小規模マンションオーナーの日記


7月 23, 2019

大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・

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役員報酬額がその企業の好調さを示す目安になる?

小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。

それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。

確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。

しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。

むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。

そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。

例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。

そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10~20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。

その他にの役員報酬の多い企業としては三菱UFJ,三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。

本当に意外です。

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7月 06, 2019

大和ハウス工業の株主総会で物件オーナーが苦言

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荒れる株主総会が増えてきている?

企業にとって株主総会というのは行わなくてはならないものですが、しかし何事もなかったように終わってほしいと考えるものです。

そこで昔は総会屋などに、株主総会が何事もなかったかのように終わるように依頼することもありましたが、今はそのようなことは禁じられています。

ところで企業でなんらかの不祥事が生じると、その次の株主総会が荒れることは少なくありません。

今回はレオパレス21や大和ハウス工業で不祥事が生じ、株主総会も荒れることが予想されていました。

そして案の定、大和ハウス工業の株主総会では経営陣への批判が相次いだようです。

このてんで2019/6/26の産経新聞朝刊の「大和ハウス批判続々 相次ぐ不祥事、取締役の賞与減」という記事には

大和ハウス工業は25日、大阪市北区のホテルで株主総会を開いた。・・総会では不祥事の原因や対応をめぐる質問が相次いだ。同社が建設した賃貸住宅を運営する株主の一人は「(保有物件の)ブランド価値が毀損されている」と指摘。「賃貸料金の引き下げや退去の申し出が出た場合、どう対応するのか」などと訴えた。

と書かれています。

ところでこの記事には賃貸住宅オーナーには考えさせるものがあります。

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7月 04, 2019

IRや情報開示では優秀だった大東建託!!

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IRに積極的な企業が増えている。

近年はIRという言葉をよく耳にします。

IRとはどんな事かとなると、なんとなくこんなことと考えるかもしれませんが、正確に説明するとなると難しく思うかもしれません。

では正確にいってIRとはどういことなのでしょうか。

このてんでSMBC日興証券のサイトの用語集では

IR(Investor Relations:インベスター・リレーションズ)とは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報するための活動を指します。具体的な活動としては、ホームページ上における情報開示だけでなく、ディスクロージャー資料の送付や、決算説明会や各種説明会を開催したり、工場や施設などの見学会を実施したりするなど、企業によっては独自のIR活動を行っているところもあります。

引用:https://www.smbcnikko.co.jp/terms/eng/i/E0034.html(アクセス日2019/6/25)

と書かれています。

つまりはIRとは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報する、ないしは開示する活動ということです。

では積極的に情報開示することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

上記のサイトの同じページには

IR活動を積極的に行っている企業の株価は、投資家に対して信用できる企業だという印象を植え付ける効果がはたらき、IR活動をあまり行っていない企業の株価に比べて高くなる傾向があるといわれます。IR活動をしている全ての企業が優秀な企業だといえるわけではありませんが、情報開示を積極的に行う姿勢は評価されて当然といえるでしょう。

と書かれており、積極的に情報開示を行う企業の信用が高まり株価にも良い影響が及ぶというのです。

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6月 27, 2019

携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる

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携帯電話のアンテナの基地局の設置でアンテナ料を得ているオーナーさんもいる。

市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。

このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。

この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。

だいたい賃料は月額数千円~20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。

大手の携帯電話会社で支柱一本につき5~6万円ぐらいというのが相場のようです。

それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。

しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。

ところで日本ではまもなく、5Gが導入されようとしています。

となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。

そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。

ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのか?

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6月 23, 2019

国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・

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アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。

レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。

そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。

このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には

国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/(アクセス日2019/6/6)

と書かれています。

このように今後は、国が

①設計図が適切か

②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか

③監督者の指摘通りに施工されているか

を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。

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6月 04, 2019

大東建託の他社物件を対象にしたリフォーム事業 他社にとって脅威!!

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賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる?

日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、

日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。

当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。

一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。

業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。

ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われようとしています。

賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出すようなのです。

2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「DK SELECT Reform」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし2020年度リフォーム事業本格展開へ」によると

近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000blbr-att/dkselectreform_0530.pdf(アクセス日2019/6/2)

と報じました。

 

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6月 02, 2019

大和ハウスも繰り返し施工不良が発覚していた!!

