大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがあります。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そいてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日～２５日に届きます。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは・・
マンション選びは野村不動産か長谷工が良いと言われる理由
マンションをブランドで選んでも、施行不良に遭うこともある。
ここ２年ほど、マンション建設における施行ミスが相次ぎました。
このニュースはマンションオーナーにとっても、さらに分譲マンションを買った人たちにとっても不安にならせる事柄です。
ではどこのマンションを買うと安心なのでしょうか。
実際のところ売主が大手財閥系であっても、施行ミスが起きています。
記憶にまだ残っている川崎市のマンションの施行ミス事件の売主は、三井系の販売でした。
いわゆる売主が大手で名の知れた企業であっても欠陥マンションの可能性があるのです。
しかもマンションは同じものが１つとしてない商品ともいえます。
同じ間取りでも外の風景は異なりますし、現場で作業を行う職人の能力も異なってきます。つまり同じ建物内でも、あたりとはずれがあるのです。
つまりブランド力が通用しない世界なのです。ではどうすればいいのでしょうか。
賃貸住宅最大手の大東建託のメインバンクは三井住友銀行
多くの会社がメインバンクの融資に依存している。
先日、母のもとに三井住友海上から電話がありました。
どうやら亡くなった父に電話をかけてきたようなのですが、マンションにかけている保険が満期を迎えるとの内容だったようです。
父もマンション経営を始めたころは、おそらくは大東建託の勧めで三井住友海上の損害保険に加入していたのですが、亡くなる数年前に、大東建託の営業支店から損保ジャパンの損害保険に変えるようにと提案され損保ジャパンの保険に加入し、私もそれを引き継いでいたので、三井住友海上の損害保険はとっくに解約していたと思っていたのですが、解約していなかったようです。
それで２つの損害保険に加入しても、あまり意味がないように思いますので、三井住友海上の損害保険はこのたびは解約することになるでしょう。
ところで話が変わり大手の建設会社にはメインバンクがあるものです。
例えば、あの積水ハウスは昔は三和銀行（現三菱UFJ銀行）がメインバンクでしたし、大京（ライオンズマンション）も確か三和銀行がメインバンクだったと思います。
では
大東建託はというと、三井住友銀行です。
というかもともとは、さくら銀行との取引があったようなのですが、さくら銀行が住友銀行と合併したために三井住友銀行がメインバンクになっています。
積水ハウスグループでもオーナーとのトラブルがあった
最近では、賃貸住宅経営は多くの場合、サブリース、つまりは一括借り上げによるもので行われています。
この場合、どの管理会社と一括借り上げ契約を結ぶかが重要になってきます。
というのも一括借り上げの場合は、管理会社を変えるのが容易ではないからです。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
なので管理会社の選択を誤ると、オーナーはいろいろと大変な目に遭う可能性が高くなります。
代表例としては、アパート施工不良問題で揺れるレオパレス２１のオーナーさんたちがそうです。
この施工不良問題のために、これからどうなるのかといった不安に駆られたオーナーさんたちも少なくなかったことでしょう。
こういったなかで、オーナーとしては管理会社は大東建託や積水ハウス、大和ハウスといったところを選ぶことが多いことでしょう。
いずれも大手ゼネコンを凌ぐ、大手の建設会社グループです。
筆者も大東建託グループに管理してもらっている小規模マンションオーナーですが、大東建託に不満がないというわけではありませんが、しかし賃料はきちんと支払ってもらえますし、オーナーあってのビジネスモデルという意識がグループにあるためか、まずますの待遇を受けているのではないかと感じています。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
レオパレス21オーナーが訴訟で勝利をしたケース
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴 :: 全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)
と報じました。
大東建託が有給取得８割を目標 週刊新潮の批評とは違う方向へ
時々ですが、一部メディアによって大東建託を批評する記事が掲載されることがあります。
以前も週刊新潮が大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
今回の批評の主なてんは、大東建託の営業には過酷なノルマが課せられたり、パワハラが頻発して、精神的に追い詰められる社員が少ないといった内容のものです。
もちろん、この週刊新潮の記事を詳しく読んだわけではありませんが、書いていること自体は、実際はあったんだろうなあという気はしますが、しかし建設会社の営業というのが、そのようなものだという認識があるならば、インパクトはあまりないような内容です。
まず過酷なノルマということですが、これはどこの大手の会社も社員に課すもので、銀行や保険業界でも行われています。
昔は住友銀行や東京海上の社員の自殺がしばしばあったようですが、それは課せられたノルマによるところがあったようです。
実際のところ企業も業績を上げなければならないので、どうしても社員にもそれなりの働きをしてもらわなければならないので、そのためにはノルマが必要とされるようです。
さらにパワハラについてですが、週刊新潮の記事によると、成績の振るわない支店の管理職社員が、大東建託では特別な訓練を受ける制度があるようで、そこでかなりきついパワハラのような扱いを受けるといったことが、書かれていました。
レオパレス21からの飛び火がMDIに？創業者が同じで 社名も変更
大東建託は時々ですが社長が交代します。
大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。
そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。
創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。
このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。
その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。
その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。
トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。
そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。
このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。
そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。
ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。