小規模マンションオーナーの日記


5月 09, 2019

レオパレス21の入居率が危険水域へ😟

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サブリースにとって入居率は重要事項。

私がよく知っているエリアの駅前にレオパレス21パートナーズの店舗がありました。

駅から徒歩1~2分のところにありますので、人通りもよく、良い場所に店舗を構えたなあと思っていました。

しかし2019年の春、あのアパート施工不良問題の後に、店舗が駅から徒歩8分程度の場所に移転しました。

このような場所になると、駅前のように人通りはよくないので、来店者数も減少するのではないかとも思うのですが、何故移転したのかわかりません。

たしかに2018年ごろから、来店者があまり見かけなくなっていましたが、それならばいっそ閉店にすれば良いのにとも思ってしまうのですが。

ところで毎年3月となると通常は、最も入居率が高くなる時期です。

ところで2月にアパート施工不良を公表し、入居率の低下が懸念されるレオパレス21ですが、日本経済新聞2019/4/6の「レオパレス21の入居率、契約多い3月に低下 」という記事には

レオパレス21が5日に発表した同社が管理・運営するアパートの3月の入居率は84.33%と前月から1.24ポイント低下した。新たな施工不良の問題が2月に発覚し、その影響が出た。新年度が始まる直前の3月は例年、入居率が1年を通してのピークとなる。その3月に入居率が下がった意味は重く、家賃収入が大家に約束している保証賃料にとどかない「逆ざや」の恐れが否定しきれない。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO43418320V00C19A4TJC000&scode=8848&ba=1 (アクセス日2019/4/21)

と書かれています。

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5月 05, 2019

フラット35を悪用?朝日新聞が衝撃報道!!

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フラット35の魅力は長期固定金利でも金利が低い。

フラット35と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。

詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。

ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。

近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。

さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものですが・・。

ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載しました。

今回のケースはフラット35を扱う住宅金融支援機構の不正ではなく、不動産投資を行う顧客に中古マンション販売を行う不動産会社です。

朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02(アクセス日2019/5/4)

と書かれています。

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4月 30, 2019

単独での生き残りが厳しいスルガ銀 どこと組むのか?

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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして地方銀行の存続も危ぶまれている。

かつては地方銀行の優等生とも言われたスルガ銀行。

他行では扱ってもらえなかった、不動産担保融資を高金利で扱い、好業績を上げ続けてきましたが、2018年にシェアハウス向け融資の不正が発覚し、それ以降、次から次へと不祥事が明るみになり、もはや単独での生き残りは困難と言われるぐらいにまで落ち込んだ状態にあり、次なる関心は、どの金融機関と手を組むか、ないしは傘下に入り存続していくかにあるようです。

水面下では様々な交渉が行われているとのことですが、スルガ銀行が最も交渉相手で最優先にしているのが、りそな銀行を中核とするりそなグループと言われています。

私もりそな銀行からアパートローンを借りていますので、スルガ銀行と手を組むことによってどのような影響が及ぶのかは関心のある事柄です。

ところで、りそなグループですが、中核のりそな銀行は、一応都市銀行ですが、他の都市銀行とは異なり海外事業についてはあまり強くありません。

その反面、国内には注力しており、りそな銀行も一時期はアパートローンに力を入れていた時期もあります。

ローン金利もアパートローンの変動金利で1%前半なので、借り換え先として人気はあると思います。

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4月 28, 2019

大和ハウスでも不備物件・・でもレオパレスよりはまし?

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大手の建設会社による不備物件が相次いで発覚。

2019年4月12日の午後だったと思いますが、突然に大和ハウス工業の重役が謝罪会見を行うとのニュースが流れました。

建設会社の社長の謝罪会見というと、2019年2月にレオパレス21の社長がアパート施工不良のトラブルでの謝罪会見を思い起こしますが、あれからレオパレス21は株価も暴落し大変なことに・・。

いまだにレオパレス21の騒動は終息していないようです。

ところで今度は、建設業界、売上高トップの大和ハウス工業で同じようなことを行うとは・・。

戸建住宅や賃貸住宅の大和ハウスの物件オーナーさんにとってはショッキングなニュースだったと思います。

具体的なてんは日本経済新聞2019/4/13の「大和ハウス、急成長で統治おざなり 不適切建築2000棟 」という記事に書かれているように

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超が、不適切な部材や構造で建築されていたことがわかった。12日の記者会見で同社は設計上のミスや社内の認識のずれが原因で、経費の削減などが目的ではなかったと強調した。だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。

https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO43720090T10C19A4TJC000&scode=1925&ba=1(アクセス日2019/4/13):引用

と書かれているとおりです。

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4月 27, 2019

アパートの不備物件が7割超とは・・

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針を示したものの・・。

2019年2月にレオパレス21がアパートの施工不良を公表してから、もはや数カ月が経過しましたが、その騒動は収まることがありません。

というか、さらに次から次へと新たな問題が発覚し、その問題が拡大しているように思われます。

例えばZAKZAK2019/11/11の「レオパレス、不備物件拡大 調査済みの7割超 」という記事には

賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、不備のある物件が3月末時点で計1万4599棟に上ったことが11日、分かった。従来の公表数から大幅に拡大。最新物件でも見つかり、問題がある物件は7割を超えた。

引用:https://www.zakzak.co.jp/soc/news/190411/soc1904110017-n1.html(アクセス日2019/4/12)

と報じ、レオパレス21の物件の調査済みの7割超が不備物件だったことが明らかになったと述べています。

7割、つまりは10棟中、7棟にはなんらかの不備があったということです。

問題のなかった物件は10棟中、3棟程度ということです。

となるとレオパレス21のオーナーさんも、自物件もなんらかの不備があるのかもしれないと心配になることでしょう。

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4月 23, 2019

サブスクリプション型住居登場 賃貸オーナーに脅威となる?

