積水ハウスのシャーメゾン幹線道路沿いの最悪の住環境でも満室
ある用事があって、幹線道路沿いを歩いていた時のことですが、１階に２戸そして２階に２戸の合計４戸のアパートが見えてきました。
この幹線道路、片側２車線の合わせて４車線の道路です。
交通量は多く、路線バスやトラック、ダンプなどもけっこう通る道路で、おそらくは昼だけでなく真夜中も、そこそこの交通量がある道路です。
騒音が日夜絶えないような、住環境としては最悪の場所です。
しかも車やトラックの排気ガスも相当この道路沿いでは充満しているのではないかと思えるような環境です。
通常であるならば、このような場所に住みたくはありません。
こんな場所にどこの建設会社がアパートを建てたんだろうと思い、アパートの前に来てみると、
シャーメゾン
と書かれているではないですか。
そうです。
あの積水ハウス施行のアパートだったのです。
積水ハウスはたしか立地の悪い場所にはアパートマンションを建てない建設会社じゃなかったのかと考えていましたが、例外的な物件もあるようです。
以前は散髪屋があったところですが、閉店のあとに土地のオーナーが積水ハウスでの賃貸住宅を強く希望したのかもしれません。
ところで立地的には不満の多いアパートですが、見たところ４室すべてに入居者がおり満室状態になっています。
共同経営者の離脱で事業断念そして契約中のテナントも解約
マンション1階に設置されているテナント。
テナント入居者事業者は突然、退去通知をするものですが、思わぬ理由でそうされた事例について書いています。
その前にこれまでの流れを整理してみますと、ざっと下記の表のような流れになっています。
| １１月初旬 | 物件に見にこられ申込み |
| １２月 | 入居開始 |
| ２月下旬 | 改装計画を提出 |
| ３月下旬 | 退去届け |
| ４月初旬 | 大東建物管理より連絡 |
| ７月下旬 | 退去予定 |
なぜ突然の退去になったのか、いろいろと推察しましたが、最近、介護事業者の経営環境が厳しくなり、家賃等が支払えなくなり大東建託パートナーズから退去勧告がでたのか、とさえ考えてしまいました。
とにかく中小零細介護事業者の倒産、自転車操業的な厳しい経営状況はますます深刻化しているようです。
すると昨日の夕方に
テナントの件で大東建託パートナーズより連絡がありました。
電話の内容ですが、３月下旬に突然、テナント入居者から、退去通知があったこと。比較的、安定した介護事業者なので心配していなかったが、突然の通知に、大東建託パートナーズも驚いているとのことです。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者が、テナントの社長に会おうとしたが、なかなか会えなかったが、今日ようやく会えて事情を聞くことができたとのことです。
ところでその退去理由とは
大東建託グループの有力なグループ会社ハウスコム
NTTドコモもいえばNTTグループの携帯電話会社です。
しかもNTTグループの稼ぎ頭とも言われています。
もっともドコモが好調の時は、NTTグループの7割も稼いでいたこともあるようです。
ところで大東建託グループにも主力の大東建託の他にも大東建託パートナーズや大東建託リーシングなどがありますが、首都圏や東海圏を中心に事業を行っている会社としてハウスコムがあります。
このハウスコムですがウィキペディアによると
ハウスコム株式会社は、日本の不動産会社。首都圏のほか、東海地方、近畿地方、四国地方、九州地方で賃貸仲介業を行っている。2019年7月時点で、全国181店舗（直営店180、フランチャイズ1）を有する。大東建託グループの一角。 ・・1998年に賃貸住宅管理大手の大東建託株式会社の全額出資によって設立された関西ハウスコム株式会社が前身となっており、現在も大東建託は同社の過半数の株式を持つ筆頭株主である。 ・・大東建託グループのため、大東建託が管理している物件に強みを持つ。同業他社によくみられるフランチャイズ展開はほとんど行わず、基本的に直営店方式で出店している。店舗スタッフは地元出身を中心に採用しており、地域に強いことをアピールしている。
と書かれています。
大阪の不動産の雄の宅都が大東建託グループに入っていた
大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。
そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。
その部分を見てみると、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとのニュースもありました。
宅都？
宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると
宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗（2021年3月1日現在）を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。
ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。
それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。
気楽な賃貸暮らしのメリットと分譲マンション暮らしのリスク
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
この10年から20年、分譲マンションを買ってマンション暮らしを始めた方も少ないないと思います。
