入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
大東建託のカタログギフトの品物がすぐに届く！！
約8万人のオーナーに大東建託からカタログギフトが送られた。
以前のブログ記事で、大東建託が１００万戸達成記念で、アパートマンションオーナーにカタログギフトを、ゆうパックで送り届けてくれたことについて書きました。
それからしばらくして、せっかくなのでどの品物を頂こうかと、妻と相談して決めることにしました。
ペアのホテル宿泊券やグルメもとても魅力的なのですが、使ってしまえばそれで終わりなので、できるだけ永くもつものを選ぶことにしました。
ということは日常生活で、しばしば使用するものになりますが、妻が以前から欲しがっていたものを、この機会に選ぶことにしました。
まず選んだのが包丁です。
というのも現在使用している包丁の切れ味がだいぶ悪くなってきたので、買い替えか、研いでもらうか検討していたのですが、この機会に新しいものを購入することにいたしました。
通販サイトでは、この包丁、定価は１００００円程度で販売価格は７０００円前後となっています。
２つの品物はミニツイストステッパーです。
どういう物かといえば、室内で運動するための器具です。
妻も知り合い宅で置いているのを見て、気にかかっていたそうですが、この機会に購入することにいたしました。
通販サイトでは定価がこれまた１００００万円程度で販売価格は７０００円前後です。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
賃貸住宅経営 入居申込が入ったものの数日後に取消に？
筆者も大東建託パートナーズに所有物件を管理してもらっている大東オーナーなので、しばしば、いい部屋ネットのサイトから筆者の所有物件があるエリアの大東建託物件の入居者募集の状況を閲覧することがあります。
そして習慣的に閲覧することによって見えてきたことの１つが、いい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集は、とにかく入居申込が入ると募集が停止され入居者募集のリストからも削除されることがわかりました。
おそらくは書類による申込が行われた場合だと思いますが。
しかし入居申込のために削除された物件が、数日から一週間後ぐらいに再び何もなかったように入居者募集のためにリストに戻っていることがあります。
何が起きたのでしょうか。
考えられる１つの理由は
入居のための審査で落とされたということが考えられます。
この入居審査で落とされるということは、珍しくないようです。
とりわけ家賃が高くなれば高いほど、審査は厳しくなります。
このてんで大東建託の入居審査は、さほど厳しくないとの話を聞きますが、それでも申込めば必ず審査に通るというわけでもないのでしょう。
おそらくは過去に深刻な程度に家賃滞納をしたという記録が残っている場合は、審査に通らないでしょう。
マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた
先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。
中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。
どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。
そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。
というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。
記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。
この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。
国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業
大東建託施行管理のマンション。
賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。
賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。
さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。
M&A Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化」という記事には
大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化｜Ｍ＆Ａ ニュース速報 | Ｍ＆Ａ タイムス (ma-times.jp)
と報じました。
この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。
津市にあるレオパレス銀座 空室解消のために賃料が大幅に下落
筆者の所有物件がある周辺エリアにおいても、レオパレス２１の賃貸住宅が多々あります。
確認できているだけでも、６棟～７棟はあるのではないかと思います。
すべてが、築２０年以上になるアパートですが、駅から徒歩１０分圏内にあるおかげか、空室は目立って多いということはありません。
これだけを見ているならば、各地でレオパレス２１のオーナーさんが訴訟をおこしているのが、ピンとこないのですが、しかし地方ではかなり大変な状況にあるレオパレス物件のオーナーさんがおられるようです。
例えば三重県の津市には駅から徒歩ではなく車で１０分ほどの所に、「レオパレス銀座」といわれるところがあるなだそうです。
田んぼも多いこのエリアにレオパレスのアパートが４０棟ほどあるというのですから、まさに「レオパレス銀座」エリアです。
もしもこのエリアが駅から徒歩１０分圏内ならば、空室リスクもさほど大きくなかったのかもしれませんが、車で１０分ということですから、とても不便な場所です。
電車通勤をするサラリーマンならば、バス路線があるならばバスで駅まで行くか、あるいはバイクか自転車で駅に行くしかないことでしょう。
大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら
筆者の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。
筆者の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがありますが。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない
不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。
最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。
全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。
不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK２０１７年３月６日の記事の見出しは
というものです。
残念ながら、筆者も同感です。
相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。
というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。
本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。
まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。
一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。