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サブスクリプション型の住宅サービスは今後どれだけ拡大するのだろうか・・。

最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。

例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、私の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。

ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。

最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、ついについにサブスクリプション型の住宅サービスが登場してきました。

サービスの内容はA社の場合

月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。

現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。

ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。

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4月 20, 2019

銀行の悪習「書き上げ」終焉 不動産バブルも終焉?

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スルガ銀行不祥事以降、金融庁の不動産担保融資の審査が厳しくなっていると言われてる。

かつて金融庁の長官がスルガを持ち上げたことがありました。

当時はスルガ銀行は地方銀行でありながら、高金利で不動産担保融資を積極的に行い、業績が好調だったからです。

しかも長引く低金利時代にあって多くの地方銀行が苦戦が強いられるなか、地方銀行でも十分にやっていけるということを示したかったのかもしれません。

そこでスルガ銀行の右に倣えと不動産担保融資に積極的になった地方銀行も少なくなかったことでしょう。

しかし皮肉にも地方銀行の模範生として持ち上げられた、あのスルガ銀行が後に本来は融資できるような案件でなくても、改ざんによって不動産担保融資を行っていたことが明るみになり、大変なことになります。

そしてスルガ銀行のあの事件のあと、金融庁は銀行の不動産融資の実態を調査するようになり、銀行も不動産担保融資の審査が厳しくなっていったようです。

しかもその最中に今度はレオパレス21の施工不良問題が生じてしまい、金融庁としてはさらに不動産担保融資について厳しいチェックをせざるを得なくなっているのだとか。

それにしてもスルガ銀行が行っていた書類の改ざんですが、業界では「書き上げ」と呼ばれるそうで、実際のところは珍しくないそうです。

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4月 18, 2019

不動産投資の潮目が変わってしまった😿

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アパートやマンションが売れなくなった?

大東建託をパートナーにしてアパートやマンション経営しているオーナーさんは、最初は自分の土地でアパート経営を始めるためにまずは1棟建てて、その後、2棟目、3棟目・・といった具合に不動産投資を拡大させていかれる方が少なくないようです。

そして大東オーナーさんの場合は、5年以上経過したアパートを高く売れそうだからといって売却するということはあまり聞きません。

その一方で、ある程度収入のある方が行ういわゆる「不動産投資」は上記のようなアパートマンション経営とは多少異なります。

そのような方のアパートマンション経営スタイルは、とにかく安くアパートマンションを購入して、しばらくは賃貸経営を行い、購入したアパートマンションが高く売れそうになると売却して売却益を得るという手法です。

どちらかといえば大東オーナーさんの場合は、とにかく長期間株式を所有して配当収入でやっていくのに対して、「不動産投資」を行う方は株式の売買を繰り返しながら収益を追求するというスタイルで双方には違いがあるように思います。

どちらにもメリットデメリットがあるように思いますが、いわゆる「不動産投資」のほうがハイリスクハイリターンのような感じがします。

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4月 13, 2019

チェック体制が機能不全だった?アパート施工不良問題

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レオパレス21のアパート施工不良問題の終息が見えない。

先日のことですが、私用であるレオパレス21のアパートを訪れることがありました。

このアパートは2階建てで、上の階と下の階と合わせて4戸の物件ですが2棟があって合計で8戸あります。

アパート施工不良の騒ぎがあった後のことですが、しかし満室を維持していました。

そしてアパートの掲示板に注意を向けていますと、「このアパートは施工不良の対象物件ではない」とのことが書かれていました。

どうやら他のレオパレス21のアパートでも施工不良の対象になっていない場合は、アパートの掲示板に、この物件は施工不良の対象物件でないことを掲示板で明示しているようです。

そして私の住居があるエリアにはレオパレス21のアパートが多々ありますが、現時点では、さほど空室が目立ってあるようなことはありません。

しかしだからといって、今さらレオパレス21のアパートに引っ越すこともないでしょう。

おそらくはそれでもレオパレス21のアパートに引っ越す理由があるとすれば

①入居者募集をしているお部屋の募集家賃が、かなりディスカウントになっていた。

②レオパレス21のアパートがとても気に入っていた。

③レオパレス21の社員。

といったことが考えられます。

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3月 16, 2019

積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件!!

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人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。

人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。

ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。

上海で賃貸マンションをやっていやようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。

なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。

このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。

ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。

その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースが入ってきました。

産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には

海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス(企業統治)の課題が浮き彫りになった。

引用元 https://www.sankei.com/economy/news/190313/ecn1903130059-n1.html(アクセス日2019/3/14)

と報じました。

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