに空気はきれいですし、緑豊かで、種々の花々も咲いています。
気分は爽やかにされましたが、居住するとなると問題があります。
その問題とは・・
大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる
大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。
以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。
なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。
そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。
そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。
へー、そうなんだと思いました。
もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。
しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。
ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。
ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。