小規模マンションオーナーの日記


7月 24, 2021

建設会社や不動産の営業マンが高収入なのはなぜ?

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今の時代、アパートマンションオーナーをやっていても、決して簡単に儲かるものではないということを実感している方が多いのではないかと思います。

なかには「こんなはずではなかった」と後悔している方もおられることでしょう。

このようななか、今もサラリーマンが副業としてワンルームマンションなどへの不動産投資を行うことが流行っているともいわれています。

銀行預金をしても、ほとんど利息がつかない時代、不動産投資を行って将来安定収入を得ることが、その目的のようです。

確かにワンルームマンション投資をすると、当初はアパートローンの返済などで、ほとんど家賃収入があっても残らないかもしれませんが、ローンの返済の終了後は家賃収入を副収入として生活を支えることを期待してそうするのかもしれません。

最近は空室になっても家賃収入が入る

サブリースという形態のワンルームマンション投資

もあるようです。

実際のところ勤務医など比較的高収入の方でそうする方が多いといわれています。

勤務医の場合、アパートローンの返済が終了したあとに開業医になることを考えておられるのでしょうか。

必ずうまくいくという保証はありませんが、株やFXをするよりは安定した投資といえることでしょう。

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1月 14, 2021

マンションの理事長の会員制掲示板があった 情報共有できるメリットが

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最近はインターネットで、人同士の交流が簡単に行えるようになりました。

ツィッターやLineといったツールで様々な情報が共有できます。

このてんで毎日新聞2017年4月22日の「明日がみえますか
第4部 続・マンション漂流/3 孤独な理事長連携」という記事にはマンションの理事長同士での交流についての記事の掲載され私も読んでみて考えさせられました。

というのもマンションの理事長さん、多くの場合にマンションの区分所有者たちから修繕積立金等を集金し、管理し必要に応じて出費するわけですが、扱う金額も莫大で、しかも不動産管理等について、ほとんど知らない理事長さんならば、自分の運営の仕方について大きな不安を感じるからです。

頼りになる人と相談しながら、事を行うことができれば、心強いものですが、最近はインターネットを活用してそうすることができます。

理事長たちによる会員制掲示板がある

毎日新聞の記事によると現にそのような活用がなされているとのこと。

RJC48は首都圏のマンション管理組合の理事長を中心にした約260人の集団 

 

引用:明日がみえますか 第4部 続・マンション漂流/3 孤独な理事長連携

と記事には書かれています。

RJCというマンション理事長さんたちによる会員制掲示板に200人以上が参加しているということは、とても強力な集団のように思われます。

相談内容を書き込むと、おそらくは適切なアドバイスをしてくれる会員さんもおられることでしょう。

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8月 20, 2020

建設業界の巨艦 大和ハウス工業もコロナで揺れた

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新型コロナウイルスまん延で、日本の大企業の多くが減益となるなか、建設業界も大きな影響を受けています。

大東建託がコロナで業績悪化 株価急落 管理戸数にも・・

という記事でも書きましたが、賃貸住宅最大手の大東建託も

いずれにしても新型コロナウイルスが業績を直撃したことは間違いないようで、新型コロナウイルスまん延以前から、建設請負はジリ貧だったのが、新型コロナウイルスまん延のためにさらに悪化する見込みで、

とありますように、大東建託の主力の建設請負事業の新型コロナウイルスまん延による悪化は避けられない状況で株価も急落しています。

 

ところで建設業界で総合力でのトップ企業は大和ハウス工業ですが、日本経済新聞2020/8/7の「大和ハウス、49%減益 4~6月最終」という記事には

大和ハウス工業が7日発表した2020年4~6月期の連結決算は、純利益が前年同期比49%減の329億円だった。4~6月期としては4年ぶりの減益。ホテルやスポーツクラブを一時休業するなどして特別損失80億円を計上した。マンションや戸建て住宅の開発、リフォームなども営業自粛の影響で低迷した。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO62435630X00C20A8DTD000/(アクセス日2020/8/12)

と報じました。

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5月 17, 2020

コロナで不祥事の影が薄くなったレオパレス21 しかし現状は・・

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2019年2月ごろに大規模なアパート施工不良を公表したレオパレス21。

今年になって入居率の改善が進み、2月以降は80%以上の入居率を安定的に維持できるまでに回復したり、経営権が旧村上ファンドに脅かされそうになったものの、なんとか窮地を脱して、現経営陣による経営の継続がほぼ決定的になるなどと、明るいニュースも聞かれるようになった昨今ですが、しかしアパート施工不良問題が解決したわけではありません。

というかアパート施工不良で改修工事が完了したレオパレス21の管理アパートは、いまだほんの一握りにすぎないようです。

アパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たない・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。
ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。・・ そしてそれ以外にも約1万7000棟には軽微な不備が確認されていて、こちらの不備の改修工事はいつになるのかまだ決まっていないんだそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

