小規模マンションオーナーの日記


11月 14, 2019

宣伝効果も過去のこと レオパレス21に国交省も呆れている

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どんなビジネスにしても、事業にしても広告や宣伝は必要です。

テレビのCMでも、賃貸住宅の宣伝、大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業ともに宣伝しています。

それにしても最近になってレオパレス21の広告を全くといっていいほど見なくなりました。

どうやらあの大規模なアパート施工不良問題後にCMは自粛しているのではないかと思います。

かつてはNHKの紅白歌合戦の司会や朝ドラの主演を演じた大物女優をレオパレス21はテレビCMで用いていて、それなりの効果があったのではないかと思います。

しかしあのアパート施工不良問題後、テレビCMに登場していた、あの大物女優が自分の女優としてのイメージダウンへの懸念から、レオパレス21とCM契約のことでもめたとも言われています。

レオパレス21が再びテレビCMを行うことになっても、あの大物女優はもはや登場してこないことでしょうし、他の俳優を活用したくても、なかなかCM契約に応じてくれないかもしれません。

ところでレオパレス21に懸念しているのは監督官庁の国土交通省も同じです。

というのか呆れているようです。

このてんについて2019/11/1の@ニフティ―ニュースの「レオパ施工不備に国交相苦言」という記事には

 赤羽一嘉国土交通相は1日の閣議後記者会見で、賃貸アパート大手レオパレス21によるアパートの施工不良問題で、同社施工の全棟対象調査で7割超の物件に不備が確認されたとして、「極めて非常に多くの物件で不備が確認された。何を考えているのか。大変遺憾に思う」と述べた。
 赤羽氏は個人的な見解として、同社が「ずいぶん宣伝(CM)に経費を掛けていると記憶している」と指摘。「肝心要の安全を軽視することは言語道断だ」と同社の安全管理態勢を非難した。

引用:https://news.nifty.com/article/economy/business/12274-453412/(アクセス日2019/11/5)

と書かれています。

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11月 07, 2019

平均年収では大東建託が大和ハウスに追い抜かれていた

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就職先としてはあまり人気のない建設業界ですが、しかし給与となると大手の建設会社となると高水準です。

だいたい今は、日本人の平均年収は一般男性で500万円程度といわれていますが、建設業となると700万円台や800万円台も珍しくありません。

そのようななか、これまでは建設業では大東建託が、かなりの高水準を維持していましたが、最近になって給与では大和ハウス工業に追い越されたようです。

それで大和ハウス工業社員の平均年収は907万円となっています。

大東建託は870万円。

積水ハウスは818万円。

タマホームは644万円。

東建コーポレーションは627万円。

でやはり賃貸住宅ビッグスリーの給与水準は高いです。

ちなみに他業種ですが

三菱UFJは770万円。

りそなは658万円。

JR東海は735万円。

JR東日本は715万円。

パナソニックは774万円。

となっています。

意外と銀行業界が苦戦している一方で人気の鉄道会社が銀行業と同レベルの給与をもらっていたとは驚きです。

しかしそれでも建設業界の大和ハウス工業や大東建託、積水ハウスは、人気の業種や企業よりも平均年収では上回っています。

就職先としては、なかなか選ばれにくいようですが、報酬面では魅力のある業種であることには違いがありません。

 

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11月 05, 2019

淘汰されるとの噂があったタマホームの前途が明るいのはなぜ

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タマホームといえばリーズナブルな住宅メーカーとして知られた会社です。

ウィキペディアによると

タマホーム株式会社(英称:Tama Home.Co.Ltd.)は、日本の住宅会社。1998年6月3日設立。
以前、本社は福岡市にあり、福岡県を中心に九州地方を基盤としていたが、2004年6月に大阪本社(現・関西地区本部)、2005年6月に東京本社(現・本社)をそれぞれ開設し、本店登記も東京に移転した上で全国展開を図っている。 タマホームとは、木造住宅の注文建築を行っている会社である。キャッチコピーは“Happy Life Happy Home TAMA HOME”。「よりよい物をより安く」をモットーとする。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/タマホーム(アクセス日2019/10/27)

と書かれていて、もともとは九州福岡の住宅メーカーだったのが、今では関東圏でも関西圏でも営業を行っている会社であることがわかります。

しかも品質も大事だが、リーズナブルさも重要視している会社であることがわかります。

ところでこのタマホーム、以前は、ますます人口減少に伴い住宅需要の減少で淘汰される可能性が囁かれていた時もありました。

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10月 24, 2019

不祥事が相次いだ不動産業界 しかし明るい面も

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賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。

つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。

管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。

そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。

ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。

例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。

さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。

そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。

 

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9月 26, 2019

MDIがソフトバンクグループに 

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不動産仲介で、だれもが知っている会社にエイブルがありますが、そのエイブル、かつてはソフトバンクグループの影響力のもとにある会社でした。