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

賃貸住宅の大手といえば、大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業です。

そのうち、建設業全体で売上トップの企業は大和ハウス工業です。

この3社のなかで最も儲けているのです。

しかしこの大和ハウス工業、施工不良のてんでは、レオパレス21の陰に隠れてか、あまり目立つことはなかったものの、しかし繰り返し施工不良が発覚した企業でもあります。

例えば2014年12月には、防火シャッター雨戸の取り付け方法方の一部が、国が認定した仕様に適合しない疑いがあることを公表。

さらに2015年10月には、防火ドア・防火サッシでも、不適合施工があったと公表しました。

そして2016年10月には、賃貸アパートの小屋根に設置した界壁パネルの一部が、防火や遮音性能が適合していなかったと公表しています。

このように1年毎に施工物件のごく一部ですが、新たな施工不良があったことを公表してきたのです。

そして2019年、記憶に新しい別の施工不良についても公表されました。

今回は 約2000棟の賃貸アパートや戸建て住宅に、建築基準に関する不適合があったというものです。

具体的には2001年1月から2010年6月に、東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬の関東の6都県で引き渡した賃貸アパート200棟は、仕様に問題があり、200棟のうち73棟は、2階外部の廊下を支える柱が防火基準を満たしていない可能性があるというやや深刻なもの。

すぐに改修工事を行うとのこと。

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5月 30, 2019

大東建託があのLooopでんきと提携!!

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電力会社が価格競争を行っているが・・。

2016年4月に電力自由化になり、かつては大手電力会社10社以外の新しい電力会社が、電力事業に参入できるようになりました。

以前は東京電力や、関西電力といった大手の電力会社が、管轄のエリアにおいて独占的に事業を行うことができたのが、2016年4月以降は、大手10社以外の電力会社も加えて、電力を使用する顧客を獲得するために、価格面などのサービス面で、競争するようになりました。

顧客にしてみれば、電力会社を選べるメリットがあり、歓迎すべき事柄なのかもしれませんが、競合する電力会社によって、サービス内容などが異なり、どこを選べば良いの?と、選択するのに気苦労するかもしれません。

もちろん多くの電力会社が競合するなか、採算面でも厳しい状況にあるようですが、大東建託のいい部屋でんきのように、契約件数では有利だったにもかかわらず、採算面の問題から思い切って電力事業を撤退するケースもあります。

この撤退については賛否両論がありますが、私個人の意見では不採算事業からきっぱりと撤退できるのも強い会社の証ではないかと思います。

ところでその大東建託が新電力のLooopでんきと組んだ賃貸住宅を提供することが公表されました。

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5月 28, 2019

人手不足も施工不良の要因?悩ましい建設現場

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人手不足によって、施工不良が助長されている。

戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。

しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。

大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思いますが。

ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。

私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。

4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。

それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。

ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが

いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。

引用:https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html(アクセス日2019/5/10)

と書かれていました。

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5月 23, 2019

レオパレス21に旧村上ファンドの影響力が強まる!!

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レオパレス21の救済に旧村上ファンド?

阪神地区においては、阪急そして阪神というブランドは馴染みがあるものです。

そしてかつては阪急グループ、阪神グループはライバルとして競合していました。

鉄道、不動産、ホテル、プロ野球の球団をそれぞれのグループが所有し、阪神地区での覇権争いを行ってしたのです。

しかし今では阪急阪神グループとなり、同じ企業グループになってしまいました。

なぜなのでしょうか。

そもそも双方が同じグループになるきっかけとなったのは

村上ファンド

の存在です。

この村上ファンド、元通商産業省官僚の村上世彰さんが率いていて投資、投資信託、企業の買収・合併に関わるコンサルティングを行っていたグループです。

この村上ファンドが阪神電鉄の株式を買い占め始め、40%近くまでの株式を所有するようになり、阪神グループの経営に口出しするようになることを怖れた阪神の経営者たちが、阪急グループとの統合を決断し、阪急阪神グループになったというのです。

ところでこの村上ファンドも代表のインサイダー取引の逮捕を機になりをひそめていたのが、最近になって旧村上ファンド関係者が運営する投資会社レノという形で活動を活発化しているようです。

そしてこの投資会社レノが最近、目をつけているのがレオパレス21です。

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