の記事に書かれているとおりです。

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2月 27, 2020

インバウンド激減で民泊は窮地? 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ

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2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。

ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。

コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。

ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。

さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。

とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。

このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。

都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。

実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。

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2月 23, 2020

レオパレス21よりも質が悪い 積水ハウス経営の内紛

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最近はレオパレス21現経営陣と旧村上ファンドの経営権を巡る確執のニュースが報じられています。

この件は、今後どうなるかわかりません。

ひょっとしたら旧村上ファンドがレオパレス21の経営権を獲得し、レオパレス21の大改革が行われるかもしれません。

ところで以前に書いた記事

積水ハウスのコーポレート・ガバナンスが問題視されている?

では海外の投資家の間では、積水ハウスの経営陣のなかでの内紛が、コーポレートガバナンスの問題ととらえていることについて書きました。

そもそも2018年の巨額詐欺の被害にあってから、積水ハウスの経営陣では内紛が生じており、今もそれが問題だというのです。

正直のところ過剰反応じゃないかとも思っていましたが、ところが今になって積水ハウスの経営を巡る内紛が再び激しくなっているようです。

というのも産経新聞2020年2月17日の「積水ハウス前会長、現経営陣の刷新求め株主提案」という記事には

積水ハウスに事実上解任された和田勇前会長が17日、東京都内で記者会見し、今年4月の定時株主総会で、自身を含む11人の取締役候補者の選任を求める株主提案を行うと発表した。

引用:https://www.sankei.com/economy/news/200217/ecn2002170035-n1.html(アクセス日020/2/20)

と報じました。

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1月 23, 2020

医療事業にも大和ハウスは注力 大東建託は追いつけない

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近年は、新しいアパートを建てるのが難しくなったといわれています。

その要因は銀行などの金融機関が不動産向けの融資の審査を厳しくしたことにあるようです。

審査の長期化や、昔ならば承認された案件でも、最近では却下されることもあるようです。

そのようななか大東建託などの賃貸住宅会社はアパート建設による利益が縮小傾向にあり、その事態を打破するためにも他の分野にも注力するようになっています。

そしてその他事業の1つが介護事業です。

このてんで大東建託のウェブサイトには

ケアパートナー(株)では、全国77ヶ所で高齢者向けデイサービスセンターの運営を行っており、年間延べ利用者数は100万人を超えています。また、ご自宅で「身体介護」「生活援助」を行う訪問介護事業や、介護に関するさまざまな相談に応じる居宅介護支援など、多岐にわたる高齢者向けサービスを提供しています。・・2018年3月期のケアパートナー(株)における売上高は116億円(前期比2.0%増)、売上総利益は13億円(同3.4%増)、営業利益は3.7億円(同10.5%増)となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/csr/page3_2.html(アクセス日2020/1/12)

と書かれているとおりです。

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1月 16, 2020

大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる?

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私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間~1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 11月15日よりレンタルスペース「.room(ドットルーム)」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)と、株式会社スペースマーケット(本社:東京 都新宿区、代表取締役CEO:重松大輔、以下 スペートマーケット)は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room(ドットルーム)」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf(アクセス日020/1/7)

と報じました。

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1月 02, 2020

建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・


株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。

それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。

なぜ伊藤忠商事?

と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。

いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。

ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。

積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている?

このことには驚きました。

ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。

 

ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は

・建設業他社よりも給料が高く安定している

・福利厚生が充実している

・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい

などがあるのではないかと思います。

ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。

へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。

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12月 29, 2019

またもや大和ハウス工業で不祥事 それでもなぜか業績には軽微な影響

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最新の賃貸住宅管理戸数ランキングでは管理戸数が最大なのは大東建託グループで2位が積水ハウス、3位がレオパレス21、4位が大和ハウスリビングとなっています。

このうちレオパレス21は管理戸数を減少させていますので、大和ハウスグループが3位になることが確実視されています。

この大和ハウスですが、賃貸住宅業界では3位でも建設業界全体ではトップ企業です。

いってみれば建設業界を代表する会社なのです。

その大和ハウス工業にまたもや不祥事が生じました。

このてんでヤフーニュース2019/12/18の「国家資格を349人が不正取得 大和ハウス、社長ら報酬返上」とうい記事には

大和ハウス工業は18日、社員349人が必要な実務経験年数を満たしていないにもかかわらず国家資格の技術検定試験を受け、施工管理技士の資格を不正に取得していたと発表した。実務経験の証明書をチェックする会社側の態勢が不十分だったのが原因。国土交通省へ報告した。芳井敬一社長ら役員11人の来年1~3月の月額報酬を10%減額する。・・349人のうち6人が現場技術者として16物件の工事に関わっていた。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191218-00000195-kyodonews-bus_all(アクセス日2019/12/19)

と報じました。

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