しかしやがてソフトバンクグループはエイブルの株式をすべて売却し、今ではエイブルはソフトバンク色はありません。

しかしそのソフトバンクグループですが、最近になって不動産投資に積極的になっているようです。

まずインドのホテルチェーンOYOと合弁会社を設立して、日本でホテル事業を手掛けることを、この春に明らかにしましたが、さらに賃貸住宅事業にも手掛けるようです。

209/9/12のMDIのニュースリリース「ソフトバンクグループおよび OYO Hotels & Homes との資本提携について
」には

当社は、令和元年 9 月吉日、ソフトバンクグループ株式会社および Oravel Stays Private
Limited(以下「OYO Hotels & Homes」)が出資する合弁会社を通じて、両者と資本提携を
いたしました。

今後はソフトバンクグループの一員として、グループ企業が有するマーケティングナレッ
ジ、既存の顧客基盤及びビッグデータを活用した効率的な新規顧客開拓の推進等の様々な
リソースを当社の成長戦略に取り入れるほか、OYO Hotels & Homes が日本国内で進める
事業との連携を通じ、弊社の事業規模の更なる拡大及び新たな事業領域の拡大ができるも
のと考えております。

そして、不動産・賃貸業界および建築業界にイノベーションを 起こすべく、新たな挑戦を
始めます。

引用:https://www.mdi.co.jp/shared/pdf/report_19091201.pdf(アクセス日2019/9/24)

と報じました。

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9月 12, 2019

大東建託もついに民泊事業に参入

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日本でも、民泊が解禁になり、民泊事業に参加する事業者も増えてきました。

ところで、この民泊事業ですが、収益面では通常の賃貸よりも良いとされています。

しかしその一方で、様々なリスクも指摘されています。

実際のところ日本での民泊事業の歴史は浅く、その事業がうまくいくのかどうかは未知数な部分も多くあります。

そのためか賃貸住宅大手の企業の幾つかも民泊事業参入には慎重な企業が幾つもありました。

そのうちのひとつが賃貸住宅最大手の大東建託です。

大東建託も民泊事業には参入していませんでしたが

2019/8/28の大東建託のニュースリリースの「大阪市特区民泊限定「民泊活用型一括借上システム」を提供開始 「民泊事業」で収益性を、「賃貸事業」で安定性を確保」には

大東建託もついに民泊事業に参入することが明らかになりました。

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、2019年8月より、大阪市の特区民泊エリア 限定で、民泊事業の高い収益性と賃貸事業の長期にわたる安定性をあわせ持つ、「民泊活用型一括借上システム」 の提供を開始しました。本システムは、当社が設計・施工した賃貸住宅を活用し、当初※1は民泊事業を行い、その後は賃貸事業を行うことが でき、賃貸事業中は大東建託グループが、建物を一括で借り上げます。なお、本システムの対象エリアは、特区民泊の 中でも確実な集客が見込まれる、JR大阪環状線内の駅から徒歩10分程度のエリアで、2020年度までに年間30棟の 販売を目指します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c5rk-att/osaka_minpaku_start_0828.pdf(アクセス日2019/8/29)

と書かれています。

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9月 08, 2019

レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に

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レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。

新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。

ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。

最近でも2019年7月25日の「(迫真)不動産 過熱の代償(3) 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。

大東建託と比較してみますと。

 

①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る?

日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。

大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。

そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。

そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。

主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。

そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。

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8月 18, 2019

住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった


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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。

その理由は

①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。

②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。

③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。

などがあるようです。

そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。

ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績11年連続1位を獲得」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf(アクセス日2019/8/6)

と報じました。

これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。

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7月 23, 2019

大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・


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役員報酬額がその企業の好調さを示す目安になる?

小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。

それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。

確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。

しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。

むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。

そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。

例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。

そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10~20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。

その他にの役員報酬の多い企業としては三菱UFJ,三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。

本当に意外です。

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7月 06, 2019

大和ハウス工業の株主総会で物件オーナーが苦言


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荒れる株主総会が増えてきている?

企業にとって株主総会というのは行わなくてはならないものですが、しかし何事もなかったように終わってほしいと考えるものです。

そこで昔は総会屋などに、株主総会が何事もなかったかのように終わるように依頼することもありましたが、今はそのようなことは禁じられています。

ところで企業でなんらかの不祥事が生じると、その次の株主総会が荒れることは少なくありません。

今回はレオパレス21や大和ハウス工業で不祥事が生じ、株主総会も荒れることが予想されていました。

そして案の定、大和ハウス工業の株主総会では経営陣への批判が相次いだようです。

このてんで2019/6/26の産経新聞朝刊の「大和ハウス批判続々 相次ぐ不祥事、取締役の賞与減」という記事には

大和ハウス工業は25日、大阪市北区のホテルで株主総会を開いた。・・総会では不祥事の原因や対応をめぐる質問が相次いだ。同社が建設した賃貸住宅を運営する株主の一人は「(保有物件の)ブランド価値が毀損されている」と指摘。「賃貸料金の引き下げや退去の申し出が出た場合、どう対応するのか」などと訴えた。

と書かれています。

ところでこの記事には賃貸住宅オーナーには考えさせるものがあります。

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