マンションオーナーにとって気になる中国バブル崩壊
中国の不動産会社の破たんが現実味を帯びています。
しかも危ないと言われている会社は数十社にも及びまさに深刻な事態です。
さらに中国政府も破たんしそうな会社の救済を行わないということなので、破たんも時間の問題でしょう。
市街地にある高層マンション。
例えば、破たんしそうな会社の代表例として恒大グループがあります。
恒大グループについてウィキペディアには
恒大集団（こうだいしゅうだん、英語: Evergrande Group）は、中華人民共和国広東省深圳市に本拠を置く（登記上の本籍地はケイマン諸島）不動産開発会社[2]。 2020年9月末から10月にかけて、中国当局（中国人民銀行）が不動産市況のバブル抑制と、それに伴う不動産会社の財務改善を念頭に、資産に対する負債の比率が高い企業に対して金融機関などによる融資を制限する動きが出たことを受け、恒大集団が債務不履行に陥る可能性があると報道された[9][10]。恒大は財務の健全化に向けて土地の在庫を3分の2まで減らすと発表し、2020年9月7日より1カ月間、すべての物件を3割引で販売した[11]。
実際のところ、恒大グループの負債額は35兆円という膨大な負債をかかえており、もし破たんしてしまえば、回収できるのはその1/5ぐらいかもしれず、ほとんどが数十兆円の負債が焦げ付く可能性があります。
しかも最近の報道では一部の利払いができなかったようで、デフォルトが生じているようです。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。
本当に意外です。
建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・
株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。
それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。
なぜ伊藤忠商事？
と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。
いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。
ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。
積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている？
このことには驚きました。
ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。
ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は
・建設業他社よりも給料が高く安定している
・福利厚生が充実している
・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい
などがあるのではないかと思います。
ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。
へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。
またもや大和ハウス工業で不祥事 それでもなぜか業績には軽微な影響
最新の賃貸住宅管理戸数ランキングでは管理戸数が最大なのは大東建託グループで2位が積水ハウス、3位がレオパレス21、4位が大和ハウスリビングとなっています。
このうちレオパレス21は管理戸数を減少させていますので、大和ハウスグループが3位になることが確実視されています。
この大和ハウスですが、賃貸住宅業界では3位でも建設業界全体ではトップ企業です。
いってみれば建設業界を代表する会社なのです。
その大和ハウス工業にまたもや不祥事が生じました。
このてんでヤフーニュース2019/12/18の「国家資格を349人が不正取得 大和ハウス、社長ら報酬返上」とうい記事には
大和ハウス工業は18日、社員349人が必要な実務経験年数を満たしていないにもかかわらず国家資格の技術検定試験を受け、施工管理技士の資格を不正に取得していたと発表した。実務経験の証明書をチェックする会社側の態勢が不十分だったのが原因。国土交通省へ報告した。芳井敬一社長ら役員11人の来年1～3月の月額報酬を10％減額する。・・349人のうち6人が現場技術者として16物件の工事に関わっていた。
引用：https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191218-00000195-kyodonews-bus_all（アクセス日2019/12/19）
と報じました。
MDIがソフトバンクグループに
不動産仲介で、だれもが知っている会社にエイブルがありますが、そのエイブル、かつてはソフトバンクグループの影響力のもとにある会社でした。
しかしやがてソフトバンクグループはエイブルの株式をすべて売却し、今ではエイブルはソフトバンク色はありません。
しかしそのソフトバンクグループですが、最近になって不動産投資に積極的になっているようです。
まずインドのホテルチェーンOYOと合弁会社を設立して、日本でホテル事業を手掛けることを、この春に明らかにしましたが、さらに賃貸住宅事業にも手掛けるようです。
209/9/12のMDIのニュースリリース「ソフトバンクグループおよび OYO Hotels & Homes との資本提携について
」には
当社は、令和元年 9 月吉日、ソフトバンクグループ株式会社および Oravel Stays Private
Limited（以下「OYO Hotels & Homes」）が出資する合弁会社を通じて、両者と資本提携を
いたしました。今後はソフトバンクグループの一員として、グループ企業が有するマーケティングナレッ
ジ、既存の顧客基盤及びビッグデータを活用した効率的な新規顧客開拓の推進等の様々な
リソースを当社の成長戦略に取り入れるほか、OYO Hotels & Homes が日本国内で進める