たしかに老後はマンション暮らしのほうが良いということで、分譲マンションを買って過ごしている方も少なくありません。
一方で分譲マンション暮らしのリスクも明らかになってきて、マンションを買うだけの資力や収入があっても、あくまでも賃貸住宅暮らしをする方もおられるようです。
では分譲マンション暮らしにはどのようなリスクが伴うのでしょうか。
まずはマンションは基本的には共有部分があり、共有部分は管理組合が主体となって管理業務を行います。
そこで入居者は管理費や修繕積立金を毎月支払って管理業務を支えることになります。
そして入居者は輪番で管理組合の理事の役職を行うこともありますが、問題は管理組合といっても結局は好き嫌いのある入居者の集まりで、意見の違いなどから、いさかいが生じることがあります。
ひどい場合は裁判沙汰になることもあるようです。
仲違いしながら同じ建物に住むことにストレスを感じることになるかもしれません。
しかし賃貸物件には管理組合などなく、そのような問題が生じることはありません。
地方に物件を持つことのリスクがは維持管理が大変なのと後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
筆者の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。
サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当？
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。
例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」
とった感じのコメントです。
要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。
結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。
サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。
まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、１０％程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が５%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。
築年数の経過した建物の耐震化に不安？建て替えるにしても費用が
これは知人の話ですが、知人は古い木造賃貸住宅に住んでいました。
かなり古い木造住宅でしたが、管理会社は、有名タレントを宣伝で活用している大手の不動産会社E社です。
ある日そのE社から、住むと危険になってきたので、何月何日までに退去してくださいとの通知が来ます。
もちろんかなり古くなっているのは事実なのですが、しっかりと改修工事を行えば、まだまだ使えそうな木造物件です。
しかしE社は大家を説得したのか、この物件を解体することにします。
このように、今は不動産会社や建設会社にとって力を入れている分野の１つは古い物件の建て替えのようです。
大東建託も今、３０年を超えた物件をターゲットに建て替えを積極的に提案しているとかいわれています。
こういった中、産経新聞２０１７年４月１７日の「老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風」という記事には
不動産大手がマンションの建て替えに力を入れている。老朽物件が増加する中、耐震化への関心が高まっているためだ。都市部では、新築を建てる好立地が不足しており、法改正も追い風に事業強化を進める。
と書かれていました。
つまりは大手不動産会社、耐震化に関心が高まっているなか建て替えに力を入れているとのことです。
そもそも、建てる土地はたくさんあっても、最近は不便な場所に建てても売れないという現実があるので、利便性のあるエリアの老朽物件の建て替えに注目しているというわけです。
大東建託パートナーズ物件の消火器の交換費用は１台３５００円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
どうやら最近、筆者の小規模マンションに消防署による検査が入ったようです。
時々ですが、これまでも消防署による検査が入ることがあり、そのたびに何らかの改善点を指摘されることがあります。
そして今回の消防署による検査で指摘されたのは、マンション内にある消火器が古くなっているので、法的なこともあるので、新しいものに交換するようにとの指摘を受けたとのことです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
これまで消火器は実際のところ、使用する機会はありませんでしたので、ずっと置かれたままになっていたのですが、消火器そのものは使用することがなくても、一定期間が経過すれば新しいものに交換しなければならないというてんを知ることができました。
このてんウィキペディアには
住宅には設置・点検義務は無いが、住宅用消火器は5年、普通の消火器であれば10年で交換することが望ましい。特に加圧式粉末消火器は容器やキャップに錆、変形をきたした物は絶対使用せずに新しいものに取替える必要がある。加圧式粉末消火器の破裂はその多くが死亡を含む重大事故となる。
と書かれていて、消火器そのものは１度も使用することがなくても、一定期間が経過すると新しいものに交換することが望ましいことがわかります。
大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。