賃貸住宅のお部屋探し 内覧をきちんとしていたほうが良いのはなぜか？
最近は、わざわざ入居したいお部屋の内覧をしなくても、インターネットの入居者募集のサイトや不動産会社の店舗で、お部屋の写真を見たり、またお部屋のビデオを見ることができるようになり、それで入居を決める方も少なからずおられます。
内覧をしないで賃貸契約を結ぶのです。
もちろん物件オーナーにしてみれば、入居募集をしているお部屋が募集家賃が下がる前に、早々と入居者が決まるならば、家賃収入がその分、多くなりありがたい事柄です。
しかし入居者視点からすると内覧をしないで、入居することはやめたほうがいいという方も少なくありません。
というのも内覧しないで入居したものの
後悔している方
も少なくないからです。
では入居前の内覧をする時にどんなてんをチェックすることができるのでしょうか。
それは主に内覧でしか知ることの出来ない事柄をチェックしてみることができます。
それには幾つかありますがまずは
窓を開けて外の眺めを見てそして匂ってみましょう。
外を眺めてみると、すぐそばに工場が見えて、工場からの鼻を衝くような臭いがしないでしょうか。
他にも悪臭となる要因はあります。
そのような悪臭が気になるでしょうか。
また窓から見える景色には特に問題がないでしょうか。
大東建託がモバイルwifiを提供している ruumモバイルとして
今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。
とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。
そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。
もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。
そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。
それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。
それがモバイルwifiです。
モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。
回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。
そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。
銀行から融資を受けることが容易でない場合にどう対処する？
アパート経営をするためにはどうしても最初に高額の資金が必要となります。
自己資本がたくさんあるならば、さほど問題にはならないかもしれませんが、自己資本が不足している場合、あるいは比較的大きなアパートを建てたり買ったりする場合は多くの場合、銀行からの融資を必要とします。
そのためには銀行に足を運び、融資のお願い回りをしなければならないかもしれません。
このてんで何行も足を運び何行も融資を断られたあげくに、ようやく融資に応じてくれる銀行を見つけることができたという方もおられれるようです。
一方で筆者のように、相続でアパート経営を受け継いだ場合は、これまでの取引銀行から引き続き融資を受けることができる可能性は高いと思います。
もちろん相続の場合でも銀行は再審査を行いますので、収入等の必要書類の提出が求められます。
あまりにも問題がある場合は、相続の場合でも融資を断られるかもしれません。
ところでアパート経営の実績がなく始める場合は銀行も融資することに多少慎重になります。
当然のことです。
それで最初は融資を受けるために銀行を何行も回る場合があるかもしれません。
ではどうすれば有利に銀行と交渉を行い融資をひくことができるのでしょうか。
賃貸住宅経営 一括借り上げオーナーの１０年目！！
一括借り上げによる賃貸住宅経営も10年目に1つの節目を迎える。
アパートやマンションの１０年目は多くの場合、１つの節目のようなものを迎えます。
新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、１０年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。
経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。
こういったなか約８万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の１０年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、１０年目に賃料改定は行われます。
そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。
もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。
私も以前のブログ記事で１０年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。
拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。
入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
JCBゴールドカードの特典をマンションオーナー業で活用
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
筆者もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、以前のことですがMyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる11000円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。
なぜ３階建ての木造賃貸住宅が人気なのか？そのメリットとは
筆者も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。
RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。
その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風邪をひきやすくなりました。
なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。
断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。
ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。
大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。
なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。
その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのかもしれません。
「木のぬくもりを感じる」という人もおられます。
マンションの建替え 築４０年を超えていても進まない
１９７０年代に建てられた分譲マンションの多くが、築４０年を超えています。
そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。
筆者の近くにも築４０年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。
ですから築年が３０年、４０年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。
しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。
築３０年、４０年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。
そこで建て替えということが１つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。
一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。
筆者の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。
公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。
古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが行われたケースがあります。
管理組合のないマンションがある 管理不全になることも
マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費（３０００円～１００００円）を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。
分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。
筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。
ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。
もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。
しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。
入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。
賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。
実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。
建設会社にとってハイリスクハイリターンの海外事業？
一括借り上げで、というかサブリースで賃貸住宅経営をしているならば、サブリース会社の経営状態には注視し続ける必要があります。
というのもサブリース会社の経営が悪化すると、そのシワ寄せが物件オーナーに及ぶことが少なくないからです。
過去においてはレオパレス２１の物件オーナーでそのような事柄が生じましたし、２０１８年においてはスマートディスの物件オーナーでそうした事柄が生じています。
もちろん大東建託や積水ハウスといったサブリース大手で、今すぐにそうした事態が生じることはないのかもしれませんが、しかし絶対に生じないとも言い切れません。
筆者も大東オーナーの１人として、大東建託の業績を注視していますが、多くの分野で好調を維持しているようですが、懸念されている分野があります。
それは主力ともいえるアパート建設の分野です。
多くの専門家が主力のアパート建設の先細り懸念を示しており、現実にアパート建設受注が前年比微減状態が続いています。
一方で国内ではこういう状況のなか積水ハウスなどは業績が好調で株価も上昇しています。
なぜなのでしょうか。
それは海外事業に強みがあるというてんにあるようです。