事業との連携を通じ、弊社の事業規模の更なる拡大及び新たな事業領域の拡大ができるも
のと考えております。そして、不動産・賃貸業界および建築業界にイノベーションを 起こすべく、新たな挑戦を
始めます。
引用：https://www.mdi.co.jp/shared/pdf/report_19091201.pdf（アクセス日2019/9/24）
と報じました。
レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「（迫真）不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る？
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。
その理由は
①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。
②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。
③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。
などがあるようです。
そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。
ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績１１年連続１位を獲得」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf（アクセス日2019/8/6）
と報じました。
これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。
国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・
アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。
レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。
そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。
このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には
国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/（アクセス日2019/6/6）
と書かれています。
このように今後は、国が
①設計図が適切か
②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか
③監督者の指摘通りに施工されているか
を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。
大東建託があのLooopでんきと提携！！
電力会社が価格競争を行っているが・・。
2016年4月に電力自由化になり、かつては大手電力会社10社以外の新しい電力会社が、電力事業に参入できるようになりました。
以前は東京電力や、関西電力といった大手の電力会社が、管轄のエリアにおいて独占的に事業を行うことができたのが、2016年4月以降は、大手10社以外の電力会社も加えて、電力を使用する顧客を獲得するために、価格面などのサービス面で、競争するようになりました。
顧客にしてみれば、電力会社を選べるメリットがあり、歓迎すべき事柄なのかもしれませんが、競合する電力会社によって、サービス内容などが異なり、どこを選べば良いの？と、選択するのに気苦労するかもしれません。
もちろん多くの電力会社が競合するなか、採算面でも厳しい状況にあるようですが、大東建託のいい部屋でんきのように、契約件数では有利だったにもかかわらず、採算面の問題から思い切って電力事業を撤退するケースもあります。
この撤退については賛否両論がありますが、私個人の意見では不採算事業からきっぱりと撤退できるのも強い会社の証ではないかと思います。
ところでその大東建託が新電力のLooopでんきと組んだ賃貸住宅を提供することが公表されました。
裏金元所長と取引先会社が散々な事に！！
裏金の商慣習が建設業界でも？
最近ですが、分譲マンションの大規模修繕工事のさいに、大規模修繕工事を請け負うコンサルタント会社が行っている汚い商習慣が取り沙汰され、マンション管理組合に注意が喚起されました。
結局のところを、この汚い商習慣で損失を被るのは、修繕積立金をコツコツ支払ってきたマンションの区分所有者たちです。
どうしてクリーンな取引ができないのかと思いますが・・。
ところでどの業界でも、いわゆるズルいことして儲けようとする人がいるものです。
あの積水ハウスの建物管理会社の積和不動産でも、最近のニュースですが、管理を担当している社員が管理費を着服しているニュースが報道されました。
この場合は明らかな犯罪行為です。
ところで着服までは重い罪として罰せられることはないにしても大和ハウスの元営業所長が裏金の件で国税庁からの税務調査を受けていたことが明らかになりました。
産経新聞2019年1月29日には「大和ハウス元営業所長に取引先から裏金４０００万円」という記事には
大手住宅メーカー「大和ハウス工業」（大阪市北区）の東京本店環境エネルギー事業部の元営業所長（４８）が東京国税局の税務調査を受け、取引先の太陽光発電関連会社「ハンセン・ジャパン」（東京都品川区）から裏金４千万円を受け取ったとして所得隠しを指摘されていたことが３０日、関係者への取材で分かった。大和ハウスの社内調査では元営業所長の裏金授受は認定しなかったが、国税局は個人所得と認定。コンサルティング料として計上していたハンセン社に対しても仮装・隠蔽を伴う所得隠しと認定した。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/190130/afr1901300010-n1.html（アクセス日2019年1月30日）