銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
大東建託のカタログギフトの品物がすぐに届く！！
約8万人のオーナーに大東建託からカタログギフトが送られた。
以前のブログ記事で、大東建託が１００万戸達成記念で、アパートマンションオーナーにカタログギフトを、ゆうパックで送り届けてくれたことについて書きました。
それからしばらくして、せっかくなのでどの品物を頂こうかと、妻と相談して決めることにしました。
ペアのホテル宿泊券やグルメもとても魅力的なのですが、使ってしまえばそれで終わりなので、できるだけ永くもつものを選ぶことにしました。
ということは日常生活で、しばしば使用するものになりますが、妻が以前から欲しがっていたものを、この機会に選ぶことにしました。
まず選んだのが包丁です。
というのも現在使用している包丁の切れ味がだいぶ悪くなってきたので、買い替えか、研いでもらうか検討していたのですが、この機会に新しいものを購入することにいたしました。
通販サイトでは、この包丁、定価は１００００円程度で販売価格は７０００円前後となっています。
２つの品物はミニツイストステッパーです。
どういう物かといえば、室内で運動するための器具です。
妻も知り合い宅で置いているのを見て、気にかかっていたそうですが、この機会に購入することにいたしました。
通販サイトでは定価がこれまた１００００万円程度で販売価格は７０００円前後です。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・
管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は１０年か１５年あるいは２０年で行なっている。
筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように１２～１３年に１度の割合で大規模修繕工事が行われています。
分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。
なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。
しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。
おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。
もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。
ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。
賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
賃貸住宅経営 入居申込が入ったものの数日後に取消に？
筆者も大東建託パートナーズに所有物件を管理してもらっている大東オーナーなので、しばしば、いい部屋ネットのサイトから筆者の所有物件があるエリアの大東建託物件の入居者募集の状況を閲覧することがあります。
そして習慣的に閲覧することによって見えてきたことの１つが、いい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集は、とにかく入居申込が入ると募集が停止され入居者募集のリストからも削除されることがわかりました。
おそらくは書類による申込が行われた場合だと思いますが。
しかし入居申込のために削除された物件が、数日から一週間後ぐらいに再び何もなかったように入居者募集のためにリストに戻っていることがあります。
何が起きたのでしょうか。
考えられる１つの理由は
入居のための審査で落とされたということが考えられます。
この入居審査で落とされるということは、珍しくないようです。
とりわけ家賃が高くなれば高いほど、審査は厳しくなります。
このてんで大東建託の入居審査は、さほど厳しくないとの話を聞きますが、それでも申込めば必ず審査に通るというわけでもないのでしょう。
おそらくは過去に深刻な程度に家賃滞納をしたという記録が残っている場合は、審査に通らないでしょう。
マンションの宅配ボックス アマゾンのKey for Businessで不要になるか？
インターネットの普及で、ネットでの買い物が多く行われるようになりました。
その結果、アパートやマンションで人気の高い設備の１つに宅配ボックスが注目されるようになりました。
賃貸住宅オーナーとしても、入居率の改善や家賃の下落回避のために、宅配ボックス導入を検討している方も少なくないのではないでしょうか。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
このてんで分譲マンションなどは、以前から宅配ボックスを導入しているマンションも少なくありませんが、築古の賃貸住宅となると、竣工当時は、ネットでの買い物も多くはなかったので、宅配ボックスを設置していないことが多いのではないかと思います。
しかしネットで簡単に、お部屋選びの選別が行われる昨今、宅配ボックスの設置がないと、なかなか入居してもらえないということで、数十万円の初期費用がかかるとしても、宅配ボックスの導入を検討せざるをえなくなっているというのが現状かもしれません。
しかし時代の変化は速いもので、アマゾンが置き配を行うようになりました。
その後、大手配達業者も置き配を行うようになっています。
郵便局のサイトでは置き配について
置き配とは、あらかじめご指定いただいた場所（玄関前、置き配バッグ、宅配ボックス、車庫、物置など）に非対面で荷物などをお届けするサービスです。
と説明されています。
賃貸住宅経営のために融資をしてくれる金融機関も様々
アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。
そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。
どんなところがあるでしょうか。
まずは都市銀行：東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。
ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。
例えば、りそな銀行でしたら３０年変動金利で、だいたい１．５％前後ぐらいでしょうか。（融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください）
しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。
次に地方銀行があります。
筆者自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。
ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。
ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。
マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると
今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。