不祥事が相次いだ不動産業界 しかし明るい面も
賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。
つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。
管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。
そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。
ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。
例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。
さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。
そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。
MDIがソフトバンクグループに
不動産仲介で、だれもが知っている会社にエイブルがありますが、そのエイブル、かつてはソフトバンクグループの影響力のもとにある会社でした。
しかしやがてソフトバンクグループはエイブルの株式をすべて売却し、今ではエイブルはソフトバンク色はありません。
しかしそのソフトバンクグループですが、最近になって不動産投資に積極的になっているようです。
まずインドのホテルチェーンOYOと合弁会社を設立して、日本でホテル事業を手掛けることを、この春に明らかにしましたが、さらに賃貸住宅事業にも手掛けるようです。
209/9/12のMDIのニュースリリース「ソフトバンクグループおよび OYO Hotels & Homes との資本提携について
」には
当社は、令和元年 9 月吉日、ソフトバンクグループ株式会社および Oravel Stays Private
Limited(以下「OYO Hotels & Homes」)が出資する合弁会社を通じて、両者と資本提携を
いたしました。今後はソフトバンクグループの一員として、グループ企業が有するマーケティングナレッ
ジ、既存の顧客基盤及びビッグデータを活用した効率的な新規顧客開拓の推進等の様々な
リソースを当社の成長戦略に取り入れるほか、OYO Hotels & Homes が日本国内で進める
事業との連携を通じ、弊社の事業規模の更なる拡大及び新たな事業領域の拡大ができるも
のと考えております。そして、不動産・賃貸業界および建築業界にイノベーションを 起こすべく、新たな挑戦を
始めます。
引用:https://www.mdi.co.jp/shared/pdf/report_19091201.pdf(アクセス日2019/9/24)
と報じました。
レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「(迫真)不動産 過熱の代償(3) 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る?
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった
最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。
その理由は
①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。
②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。
③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。
などがあるようです。
そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。
ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績11年連続1位を獲得」には
大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。
引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf(アクセス日2019/8/6)
と報じました。
これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。
国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・
レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。
そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。
このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には
国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。
引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/(アクセス日2019/6/6)
と書かれています。
このように今後は、国が
①設計図が適切か
②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか
③監督者の指摘通りに施工されているか
を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。
大東建託があのLooopでんきと提携!!
2016年4月に電力自由化になり、かつては大手電力会社10社以外の新しい電力会社が、電力事業に参入できるようになりました。
以前は東京電力や、関西電力といった大手の電力会社が、管轄のエリアにおいて独占的に事業を行うことができたのが、2016年4月以降は、大手10社以外の電力会社も加えて、電力を使用する顧客を獲得するために、価格面などのサービス面で、競争するようになりました。
顧客にしてみれば、電力会社を選べるメリットがあり、歓迎すべき事柄なのかもしれませんが、競合する電力会社によって、サービス内容などが異なり、どこを選べば良いの?と、選択するのに気苦労するかもしれません。
もちろん多くの電力会社が競合するなか、採算面でも厳しい状況にあるようですが、大東建託のいい部屋でんきのように、契約件数では有利だったにもかかわらず、採算面の問題から思い切って電力事業を撤退するケースもあります。
この撤退については賛否両論がありますが、私個人の意見では不採算事業からきっぱりと撤退できるのも強い会社の証ではないかと思います。
ところでその大東建託が新電力のLooopでんきと組んだ賃貸住宅を提供することが公表されました。
サブスクリプション型住居登場 賃貸オーナーに脅威となる?
最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。
例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、私の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。
ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。
最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、ついについにサブスクリプション型の住宅サービスが登場してきました。
サービスの内容はA社の場合
月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。
現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。
ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。
裏金元所長と取引先会社が散々な事に!!
最近ですが、分譲マンションの大規模修繕工事のさいに、大規模修繕工事を請け負うコンサルタント会社が行っている汚い商習慣が取り沙汰され、マンション管理組合に注意が喚起されました。
結局のところを、この汚い商習慣で損失を被るのは、修繕積立金をコツコツ支払ってきたマンションの区分所有者たちです。
どうしてクリーンな取引ができないのかと思いますが・・。
ところでどの業界でも、いわゆるズルいことして儲けようとする人がいるものです。
あの積水ハウスの建物管理会社の積和不動産でも、最近のニュースですが、管理を担当している社員が管理費を着服しているニュースが報道されました。
この場合は明らかな犯罪行為です。
ところで着服までは重い罪として罰せられることはないにしても大和ハウスの元営業所長が裏金の件で国税庁からの税務調査を受けていたことが明らかになりました。
産経新聞2019年1月29日には「大和ハウス元営業所長に取引先から裏金4000万円」という記事には
大手住宅メーカー「大和ハウス工業」(大阪市北区)の東京本店環境エネルギー事業部の元営業所長(48)が東京国税局の税務調査を受け、取引先の太陽光発電関連会社「ハンセン・ジャパン」(東京都品川区)から裏金4千万円を受け取ったとして所得隠しを指摘されていたことが30日、関係者への取材で分かった。大和ハウスの社内調査では元営業所長の裏金授受は認定しなかったが、国税局は個人所得と認定。コンサルティング料として計上していたハンセン社に対しても仮装・隠蔽を伴う所得隠しと認定した。
引用:https://www.sankei.com/affairs/news/190130/afr1901300010-n1.html(アクセス日2019年1月30日)
やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で!!
私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。
そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。
ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。
おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。
ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。
2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が2500万円着服」という記事には
積水ハウスグループ「積和管理関西」(神戸市東灘区向洋町中5)の元従業員の男性が2004年から14年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約2500万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml(閲覧日2018年12月29日)
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いい部屋ガスがついに関西に進出!!
賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。
代表例としては介護や保育事業があります。
そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。
この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。
このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。
しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き 11月12日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では
大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の100%出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル(本社:東京都港区、代表取締役社長:中川健志)は、11月12日(月)より、大阪ガス株式会社の供給 区域(大阪地区等)で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて2地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。
www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf (閲覧日2018年12月13日)
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